【文章內(nèi)容簡介】 )： 居住的舒適性 臨近工作地點 綜合物業(yè)價格優(yōu)勢 未來物業(yè)保值、增值潛力 ?客戶類型： 園區(qū)內(nèi)的政府工作者、研發(fā)人員及園區(qū)附近工作為主 居住過度類型 (城市白領(lǐng) ) SOHO辦公族 ?年齡層： 2535周歲 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目定位－目標(biāo)客戶定位建議 自住客 居住質(zhì)量提高 園區(qū)內(nèi)的政府工作者、研發(fā)人員及園區(qū)附近工作為主 居住過度類型 (城市白領(lǐng) ) SOHO辦公族 居住的舒適性 臨近工作地點 綜合物業(yè)價格優(yōu)勢 未來物業(yè)保值、增值潛力 區(qū)域、交通、 建筑、物業(yè)、戶型、配套 六大主要因素 本案主要突出的賣點： 區(qū)域地標(biāo)、高檔物業(yè)、時尚建筑 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目定位－銷售價格定位建議 項目名稱 項目地址 銷售均價 裝修情況 銷售率 萬商美寓 新區(qū)紡城大道 288號 6200 毛坯 20 嘉飾茂國際廣場 崇安區(qū)錫滬東路 99號 9500 裝修 18 甲殼蟲 2933 崇安區(qū)錫滬東路 299號 7000 毛坯 86 名品城二期 崇安區(qū)錫滬東路 2號 7000 毛坯 23 DPARK 崇安區(qū)錫滬路華夏家居港對面 9500 裝修 98 晶石國際中心 錫山區(qū)東亭中路 20號 10000 毛坯 未開盤 蔚未來 錫山區(qū)華夏路、新明路交匯處 7600 毛坯 90 梅里新街口 新區(qū)錫華路、錫甘路交匯處 6000 裝修 98 上海第一廣場 新區(qū)錫士路 6號 19000 裝修 未開盤 長江一號 新區(qū)旺莊路、長江路 12022 裝修 未開盤 MARK銘城 新區(qū)長江北路 153號 8000 毛坯 68 周邊在售樓盤對比 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目定位－銷售價格定位建議 項目銷售價格制定思路 根據(jù)本項目的市場定位及區(qū)域周邊商業(yè)項目開發(fā)狀況，結(jié)合區(qū)域酒店式公寓的銷售水平，運用市場比較法制定出符合市場規(guī)律和購買群體承受能力的價格。 制定銷售策略 展開銷售市場數(shù)據(jù)調(diào)查 制定綜合素質(zhì)評定標(biāo)準(zhǔn)及評分 項目銷售平均價格的確定 銷售價格確定原則 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目定位－銷售價格定位建議 項目銷售價格制定原則 No. 要素 滿分 評分原則 1 立地條件 2分 位于城市商業(yè)中心 地塊規(guī)整有利于商業(yè)布局及規(guī)劃 項目周邊在建、擬建的住宅設(shè)施 2 交通狀況 2分 緊鄰城市主干道 公共交通，易達(dá)性 道路基礎(chǔ)狀況 交通流量 3 商業(yè)競爭態(tài)勢 2分 競爭對手比較少 有一定客源基礎(chǔ) 競爭對手位臵 競爭對手規(guī)模 4 周邊消費潛力 2分 人口增長率 周邊人口密度 消費性支出 5 周邊配套設(shè)施 2分 周邊配套設(shè)施完善程度 評 分 規(guī) 則 對每個項目進(jìn)行 1～ 2分的打分： 2分：很好 1分：較好 0分：較差 1分：很差 各項目打分之和為項目評價總分，對照評分等級可知項目立地環(huán)境的最終等級。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 在目前區(qū)域內(nèi)的酒店式公寓項目中，除了位臵、規(guī)模、環(huán)境各有千秋外，其他內(nèi)在質(zhì)素的差異性并不十分明顯，而本項目的產(chǎn)品定位和價格定位將是奪取市場的重要法寶。為對本項目制定一格合理的價格，我司共選取與本項目相鄰的 6個項目具有可比意義的樓盤按上述的比較法，將每個項目的各種因素的得分乘以各自的權(quán)重再求和，從而計算出本項目的價格。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項 目 名 稱 立地 條件 交通 狀況 商 業(yè) 競 爭 消 費 潛 力 配 套 設(shè) 施 綜 合 得 分 評價 萬商 美寓 項目位于新城紡城大道，距離本項目約 1公里，周邊設(shè)有公交站點，但目前人氣明顯不足，無任何商業(yè)配套設(shè)施。 晶石國際中心 1 項目位于錫山區(qū)內(nèi)，相比本項目，該案距離市中心的位臵相對較近，是區(qū)域內(nèi)目前在售的唯一產(chǎn)權(quán)式酒店， 10年包租，房型較為單一，只有 65平方米一種房型。 嘉飾茂國際 廣場 1 項目是位于崇安區(qū)錫滬東路沿線，是一幢 LOFT精裝酒店式公寓，目前主要銷售的是該項目的商鋪部分。 甲殼蟲2933 1 項目位于崇安區(qū)錫滬東路，緊鄰嘉飾茂國際廣場，項目為 挑高，毛坯交房，該案面積較小，在 2933平方米，因此總價較低。 名品城二期 1 1 項目位于錫滬東路、江海路，與嘉飾茂、甲殼蟲同屬一區(qū)域內(nèi)，項目為平層毛坯房，相對周邊的住宅售價較低，目前該案在無錫廣告幅度較大，隨處可見該案的橫幅。 DPARK 1 項目位于錫滬東路商圈內(nèi)，是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地項目，為 5米層高的LOFT辦公，該案自身配有大型商業(yè)中心和酒店，地鐵二號線在該案設(shè)有出口，大大提升了該項目的升值空間，因此價格相對區(qū)域內(nèi)其他毛坯房較高。 本項目 本項目位于無錫產(chǎn)業(yè)外包基地內(nèi)，項目地塊尚處在平整階段，南邊的塞維拉廣場也在進(jìn)行整體改造，區(qū)域未來受政府良好的規(guī)劃，有較大的升值潛力。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目銷售價格的確定 項目名稱 平均分 比較值 項目均價 （元 /㎡ ） 比較均價 （元 /㎡ ） 項目權(quán)重 （ %） 權(quán)重均價 （元 /㎡ ） 萬商美寓 6200 6386 20 1277 晶石國際中心 10000 8000 15 1200 嘉飾茂國際廣場 8000 5680 25 1420 甲殼蟲 2933 7000 5180 15 777 名品城二期 7000 5110 15 767 DPARK 9500 6365 10 637 本項目 1 6078 以上比較項目均是剔除裝修后均價， 得出本項目的當(dāng)期銷售價格在 6078元 /㎡ ，此價格僅為用市場比較法計數(shù)所得來。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 通過我司此次現(xiàn)場的市場調(diào)查來看，我們了解到，無錫區(qū)域內(nèi)LOFT類產(chǎn)品與普通平層產(chǎn)品差價并不大，基本差價在 14%左右；目前萬商美寓的對外銷售報價為 6200元 /平方米，但該項目為平層，根據(jù)無錫平層與 LOFT產(chǎn)品市場差價比， 得出項目的對外銷售價格在 7068元 /平方米 (毛坯 )。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 樓層差價的制定 根據(jù)我司此次對無錫同類產(chǎn)品的市場調(diào)研情況來看，無錫在售酒店式公寓樓層差價基本在 2050元 /平方米之間，個別樓盤尚未開盤銷售，我司將不對其做數(shù)據(jù)統(tǒng)計。 項目名稱 樓層差價 最低價 均價 最高價 萬商美寓 20 6111 6200 6550 嘉飾茂國際廣場 50 8900 9500 10100 甲殼蟲 2933 2050 6900 7000 7300 名品城二期 2050 5500 7000 8000 DPARK一期 50 8800 9500 11000 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 根據(jù)市場樓層差價的定價原則，本項目建議樓層差價為 50元 /平方米 層次 系數(shù) 本項目各樓層定價 5 6818 6 6868 7 6918 8 6968 9 7018 10 7068 11 7118 12 7168 13 7218 14 7268 15 7318 16 7368 17 7418 18 7468 19 7518 20 7568 21 7618 22 7668 23 7718 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 南北朝向差價的制定 對于本項目酒店式公寓南北朝向差價的制定，我司對無錫市場目前在售酒店式公寓市場的朝向差價進(jìn)行調(diào)研，該類項目在南北朝向上的差價相對較為統(tǒng)一，基本在 7001000元 /平方米，個別項目為板式結(jié)構(gòu)，我司將不納入統(tǒng)計范圍內(nèi)，對于萬商美寓項目，由于其南北戶型面積相差較大，因此朝向差價相對較小，僅供參考。 項目名稱 朝向差價 項目均價 萬商美寓 400 6200 嘉飾茂國際廣場 1000 9500 甲殼蟲 2933 700 7000 名品城二期 1000 7000 根據(jù)市場數(shù)據(jù)得出，我司南北朝向差價將定在 1000元 /平方米。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 定價說明 ?2022年的 4月是整個 2022年樓市的一個分水嶺，連續(xù)出臺的房地產(chǎn)新政，從土地、投資、信貸、保障房等四個方面進(jìn)行了房地產(chǎn)市場的調(diào)控，打壓投機、投資性炒房是整個 2022年宏觀調(diào)控的主旋律，而對于酒店式公寓銷售市場來說，受到宏觀調(diào)控的影響，可能市場會出現(xiàn)銷售放緩、價格滯漲的盤整態(tài)勢。 ?每個樓盤的價格測率都是在一定的內(nèi)外環(huán)境的背景下進(jìn)行的，將受各種因素的制約和影響，因此樓盤價格體系的建立必須在對各種影響因素進(jìn)行深入細(xì)致分析的基礎(chǔ)上制定。 ?我司此次對無錫區(qū)域市場內(nèi)的在售酒店式公寓的調(diào)研時間點是在一系列調(diào)控政策前進(jìn)行的，而目前多條打壓政策的出臺，已經(jīng)開始對投資類產(chǎn)品產(chǎn)生了一定的影響，投資客開始逐步退出市場，轉(zhuǎn)而進(jìn)入觀望狀態(tài)，因此我司對 VPARK項目的定價主要是基于目前市場的狀況，所作出相應(yīng)價格的調(diào)整。 ?我司建議， VPARK項目銷售均價控制在 7068元 /平方米 (毛坯 )，裝修后均價在 77007900元 /平方米。 ?本文的觀點意在拋磚引玉，希望能協(xié)助發(fā)展商制定出最有利于實現(xiàn)目標(biāo)的價格體系。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目定位－項目規(guī)劃設(shè)計建議 定位要素： ?產(chǎn)品不宜多樣化 作為 3萬方以下的投資性物業(yè)，產(chǎn)品本身定位不宜多樣化；單一類的產(chǎn)品定位較容易被客戶接受，不會產(chǎn)生對本項目物業(yè)性質(zhì)的混淆；同時并能有效控制廣告預(yù)算，降低開發(fā)商成本。 ?產(chǎn)品必須符合市場需求，進(jìn)行準(zhǔn)確定位 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目定位－項目規(guī)劃設(shè)計建議 地下 12層 地下兩層為車庫 為酒店，準(zhǔn)三星標(biāo)準(zhǔn)，約 120個客房 地上 14層 地上 56層 預(yù)備層 為挑高 ，約 360個單元 地上 715層 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 公寓 經(jīng)濟型酒店 預(yù)備層 總 高 m 建議產(chǎn)品示意圖： 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 增加使用面積建議 酒店公寓公共走廊部位的凈高建議不超過 3米，隔斷出的公共部分空間可分配給相近單元增強性價比。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 總體裝修建議 考慮到項目中端化市場定位，建議總體裝修保持與項目一致的定位，總體達(dá)到準(zhǔn)三星酒店式公寓的配臵。 在內(nèi)部裝修上，建議公共部分應(yīng)趨于中高檔化，而在各單元的室內(nèi)裝修則應(yīng)趨于精致化，能充分詮釋舒適性生活理念。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 提供菜單式裝修 建議由開發(fā)商提供菜單式裝修的方案，在品質(zhì)基本保證統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，有一定的檔次細(xì)微差別，給客戶選擇的余地，統(tǒng)一負(fù)責(zé)裝修，以保證項目檔次工程質(zhì)量，也避免客戶自己裝修給其它客戶和酒店帶