【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 購(gòu)書、簽預(yù)售合同和備案為依據(jù)，此數(shù)據(jù)與國(guó)土局公布的每日成交數(shù)據(jù)不同；存量套數(shù)=總戶數(shù)銷售套數(shù)。四、價(jià)格走勢(shì)分析根據(jù)國(guó)土局公布的數(shù)據(jù)，9月份寶安住宅成交均價(jià)13987元/平方米，%。雖然宏發(fā)領(lǐng)域二期均價(jià)達(dá)21000元/平方米，且成交量不小，但由于松崗的中海西岸華府和集信名城兩個(gè)價(jià)格較低的樓盤成交量大，因而拉低了全區(qū)住宅成交均價(jià)。宏發(fā)領(lǐng)域二期均價(jià)雖創(chuàng)了寶安中心區(qū)新高，但由于項(xiàng)目定位為寫字樓，其價(jià)格對(duì)寶安住宅價(jià)格影響不大，反而是受成交低迷的影響，一些樓盤增加了促銷活動(dòng)，變相稍稍降低價(jià)格。春華四季園繼續(xù)推行其購(gòu)房老帶新的優(yōu)惠活動(dòng)，金地梅隴鎮(zhèn)同樣舉行老帶新活動(dòng)，新客戶在規(guī)定的活動(dòng)時(shí)間內(nèi)購(gòu)買物業(yè)還能獲得迪斯尼家庭套票，中糧COLOR社區(qū)啟動(dòng)“我的COLOR生活”攝影、征文大賽且在中秋節(jié)舉行抽獎(jiǎng)活動(dòng)，陽光海灣花園舉辦陽光沙灘?；顒?dòng)，中秋節(jié)前有抽獎(jiǎng)活動(dòng)，此外9月份開始樓盤的樣板房配備專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)貼心服務(wù)，給一些客戶郵寄樓盤資料，還在翡翠電視臺(tái)投放了樓盤廣告。另外，檳城西岸也將于10月份舉行業(yè)主回饋月。分片區(qū)看，中心區(qū)因宏發(fā)領(lǐng)域二期成交，片區(qū)本月住宅成交均價(jià)預(yù)計(jì)在17600元/平方米左右。西鄉(xiāng)本月成交量最大的是片區(qū)均價(jià)最高的陽光海灣花園，其它盤成交很少，據(jù)測(cè)算片區(qū)本月住宅成交均價(jià)約15300元/平方米，%。龍華本月星河丹堤成交量增加，其它樓盤總成交量減少，片區(qū)住宅成交均價(jià)因而上漲至20200元/平方米，%。松崗本月成交量大，片區(qū)住宅成交均價(jià)約8150元/平方米。五、片區(qū)市場(chǎng)展望10月份寶安住宅供應(yīng)量仍將平靜，預(yù)計(jì)只有松崗的集信名城和中海西岸華府入市，2個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)住宅預(yù)計(jì)在4萬平方米左右。中海西岸華府第二批單位全部是3房、4房的大戶型，集信名城本次要推出的是別墅單位，但量不大。此外西鄉(xiāng)的富通城四期和龍華梅林關(guān)口的星河丹堤近期已開放樣板房，項(xiàng)目也存在本月入市的可能。受近期市場(chǎng)成交慘淡的影響，預(yù)計(jì)10月份推出的項(xiàng)目定價(jià)將趨于保守，同前期相比漲幅會(huì)收窄，在售項(xiàng)目也會(huì)加強(qiáng)營(yíng)銷活動(dòng)，買方市場(chǎng)奪回一些話語權(quán)。由于9月27日央行出臺(tái)房貸緊縮政策，限定購(gòu)買第二套住房的首付不低于4成，且提高貸款利率，這對(duì)本已低迷的樓市更是雪上加霜，因而預(yù)計(jì)10月份新盤開盤銷售率一般，在售項(xiàng)目的銷售不會(huì)有太大起色。第三部分 龍崗市場(chǎng)分析一、月度片區(qū)市場(chǎng)概述9月份，隨著國(guó)慶秋交會(huì)的臨近，龍崗房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)各樓盤開始紛紛入市，無論是新拿預(yù)售的項(xiàng)目，還是新開盤的項(xiàng)目，相比8月份來說，數(shù)量均有所增長(zhǎng)。9月新入市的項(xiàng)目分別為：萬科第五園三期高層、旭景佳園2期（帶裝修）、城市峰尚、中海大山地花園、龍園意境華府、英郡年華花園，共6個(gè)項(xiàng)目。、1836套。新增住宅主要分布在坂田、布吉、中心城和橫崗鎮(zhèn)片區(qū)，新入市的項(xiàng)目產(chǎn)品類型較豐富，有小戶型、也有大戶型；有普通的住宅，也有復(fù)式和別墅；既有小高層，也有高層。其中很多合拼的戶型，戶型設(shè)計(jì)相比也較舒適。本月龍崗區(qū)二級(jí)市場(chǎng)住宅成交價(jià)格并沒有像新入市項(xiàng)目那樣得增長(zhǎng)，相比8月份住宅的成交均價(jià)有所下降。雖然9月新入市的各樓盤的銷售均價(jià)都不低，也有2個(gè)別墅項(xiàng)目，但是由于新入市的項(xiàng)目的成交量較少，而上月入市的價(jià)格相當(dāng)?shù)偷捻?xiàng)目本月的銷售較好，導(dǎo)致本月住宅成交均價(jià)有所下降。本月新入市的項(xiàng)目，除了萬科第五園高層和英郡年華花園的銷售率在4成以上之外，其余樓盤的銷售率都在2成左右，%。本月成交較好的幾個(gè)項(xiàng)目，如：萬科第五園、錦峰森林、英郡年華花園和城市風(fēng)尚，他們的成交均價(jià)相比上個(gè)月成交量較多的公園大地花園2期和萬科城來說都相對(duì)較低。根據(jù)新入市項(xiàng)目的銷售情況來看，該月并沒有出現(xiàn)以往“金九銀十”旺銷的現(xiàn)象。市場(chǎng)的觀望氛圍仍然存在。據(jù)國(guó)土局的數(shù)據(jù)顯示，9月龍崗區(qū)二級(jí)市場(chǎng)共銷售住宅1048套、 平方米，相比上月，住宅成交套數(shù)和住宅成交面積均有大幅的增長(zhǎng)，增幅分別為：79%和56%。隨著“90、70”政策的逐漸落實(shí)，本月成的交戶均面積比上月減小14平米。這與本月供應(yīng)較多的小戶型也有關(guān)系。房?jī)r(jià)方面，根據(jù)國(guó)土局的成交數(shù)據(jù)顯示，本月龍崗區(qū)二級(jí)市場(chǎng)的住宅成交均價(jià)為14584元/平方米，與上月相比，房?jī)r(jià)有所下降，降幅為12%，這主要是因?yàn)楸驹鲁山惠^多的住宅的銷售均價(jià)相對(duì)上月較低，而幾個(gè)別墅項(xiàng)目的銷售情況也不理想。市場(chǎng)還存在一定的觀望氛圍。二、片區(qū)供應(yīng)量分析9月份龍崗區(qū)共有9個(gè)項(xiàng)目取得了預(yù)售許可證，、2926套，和上月相比無論是新批售的住宅面積還是套數(shù)都有較大的增長(zhǎng)，增幅分別為69%和91%。新批售的項(xiàng)目主要分布在布吉、中心城、坂田、橫崗鎮(zhèn)和龍崗鎮(zhèn)5個(gè)片區(qū)，其中布吉片區(qū)有3個(gè)項(xiàng)目，分別是可園（五、六、七期）、龍園意境華府和英郡年華花園，、1666套，其中可園（五、六、七期）是在10月初入市的；中心城也有兩個(gè)項(xiàng)目，分別是城市花園和天集雅苑，、633套，不過天集雅苑該月并沒有退出，在10月份的時(shí)候才入市；另外坂田區(qū)的預(yù)售的項(xiàng)目也有2個(gè)，分別是旭景佳園2期和萬科城（二區(qū)），、285套；、153套；、189套，不過是在10月初入市的。其他片區(qū)本月無項(xiàng)目取得預(yù)售。%。本月龍崗區(qū)實(shí)際新入市項(xiàng)目有6個(gè)，分別為：萬科第五園三期高層、旭景佳園2期（帶裝修）、城市峰尚、中海大山地花園、龍園意境華府、英郡年華花園，其中萬科第五園高層是上個(gè)月取得預(yù)售本月推出的，其他的都是本月新拿預(yù)售的項(xiàng)目。，%，供應(yīng)住宅套數(shù)1836套，%。由于本月新增供應(yīng)的戶均面積相比上月有所減小，故本月的新增供應(yīng)住宅套數(shù)的增幅要大于新增供應(yīng)住宅面積的增幅。1房2房是本月龍崗區(qū)新增供應(yīng)的主力戶型，已經(jīng)超過了3房所占的比例，打破了以往以三房、四房為主的供應(yīng)局面。本月3房占整個(gè)新增供應(yīng)的比例和上月相當(dāng)，%， 1房的供應(yīng)比例呈倍數(shù)增長(zhǎng)，%%。而四房的比例與上月相比，降幅很大，5房本月無新增供應(yīng)，復(fù)式的比例較上月也稍有增長(zhǎng)。主要是因?yàn)楸驹滦氯胧械娜f科第五園和旭景佳園還有英郡年華花園等都是以小戶型的供應(yīng)為主，而中海大山地和龍園意境華府則全為復(fù)式結(jié)構(gòu)的單位。2007年8月份龍崗新入市樓盤戶型配比情況戶型面積戶數(shù)比例單房3942192%1房4178426%2房(70㎡以下)686924%2房(70㎡以上)7092427%3房(90㎡以下)858747%3房(90㎡以上)86132366%4房40%復(fù)式138280317%合計(jì)　1137%存量方面，由于本月不少新盤入市，加上一些樓盤的銷售速度和銷售量明顯放緩的影響，據(jù)統(tǒng)計(jì)截止10月9日，龍崗區(qū)還有約4274套住宅未售出，其中大概有160套的住宅由于各種原因被分局鎖定暫未能銷售。從片區(qū)來看，布吉還有1515套住宅未售出。未售出的項(xiàng)目主要有英郡年華花園、龍園意境華府、東方盛世花園1期第二批單位、溢芳園和陽光花園5期以及幾個(gè)違規(guī)樓盤。其次中心城還有1539套住宅未售出，占整個(gè)龍崗區(qū)住宅存量的36%，主要分布在這些樓盤：城市風(fēng)尚、公園大地2期、中央悅城3期、滿園、徽王府和東方明珠城。龍崗鎮(zhèn)也有431套住宅未售出，主要分布在錦峰森林和聚龍?jiān)愤@兩個(gè)樓盤。坂田片區(qū)由于本月旭景佳園和萬科第五園的入市，也還有575套住宅未售出，其次之前入式的萬科城東區(qū)御水灣別墅也還有82套為售出。其他片區(qū)除橫崗?fù)?，都只有少?shù)幾套未售出，橫崗、平湖、葵涌、坪地和坑梓分別還有180套、25套、6套、2套和1套住宅未售出。市場(chǎng)上的存量較之前有所增加，按照本月的銷售速度來看，市場(chǎng)還需用幾個(gè)月的時(shí)間才能全部消化完所有的存量房。三、片區(qū)成交量分析受本月新增供應(yīng)量的大幅增長(zhǎng)和個(gè)別樓盤較好的銷售，本月龍崗區(qū)二級(jí)市場(chǎng)住宅成交量大幅增長(zhǎng)。據(jù)國(guó)土局的數(shù)據(jù)顯示，9月龍崗區(qū)二級(jí)市場(chǎng)共銷售住宅1048套、 平方米，相比上月，住宅成交套數(shù)和住宅成交面積均有大幅的增長(zhǎng)，增幅分別為：79%和56%。隨著“90、70”政策的逐漸落實(shí)，本月成的交戶均面積比上月減小14平米。這與本月供應(yīng)較多的小戶型也有關(guān)系。本月龍崗區(qū)入市的項(xiàng)目中，除了萬科第五園高層和英郡年華花園的銷售率在4成以上之外，其余樓盤的銷售率都在2成左右，%。新入市項(xiàng)目的銷售速度和上月相當(dāng)。在售方面，據(jù)中原統(tǒng)計(jì)，9月份龍崗區(qū)有65個(gè)樓盤在售，其中3個(gè)項(xiàng)目在本月實(shí)現(xiàn)售馨，32個(gè)樓盤的銷售率在90%以上，大部分的都在95