【文章內(nèi)容簡介】 銷 售率2/2/1 91100 753 % 520 %101110 722 19% 511 %111120 338 % 278 %121130 331 % 255 %3/1/1 % 111120 18 % 15 15 %3/2/1 493% 101110 11 % 357 11 %111120 274 % 186 6%121130 180 % 146 %131140 28 % 14 %戶型配比表 (續(xù) 1)戶型配比表 (續(xù) 2)167。共計供應(yīng) 3797套，已售出約 3125套。其中兩室兩室一衛(wèi) 71－ 130平米產(chǎn)品供應(yīng)量最大，占總供應(yīng)套數(shù)的 ％，供銷比為 92％，是各戶型面積分類中供需關(guān)系最好的。167。面積在 150平米以上的戶型在市場的供應(yīng)量十分有限，共計 108套，只占到 ％。戶 型 套數(shù) 面 積 段 供 應(yīng) 套數(shù) 比重 合 計 售出 已售套數(shù) 銷 售率3/2/2 49913% 121130 105 % 311 68 %131140 260 % 178 %141150 78 2% 25 %151160 4 % 4 %161170 52 % 36 %4/2/2 26% 161170 12 % 12 8 %200平以上 14 % 4 %4/3/2 %16 151160 10 % 14 10 %200平以上 6 % 4 %5/3/2 % 181190 10 % 10 10 %合 計 3797 3125交屋標準項目公共部分外墻面 單元門 電梯 公共樓梯斯波特二期 外墻磚／局部余料、石材 可視對講門， IC卡開門裝置。 ＿＿＿＿ 地面為地磚、鐵藝圍欄、 木制扶手。悠然雅居 外墻夾保溫材料，外墻 面貼高級面磚 高級可視對講門 ———— 花崗巖地面，白鋼扶 手書香門第 承重空心磚，外飾優(yōu)質(zhì) 釉面磚，及外墻涂料 三防門并配鍵盤 可視對講系統(tǒng) 中外合資品牌 電梯項目 公共部分外墻面 單元門 入口大堂 電梯 公共樓梯方迪家園高級外墻涂料／局部貼高級外墻磚可視對講防盜門 ＿＿＿＿ ＿＿＿＿ 不銹鋼欄桿及扶 手北國之春二期通體瓷磚／高級涂料高級鋁合金對講門 ＿＿＿＿ ＿＿＿＿木扶手、鐵藝欄桿興旺閣 50MM厚苯板 /高級外墻涂料 高級電子對講門 ———— ————地面及踏步鋪高叁理石 /白鋼欄桿扶手雍添金園 特制高級全瓷彩釉外墻瓷磚 鍵盤式可視對講 電子門 天然高級大理石 地面名牌高速電梯， 24小時開放天然高級大理石地面，白鋼扶手交屋標準交屋標準項目 室內(nèi)部分入戶門 窗 墻面／地面 采暖 衛(wèi)生間 /廚房 給、排水 管材興旺閣 名牌防盜門 高級中空雙 玻塑鋼窗 水泥砂漿地面 ———— 預留上下水接 口 ————斯波特二期 高級防盜 門 高級塑鋼平開門窗墻面：大白壓光地面：水泥砂漿地面地熱式采暖墻面水泥砂漿找平，地面防水處理外加水 泥砂漿保護層上水： PVC管下水：離心鑄鐵管雍添金園 名牌高級 三防門鋁合金中空隔熱斷橋飄窗刮大白，地面水泥沙找平壓光集中供暖、分戶控制，一戶一鎖， 24小時供暖墻面抹麻面，地面做防水處理預留上下水管接口＿＿＿悠然雅居 高級防盜 門 中空玻璃鋁塑彩窗 水泥砂漿抹平， 刮大白／ 24小時惠天余熱，分戶供暖預留排煙通風管道、衛(wèi)生潔具接口＿＿＿交屋標準項目 室內(nèi)部分入戶門 窗 地面 采暖 衛(wèi)生間 /廚房給、排水管材書香門第 三防門 單框雙層中 空平開窗 水泥砂漿地 面同市供熱站并網(wǎng)，集中供熱，獨立分戶墻面水泥砂漿找平層，地面做防水處理。上抹保護、找平層，上下水預留＿＿＿＿方迪家園 高級三 防門 日本 YKK彩色塑鋼窗水泥砂漿地面第三熱力供暖24小時連續(xù)供暖、室內(nèi)設(shè)溫控閥，圣春散熱器墻面：水泥砂漿抹面地面：防水處理外加水泥砂漿保護層，預留基本接口臺灣開泰鋁塑復合管，／柔性接口聞心澆注鑄鐵管北國之春二期高級三防門 彩色塑鋼窗水泥砂漿地面 地熱供暖， 24小時集中供熱 防水砂漿抹面／防水 層、水泥砂漿找平排水用UPVC管材，底層單獨排水出戶交通配套 生活配套 休閑配套斯波特二期 購物：愛客家超市／詩波特商業(yè)網(wǎng)點滑翔公園／園區(qū)內(nèi)高爾夫球場、足球場、籃球場等 13個大型綠色運動場所悠然雅居20 22 24 20 29501路等?醫(yī)院：沈陽市第五醫(yī)院、第八中心醫(yī)院第九人民醫(yī)院。?學校：保工二校、勛望小學、應(yīng)昌小學、四中、培英中學、沈陽工業(yè)大學?購物：樂購、維華商業(yè)廣場、友誼百貨、中國家俱城、九路農(nóng)貿(mào)市場佳華苑43 434434 43420 2121 232 2660 2125 237南風苑雙語幼兒園學校：興工二小／雨田實驗中學、 79中、127中、沈陽工業(yè)大學醫(yī)院：鐵西區(qū)中心醫(yī)院／東北大藥房購物：自選超市、云峰超市、霽虹超市、鐵百業(yè)主會所雍添金園10 20 20 21 2323 2 25 604等學校：勛望小學、應(yīng)昌小學、小太陽小學、貴和小學、興順小學、 31中、79中、 88中、 95中、 127中、四中等醫(yī)院：遼寧中醫(yī)學會醫(yī)院、第五醫(yī)院等購物：鐵西百貨、輕工市場、國美電器、友誼商城、鐵西商業(yè)大廈、中國家俱城等配套設(shè)施配套設(shè)施 交通配套 生活配套 休閑配套宏偉金都 10 23 2 24 26鐵西新區(qū) 1號線學校：衛(wèi)工一校、齊賢一校、市 36中學、 4中、市 22中學醫(yī)院：沈陽醫(yī)學院附屬中心醫(yī)院、沈陽市中環(huán)中醫(yī)院購物：樂購超市、鐵西副食超市、興順商業(yè)街、香江家具裝飾材料市場、家世界超市、九路市場方迪家園43 434 434434 20 21 21 23 2 26 60 21 25 237南風苑雙語幼兒園學校：興工二?。晏飳嶒炛袑W、79中、 127中、沈陽工業(yè)大學醫(yī)院：鐵西區(qū)中心醫(yī)院／東北大藥房購物：自選超市、云峰超市、霽虹超市、鐵百業(yè)主會所北國之春二期26 20 27 2282 霽虹市場、北市、鐵百 業(yè)主會所、中庭廣場興旺閣 20 21 23 23 260 4321等公交車四通八達學校：興工四校、應(yīng)昌小學、一二七中學、三十一中學醫(yī)院：鐵西區(qū)中心醫(yī)院、維康大藥房?購物：鐵百、日新超市、輕工市場、國美家電、中興大廈等。智能化系統(tǒng)方迪家園園區(qū)智能系統(tǒng)：園區(qū)周界防范監(jiān)控每戶預留寬帶網(wǎng)絡(luò)接口／三表出戶／每戶設(shè)緊急呼救銨鈕一處／可視對講系統(tǒng)／有線電視系統(tǒng)／每戶設(shè)三處電話接口斯波特二期 可視對講系統(tǒng)（每戶設(shè)一臺可視對講室內(nèi)掛機）／有線電視系統(tǒng)（每戶設(shè)有線電視接口兩處）／通訊系統(tǒng)（每戶設(shè)兩條外線，兩處電訊接口）北國之春二期園區(qū)智能系統(tǒng)：園區(qū)一卡通、可視對講、周界防范系統(tǒng)、保安 24小時巡邏、背景音樂信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：寬帶入戶有線電視系統(tǒng)：每戶有兩個接口通訊系統(tǒng)：每戶有兩個接口書香門第?監(jiān)控系統(tǒng)：園區(qū)三個出入口、地下停車場配置可旋轉(zhuǎn)監(jiān)視頭。各樓號間隔、地下停車場出口配置固定 監(jiān)視探頭，園區(qū)四周圍欄配置固定探頭。?一卡通管理系統(tǒng)：集門禁系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、消費系統(tǒng)為一體。?中庭廣場管理系統(tǒng)：含背景音樂、燈光控制系統(tǒng)。?教育網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。沈陽市中高檔商品住宅市場分析 共 26個項目：克萊斯特、成龍家園、圣康家園、凱興花園、萬眾家園三期、金苑華城、金色家園、領(lǐng)秀 E家、府苑名都、鵬利廣場花園、天龍家園、未來城、盛華苑、地王花園、新世界花園、河畔新城、假日伊麗雅特灣、萊茵南郡、香格蔚藍、楓景名城（未上市）、玉麟大廈、城建花園、慈芳大廈、宏偉金都、詩波特二期、雍添金園細分市場版塊分析中高檔細分市場版塊特征216。 從現(xiàn)在中高檔項目區(qū)域分布上看，主要集中在以上五個版塊。216。 從版塊移動趨勢來看，繼續(xù) 01年以來的由市中心向東、南、西、北四個方向擴張趨勢，已擴至接近一環(huán)沿線。市府版塊青年大街南版塊中街東版塊渾南版塊黃河大街版塊市政府商圈府苑名都都市港灣惠東新苑世紀情緣格林豪森領(lǐng)袖 E家和平廣場商圈金世紀家園豪隆世家新華花園玉麟世家中潤世紀盛發(fā)花園中街商圈御點江山現(xiàn)代家園王府花園盛京家園?金蒂樓?臥波苑城中花園高層2022年北陵商圈友誼花園成龍花園學府雅苑克萊斯特世紀情緣?中宇花園?望帥苑?金世紀家園北站商圈華麗山莊萬科金色家樂茗苑青年大街南商圈地王花園冠芳園金科茗苑艾特國際五里河大廈新世界花園2022年城東版塊天龍家園鵬利廣場花園渾南版塊河畔新城及以假日伊麗雅特灣為代表的 TOWNHOUSE產(chǎn)品2022年中高檔市場版塊分布圖一環(huán)一環(huán)216。從 0103年沈陽市中高檔版塊明顯呈現(xiàn)從中部向北、南、東三個方向移動的特征，由原來的和平、沈河、皇姑區(qū)逐步擴散向大東、渾南，至此，中高檔住宅已在市內(nèi)五區(qū)中四區(qū)占有重要席位。216。從供應(yīng)量上看， 五大版塊中， 2022年青年大街南版塊供應(yīng)量最大，為 萬平方米，以高層、小高層為主的大規(guī)模社區(qū)成為該版塊供應(yīng)的主體。渾南版塊的供應(yīng)量僅次于青年大街南版塊，為 ，以聯(lián)排別墅項目為主。再次是市府 北站版塊和黃河大街版塊，供應(yīng)量均在 23萬平方米左右。216。從市場消化情況來看， 2022年各大版塊的消化率依次為：中街東版塊（%）、青年大街南版塊（ %）、黃河大街版塊（ %）、市府 北站版塊（ 37%）和渾南版塊（ %）。其中中街東版塊由于性價比較好，位居銷售率的首位，而渾南版塊由于供應(yīng)量較大、銷售周期短（均為 03年下半年上市）。216。從價位上來看，依次為渾南版塊（ 3720）、中街東版塊（ 3880）、市府 北站版塊（ 4600）、黃河大街版塊（ 4737）、青年大街南版塊（ 4820），其中市府南部雖然地理區(qū)位較其他區(qū)域優(yōu)越，但價格偏高且品質(zhì)一般，同等面積的戶型總價款偏高，在中高檔市場中處于競爭劣勢。中高檔細分市場版塊特征v除渾南版塊以聯(lián)排別野為主外，其余版塊建筑形式主要以高層和小高層產(chǎn)品為主，除河畔新城和天龍家園外其余項目幾乎無多層產(chǎn)品供應(yīng)。v從各版塊供應(yīng)的戶型面積上看，青年大街南版塊和中街東版塊供應(yīng)面積偏小，以小面積二室（ 90100）、正常二室（ 100110）、小面積三室（120130）和正常三室（ 130150）為主力供應(yīng)產(chǎn)品；黃河大街版塊以小面積三室、大面積三室（ 150170）和小面積四室（ 160）為主力供應(yīng)產(chǎn)品；市府 北站版塊以大面積四室（ 180200）、正常三室（ 130150）和 200平方米以上躍層五室為主力供應(yīng)產(chǎn)品；渾南版塊以 180200平方米的聯(lián)排別墅為主力供應(yīng)產(chǎn)品。中高檔細分市場版塊特征均價 35004200元 /平方米市場分析結(jié)論（一）包括項目：圣康家園、萬眾家園三期、鵬利廣場花園、天龍家園、萊茵南郡、楓景名城（未上市）、玉麟大廈、詩波特二期v供應(yīng)量小于 4200－ 5500元的細分市場，為 ，消化量 ，供銷比為 ％，總體銷售狀況好于另一中高檔細分市場；v單個項目供應(yīng)量在 ，平均供應(yīng)量為 ；單個項目最大消化量 6萬平 (天龍家園 )， 平均消化量為 ；v加權(quán)成交均價 3923元／平米；v建筑形式以多層為主，占總量的 38％，小高層和高層分別為次主力產(chǎn)品形式，各占到一半；v99－ 110平米、 140160平米的三室二廳二衛(wèi)是這個細分市場中的主力供應(yīng)戶型，同時也成為了暢銷戶型。v 這個細分市場中各項目的開發(fā)商知名度較低，在市場中名氣不大，因此，品牌效應(yīng)較弱；v 項目均是清水房交屋，交屋標準基本相同，差異較?。籿 園區(qū)整體規(guī)模較小，并且沒有景觀概念，只有中庭廣場做為項目唯一的大型園內(nèi)景觀，項目周邊也沒有可以借景的自然環(huán)境資源，使項目總體環(huán)境指標下降；v 配套設(shè)施多以周邊現(xiàn)有的規(guī)模不大的商業(yè)、生活配套設(shè)施為主，項目自身主要以園區(qū)內(nèi)的業(yè)主會所和底商做為自身的配套，但整體配套檔次與標準不高；v 智能化系統(tǒng)較為簡單，只有基礎(chǔ)的寬帶網(wǎng)入戶、園區(qū)紅外線監(jiān)控裝置、背景音樂系統(tǒng)、可視對講裝置。物業(yè)管理大部分為開發(fā)公司下屬物業(yè)管理公司，沒有更多服務(wù)中高檔項目的成熟經(jīng)驗與知名度，服務(wù)項目較為普遍。均價 35004200元 /平方米市場分析結(jié)論（二）v均價 35004200元 /平方米市場總供應(yīng)量 ，總消化量 ，消化率為 %，供銷狀況較好。v單個項目供應(yīng)量在 ，平均供應(yīng)量為 4萬平；單個項目最大消化量為 6萬平，平均消化量為 。v均價 35004200元 /平方米市場成交均價為 3837元 /平方米。項目建筑形式圣康家園 萬眾家園三期鵬利廣場花園天龍家園 萊茵南郡 玉麟大廈 詩波特二期合計高層