【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 左右約占6 6 %8 亞奧觀典 1 1 5 1 8 0 平米約占4 2 %9 金澳國(guó)際 5 2 5 5 平米零居約占7 3 %10 健翔國(guó)際公寓 3 0 4 0 平米11 錦上國(guó)際公寓 5 6 ，6 8 平米約占7 5 %12 方恒國(guó)際中心 6 8 平米約占3 0 %13 瑞士公寓 8 0 1 2 0 平米占8 0 %14 新金山 5 8 平米15 遠(yuǎn)洋光華國(guó)際 8 0 左右約占5 0 %16 國(guó)海廣場(chǎng)（未開(kāi)） 8 0 9 0 平米主力戶型面積大多集中在 5080平米之間，戶型主流為直套標(biāo)準(zhǔn)間型的一室一廳。這種設(shè)計(jì)的局限性是只有一面開(kāi)窗，影響了居室的自然通風(fēng)和采光。 不少的酒店式公寓都采用了幾梯幾十戶的集中式電梯設(shè)臵，電梯的運(yùn)載負(fù)荷極高。同時(shí)大回廊式高密度的平面布局，不僅造成使用率低于普通住宅，同時(shí)也使物業(yè)的識(shí)別性、私密性較差，這也對(duì)高端客戶的選擇有直接影響。 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ?酒店式公寓 市場(chǎng)分析 主力總價(jià)分析 0 50 100 150 200 250 300 350 400萬(wàn)方國(guó)際元大都世奧國(guó)際中心瑞海國(guó)際燕莎 C L A S S世界城萬(wàn)科金陽(yáng)亞奧觀典金澳國(guó)際健翔國(guó)際公寓錦上國(guó)際公寓方恒國(guó)際中心瑞士公寓新金山遠(yuǎn)洋光華國(guó)際國(guó)海廣場(chǎng)（未開(kāi)）分析圖顯示，目前北京市場(chǎng)在售酒店式公寓項(xiàng)目隨著單價(jià)的不斷抬升，主力總價(jià)也多分布在100200萬(wàn)之間，不再是百萬(wàn)元以下投資者的樂(lè)園，不同樓盤在這個(gè)區(qū)間的集中度很高 ,這也從價(jià)格層面說(shuō)明酒店式公寓產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在逐漸模糊，而相對(duì)低總價(jià)的產(chǎn)品稀缺性在不斷強(qiáng)化。 主力總價(jià)區(qū)間 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ?酒店式公寓 市場(chǎng)分析 配套商業(yè)分析 序號(hào) 名稱 商業(yè)類型1 萬(wàn)方國(guó)際 集中商業(yè)2 元大都 底商3 世奧國(guó)際中心 集中商業(yè)4 瑞海國(guó)際 集中商業(yè)5 燕莎 C LA S S 底商6 世界城 集中商業(yè)7 萬(wàn)科金陽(yáng) 底商8 亞奧觀典 底商9 金澳國(guó)際 集中商業(yè)10 健翔國(guó)際公寓 集中商業(yè)11 錦上國(guó)際公寓 無(wú)12 方恒國(guó)際中心 集中商業(yè)13 瑞士公寓 集中商業(yè)14 新金山 集中商業(yè)15 遠(yuǎn)洋光華國(guó)際 集中商業(yè)16 國(guó)海廣場(chǎng) （ 未開(kāi) ） 集中商業(yè)01000020220300004000050000600007000080000萬(wàn)方國(guó)際 亞奧觀典 遠(yuǎn)洋光華國(guó)際商業(yè)體量目前在售酒店式公寓幾乎都是綜合體項(xiàng)目，除了公寓之外還有大量的集中商業(yè)，最少也會(huì)有一定體量的底商，這對(duì)未來(lái)項(xiàng)目整體投資環(huán)境的提升有很大作用，但一般來(lái)說(shuō)在銷售公寓時(shí)商業(yè)的業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)方式都還沒(méi)有確定，很難對(duì)客戶的選擇產(chǎn)生決定性影響。 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ?酒店式公寓 市場(chǎng)分析 置業(yè)目的及客戶分析 序號(hào) 名稱 客戶1 萬(wàn)方國(guó)際主要是望京區(qū)域地緣性客戶為主，也有一定比例的韓國(guó)人，投資和自住的比例大致相等。2 元大都朝陽(yáng)區(qū)客戶為主，項(xiàng)目周邊客戶居多，另外外地人也有相當(dāng)比例，周邊工作的小白領(lǐng)，專業(yè)投資客。3 世奧國(guó)際中心主要以工作生活在亞奧商圈、中關(guān)村的客群為主，也不乏部分C B D 客戶，以投資加自住為主。4 瑞海國(guó)際主要是外地投資客，股市基金獲利的替代投資產(chǎn)品。該物業(yè)為純投資物業(yè)，不能自住，承諾年收益率不低于7 % 。5 燕莎C LA S S北京以朝陽(yáng)區(qū)為主，約占6 0 % ，其中燕莎區(qū)域及周邊居多，外企高管，外國(guó)領(lǐng)事，私營(yíng)業(yè)主，專業(yè)投資客為主6 世界城主要是C B D 區(qū)域內(nèi)企業(yè)中高管，少量外地和外籍人群，年齡3 5 歲左右。小戶型基本以投資為主。7 萬(wàn)科金陽(yáng)主要以朝青板塊客戶為主，7 0 % 位年輕客戶，自住兼投資比例較大，約占7 0 % ，9 0 % 以上為二次臵業(yè)。8 亞奧觀典外地客戶居多，北京以亞北區(qū)域周邊為主，企業(yè)高管，私營(yíng)業(yè)主為主。9 金澳國(guó)際以地緣性客戶為主，中關(guān)村、馬甸、亞奧、金融街地區(qū)較多，3 5 歲以上有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的企業(yè)高管及私營(yíng)業(yè)主10 健翔國(guó)際公寓以地緣性客戶為主，中關(guān)村從事IT 行業(yè)、山西專業(yè)投資客戶、偉業(yè)內(nèi)部員工都占一定比例11 錦上國(guó)際公寓以周邊客戶為主，主要以金融街，鐵道部以后醫(yī)院等單位居多，自住為主，投資比例較少。12 方恒國(guó)際中心周邊地緣性客戶約占9 0 % ，投資客占5 0 % ，以3 0 ——5 0 歲為主13 瑞士公寓外地和北京客戶各占5 0 % ，投資比例也占5 0 % ，以中年客戶為主14 新金山 周邊客戶稍多，投資客戶比例約占9 0 % 。15 遠(yuǎn)洋光華國(guó)際 整售給國(guó)際知名的新加坡輝盛管理公司和美國(guó)凱雷投資 由于 30 、 40平米甚至更小的戶型雖然能滿足基本的生活需求，但其舒適度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如通常意義上的公寓產(chǎn)品和普通住宅，很大程度上是一種過(guò)渡性的居住物業(yè)。 早期的酒店式公寓能夠吸引一定數(shù)量的自住客源，很大程度上是由于市場(chǎng)上缺乏類似的產(chǎn)品，沒(méi)有直觀的居住經(jīng)驗(yàn)，也是因?yàn)榈涂們r(jià)的吸引。隨著環(huán)境和價(jià)格的變化其作為投資的功能完全的體現(xiàn)出來(lái)了，自住客的比例進(jìn)一步的弱化，投資性質(zhì)凸顯。 特別是帶有返租合同的項(xiàng)目，幾乎完全由投資客包攬。 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ?酒店式公寓 市場(chǎng)分析 分析小結(jié) ?目前北京的酒店式公寓市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入較理性發(fā)展階段，投資客開(kāi)始對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)、區(qū)位、背景、經(jīng)營(yíng)方式、回報(bào)率進(jìn)行綜合的分析，雖然總體來(lái)說(shuō)本類產(chǎn)品仍處于供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)中，但并非所有推出的項(xiàng)目均能取得良好的業(yè)績(jī)，一些“性價(jià)比”較差的樓盤如波菲特行政公寓也陷入了銷售瓶頸。 ?一般來(lái)說(shuō)，受房地產(chǎn)大勢(shì)的影響，單價(jià)的不斷攀升使大多數(shù)項(xiàng)目中的小面積戶型（ 60平米以下）均推出即售空，而剩余的多是相對(duì)面積較大的戶型，可當(dāng)小戶型的總價(jià)也突破一百萬(wàn)的時(shí)候，投資價(jià)值會(huì)打折扣。 ?隨著奧運(yùn)會(huì)的臨近，過(guò)去幾年中北京對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施巨大投入的效果也逐漸顯現(xiàn)，商務(wù)環(huán)境的不斷完善使酒店式公寓產(chǎn)品迎來(lái)了難得的高速發(fā)展期，放量也在增加。但必須注意的是如何保證打造項(xiàng)目?jī)?yōu)良的品質(zhì)被高端人群接受，必須要在物業(yè)管理和整體環(huán)境配套環(huán)節(jié)多下功夫。 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 酒店式公寓 重點(diǎn)個(gè)案研究 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ?供應(yīng)市場(chǎng)分析 重點(diǎn)個(gè)案分析 國(guó)海廣場(chǎng) ? 地理位臵： 海淀區(qū)復(fù)興路 17號(hào) ? 開(kāi)發(fā)商： 中房京貿(mào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ? 物業(yè)顧問(wèn)公司 :戴德梁行 ? 建筑設(shè)計(jì)單位 :北京建筑設(shè)計(jì)院北京設(shè)計(jì)院 /王大君空間設(shè)計(jì) (臺(tái)灣 ) ? 總占地面積 ： 32600平方米 ? 總建筑面積 ： 260000平方米 ? 容積率： ? 總套數(shù) ： 321戶（開(kāi)盤 260戶可售，其余均被認(rèn)購(gòu)） ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ?供應(yīng)市場(chǎng)分析 產(chǎn)品信息 ? 建筑形式 ： 4棟塔樓：三棟 5A級(jí)寫 字樓； 1棟公寓 ? 建筑層數(shù) ：公寓 27層；寫字樓 19層、22層、 23層 ? 戶型面積： 50平米的 0居以及 8090平米的 1居主要集中在西側(cè)； 110平米的 2居集中在東南側(cè)； 8090平米為主力戶型 ? 層高 ：寫字樓 C為 ； A、 B為 4米；公寓 國(guó)海廣場(chǎng) A C B 公寓 商 業(yè) 會(huì) 所 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ?供應(yīng)市場(chǎng)分析 產(chǎn)品信息 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn) ：精裝修（ 3000元 /平米，送部分家具家電） ? 電梯 ： 5梯 15戶 ? 平均使用率 ： 66% ? 車位： 地上 18個(gè)；地下 1200個(gè)（租售暫定） ? 物業(yè)費(fèi)： /平方米 〃 月 ? 開(kāi)盤時(shí)間： 2022年 10月 30日 ? 入住時(shí)間： 2022年 3月 31日 ? 其他： 商業(yè)（約 8萬(wàn)平米）； 會(huì)所（約 1萬(wàn)平米） 國(guó)海廣場(chǎng) ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ?供應(yīng)市場(chǎng)分析 銷售價(jià)格及客戶信息 ? 銷售價(jià)格 ：預(yù)計(jì)開(kāi)盤均價(jià)25000元 /平米 ? 銷售進(jìn)度： 寫字樓 A棟已經(jīng)整售； B、 C將 1000平米起大面積出售；公寓預(yù)計(jì)近期即將開(kāi)盤 ? 客戶來(lái)源： 從目前積累客戶來(lái)看，多為外地客戶， 也不乏部分北京客戶 ? 臵業(yè)目的： 80%為投資型需求 國(guó)海廣場(chǎng) ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ?供應(yīng)市場(chǎng)分析 ? 西三環(huán)唯一在售精裝小戶型公寓；集寫字樓、大型商業(yè)及多功能商務(wù)會(huì)所于一體的城市綜合體，區(qū)域產(chǎn)品稀缺性突出。 ? 北京市政府三環(huán)內(nèi)土地限批規(guī)定的出臺(tái) ，提高了產(chǎn)品稀缺性的同時(shí)，也降低了作為投資的臵業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ?供應(yīng)市場(chǎng)分析 重點(diǎn)個(gè)案分析 萬(wàn)方國(guó)際公寓 ? 地理位臵： 朝陽(yáng)區(qū)望京廣順大街與阜通西大街交匯口西北角 ? 開(kāi)發(fā)商： 北京華松房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 ? 物業(yè)顧問(wèn)：北京萬(wàn)方新源物業(yè)管理有限公司 ? 總占地面積 ： ? 總建筑面積 ： 53400平方米 ? 容積率： ? 綠化率： % ? 總套數(shù) ： 224套 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ?供應(yīng)市場(chǎng)分析 產(chǎn)品信息 ? 建筑形式 ：一棟 1 1 8層高層連體板樓 ? 戶型面積： 80平方米一居，占總套數(shù)的 10%左右， 84150平方米二居，占 50%左右，137225平方米三居，占 40%左右，主力戶型為 130平米左右二居； 150平米左右三居， ? 層高 ： 萬(wàn)方國(guó)際公寓 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ?供應(yīng)市場(chǎng)分析 產(chǎn)品信息 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn) ：精裝修 2022元 /平米（含家電） ? 電梯： 六個(gè)單元分別為一梯兩戶，兩梯三戶，兩梯四戶 ? 使用率 ： 78%83% ? 車位： 268個(gè)（全地下） ? 開(kāi)盤時(shí)間： 2022年 11月 ? 入住時(shí)間： 2022年 3月 1日 ? 商業(yè)： 面積約 50000平方米 ，整租或者整售 萬(wàn)方國(guó)際公寓 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ?供應(yīng)市場(chǎng)分析 銷售價(jià)格及客戶信息 ? 銷售價(jià)格 ：開(kāi)盤起價(jià) 15700元 /平米，均價(jià) 17800元 /平米；其中一居小戶型起價(jià) 20220元 /平米 ? 銷售進(jìn)度： 已售出 30套左右 ? 付款優(yōu)惠： 全款 98折 ? 客戶來(lái)源： 主要是望京區(qū)域地緣性客戶為主，也有一定比例的韓國(guó)人。 ? 臵業(yè)目的： 投資和自住的比例大致相等。 萬(wàn)方國(guó)際公寓 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ?供應(yīng)市場(chǎng)分析 ? 項(xiàng)目氛圍成熟，位于望京核心區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，商業(yè)配套完善。 ? 區(qū)域產(chǎn)品稀缺，戶型配臵也比較豐富，但小戶型起價(jià)偏高，透支了未來(lái)一定的升值空間。 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ?供應(yīng)市場(chǎng)分析 重點(diǎn)個(gè)案分析 世界城 ? 地理位臵： 朝陽(yáng)區(qū)東大橋路 10號(hào) ? 開(kāi)發(fā)商： 北京京匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ? 建筑設(shè)計(jì)： UTOWN(上城 )建筑事務(wù)有限公司 ? 園林設(shè)計(jì)： 貝爾高林 ? 物業(yè)顧問(wèn)： 第一太平戴維斯 ? 總占地面積 ： ? 總建筑面積 ： ? 容積率： ? 總套數(shù) ： 719套 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ?供應(yīng)市場(chǎng)分析 產(chǎn)品信息 ? 建筑形式 ：三棟高層板樓 ? 建筑層數(shù) ： 2 31層 ? 戶型面積： 總裁官邸 48套 C棟 4F－ 29F，單套面積 363平方米；酒店式公寓 671套 A、 B棟 4F－ 29F ，廳室合一單套面積約 55平方米447套一室一廳單套面積約 86平方米 48套 ? 層高 ： 31層的 ， 28層的 米 世界城 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ?供應(yīng)市場(chǎng)分析 產(chǎn)品信息 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn) ：精裝修（送全套家具家電） ? 電梯： 3梯 12戶和 2梯 2戶 ? 平均使用率 ： 72% ? 車位： 498個(gè)（全地下）售價(jià) 25萬(wàn) ? 物業(yè)費(fèi)： /平方米 〃 月 ? 開(kāi)盤時(shí)間： 2022年 1月 11日 ? 入住時(shí)間： 2022年 6月 ? 商業(yè)： 面積約 30000平方米 B1F－3F 世界城