【文章內(nèi)容簡介】 戶型。1 競爭樓盤綜合分析216。 產(chǎn)品的形態(tài)與分布 由于馬鞍山城市規(guī)劃的東擴南移，目前樓盤基本分布在江東大道兩邊，如西湖花園、東暉花園、國際華城等,還有雨山路以南，如瑞慈花園、康嘉大景城、東湖碧水灣、春暉家園等，市中心樓盤有匯翠名邸、中央花園、陽光大廈等。大多數(shù)樓盤都是集商業(yè)、居住為一體，含多層、小高層、高層。這樣的樓盤如：西湖花園、國際華城、東方明珠；它們的共性是樓盤很大,最小的西湖花園的總建面也有360000平方米，都緊挨著江東大道，小區(qū)自身的配套很完善，它們連成一片，將會形成馬鞍山一個新的居住群。它們的抗性是它們的盤很大，周期性太長，不可預(yù)見性很大。個性：西湖花園以國家康居示范工程概念來推廣，在馬鞍山的口碑不錯，部分的外立面已做好，對銷售起到一定的促進作用；國際華城它的綠化率很高，達到了58%，但它緊挨著馬鋼運輸鐵路，嗓音很大，并且它所有的房型只有一個衛(wèi)生間，不能滿足部分對生活質(zhì)量要求較高的客戶群；東方明珠它目前是馬鞍山面積最大的樓盤，它的高層很多，有55棟，它目前還沒有開過盤，其中最先面市的高層住宅將有240套55－76平米的小戶型。純小高層、高層的樓盤如：匯翠名邸、中央花園。共性：地處城市中心位置，交通便利，生活配套非常完善，沿湖自然景觀優(yōu)越，都是集住宅與商業(yè)為一體的項目，小區(qū)的景觀都是圍合式的設(shè)計，因為都是純高層項目，容積率相對較高，樓間距也相對較小。個性：中央花園三期的房型設(shè)計相對更加合理，主力面積在122平米，總價相對不高，匯翠名邸因為是兩梯兩戶，所以公攤面積相對較大，得房率不高，主力面積在135平米左右，總價相對較高，在銷售中產(chǎn)生了一定的抗性，但小區(qū)的景觀設(shè)計比中央花園好，綠化面積也多一些，中央花園的商業(yè)氣氛較濃，隨著長發(fā)商廈的開業(yè)，已經(jīng)形成了一站式購物。近幾年馬鞍山市場很少有酒店式公寓或獨棟小戶型，除了陽光大廈。而目前有些樓盤也有些少量的酒店式公寓和小戶型將要推出，如東方明珠、新紀元數(shù)碼大廈、春暉家園、東湖碧水灣、匯翠名邸、大華國際。共性是公寓推出的量占總樓盤的比例很小，位置基本在馬路邊上，樓下為底商。個性：新紀元數(shù)碼大廈是一棟集商業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店和商務(wù)辦公為一體的綜合性大廈，匯翠名邸目前有61套60平米左右的單身公寓，是在最高的一棟點式住宅樓上（32層），占總套數(shù)的17%，而其它的樓盤基本上整棟樓都是單身公寓。216。 戶型的配比及去化共性：大多數(shù)小高層以三房二廳為主，面積在125平米的居多，去化率也較高，144平米以上的抗性很大，沿馬路邊的房子銷售也不理想，說明抗性主要來自面積和位置。個性：春暉家園的小高層有4棟被團購，它的潛在供應(yīng)量比其它樓盤大很多；瑞慈由于起價相差400元/平米，且面積上又相差20平米，總價相差了10萬元以上，去化率明顯相差很大，說明影響銷售的另一個主要因素是價格。216。 總結(jié)178。 面積在140平米以上、總價40萬以上的戶型普遍體現(xiàn)出抗性；178。 大面積、高總價的產(chǎn)品必須具備較高的附加值和設(shè)計的合理性方能被市場接受；178。 主力供應(yīng)戶型仍以三室二廳為主，經(jīng)濟、實用、緊湊的戶型正成為市場的主流；178。 二室二廳的市場銷售情況趨好，如匯翠名邸舒適型二房和經(jīng)濟型三房的去化速度相差不大；178。 小戶型的競爭目前還沒展現(xiàn)，未來將來自兩方面的競爭，一方面各個大盤中將蘊藏著大量的小戶型產(chǎn)品，如東方明珠將兩幢高層240戶全部做成55－76平米的產(chǎn)品；另一方面，一些近市中心樓盤都看好單身公寓市場，在不久將來將會有幾個樓盤推出真正意義的單身公寓、酒店式公寓等產(chǎn)品，如大華國際等。178。 對于本案而言，未來高層的主要競爭來自春輝家園、瑞慈花園、大景城、匯翠名邸，而另外東方明珠和西湖花園等大盤的競爭也無法忽視；178。 單身公寓的市場正在逐步形成，目前市場存在機會空白點。三、 馬鞍山高層住宅整體市場供需分析 總體供應(yīng)分析為能整體分析高層住宅供應(yīng)市場，本次調(diào)研共選取14個小高層、高層住宅項目和8個公寓項目，基本囊括了所有可類似項目，通過整體供應(yīng)分析，了解目前的市場銷售情況和激烈程度。小高層、高層總體供應(yīng)分析表 （單位：萬m2）區(qū)域樓盤名稱高層總建面積在售面積已售面積銷售率市場存量潛在供應(yīng)量雨山區(qū)域瑞慈花園 % 康嘉大景城 % 金匯城市 % 東湖碧水灣 % 春暉家園 % 康嘉花園3 % 中央花園3期 % 匯翠名邸 % 康泰佳苑 % 小計%花山區(qū)域西湖花園 % 東暉花園2 % 國際華城12 % 東方明珠 % 新都國際商城 % 小計%合計%2003年初，碧云天作為馬鞍山首個高層住宅入市，雨豐花園相繼跟進，至此馬鞍山高層時代來臨，碧云天以其豐富的建筑立面，居住的舒適性，以及一種高檔居住身份的象征，在當時銷售也取得了不錯的業(yè)績，但相比較多層住宅而言，銷售速度還是差很多。據(jù)所調(diào)查的項目來看，高層住宅市場未來的供應(yīng)局面相當激烈，排除未來會進入房地產(chǎn)市場的項目，，僅占了25％，屆時整個高層住宅市場也將達到更加激烈的競爭程度。相對于我們，施工進度快，而高層住宅的放量主要集中在春輝家園、東方明珠等幾個大盤上，他們的推盤進程相對較慢，所以近期我們高層的主力競爭仍將是康嘉大景城、瑞慈花園等幾個中等規(guī)模樓盤。從表中可以看出，雨山區(qū)域發(fā)展早，樓盤數(shù)量多，規(guī)模接近，競爭勢將越趨激烈，而花山區(qū)是幾個大盤帶動城市東擴，其影響力也將快速壯大，在一兩年后，也將成為馬鞍山的樓盤主戰(zhàn)場。國中觀點：216。 高層住宅的接受程度正在逐步提高，抵抗心理仍是很普遍，但隨著雨山區(qū)域大量高層樓盤的推出和引導(dǎo)，市場接受程度也將會在1－2年內(nèi)有較大的改觀；216。 雨山區(qū)發(fā)展早，市場接受度相對較高，但市場供應(yīng)充足，競爭也非產(chǎn)激烈；216。 近期主戰(zhàn)場集中在雨山區(qū)域，高品質(zhì)的高層產(chǎn)品也將會涌現(xiàn)出來。公寓總體供應(yīng)分析表 （單位：萬m2）樓盤名稱公寓總建面積在售面積已售面積銷售率市場存量潛在供應(yīng)量東湖碧水灣1 % 陽光大廈 % 春暉家園 % 大華國際（酒店式公寓） % 大華國際（soho辦公） % 東方明珠(酒店式公寓) % 新紀元數(shù)碼大廈(產(chǎn)權(quán)式酒店） % 新紀元數(shù)碼大廈(酒店式辦公） % 匯翠名邸 % 康泰佳苑（公寓） % 合計 % 此次調(diào)查了公寓的市場情況，主要是了解小戶型的市場供應(yīng)和本案在小戶型的市場是否存在切入機會。從總體供應(yīng)看，純公寓產(chǎn)品市場上幾乎沒有，但將售和潛在供應(yīng)還是非常大，占到了高層住宅產(chǎn)品的20％，可以預(yù)知產(chǎn)品中70％都將做小戶型產(chǎn)品，說明隨著市場競爭激烈，大家都在走和普通住宅差異化的競爭策略。陽光大廈是2003年爛尾樓改造項目，首次提出sohu公寓的概念，將原辦公樓定位打散，以自由分割的小戶型產(chǎn)品，提出辦公、居住的產(chǎn)品模式，成功解救了這個爛尾產(chǎn)品。目前出租客戶中有30％的企業(yè)和40％的居住，相對租金也高于周邊的住宅，因此此類項目的投資收益前景較佳，已逐漸為馬鞍山市民所看好。小戶型公寓目前明顯存在市場空白點，本案區(qū)域未來競爭也不多，加之高層住宅的供應(yīng)龐大，公寓類產(chǎn)品必須走產(chǎn)品創(chuàng)新和差異化策略，如能抓住這個機會，本案的公寓前景將會廣闊。問卷顯示――高層公寓產(chǎn)品選擇意向：在202份公寓調(diào)研有效問卷中，普通單身公寓的選擇率高達48％，說明此類產(chǎn)品已經(jīng)被馬鞍山市民所期待。國中觀點：216。 馬鞍山的小戶型時代即將來臨，小戶型熱銷程度在這次新政風波后應(yīng)該會有較大的提升；216。 結(jié)合本案所屬區(qū)域，緊鄰新市政廣場，未來周邊將會出現(xiàn)大量的高檔辦公產(chǎn)品，商業(yè)街上公寓本身已經(jīng)具備了地段、環(huán)境等先天優(yōu)勢；216。 對于本案產(chǎn)品如果定位在普通的住宅產(chǎn)品方面，即會和住宅區(qū)高層相沖突，也會受整體市場激烈競爭影響，產(chǎn)品形態(tài)的多樣化已是大勢所趨；216。 小戶型市場存在機會空白點，普通單身公寓和酒店式公寓產(chǎn)品將是非常好市場機會切入點。市場吸納情況分析小高層、高層市場吸納情況分析表 樓盤名稱開盤時間已售面積(萬m2)銷售率銷售周期(月)月均銷售量（m2）瑞慈花園 %3111 康嘉大景城 %5400 康嘉花園 %1920 匯翠名邸 %142143 西湖花園 %1077 東暉花園 %13500 康泰佳苑 %1636 合計－－％單項月均2255總項月均15787據(jù)上表，％，整體銷售速度不是很快，我們一期在售的3幢小高層，％，但月均銷售量低于平均銷售量，說明我們還有很大的提升空間。如果按目前的單項目月均銷售2255平米，剩余的所有住宅區(qū)小高層還需要15個月的銷售時間，如果要在商業(yè)街公寓推出之前銷售完畢，我們最多只有10個月時間，所以我們必須將我們的銷售速度提升一倍左右才能達成目標。在售總量中，這些體量是我們目前在售高層的主要競爭力，按目前的整個市場的銷售進度，銷售完也需要10個左右的時間，與我們住宅區(qū)高層的銷售時間接近，加上潛在供應(yīng)量，完全消化也需要近5年的時間?，F(xiàn)在整體市場銷售速度慢主要有兩個原因組成，首先宏觀影響下，本就處于引導(dǎo)期的高層市場更加雪上加霜，另外還有一半左右的樓盤還沒有推小高層，屆時總項月均銷售量會上升，但是單項月均銷售則很難上升。因此，對于本案市場空間存在，未來競爭也非常激烈，但我們高層住宅戶型普遍存在戶型過大，總價過高的因數(shù)，使得我們想提升一半的目標較難實現(xiàn)，后期的商業(yè)街公寓必須考慮社區(qū)內(nèi)高層住宅和多層住宅的競爭關(guān)系。在我們的公寓問卷調(diào)查的同時，我們還完成了從7月到10月登記的179個意向客戶，該意向客戶的產(chǎn)品需求如下：登記顯示――產(chǎn)品選擇意向：，，多層住宅僅占了46％，未來需求和供應(yīng)已經(jīng)發(fā)生倒掛，因此商業(yè)街公寓必須改成和高層住宅相差異化的產(chǎn)品。 國中觀點：216。 從宏觀角度看，近期高層住宅供需結(jié)構(gòu)平衡，長期供應(yīng)已經(jīng)大于需求，高層銷售市場隨發(fā)展而成熟，總體銷售速度仍有提升空間；216。 未來本案商業(yè)街公寓的市場競爭不僅僅來自周邊競爭個案，內(nèi)部的競爭也將無法避免，商業(yè)街公寓必須走差異化道路；小高層、高層單價分析樓盤名稱銷售率均價（元/平米）匯翠名邸%3650瑞慈花園%3200中央花園3期%3200康嘉大景城%2775西湖花園%2750東暉花園%2650康嘉花園%2600康泰佳苑%2900平均%2966 分析馬鞍山的在售樓盤均價，雨山湖附近是單價最高，城市東擴區(qū)域單價最低，銷售率相差不大，可