【正文】 花園 ○、鴻凱花園 ★ 、 詩波特生活園 ★ 價格劃分： 20222500元 /平肇工街版塊代表項目：華天新城 ● 惠蓮園 ● 功馨園 ● 富祥園 ● 目前項目狀況 售罄 ● 清盤銷售 ○在售 ★ 01年鐵西區(qū)房地產(chǎn)市場01年鐵西房地產(chǎn)市場滑翔版塊滑翔版塊城建花園城建花園 ○鴻凱花園鴻凱花園 ★★ 詩波特生活園詩波特生活園 ★★ 肇工街肇工街版塊版塊華天新城華天新城 ● 惠蓮園惠蓮園 ● 功馨園功馨園 ● 富祥園富祥園 ●?秀水靚園秀水靚園（中檔）（中檔）?中聯(lián)城市陽光中聯(lián)城市陽光（中檔）（中檔）?仁和馨園仁和馨園（中檔）（中檔）高中低三大細分市場均有產(chǎn)品供應， 相對于肇工版塊的中低檔市場和滑翔版塊的中高檔市場，中檔市場表現(xiàn)得謹慎而分散。已成規(guī)模的滑翔居住版塊成為當年亮點 ，以區(qū)域配套全，產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)的特點吸納諸多人氣，受到鐵西乃至臨近區(qū)域購房人士青睞。 此版塊以產(chǎn)品優(yōu)良，園區(qū)景觀、配套相對較差為主要特質(zhì) ，表現(xiàn)為多有綠化少有景觀。新項目逐漸由鐵西固有的兩大聚居區(qū)向其他版塊延伸，聚結(jié)為新版塊，并且向建設(shè)大路以北伸出版塊觸角。 下游產(chǎn)品多以中低檔價位起價，當年售罄，封園均價均能以 2500持平或略高。八大版塊滑翔版塊興華街版塊二大細分市場 3500－ 4500中高檔市場2500－ 3500中檔市場建大南版塊建大北版塊沈遼路版塊北一路版塊興工街版塊衛(wèi)工街版塊03年鐵西區(qū)房地產(chǎn)市場中高檔中高檔市場市場中檔市場中檔市場價格劃分： 35004500元 /平滑翔版塊：無新項目加入仍有 01年在售項目興華街版塊：雍添金園 ★ 、盛世華城 ★ (02年 )價格劃分： 25003500元 /平興華街版塊：慈芳大廈 ○建大南版塊：華天榮仕家園 ○悠然雅居 ★ 景星家園 ★ 云峰閣 ★建大北版塊：南風雅居 ●順鑫家園 ●興工街版塊：方迪家園 ★ 鑫豐家園 ★ 興旺閣 ★北一路版塊：北國之春 ★ 楓丹麗舍 (仁和馨園二期 ) ○ 富云花都 ★ 示范和平家園 ★沈遼路版塊：九林居 ●金碩園 ○今日陽光 ★ 精華苑 ★沈遼路版塊：明擇園 ○清新花園 ○流星花園 ★目前項目狀況 售罄 ● 清盤銷售 ○在售 ★ 03年鐵西區(qū)房地產(chǎn)市場鐵西新區(qū)建設(shè)政策的出臺徹底激活了建大以北版塊 ，興華、保工、衛(wèi)工等政策改造范圍內(nèi)的區(qū)域均于當年形成住宅版塊。各版塊均呈現(xiàn)供求良好態(tài)勢。新的中高檔版塊的集結(jié)在興華街 ，鐵西商業(yè)黃金軸的發(fā)揮重要作用。滑翔版塊滑翔版塊城建花園城建花園 ○○鴻凱花園鴻凱花園 ★★詩波特生活園詩波特生活園 ★★?人和馨園人和馨園（中檔）（中檔）?馨馨家園馨馨家園（中檔）（中檔）沈遼路版塊沈遼路版塊九林居九林居 ●金碩園金碩園 ○○今日陽光今日陽光 ★★精華苑精華苑 ★★富甲天下富甲天下 ●秀水靚園秀水靚園 ●建大南版塊建大南版塊華天榮仕家園華天榮仕家園 ○○悠然雅居悠然雅居 ★★景星家園景星家園 ★★云峰閣云峰閣 ★★興工街版塊興工街版塊宏偉茗都宏偉茗都 ★★方迪家園方迪家園 ★★鑫豐家園鑫豐家園 ★★興旺閣興旺閣 ★★保工街版保工街版塊塊獅城花園獅城花園 ★★萬興園萬興園 ★★建大北版塊建大北版塊南風雅居 ●順鑫家園 ●興華街版塊興華街版塊雍添金園 ★慈芳大廈 ○盛世華城 ★建建 設(shè)設(shè) 大大 路路北一路版塊北一路版塊北國之春 ★楓丹麗舍(人和馨園二期 ) ○富云花都 ★示范和平家園 ★衛(wèi)工街版衛(wèi)工街版塊塊明擇園 ○清新花園 ○流星花園 ★小 結(jié)?03年前鐵西區(qū)商品住宅版塊由南部、西部，不斷向中部、北部移動，并已在建設(shè)大路以北初步形成規(guī)模，并一改此區(qū)域蕭條景象，人氣巨增。04年滑翔版塊滑翔版塊城建花園城建花園 ○○鴻凱花園鴻凱花園 ★★詩波特生活園詩波特生活園 ★★?人和馨園人和馨園（中檔）（中檔）?馨馨家園馨馨家園（中檔）（中檔）沈遼路版塊沈遼路版塊九林居九林居 ○○金碩園金碩園 ○○今日陽光今日陽光 ★★精華苑精華苑 ★★富甲天下富甲天下 ○○秀水靚園秀水靚園 ○○建大南版塊建大南版塊華天榮仕家園華天榮仕家園 ○○悠然雅居悠然雅居 ★★景星家園景星家園 ★★云峰閣云峰閣 ★★興工街版塊興工街版塊宏偉茗都宏偉茗都 ★★方迪家園方迪家園 ★★鑫豐家園鑫豐家園 ★★興旺閣興旺閣 ★★保工街版保工街版塊塊獅城花園獅城花園 ★★萬興園萬興園 ★★建大北版塊建大北版塊南風雅居 ●順鑫家園 ●興華街版塊興華街版塊雍添金園 ★慈芳大廈 ○盛世華城 ★建建 設(shè)設(shè) 大大 路路04年鐵西新區(qū)房地產(chǎn)市場走勢北一路版塊北一路版塊北國之春 ★楓丹麗舍(人和馨園二期 ) ○富云花都 ★示范和平家園 ★衛(wèi)工街版衛(wèi)工街版塊塊明擇園 ○清新花園 ○流星花園 ★房地產(chǎn)市場大面積向北、西轉(zhuǎn)移，土地成本看漲?04年商業(yè)住宅用土地供應 78%集中于建大北版塊 ，其中以離未來的霽虹現(xiàn)代生活服務區(qū)最接近的愛工街一帶最為集中。?時至 04年 4月，建大北版塊，衛(wèi)工街版塊，乃至西站、勞動公園 /工人村一帶 均有領(lǐng)軍新項目開售，起價較于版塊內(nèi)歷史售價上漲 500800元 /平。?衛(wèi)工明渠未來規(guī)劃的迂回走勢，興順步行街的建設(shè)，規(guī)劃中的地鐵沿線，全區(qū)性的綠地擴充等，使 土地價格一升再升。?沈陽電纜廠文化宮： 會展文化中心項目占地 4萬平方米，擬投資 2億元，建設(shè)期為 2年。?沈陽寶船面粉廠： 五星級酒店東方魯爾大廈項目占地 3萬平方米，擬投資 2億元，建設(shè)期為 2年。?其他 6個項目分別為：啟工超市、金融大廈、科技信息產(chǎn)業(yè)大廈、沈陽汽車配件市場、沈陽機電產(chǎn)品市場和輪胎市場。本案所屬沈陽市目標細分市場分析細分市場界定細分市場分析典型案例分析本案 SWOT分析本案目標細分市場定位03年 04年沈陽市商品住宅檔次劃分高檔市場 均價 5500元 /㎡以上 成龍花園 /府苑茗都 / 地王廣場花園 /假日 自由平方 /天意緣二期 /橙色時光二期 /正洪花園二期 /鵬程花園三期細分市場界定（一） 高檔市場開發(fā)頂級產(chǎn)品的土地限制條件：土地的不可復制性資源的不可復制性鄰近城間高速路網(wǎng)通暢的與市中心區(qū)域相連的城市道路開發(fā)頂級產(chǎn)品的資源限制條件：開發(fā)商雄厚的資金實力酒店式的物業(yè)服務社區(qū)商業(yè)及配套服務機構(gòu)的整合能力創(chuàng)新規(guī)劃能力年消化量十分有限市場競爭十分激烈經(jīng)營風險極大客觀綜合本案相關(guān)全部要素建議本案不進入此細分市場均價 5500元以上高檔住宅市場特征：細分市場界定（二） 中低檔市場由于本案平米住宅樓面成本在3100元，所以此細分市場不在本案研究范籌均價 3000元以下中低檔住宅市場細分市場界定（一） 中高檔市場由于房地產(chǎn)的區(qū)域?qū)傩砸琅f很強，本案所屬鐵西區(qū)中高檔商品住宅幾乎全部在存量房市場，且一直萎靡不振，故將鐵西區(qū) 3000元以上的商品住宅也列為此次市場研究的內(nèi)容。鐵西區(qū) 3000元以上商品住宅市場分析 共 12個項目：慈芳大廈、宏偉金都、興旺閣、詩波特二期、晉斯華庭、悠然雅居、方迪家園、新湖北國之春、精華苑、書香門第、佳華苑、雍添金園216。 0304年供應量 ，消化量 ，供銷比為 67%。216。 二室二廳一衛(wèi) 71130㎡的戶型供應套數(shù)最多，占 %，同時也是銷售套數(shù)最多的，供銷比為 92%，成為各戶型配比中供需關(guān)系最好的細分區(qū)間。216。 整體交屋標準與配套設(shè)施標準不高。園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施主要以會所為主，但規(guī)模不大，一般在 1000平米左右。只有詩波特園區(qū)的景觀與運動場地建設(shè)十分齊備、完善。v 04年上半年上市的新項目明顯向西擴張，主要集中在建設(shè)大路以北，即現(xiàn)鐵西新區(qū)的現(xiàn)代生活服務區(qū)內(nèi)。 單體項目年供應量主要集中在 、 ，年均供應量，單體項目年消化量主要集中在 、 ，年均消化量 。 最好的銷售量項目是詩波特二期 萬平米，銷售率 86%，最差的銷售量項目是精華苑 、慈芳大廈 ，銷售率 50%。 0304年供應量 ，消化量 ，供銷比為 67%。戶型配比表戶 型 套數(shù) 面 積 段 供 應 套數(shù) 比重 合 計 售出 已售套數(shù) 銷 售率1/1/11514％5060 65 % 149 63 2%6170 56 % 56 %7180 30 % 30 1%1/2/1 46％ 6170 10 % 46 10 %7180 36 % 36 1%2/1/1 45612% 6170 100 % 297 15 %7180 98 % 70 %8190 258 % 212 %2/2/1 2082% 7180 402 % 1914 216 %8190 167 % 134 %戶 型 套數(shù) 面 積 段 供 應 套數(shù) 比重 合 計 售出 已售套數(shù) 銷 售率2/2/1 91100 753 % 520 %101110 722 19% 511 %111120 338 % 278 %121130 331 % 255 %3/1/1 % 111120 18 % 15 15 %3/2/1 493% 101110 11 % 357 11 %111120 274 % 186 6%121130 180 % 146 %131140 28 % 14 %戶型配比表 (續(xù) 1)戶型配比表 (續(xù) 2)167。其中兩室兩室一衛(wèi) 71－ 130平米產(chǎn)品供應量最大，占總供應套數(shù)的 ％，供銷比為 92％，是各戶型面積分類中供需關(guān)系最好的。面積在 150平米以上的戶型在市場的供應量十分有限，共計 108套，只占到 ％。 ＿＿＿＿ 地面為地磚、鐵藝圍欄、 木制扶手。上抹保護、找平層，上下水預留＿＿＿＿方迪家園 高級三 防門 日本 YKK彩色塑鋼窗水泥砂漿地面第三熱力供暖24小時連續(xù)供暖、室內(nèi)設(shè)溫控閥，圣春散熱器墻面：水泥砂漿抹面地面：防水處理外加水泥砂漿保護層，預留基本接口臺灣開泰鋁塑復合管，／柔性接口聞心澆注鑄鐵管北國之春二期高級三防門 彩色塑鋼窗水泥砂漿地面 地熱供暖， 24小時集中供熱 防水砂漿抹面／防水 層、水泥砂漿找平排水用UPVC管材，底層單獨排水出戶交通配套 生活配套 休閑配套斯波特二期 購物：愛客家超市／詩波特商業(yè)網(wǎng)點滑翔公園／園區(qū)內(nèi)高爾夫球場、足球場、籃球場等 13個大型綠色運動場所悠然雅居20 22 24 20 29501路等?醫(yī)院：沈陽市第五醫(yī)院、第八中心醫(yī)院第九人民醫(yī)院。智能化系統(tǒng)方迪家園園區(qū)智能系統(tǒng)：園區(qū)周界防范監(jiān)控每戶預留寬帶網(wǎng)絡(luò)接口／三表出戶／每戶設(shè)緊急呼救銨鈕一處／可視對講系統(tǒng)／有線電視系統(tǒng)／每戶設(shè)三處電話接口斯波特二期 可視對講系統(tǒng)（每戶設(shè)一臺可視對講室內(nèi)掛機）／有線電視系統(tǒng)（每戶設(shè)有線電視接口兩處）／通訊系統(tǒng)（每戶設(shè)兩條外線，兩處電訊接口）北國之春二期園區(qū)智能系統(tǒng)：園區(qū)一卡通、可視對講、周界防范系統(tǒng)、保安 24小時巡邏、背景音樂信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：寬帶入戶有線電視系統(tǒng)：每戶有兩個接口通訊系統(tǒng)：每戶有兩個接口書香門第?監(jiān)控系統(tǒng)：園區(qū)三個出入口、地下停車場配置可旋轉(zhuǎn)監(jiān)視頭。?一卡通管理系統(tǒng)：集門禁系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、消費系統(tǒng)為一體。?教育網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。 從現(xiàn)在中高檔項目區(qū)域分布上看，主要集中在以上五個版塊。 從版塊移動趨勢來看，繼續(xù) 01年以來的由市中心向東、南、西、北四個方向擴張趨勢，已擴至接近一環(huán)沿線。從 0103年沈陽市中高檔版塊明顯呈現(xiàn)從中部向北、南、東三個方向移動的特征，由原來的和平、沈河、皇姑區(qū)逐步擴散向大東、渾南，至此，中高檔住宅已在市內(nèi)五區(qū)中四區(qū)占有重要席位。從供應量上看， 五大版塊中， 2022年青年大街南版塊供應量最大，為 萬平方米，以高層、小高層為主的大規(guī)模社區(qū)成為該版塊供應的主體。再次是市府 北站版塊和黃河大街版塊，供應量均在 23萬平方米左右。從市場消化情況來看， 2022年各大版塊的消化率依次為：中街東版塊（%）、青年大街南版塊（ %）、黃河大街版塊（ %）、市府 北站版塊（ 37%）和渾南版塊（ %）。216。中高檔細分市場版塊特征v除渾南版塊以聯(lián)排別野為主外，其余版塊建筑形式主要以高層和小高層產(chǎn)品為主，除河畔新城和天龍家園外其余項目幾乎無多層產(chǎn)品供應。中高檔細分市場版塊特征均價 35004200元 /平方米市場分析結(jié)論（一）包括項目：圣康家園、萬眾家園三期、鵬利廣場花園、天龍家園、萊茵南郡、楓景名城（未上市）、玉麟大廈、詩波特二期v供應量小于 4200－ 5500元的細分市場，為 ，消化量 ，供銷比為 ％，總體銷售狀況好于另一中高檔細分市場；v單個項目供應量在 ，平均供應量為 ；單個項目最大消化量 6萬平 (天龍家園 )， 平均消化量為 ；v加權(quán)成交均價 3923元