【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 小戶型為主，通過自然景觀等區(qū)域價(jià)值的圍合，力求走短平快。 25 項(xiàng)目名稱 客戶分布 東岸龍園 高新區(qū)地緣性客戶為主，企事業(yè)單位管理人員及單位職員， 銀海水韻 二次置業(yè)，太原市周邊縣市，礦業(yè)系統(tǒng)及企事業(yè)單位管理人員，私營(yíng)企業(yè)主，政府公務(wù)員及等 汾河景觀 360 1回遷戶 2教委、學(xué)校配套住宅 高新區(qū)客源 外銷客戶： 銀行系統(tǒng)、高新區(qū)客戶 周邊縣城個(gè)體、城南事業(yè)單位團(tuán)購(gòu) 客戶主要以二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員，私營(yíng)企業(yè)主，政府公務(wù)員 個(gè)盤客戶分析 26 項(xiàng)目分析 FOCUS ２ 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目界定 項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析 項(xiàng)目核心問題 27 一、地理位置 本案處于學(xué)府街與南中環(huán)街之間，位于濱河?xùn)|路東側(cè) ,南面與小高層住宅是大馬新村小區(qū)毗鄰，北面是華宇綠洲。東面是現(xiàn)有的塑料四廠，西面緊鄰濱河?xùn)|路及汾河景觀生態(tài)公園。項(xiàng)目的整個(gè)地塊坐東朝西，呈長(zhǎng)方形，占地約 83畝，地形完整方正，利于進(jìn)行合理規(guī)劃。 項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 占地面積 53萬平米，約 83畝地 項(xiàng)目類型 6棟高板 住宅 建筑理念 前院后園 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代、簡(jiǎn)約 心里均價(jià) 70008000 主力戶型 160180平米 28 項(xiàng)目位于太原市長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)圈，濱河?xùn)|路與學(xué)府街往南約 400米處。交通通達(dá)性強(qiáng)。 本案所處的位置屬于發(fā)展中的“長(zhǎng)風(fēng)商圈”中，周邊交通線路發(fā)達(dá)，道路寬敞，隨著濱河?xùn)|路上各大型住宅項(xiàng)目的逐漸落成，大量的居民紛紛搬遷過來，形成了成規(guī)模的大型居住生活帶，隨之而來的各項(xiàng)生活機(jī)能配套也逐漸豐富了起來，以北側(cè)學(xué)府街口的山姆士大型超市和南側(cè)的今年投入使用的山西省實(shí)驗(yàn)中學(xué)（即太原市第十中學(xué)）最為代表 ， 項(xiàng)目區(qū)域定位 29 項(xiàng)目條件 /事實(shí) 項(xiàng)目?jī)r(jià)值判研 位于長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)內(nèi) 高端住宅及商務(wù)區(qū) 西望汾河水景，盡享長(zhǎng)風(fēng)美卷 景觀資源優(yōu)勢(shì) 近鄰城市主干觀景道濱河?xùn)|路、學(xué)府街 交通便捷 正在興建的南中環(huán)橋及學(xué)府橋 快速溝通長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū) 臨近實(shí)中、規(guī)劃中的華泰醫(yī)院，山姆士超市 生活配套逐漸完善 公共交通沒有 影響居住質(zhì)量 項(xiàng)目地附近為高壓線 影響美觀，給業(yè)主有心理壓力 界定關(guān)鍵詞：景觀資源、區(qū)域價(jià)值、交通便捷、人文環(huán)境 項(xiàng)目?jī)r(jià)值判研 30 項(xiàng)目分析 FOCUS ２ 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目界定 項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析 項(xiàng)目核心問題 31 項(xiàng)目界定 美錦首府 汾水河畔 城市花園 32 項(xiàng)目分析 FOCUS ２ 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目界定 項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析 33 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak ,占有水景資源 ,學(xué)府街以南交通便利 ,規(guī)劃新市政府 ,容積率較大 ,生活配套較差 ,交通配套差 4 .證件問題 機(jī)會(huì) Opportunity 威脅 Threaten 、城市化進(jìn)程、自身的條件改善需求，使得住宅鋼性需求增大 ,競(jìng)爭(zhēng)激烈 項(xiàng)目 SWOT分析 — 戰(zhàn)略推導(dǎo)工具 34 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)： A、突出項(xiàng)目景觀資源優(yōu)勢(shì)（汾河水景、長(zhǎng)風(fēng)畫卷）； B、利用大尺度空間。發(fā)揮高端樓盤運(yùn)作的營(yíng)銷張力，建立高端務(wù)實(shí)形象； C、通過創(chuàng)新突破，打造片區(qū)乃至整個(gè)太原市品質(zhì)標(biāo)桿，塑造獨(dú)特個(gè)性的品質(zhì)名盤； 規(guī)避劣勢(shì)： A、科學(xué)合理的差異化市場(chǎng)定位，從市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出； B、先進(jìn)超前產(chǎn)品規(guī)劃，加以專業(yè)營(yíng)銷推廣以產(chǎn)品和人文來提升項(xiàng)目的品質(zhì)； C、通過品質(zhì)展示，配套先行，情景體驗(yàn)，弱化片區(qū)生活不便的劣勢(shì)； 項(xiàng)目 SWOT分析對(duì)策 35 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 FOCUS ３ 推廣策略 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) 36 目標(biāo)客戶空間布局 : 重點(diǎn)地市 大太原 周邊區(qū)域 項(xiàng)目周邊長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū) ,高新區(qū) ,高校區(qū) ,公司白領(lǐng) ,企事業(yè)單位中高層 大太原區(qū)域企事業(yè)單位中 ,高層管理人員 ,私營(yíng)業(yè)主 ,政府官員 本市及周邊地市、郊縣的與煤、焦、鐵有關(guān)的私營(yíng)企業(yè)主 37 第一區(qū)域 來自地緣性客戶（如：長(zhǎng)風(fēng)文化商務(wù)區(qū)、高新區(qū)、高校區(qū)等），這些人群在本項(xiàng)目周邊工作生活，對(duì)項(xiàng)目周邊的交通及生活機(jī)能熟悉，對(duì)項(xiàng)目的選擇更注重產(chǎn)品的內(nèi)在戶型、價(jià)格、品質(zhì)及配套等方面。 第二區(qū)域 來自市區(qū)內(nèi)相對(duì)較遠(yuǎn)的地區(qū)（如：北城區(qū)），這些人群對(duì)本項(xiàng)目周邊不甚了解，首先會(huì)了解本項(xiàng)目的交通及生活機(jī)能，然后才對(duì)本項(xiàng)目的其他方面加以關(guān)注。 第三區(qū)域 來自各個(gè)地縣市區(qū)，這些人群屬于家庭性質(zhì)的整體遷移，多數(shù)很有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)整個(gè)太原地區(qū)不夠了解，他們選擇項(xiàng)目則更多的對(duì)項(xiàng)目的整體居住環(huán)境、生活品質(zhì)及生活感受等方面有較大關(guān)注，希望身份標(biāo)榜、能體現(xiàn)自身社會(huì)地位等。 目標(biāo)客群分布 38 本項(xiàng)目定位中高端，產(chǎn)品分布在三個(gè)區(qū)域內(nèi)，如下表所示： 三房 四房 四房以上大戶型 150 M2 以下 150180M2 180 M2—— 以上 總價(jià) 90萬以內(nèi) 總價(jià) 120萬以內(nèi) 總價(jià) 150萬以上 目標(biāo)客戶群分析 39 第一類： 150平米以下，定位中高端客群， 所起作用：快速回籠資金 客群描述如下： 年齡介于 30—— 45歲，家庭結(jié)構(gòu)以三口到四口人為主；以企事業(yè)單位的中高層，小型私營(yíng)業(yè)主等職業(yè)為主；經(jīng)濟(jì)來源于工資、獎(jiǎng)金、及部分外快，家庭年收入在 20—— 35萬之間；其生活壓力主要來自上下兩代，具有相當(dāng)文化水平，對(duì)高品質(zhì)生活有需求，追求性價(jià)比，關(guān)注地段及生活機(jī)能、戶型、總價(jià)等因素。付款會(huì)選擇一次性、分期、貸款