【文章內(nèi)容簡介】 省平均水平 房地產(chǎn)投資方面，南陽增速低于全省平均水平 南陽概況 ? 經(jīng)濟(jì)總量有一定優(yōu)勢，但正在被逐步趕超，人均 GDP差距在被拉大 ? 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正在逐步調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)增速較快 ? 城市化進(jìn)度較快 ? 城鎮(zhèn)人均可支配收入提升較快，消費支出增加快速 ? 城市社會消費品增速正逐步在和全省縮小差距 ? 社會固定資產(chǎn)投資增速較高，但房地產(chǎn)投資增速較低 ? 表明南陽城鎮(zhèn)人口的收入和消費提高較快，有助于市區(qū) 第三產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展 在各種不同的城市規(guī)劃方案中，白河都是南陽規(guī)劃中的重點，縫合兩岸成為重要命題 本項目地塊四至及現(xiàn)狀 本項目 ? 東側(cè)向陽路，將來由公司改建 ? 南側(cè)荷花廣場、濱河路、白河 ? 西側(cè)解放路 ? 北側(cè)為區(qū)間小路，距中州路約 20米 白河 解放路 中州路 區(qū)間路 本項目商業(yè)除 1樓外，都是住宅底商 ? 用地性質(zhì)：綜合用地 ? 批地時間： 2022年 ? 使用年限： 住宅 70年，其他 50年 ? 占地面積： 28900㎡ （ 畝） ? 商業(yè)建筑面積：約 5萬㎡ ? 容積率： ? 綠化率： 50%（含荷花廣場） ? 建筑風(fēng)格： 全仿古建筑，建筑風(fēng)格強(qiáng)調(diào)傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的概念 1 2A 2B 2C 3C 3A 3B 1和 3C將成為項目主要的形象展示面， 3C的可進(jìn)入性將需要通過荷花廣場的改造來提升 1 2A 2B 2C 3C 3A 3B 荷花廣場 ? 1樓北部將和 2A形成一條雙邊街， ? 2B、 2C是臨區(qū)間小路的單邊街， ? 3A、 3B是臨解放路的單邊街 ? 3C成為臨荷花廣場的單邊商業(yè) 1和 2A將通過商業(yè)街形成互動，達(dá)到一種互補 ? 1總面積占到商業(yè)面積的近一半，單層面積較大、形象好，是項目提升檔次的關(guān)鍵 ? 對大型單體來說，在不能做零售業(yè)態(tài)的情況下，分割拆分引進(jìn)高檔的大型餐飲和大型娛樂，既可支持項目形象，又能快速消化體量 ? 2A和 1之間的商業(yè)街將形成對 1樓的補充，引進(jìn)中檔餐飲和中小型的特色酒吧、演藝吧、 KTV ? 3A、 3B將通過解放路作為 1和商業(yè)街的延續(xù) 1 2A 3A 3B 2B、 2C由于展示性差、人流量少，將成為項目中的難點 ? 2B、 2C可考慮將較安靜、圈子類、不需太大人流的目標(biāo)消費業(yè)態(tài)引進(jìn) ? 參考業(yè)態(tài)有古玩字畫、私人會所、藝術(shù)工作室、茶藝、玉器等 ? 2B、 2C的人流和形象需通過 3C來帶動 1 2A 2B 2C 3C 3A 3B 荷花廣場 整個項目商業(yè)形成從南到北，由動到靜的一個轉(zhuǎn)變 1 2A 2B 2C 3C 3A 3B 荷花廣場 動 靜 在經(jīng)營商戶調(diào)研過程中，共分 2個階段，調(diào)研商戶約 300戶 ? 第一階段：全業(yè)態(tài)商戶調(diào)研 ? 持續(xù)時間： 2個工作日 ? 調(diào)研樣本：約 60個 ? 調(diào)研區(qū)域：鴻德購物公園、鴻德步行街、中州路 ? 第二階段：目標(biāo)業(yè)態(tài)商戶調(diào)研 ? 持續(xù)時間： 6個工作日 ? 調(diào)研樣本：約 240個 ? 調(diào)研區(qū)域：濱河路、中州路、人民路、七一路、文化宮、文化路、梅溪路、獨山大道、臥龍路、工業(yè)路、新華路、張衡路等 ? 調(diào)研業(yè)態(tài)：餐飲、洗浴、茶藝、西餐咖啡、足療、玉器、字畫、酒吧、KTV 南陽商業(yè)、商圈分布 獨山大道餐飲 新華路、人民路、中州路、工業(yè)路四路圍合，南陽主要百貨類商業(yè)區(qū) 七一路 IT一條街 本項目 火車站小商品、玉器、IT、古玩 白河南岸家具市場 第一階段調(diào)研部分商戶列表 ? 衣秀、名閨坊、美特斯邦威、以純、可愛洋服、唐獅、佐頓、時尚沙龍、佳貝美、紫瀾門、班尼路、依迪夫人、小不點精品飾界、 MIXBOX、紅火鳥、黛安芬、皇家寶貝、特色牛雜面、四海香川菜、九頭鳥熱干面、音樂中心、原來文化、特色剪紙、達(dá)芙妮、偉志西服、北京故事、卡賓、彩票代售點、老北京布鞋、又一城 …… 第一階段調(diào)研商戶寫真（一） ? 我們的店不會開到白河邊，白河沿線不是商圈，人流太少 ? 我們在市里其他商業(yè)區(qū)有幾家店 ? 白河邊主要是去吃飯的、去玩的、去閑逛的 ? 平時去白河邊也就是逛逛，那環(huán)境不錯 ? 喜歡在白河邊晚上吃燒烤 ? 白河邊開咖啡廳不錯，很有氛圍 ? 做好點的中餐也行，最好有點檔次 第一階段調(diào)研商戶寫真（二） ? 資深服裝從業(yè)人員 ? 有開新店的計劃，但是 09年對經(jīng)濟(jì)形勢不看好，現(xiàn)在觀望一段再說 ? 白河邊不適合做服裝吧，做高檔的足療、餐飲，還有娛樂都行 ? 南陽的娛樂有點簡單，項目少，引進(jìn)點新的娛樂項目肯定火，有特色點的 ? 平時去翡翠明珠的多點，比較近 ? 去的話也就喝喝酒、唱唱歌什么的 ? 南陽的酒吧不行，有點低俗，比較亂，沒好地方 在第一階段的調(diào)查過程中，大多數(shù)的商戶都認(rèn)為白河沿線適合做餐飲、休閑娛樂類 在第一階段調(diào)研后，對調(diào)研業(yè)態(tài)和調(diào)研區(qū)域作出調(diào)整，針對目標(biāo)業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)研，同時進(jìn)行預(yù)招商摸底，并取得一定成績，發(fā)掘若干意向客戶 第二階段調(diào)研部分商戶列表 ? 里茲海鮮廣場、凰庭酒店、秀水江南、西湖春天、源滿源酒樓、福林河鮮、金門酒樓、粵秀香江園酒店、香江金爵、京福華、消夏園、王大娘東北餃子、菜根香、畫布咖啡、歌德咖啡、尚品咖啡、上島咖啡、迪歐咖啡、金龜甲魚館、邢氏海參館、吳府一塊豆腐、新天洋、小館子、高第街 56號、美食美客酒店、大河人家、澳門豆撈、皇家食府、金歲月、阿瓦山寨、魚米香、流金歲月、起源小廚、麗都酒店、豪享來、草原興發(fā)、蕭記三鮮燴面 …… ? 大浪淘沙、金佰瀚、鼓浪嶼、黃金海岸、碧水云天 …… ? 金水桶、千宛子、 千手足道、皇家足浴、重慶家富富僑足浴 …… ? 紐約紐約婚紗攝影、金皇冠、蘇菲亞 …… ? 韓影宮、淑倩美容、舒麗佳美容、凱麗絲、薇嬌女子美容、柔婷女子美容、洪鑫美膚 …… ? 萃文軒、弘文齋、南陽書畫院、拾藝齋、藝術(shù)剪紙、御璽齋、獨玉展銷廳 …… ? 不見不散、百度、銀莊、光陰的故事、海中人酒吧、 037翡翠明珠、唐會 …… ? 天福源茶莊、豫苑茶莊、山國飲藝、仁和名茶、水云軒、福香茗居、安溪鐵觀音、臺灣茗茶、天香苑茶莊 …… ? 飛揚健身、黃金時代健身 目標(biāo)業(yè)態(tài)商戶對項目認(rèn)可度高 ? 對項目餐飲、休閑娛樂、文化相關(guān)類初步定位認(rèn)同 ? 認(rèn)為項目位臵很好 ? 多數(shù)客戶對租金較敏感，文化相關(guān)類業(yè)態(tài)租金承受力較差 ? 多數(shù)客戶認(rèn)為項目的檔次應(yīng)該提高，可引進(jìn)新品牌 ? 婚紗攝影類對進(jìn)駐意向較差，認(rèn)為不合適 ? 字畫類在南陽團(tuán)結(jié)性較差，但客戶對做文化一條街認(rèn)同，可舉辦座談會，邀請同行一起協(xié)商 可參考租金情況 ? 梅溪路