武漢新大地康逸家園20xx年整合營銷提案(編輯修改稿)
2025-04-15 10:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 政策的出臺，其目的是 一系列的政策出臺，會影響房地產(chǎn)價格的走勢及銷售量，一線、二線城市場正在接受 “ 洗禮 ” ，三線城市也應(yīng)該做好應(yīng)對這種現(xiàn)象的準(zhǔn)備工作。 雖然，房地產(chǎn)大環(huán)境與過去有所出入，但是，黃岡房地產(chǎn)仍處在一個高速發(fā)展的時期。就目前來，市場并沒有因政策的出臺受到更多影響，仍處在樓市 “ 牛市 ” 當(dāng)中。 市場觀點 : 第三部分 產(chǎn)品研判 用地面積 : 總建筑面積 :約 6萬平方米 總 戶 數(shù) :508套 車 位 :432(地下 \車庫 \車位 ) 綠 地 率 :35% 建筑密度 :23% 容 積 率 : 從所述數(shù)字上看 ,本項目具備了高檔住宅的條件 ,一是容積率低 。 二是車位比達(dá)到 。 三是率地率高達(dá) 35%。 建筑密度只有 23%表明了間距較大。 項目指標(biāo)已經(jīng)有 “ 豪宅相 ” ，項目是否沒有劣勢？ SWOT分析 地段優(yōu)勢： 絕對繁華地段，寸土寸金，周邊市政配套齊全，生活便利，交通便捷，離塵不離城； 規(guī)劃優(yōu)勢： 南北兩排建筑之間樓間距較大，達(dá)到戶戶向陽、通風(fēng)采光良好的效果，而且外立面錯落有致，十分靚麗； 房型優(yōu)勢： 房型配比合理，面積中小型化，總價占有一定優(yōu)勢，房型優(yōu)勢十分明顯。 口碑優(yōu)勢： 開發(fā)企業(yè)經(jīng)過前期打拼，樹立了良好的產(chǎn)品、項目、企業(yè)形象，在市場上普通認(rèn)同 優(yōu)勢（ strengthes） 周邊環(huán)境破舊，形象大打折扣：雖然周邊商業(yè)繁華，但周邊的老房給人的感覺不好； 項目用地呈長條形，不利于大面積景觀布局，景觀較果難以拔高。 項目自身體量規(guī)模較?。合鄬τ谥苓呿椖?，在規(guī)模效應(yīng)上處在劣勢 劣勢（ weaknesses） 黃岡正積極融入武漢 8+1城市圈，會提高城市價值，為黃岡房地產(chǎn)帶來投次、升值的機(jī)會； 黃岡房地產(chǎn)正在發(fā)生快速變化：在房地產(chǎn)提升過程中，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)熱火朝天的景象； 政府加大房地產(chǎn)開發(fā)力度：政策的扶持，為項目銷售帶來良機(jī)； 地處黃岡市核心商業(yè)中心，項目號召力強(qiáng)。 威脅（ threatens） 機(jī)會（ opportunities） 國家對房地產(chǎn)開發(fā)實施一系列調(diào)控政策，例如加息、提高信貸門檻、二手房轉(zhuǎn)等政策，對房屋銷售起到了限制作用； 股市暴跌帶來的資金周轉(zhuǎn)不暢； 國內(nèi)一線城市價格開始松動以及降價給三線城市場所帶來的市場觀望的氛圍； 劣勢出來了，如何回避？ ?外部環(huán)境我們無法改變，但是，內(nèi)部環(huán)境我們盡力去完美； ?設(shè)計良好的看房通道，讓我們展示最好的一面給客戶； ?構(gòu)筑良好的主題景觀，讓客戶感覺就象在公園中； ?創(chuàng)造 “ 短平快 ” 的開發(fā) 、 銷售思路 ， 早賣完 ， 早 “ 收攤 ” ； 發(fā)展、升值和高性價比 挖掘本案的價值點不應(yīng)只站在產(chǎn)品本身，而應(yīng)從 “ 帶領(lǐng) ”客戶的思維去暢想方向，去打動他們的思想，打開他們的荷包。 此外，我們還認(rèn)為： 產(chǎn)品上，我們可以做得更完美嗎？ 雖然，我們的項目施工已經(jīng)開始（戶型不能變動），但我們，仍可以美化我們的產(chǎn)品，使我們的產(chǎn)品更人性化。 有何辦法？ 包裝我們的產(chǎn)品 酒香不怕巷子深的時代已經(jīng)過去，簡裝版本的商品也成為了歷史。包裝，從某一角度上講，正是價值的體現(xiàn)。 形象包裝 產(chǎn)品包裝 路線包裝價格包裝 項目 認(rèn)同價值 （傾慕與追求） 居住價值 （綠色 健康） 服務(wù)價值 （人性物業(yè)） 對項目進(jìn)行立體式包裝 建議 ?搭建建筑節(jié)能科技示范區(qū)做名牌示范 ?通過對建筑科技的展示解讀來樹立高品質(zhì)概念和說明相關(guān)建筑的合理性 ?從安全私秘 /節(jié)能環(huán)保 /健康合理多方面驗證項目最優(yōu)品質(zhì)。 ………… 第四部分 定位和推廣 ？ R1 非期望結(jié)果 ——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果 R2 期望結(jié)果 —— 不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果 S=情境 C=R1,R2 Q=如何從 R1到 R2 我們通過 SCQ金字塔基本結(jié)構(gòu)來界定和分析問題 S：情境（ situation） —— 項目背景事實（項目、客戶、市場） ?項目地塊位置 ,決定其價值難以與周邊抗，但其周邊的配套 ,決定了良好的居住價值。 ?用地塊距街道存在一定距離 ,且周邊環(huán)境較差 ,但項目隱藏性較好 ,不張揚(yáng)。 ?項目用地較小 ,不利于環(huán)境的營造 ,但黃岡房地產(chǎn)卻到了環(huán)境發(fā)展的前沿 。 ?高尚住宅社區(qū)必須有一定的水景資源 ,但項目不具備湖景優(yōu)勢。 ?城市功能半徑小 ,各區(qū)域之間競爭明顯。 ?本項目位于黃岡中心地段，卻不臨街道，不具備商業(yè)價值。 ?項目為黃岡市多見的小高層及多層項目，產(chǎn)品形態(tài)沒有出眾之處，沒有外部景觀可以利用。 ?黃岡人口短時期內(nèi)難以快速上升，但周邊項目同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭激烈。 ?規(guī)模較小，產(chǎn)品形象難以與大盤對峙，但是，可以通過企業(yè)品牌形象來促進(jìn)項目銷售。 從區(qū)域位置上 從物業(yè)類型上 從競爭上 從形象上 R1：非期望結(jié)果 —— 按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果 ?從利潤上：通過快速的銷售，快速回籠資金，使項目無論從資金鏈還是回籠速度上，都達(dá)到 既定目標(biāo)。 ?從物業(yè)類型上：相同的物業(yè)類型通過不同的定位，是物業(yè)類型與其它項目形成差異化。 ?從競爭上：從周邊項目攔截中高端客戶，性價
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