【文章內(nèi)容簡介】 3 Who are you? 營銷定位 微觀市場分析 作為三線城市的吉安房地產(chǎn)市場在 08年同樣受到“寒潮”的襲擊，從成交量及投資規(guī)模上都可窺見一斑。 ①吉安市房地產(chǎn)市場面臨“拐點(diǎn)”？ 從市房管部門獲悉，受多方因素影響，吉安市房地產(chǎn)市場已從快速發(fā)展時(shí)期漸入蕭條期， 1月 1日至 11月 17日，市中心城區(qū)一手商品房成交均價(jià)為 /平方米，同比增長 %；銷售套數(shù)為 2673套，比同期 4029套下降了 %，銷售面積同比下降 %。銷量和面積從 2022年年底以來直線下降，有業(yè)內(nèi)人士稱，吉安市房地產(chǎn)行業(yè)將有可能進(jìn)入另一拐點(diǎn)。 微觀市場分析 ■ 商品房銷量直線下降 從房管部門及統(tǒng)計(jì)部門獲取了房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)： 08年以來，全市有 18個(gè)樓盤陸續(xù)開盤，市中心城區(qū)銷售總面積達(dá)到281萬余平方米，商品房套數(shù)達(dá)到 24475套，截止到 11月 17日，僅銷售了 2673套，占總數(shù)的 %。其中，吉州區(qū)銷售 2252套，同比下降 %，青原區(qū)銷售 421套，同比下降 %；同時(shí)吉州區(qū)城區(qū)商品房均價(jià)達(dá)到 /平方米，同比增長%，而青原區(qū)均價(jià)則為 /平方米，同比下降%。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，市民持幣觀望心態(tài)強(qiáng)烈，銷量還可能下降。 市場分析 賣點(diǎn)分析 1 Mission? 2 Who am I ? 3 Who are you? 營銷定位 微觀市場分析 ② 房地產(chǎn)投資規(guī)模理性縮減 近年來，吉安市房地產(chǎn)業(yè)一年一個(gè)臺(tái)階，一直處于快速發(fā)展水平，已成為吉安市地方財(cái)政的重要支柱之一。但 08年以來，吉安市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)低開低走，緩慢下降的態(tài)勢，無論從投資規(guī)模、商業(yè)土地成交狀況、新開工面積、銷售面積及金額等數(shù)據(jù)來看，吉安市房地產(chǎn)投資規(guī)模理性縮減。 ■ 此外，吉安市房地產(chǎn)行業(yè)還存在兩大特點(diǎn)： 其一是商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)明顯不合理。房地產(chǎn)宏觀措施“國六條”中明確規(guī)定：“新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積 90平方米以下住房面積必須達(dá)到 70%以上?！倍兄行某菂^(qū)的這一比例僅為 %。 其二是空臵面積過大，市中心城區(qū)合計(jì)空臵面積 471288平方米，占全市空臵面積的 %等。 市場分析 賣點(diǎn)分析 1 Mission? 2 Who am I ? 3 Who are you? 營銷定位 微觀市場分析 ③ 08年末各大樓盤活動(dòng)平凡 08年新推樓盤有：穗華名郡、水岸名都、桃源盛景、東方瀾園、古南花園。 08年吉安市場有一個(gè)很奇怪的現(xiàn)象，在整個(gè)市場受到?jīng)_擊，一、二線城市不斷降價(jià)促銷的情況下，各樓盤均按兵不動(dòng)，只有少數(shù)新盤有營銷活動(dòng)推出。直到 08年 11月下旬開始，各大樓盤才幡然醒悟，紛紛拿出各自殺手锏重磅推出市場，使得市場上一時(shí)風(fēng)起云涌，各種優(yōu)惠政策頻頻通過電視、報(bào)紙、手機(jī)等渠道發(fā)布。以下是 08年各大樓盤活動(dòng)掠影。 市場分析 賣點(diǎn)分析 1 Mission? 2 Who am I ? 3 Who are you? 營銷定位 微觀市場分析 ④ 各項(xiàng)目近期營銷活動(dòng)一覽表 ■ 水岸名都： 11月份起開展購房保障計(jì)劃，首付一萬，一年內(nèi)降價(jià)補(bǔ)足差價(jià)。 ■ 穗華名郡： 12月 20日二期開盤，推出 36套一口價(jià)房源，二房首付 4萬，三房首付 5萬。以及元旦購房感恩回報(bào)， 1— 15日折扣加現(xiàn)金優(yōu)惠，老客戶帶新客戶來訪另有禮品來訪。 ■ 江南御景園： 65席黃金旺鋪 1月 1日開盤，當(dāng)天銷售起價(jià) 2668元 /㎡ ，另少量住房正熱銷。 ■ 香謝麗都：推出高層 1— 5樓，一口價(jià) 1988元 /㎡ ， 1— 5層為沒有電梯，為樓梯房， 5層以上才能乘坐電梯。 5樓以上，公攤部分五折銷售。 ■ 銀杏古南花園： 1月 1日，新年限量特惠酬賓，三樓 1898元 /㎡ ，復(fù)式樓 1398元 /㎡ 。此活動(dòng)持續(xù)到現(xiàn)在仍在進(jìn)行當(dāng)中。 市場分析 賣點(diǎn)分析 1 Mission? 2 Who am I ? 3 Who are you? 營銷定位 微觀市場分析 ④ 各項(xiàng)目近期營銷活動(dòng)一覽表 ■ 創(chuàng)天 2期： 1月 10日開盤，開盤價(jià)格 1588元 /㎡ （折后）起。均價(jià)1850元 /㎡ 左右，推出房源 146套。當(dāng)天一次性 94折，首付 50%按揭96折，首付 30%按揭 98折。開盤期過后付款優(yōu)惠調(diào)整為一次性 96折。 ■ 名人●東方巴黎： 1月 10日，震撼一口價(jià) 2388元 /平方米，簽約再送 3000元 /套。 ■ 天立花園：一元起拍，買房你說了算，并推出青原步行街商業(yè)免租金招商。 ■ 水岸綠洲：最高優(yōu)惠 10萬。 ■ 康居帝景灣： 11月份推出 88折， 2298元 /㎡ 起，未見明顯效果，進(jìn)而推出 80折起。 ■ 宜家公園： 11月下旬推出 1000元訂房，一年內(nèi)無理由退房計(jì)劃。 ■ 星港澳園：特價(jià)房 2022元 /㎡ ， 16樓 9折起銷售。 市場分析 賣點(diǎn)分析 1 Mission? 2 Who am I ? 3 Who are you? 營銷定位 ■ 以上樓盤紛紛推出各自的營銷活動(dòng)，總結(jié)歸納為“低首付”、“低折扣”、“低起價(jià)”、“一口價(jià)”等，活動(dòng)力度及強(qiáng)度都屬吉安市罕見，但是卻是有人歡喜有人憂。 首先表現(xiàn)在用同等策略吸引客戶的操作及推廣時(shí)間上：如采用低首付的水岸名都（首付一萬）與宜家公園（ 1000元訂房），由于水岸名都的推出時(shí)間要早于宜家公園，并且推廣力度也大于后者，水岸名都所取得的營銷效果也非宜家公園能比擬。 所以推廣時(shí)機(jī)是關(guān)鍵，萬不能跟風(fēng)而行，而應(yīng)把握時(shí)間，第一時(shí)間占領(lǐng)市場。 其次康居帝景灣與香榭麗都對比，兩者均采取低折扣策略吸引消費(fèi)者，但是很明顯香榭麗都的 5折吸引力要強(qiáng)于康居帝景灣，據(jù)調(diào)查了解，雖然香榭麗都最后成交的房源并非所推 5折房源，而是一口價(jià) 1998元房源，但這些成交客戶所獲知信息的首要沖擊卻是 5折。 所以推廣力度也是關(guān)鍵，萬不能蜻蜓點(diǎn)水，而應(yīng)把握消費(fèi)者心理，強(qiáng)勢登場。 這些現(xiàn)象表明：吉安市作為三線城市，有這個(gè)城市固有特色，在進(jìn)行營銷推廣時(shí)必須注意 推廣時(shí)機(jī)與推廣力度 。 微觀市場分析 市場分析 賣點(diǎn)分析 1 Mission? 2 Who am I ? 3 Who are you? 營銷定位 ■ 壓軸收官巨作 —— 作為和濟(jì)春天住宅產(chǎn)品最后 3棟 11+1的小高層產(chǎn)品，共 99套 70— 90平米的豪華 /實(shí)用的兩房戶型，一定要將其演繹為和濟(jì)春天最精彩的壓軸大幕。 ■超強(qiáng)性價(jià)比（超低總價(jià)、超低首付） —— 由于單套面積相對偏小，則總房款也隨之低、首付低，從而在目前的樓市因房款偏高所導(dǎo)致的環(huán)境下，間接降低了購房臵業(yè)的門檻，給消費(fèi)者樹立一定程度上市場信心。 ■成熟傾城的規(guī)模高檔社區(qū) —— 和濟(jì)春天自 04年啟動(dòng)以來，現(xiàn)已經(jīng)完美銷售玫瑰苑、百合苑和牡丹苑（約 1000余戶）。隨著業(yè)主不斷入伙進(jìn)住，和濟(jì)春天生活配套齊全成熟的大社區(qū)，已初步成型；其次周遍的城市配套也日益齊全，先后有市中醫(yī)院、區(qū)政府單位、區(qū)婦幼保健院、 12萬平米行政休閑廣場等一大批生活配套相繼到位。 項(xiàng)目核心分析 市場分析 賣點(diǎn)分析 1 Mission? 2 Who am I ? 3 Who are you? 營銷定位 年度營銷主題 通過上頁對和濟(jì)春天四大賣點(diǎn)的核心分析，以及隨著和濟(jì)春天玫瑰苑、百合苑和牡丹苑相繼順利交房和業(yè)主陸續(xù)入住， 18萬平米的超大規(guī)模的高檔社區(qū)，已初步成型。同時(shí)周遍城市生活配套也日益齊全完善。 2022年的和濟(jì)創(chuàng)富年，幫我們贏得了 2022年商業(yè)的銷售勝利仗。 2022年，我們和濟(jì)春天又將以怎樣的形象，來貫穿全年的營銷主線？ 市場分析 賣點(diǎn)分析 1 Mission? 2 Who am I ? 3 Who are you? 營銷定位 年度營銷主題 綜合前部分的種種研究分析，