【文章內(nèi)容簡介】 地產(chǎn)開發(fā)最早的板塊，配套設施較完善，但樓盤品質(zhì)較低，無大型開發(fā)商入住。 新城板塊 ： 新都房地產(chǎn)目前的主戰(zhàn)場，集中了大量品牌開發(fā)商，規(guī)劃起點高，且有多所高校進駐，吸引了大量青年置業(yè)和投資客戶。 毗河板塊 ： 依托毗河自然資源，沿河帶狀發(fā)展，是新都最新興起的板塊，集中了品牌開發(fā)商，匯聚了目前新都的高端樓盤。 板塊 供應面積 (萬㎡ ) 成交面積 (萬㎡ ) 供求比 青龍場 九里堤 五塊石 新城 毗河 老城 大豐 斑竹園鎮(zhèn) 天回 0 —— 2022年 111月城北各板塊商品住宅供求情況 0 15 30 45 60 新城 青龍場 九里堤 毗河 五塊石 大豐 老城 新繁 斑竹園鎮(zhèn) 天回 單位 :萬㎡ 供應面積 成交面積 2022年各板塊供求狀況 新城板塊供求兩方面都名列榜首，超越了城北主城區(qū)板塊，作為新都房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場，發(fā)展勢頭強勁；毗河板塊發(fā)展時間雖短，但憑借著區(qū)位、自然資源、品牌開發(fā)商等優(yōu)勢，已與大豐板塊同為新都區(qū)域兩大市場。老城板塊因可開發(fā)土地稀缺，呈現(xiàn)供不應求的狀況。 新筑 格林春天 橄欖郡 漢嘉國際社區(qū) 東駿湖景灣 水沐天城 御城 香城名都 芙蓉名城 福茂 紅樹林 新都國際廣場 香域中央 萬科雙水岸 潤揚雙河鷺島 堤亞納河谷 香洲半島 保利公園 198 富力桃園 在項目周邊老城、新城、毗河三大板塊內(nèi)共有 16個在售或亮相樓盤， 08年當期供應量， ，去化量 ，不記 09年新增加供應量區(qū)域總存量還有 方，按 08年去化速度，需 46個月方能完去化。 三大板塊的樓盤分布情況 項目名稱 總建面 （萬㎡） 容積 率 綠化 率 建筑 風格 園林風格 目前價格： 元 /㎡ 建筑形態(tài) 在售 開盤時間 格林春天 30% 現(xiàn)代 簡約 川西 2700 多層小高層 3期小高層 202215 新筑 3 31% 現(xiàn)代 簡約 一般綠化 25003000 小高層 小高層 2022718 老城板塊因歷史發(fā)展及城市規(guī)劃原因供應較少，以低品質(zhì)小盤為主。 老城板塊 板塊配套齊全，供應較少，價格穩(wěn)定，震后成交量較穩(wěn)定，但遠低于其他主力板塊。市場供小于求（供求比， 1： ）。 08年老城板塊成交及價格情況 2022年 111月老城板塊成交面積及均價 0 1000 2022 3000 4000 單位：㎡ 2022 2500 3000 3500 單位：元 / ㎡ 成交面積 成交均價 老城板塊成交商品住宅各面積段及價格分布特征 2022年 111月新都大豐板塊住宅成交面積段分布圖（單位：套） 1% 0% 13% 14% 25% 41% 6% 5070㎡ ， 7090㎡ ， 90110㎡ ， 110130㎡ ， 130150㎡ ， 150170㎡ ， 170200㎡ ， 2022年 1月 2022年 11月新都老城板塊各面積段商品房成交價格走勢 1500 1700 1900 2100 2300 2500 2700 2900 5070㎡ 7090㎡ 90110㎡ 110130㎡ 130150㎡ 150170㎡ 單位：元 /㎡ 毗河板塊 自然環(huán)境優(yōu)勢突出，大開發(fā)商入駐，以高品質(zhì)盤形象入市，獲得市場存認。板塊內(nèi)項目大多容積率較低，復合形樓盤成為市場主導。建筑風格、園林風格趨于西化。 項目名稱 總建面 （萬㎡） 容積 率 綠化 率 建筑 風格 園林風格 目前價格： 元 /㎡ 建筑形態(tài) 在售 開盤時間 香洲半島 23 50% 現(xiàn)代 簡約 現(xiàn)代生態(tài) 濕地 疊拼 7000 多層、小高層 34004000 小高層、 低層、疊拼 二期、疊拼 三期 多層小高層 20221022 萬科 雙水岸 42 35% 西班牙 現(xiàn)代 小高層 29604000 聯(lián)排 900010000 小高層、 多層、聯(lián)排 五期聯(lián)排； 六期小高層 2022422 堤亞納 河谷 17 37% 西班牙 西班牙 風情 多層 35004000。 聯(lián)排 900011000 多層、 聯(lián)排 一期 多層、聯(lián)排 20220906 潤揚 雙河鷺島 17 40% 英倫 皇家園林 疊拼 700011000 多層 43004700 低層、多層、 小高層、 二期、疊拼 三期、多層 202271 08年毗河板塊月度成交量及成交均價 3月后，成交量明顯提升，成交較穩(wěn)定，（ 9月份受香洲半島大幅降價促銷影響，成交放量明顯）， 08年 111月成交均價比去年同期增長 18%。 2022年 111月毗河板塊成交面積及均價 0 5000 10000 15000 20220 25000 單位：㎡ 2022 2500 3000 3500 4000 4500 5000 5500 6000 單位：元 / ㎡ 成交面積 成交均價 別墅和類別墅產(chǎn)品將區(qū)域內(nèi)的成交價格大幅提升。 毗河板塊成交商品住宅各面積段及價格分布特征 2022年 111月毗河板塊住宅成交面積段分布圖（單位：套） 16% 9% 18% 35% 9% 4% 9% 7090㎡ ， 90110㎡ ， 110130㎡ ， 130150㎡ ， 150170㎡ ， 170200㎡ ， 200㎡ 以上， 2022年 1月 2022年 11月毗河板塊各面積商品房價格走勢 2022 3000 4000 5000 6000 7000 7090㎡ 90110㎡ 110130㎡ 130150㎡ 150170㎡ 170200㎡ 200㎡ 以上 單位：元 /㎡ 新城板塊 項目名稱 總建面（萬㎡） 容積率 綠化率 建筑風格 園林風格 目前價格 （元 /㎡ ） 建筑形態(tài) 在售 開盤時間 東駿湖景灣 60 40% 現(xiàn)代簡約 內(nèi)湖景觀 多層、高層： 44004600 別墅： 62008000 高層，多層 ,低層 1期：聯(lián)排、疊拼、多層、高層 2022119 御城 19 40% 現(xiàn)代簡約 一般綠化 30003800 高層、小高層 1期：小高層、高層 2022725 香城名都 30 3 40% 現(xiàn)代簡約 一般綠化 35003800 小高層 1期：小高層 2022123 芙蓉名城 64% 川西民居 江南園林 3800 多層 ,小高層 ,高層 3期：小高層、高層 202219 福茂 紅樹林 7 35% 現(xiàn)代簡約 一般綠化 29803680 多層 1期：多層 202215 漢嘉國際社區(qū) 50 3 30% 現(xiàn)代簡歐 一般綠化 疊拼： 8000、小高層32004700、多層：5500 多層 小高層 高層 別墅 1期：多層 小高層 、 別墅 2022923 新都國際廣場 20 7 36% 地中海 多個組團：澳洲、北美、西方古典、蘇州園林 3300 小高層、高層 1期：小高層 2022127 香域中央 18 25% 現(xiàn)代簡約 美式 28803500 小高層 1期：小高層 2022726 和信 水沐天城 0% 現(xiàn)代簡約 內(nèi)湖原生態(tài)親水式園林景觀 小高層： 35004000；別墅： 65008000 小高層 ,別墅 1期：小高層、疊拼、雙拼 2022113 新城板塊月度成交量及成交均價 作為政府重點發(fā)展區(qū)域，新城板塊樓盤去云集，銷售量已是整個新都各板塊之冠。 2022年 111月新城板塊成交面積及均價 0 10000 20220 30000 40000 50000 60000 70000 單位：㎡ 2022 2500 3000 3500 4000 4500 5000 單位：元 / ㎡ 成交面積 成交均價 新城板塊成交商品住宅各面積段及價格分布特征 70－ 130面積段是新城成交的主力，除別墅或類別墅產(chǎn)品外，各面積段價格也較為平均。 2022年 111月新城板塊住宅成交面積段分布圖（單位：套） 3% 1% 3% 9% 21% 19% 28% 14% 2% 小于 50㎡ ， 5070㎡ ， 7090㎡ ， 90110㎡ ， 110130㎡ ， 130150㎡ ， 150170㎡ ， 170200㎡ ， 200㎡ 以上， 2022年 1月 2022年 11月新城板塊各面積商品房價格走勢 2022 3000 4000 5000 6000 7000 小于 50㎡ 5070㎡ 7090㎡ 90110㎡ 110130 ㎡ 130150 ㎡ 150170 ㎡ 170200 ㎡ 200㎡ 以上 單位：元 /㎡ 大環(huán)境差：市場信心不足，短期內(nèi)無回暖跡象； 小環(huán)境更差：供求形勢嚴峻，競爭激烈。 市場環(huán)境總結(jié) 實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的核心 在 2022年嚴峻的市場環(huán)境下，在區(qū)域市場激烈的競爭中，在巨大的供求比上，富力桃園要實現(xiàn)自己的戰(zhàn)略目標就必需要做到： 實現(xiàn)以客群為核心導向的系統(tǒng)營銷 精確化的客群定位 實效性的客群導入 針對性的對味銷售 項目客群研究 區(qū)域市場主要客群研究 項目的潛在客群研究及客群定位 目標客群偏好研究 第二部份 一、區(qū)域市場主要客群研究 》》 首度進軍成都市場的保利地產(chǎn)，以其獨有的區(qū)位、自然等優(yōu)勢獲得了市場對保利 公園 198項目的認可，在保利文化活動的風暴下，迅速擴大了市場，牢牢地掌握了區(qū)域市場主動權(quán)。 》》 在市場形勢每況愈下的情況下，保利 公園 198項目自 2022年 10月 4日開盤至今，銷售業(yè)績一直保持良好的勢頭，領(lǐng)跑著整個區(qū)域。 ?2022年 10月 4日 開盤當日銷售 350余套 ?開盤截至 11月，兩月共計銷售 539余套（其中別墅 185套、電梯 354套） 對保利公園 198的成功需保持客觀的態(tài)度 保利 公園 198成交客戶情況 》》 保利 08年成交客戶中 從主城區(qū)導入的客群高達 69%，其中成華區(qū)的成交客群數(shù)較大，說明該項目在大城北片區(qū)的奠定了標桿影響力。 》》 由于城北的區(qū)域特性，在成交客戶中，私營業(yè)主所占比例比較大。 34% 6% 5% 12% 12% 18% 5% 7% 1% 青羊區(qū) 成華區(qū) 錦江區(qū) 武侯區(qū) 金牛區(qū) 新都 省內(nèi) 省外 未知 成交客戶職業(yè)分布圖 36 24 72 12 0 10 20 30 40 50 60 70 80 事業(yè)單位 企業(yè)單位 私營業(yè)主 自由職業(yè) 成交客戶居住分布圖 項目基礎(chǔ)指標 公園 198 一期 總占地 ： 6000畝；（蜀龍路東、西側(cè)各 3000畝）； 現(xiàn)在打造的是蜀龍路西側(cè) 3000畝 ,其中公園 2250畝 ,住宅750畝 . 其中一期： 建筑用地面積： 約 300畝 . 總建筑面積： 約 ㎡ . 住宅面積： 約 ㎡ . 住宅總套數(shù)： 3645戶 .其中別墅： 251戶 (含雙拼 8套 ) 電梯： 3394戶 容積率： 一期 （電梯 ，別墅 ).加上公園、球場的綜合容積率僅為 . 綠化率： 75%（含公園） 35%(不含公園 ) 項目配套： 金蘋果幼兒園、洲際酒店、 18洞高爾夫球場及練習場、 2250畝郁金香主題公園 . 保利公園 198地塊分屬新都、成華、金牛三個區(qū)。 區(qū)位優(yōu)勢 項目所處板塊既在政府規(guī)劃的“ 198” 區(qū)域內(nèi)，同時又在政府規(guī)劃的北部新城核心區(qū)之內(nèi)。項目所在板塊將是政府重點打造的具有較高標準的集娛樂、文化、旅游、商務、居住為一體的生態(tài)風景區(qū)。 198區(qū)域指環(huán)繞中心城區(qū)內(nèi)的 198平方公里的非建設用地，這一片區(qū)分布于成都市中心城區(qū)的四周，主要位于三環(huán)路之外，外環(huán)路以內(nèi)