【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最早的板塊，配套設(shè)施較完善，但樓盤(pán)品質(zhì)較低，無(wú)大型開(kāi)發(fā)商入住。 新城板塊 ： 新都房地產(chǎn)目前的主戰(zhàn)場(chǎng)，集中了大量品牌開(kāi)發(fā)商，規(guī)劃起點(diǎn)高，且有多所高校進(jìn)駐，吸引了大量青年置業(yè)和投資客戶。 毗河板塊 ： 依托毗河自然資源，沿河帶狀發(fā)展，是新都最新興起的板塊，集中了品牌開(kāi)發(fā)商，匯聚了目前新都的高端樓盤(pán)。 板塊 供應(yīng)面積 (萬(wàn)㎡ ) 成交面積 (萬(wàn)㎡ ) 供求比 青龍場(chǎng) 九里堤 五塊石 新城 毗河 老城 大豐 斑竹園鎮(zhèn) 天回 0 —— 2022年 111月城北各板塊商品住宅供求情況 0 15 30 45 60 新城 青龍場(chǎng) 九里堤 毗河 五塊石 大豐 老城 新繁 斑竹園鎮(zhèn) 天回 單位 :萬(wàn)㎡ 供應(yīng)面積 成交面積 2022年各板塊供求狀況 新城板塊供求兩方面都名列榜首，超越了城北主城區(qū)板塊，作為新都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁；毗河板塊發(fā)展時(shí)間雖短，但憑借著區(qū)位、自然資源、品牌開(kāi)發(fā)商等優(yōu)勢(shì)，已與大豐板塊同為新都區(qū)域兩大市場(chǎng)。老城板塊因可開(kāi)發(fā)土地稀缺，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。 新筑 格林春天 橄欖郡 漢嘉國(guó)際社區(qū) 東駿湖景灣 水沐天城 御城 香城名都 芙蓉名城 福茂 紅樹(shù)林 新都國(guó)際廣場(chǎng) 香域中央 萬(wàn)科雙水岸 潤(rùn)揚(yáng)雙河鷺島 堤亞納河谷 香洲半島 保利公園 198 富力桃園 在項(xiàng)目周邊老城、新城、毗河三大板塊內(nèi)共有 16個(gè)在售或亮相樓盤(pán)， 08年當(dāng)期供應(yīng)量， ，去化量 ，不記 09年新增加供應(yīng)量區(qū)域總存量還有 方，按 08年去化速度，需 46個(gè)月方能完去化。 三大板塊的樓盤(pán)分布情況 項(xiàng)目名稱 總建面 （萬(wàn)㎡） 容積 率 綠化 率 建筑 風(fēng)格 園林風(fēng)格 目前價(jià)格： 元 /㎡ 建筑形態(tài) 在售 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 格林春天 30% 現(xiàn)代 簡(jiǎn)約 川西 2700 多層小高層 3期小高層 202215 新筑 3 31% 現(xiàn)代 簡(jiǎn)約 一般綠化 25003000 小高層 小高層 2022718 老城板塊因歷史發(fā)展及城市規(guī)劃原因供應(yīng)較少，以低品質(zhì)小盤(pán)為主。 老城板塊 板塊配套齊全，供應(yīng)較少，價(jià)格穩(wěn)定，震后成交量較穩(wěn)定，但遠(yuǎn)低于其他主力板塊。市場(chǎng)供小于求（供求比， 1： ）。 08年老城板塊成交及價(jià)格情況 2022年 111月老城板塊成交面積及均價(jià) 0 1000 2022 3000 4000 單位：㎡ 2022 2500 3000 3500 單位：元 / ㎡ 成交面積 成交均價(jià) 老城板塊成交商品住宅各面積段及價(jià)格分布特征 2022年 111月新都大豐板塊住宅成交面積段分布圖（單位：套） 1% 0% 13% 14% 25% 41% 6% 5070㎡ ， 7090㎡ ， 90110㎡ ， 110130㎡ ， 130150㎡ ， 150170㎡ ， 170200㎡ ， 2022年 1月 2022年 11月新都老城板塊各面積段商品房成交價(jià)格走勢(shì) 1500 1700 1900 2100 2300 2500 2700 2900 5070㎡ 7090㎡ 90110㎡ 110130㎡ 130150㎡ 150170㎡ 單位：元 /㎡ 毗河板塊 自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)突出，大開(kāi)發(fā)商入駐，以高品質(zhì)盤(pán)形象入市，獲得市場(chǎng)存認(rèn)。板塊內(nèi)項(xiàng)目大多容積率較低，復(fù)合形樓盤(pán)成為市場(chǎng)主導(dǎo)。建筑風(fēng)格、園林風(fēng)格趨于西化。 項(xiàng)目名稱 總建面 （萬(wàn)㎡） 容積 率 綠化 率 建筑 風(fēng)格 園林風(fēng)格 目前價(jià)格： 元 /㎡ 建筑形態(tài) 在售 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 香洲半島 23 50% 現(xiàn)代 簡(jiǎn)約 現(xiàn)代生態(tài) 濕地 疊拼 7000 多層、小高層 34004000 小高層、 低層、疊拼 二期、疊拼 三期 多層小高層 20221022 萬(wàn)科 雙水岸 42 35% 西班牙 現(xiàn)代 小高層 29604000 聯(lián)排 900010000 小高層、 多層、聯(lián)排 五期聯(lián)排； 六期小高層 2022422 堤亞納 河谷 17 37% 西班牙 西班牙 風(fēng)情 多層 35004000。 聯(lián)排 900011000 多層、 聯(lián)排 一期 多層、聯(lián)排 20220906 潤(rùn)揚(yáng) 雙河鷺島 17 40% 英倫 皇家園林 疊拼 700011000 多層 43004700 低層、多層、 小高層、 二期、疊拼 三期、多層 202271 08年毗河板塊月度成交量及成交均價(jià) 3月后，成交量明顯提升，成交較穩(wěn)定，（ 9月份受香洲半島大幅降價(jià)促銷影響，成交放量明顯）， 08年 111月成交均價(jià)比去年同期增長(zhǎng) 18%。 2022年 111月毗河板塊成交面積及均價(jià) 0 5000 10000 15000 20220 25000 單位：㎡ 2022 2500 3000 3500 4000 4500 5000 5500 6000 單位：元 / ㎡ 成交面積 成交均價(jià) 別墅和類別墅產(chǎn)品將區(qū)域內(nèi)的成交價(jià)格大幅提升。 毗河板塊成交商品住宅各面積段及價(jià)格分布特征 2022年 111月毗河板塊住宅成交面積段分布圖（單位：套） 16% 9% 18% 35% 9% 4% 9% 7090㎡ ， 90110㎡ ， 110130㎡ ， 130150㎡ ， 150170㎡ ， 170200㎡ ， 200㎡ 以上， 2022年 1月 2022年 11月毗河板塊各面積商品房?jī)r(jià)格走勢(shì) 2022 3000 4000 5000 6000 7000 7090㎡ 90110㎡ 110130㎡ 130150㎡ 150170㎡ 170200㎡ 200㎡ 以上 單位：元 /㎡ 新城板塊 項(xiàng)目名稱 總建面（萬(wàn)㎡） 容積率 綠化率 建筑風(fēng)格 園林風(fēng)格 目前價(jià)格 （元 /㎡ ） 建筑形態(tài) 在售 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 東駿湖景灣 60 40% 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 內(nèi)湖景觀 多層、高層： 44004600 別墅： 62008000 高層，多層 ,低層 1期：聯(lián)排、疊拼、多層、高層 2022119 御城 19 40% 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 一般綠化 30003800 高層、小高層 1期：小高層、高層 2022725 香城名都 30 3 40% 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 一般綠化 35003800 小高層 1期：小高層 2022123 芙蓉名城 64% 川西民居 江南園林 3800 多層 ,小高層 ,高層 3期：小高層、高層 202219 福茂 紅樹(shù)林 7 35% 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 一般綠化 29803680 多層 1期：多層 202215 漢嘉國(guó)際社區(qū) 50 3 30% 現(xiàn)代簡(jiǎn)歐 一般綠化 疊拼： 8000、小高層32004700、多層：5500 多層 小高層 高層 別墅 1期：多層 小高層 、 別墅 2022923 新都國(guó)際廣場(chǎng) 20 7 36% 地中海 多個(gè)組團(tuán)：澳洲、北美、西方古典、蘇州園林 3300 小高層、高層 1期：小高層 2022127 香域中央 18 25% 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 美式 28803500 小高層 1期：小高層 2022726 和信 水沐天城 0% 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 內(nèi)湖原生態(tài)親水式園林景觀 小高層： 35004000；別墅： 65008000 小高層 ,別墅 1期：小高層、疊拼、雙拼 2022113 新城板塊月度成交量及成交均價(jià) 作為政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，新城板塊樓盤(pán)去云集，銷售量已是整個(gè)新都各板塊之冠。 2022年 111月新城板塊成交面積及均價(jià) 0 10000 20220 30000 40000 50000 60000 70000 單位：㎡ 2022 2500 3000 3500 4000 4500 5000 單位：元 / ㎡ 成交面積 成交均價(jià) 新城板塊成交商品住宅各面積段及價(jià)格分布特征 70－ 130面積段是新城成交的主力，除別墅或類別墅產(chǎn)品外，各面積段價(jià)格也較為平均。 2022年 111月新城板塊住宅成交面積段分布圖（單位：套） 3% 1% 3% 9% 21% 19% 28% 14% 2% 小于 50㎡ ， 5070㎡ ， 7090㎡ ， 90110㎡ ， 110130㎡ ， 130150㎡ ， 150170㎡ ， 170200㎡ ， 200㎡ 以上， 2022年 1月 2022年 11月新城板塊各面積商品房?jī)r(jià)格走勢(shì) 2022 3000 4000 5000 6000 7000 小于 50㎡ 5070㎡ 7090㎡ 90110㎡ 110130 ㎡ 130150 ㎡ 150170 ㎡ 170200 ㎡ 200㎡ 以上 單位：元 /㎡ 大環(huán)境差：市場(chǎng)信心不足，短期內(nèi)無(wú)回暖跡象； 小環(huán)境更差：供求形勢(shì)嚴(yán)峻，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 市場(chǎng)環(huán)境總結(jié) 實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的核心 在 2022年嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下，在區(qū)域市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，在巨大的供求比上，富力桃園要實(shí)現(xiàn)自己的戰(zhàn)略目標(biāo)就必需要做到： 實(shí)現(xiàn)以客群為核心導(dǎo)向的系統(tǒng)營(yíng)銷 精確化的客群定位 實(shí)效性的客群導(dǎo)入 針對(duì)性的對(duì)味銷售 項(xiàng)目客群研究 區(qū)域市場(chǎng)主要客群研究 項(xiàng)目的潛在客群研究及客群定位 目標(biāo)客群偏好研究 第二部份 一、區(qū)域市場(chǎng)主要客群研究 》》 首度進(jìn)軍成都市場(chǎng)的保利地產(chǎn)，以其獨(dú)有的區(qū)位、自然等優(yōu)勢(shì)獲得了市場(chǎng)對(duì)保利 公園 198項(xiàng)目的認(rèn)可，在保利文化活動(dòng)的風(fēng)暴下，迅速擴(kuò)大了市場(chǎng)，牢牢地掌握了區(qū)域市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)。 》》 在市場(chǎng)形勢(shì)每況愈下的情況下，保利 公園 198項(xiàng)目自 2022年 10月 4日開(kāi)盤(pán)至今，銷售業(yè)績(jī)一直保持良好的勢(shì)頭，領(lǐng)跑著整個(gè)區(qū)域。 ?2022年 10月 4日 開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷售 350余套 ?開(kāi)盤(pán)截至 11月，兩月共計(jì)銷售 539余套（其中別墅 185套、電梯 354套） 對(duì)保利公園 198的成功需保持客觀的態(tài)度 保利 公園 198成交客戶情況 》》 保利 08年成交客戶中 從主城區(qū)導(dǎo)入的客群高達(dá) 69%，其中成華區(qū)的成交客群數(shù)較大，說(shuō)明該項(xiàng)目在大城北片區(qū)的奠定了標(biāo)桿影響力。 》》 由于城北的區(qū)域特性，在成交客戶中，私營(yíng)業(yè)主所占比例比較大。 34% 6% 5% 12% 12% 18% 5% 7% 1% 青羊區(qū) 成華區(qū) 錦江區(qū) 武侯區(qū) 金牛區(qū) 新都 省內(nèi) 省外 未知 成交客戶職業(yè)分布圖 36 24 72 12 0 10 20 30 40 50 60 70 80 事業(yè)單位 企業(yè)單位 私營(yíng)業(yè)主 自由職業(yè) 成交客戶居住分布圖 項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo) 公園 198 一期 總占地 ： 6000畝；（蜀龍路東、西側(cè)各 3000畝）； 現(xiàn)在打造的是蜀龍路西側(cè) 3000畝 ,其中公園 2250畝 ,住宅750畝 . 其中一期： 建筑用地面積： 約 300畝 . 總建筑面積： 約 ㎡ . 住宅面積： 約 ㎡ . 住宅總套數(shù)： 3645戶 .其中別墅： 251戶 (含雙拼 8套 ) 電梯： 3394戶 容積率： 一期 （電梯 ，別墅 ).加上公園、球場(chǎng)的綜合容積率僅為 . 綠化率： 75%（含公園） 35%(不含公園 ) 項(xiàng)目配套： 金蘋(píng)果幼兒園、洲際酒店、 18洞高爾夫球場(chǎng)及練習(xí)場(chǎng)、 2250畝郁金香主題公園 . 保利公園 198地塊分屬新都、成華、金牛三個(gè)區(qū)。 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目所處板塊既在政府規(guī)劃的“ 198” 區(qū)域內(nèi)，同時(shí)又在政府規(guī)劃的北部新城核心區(qū)之內(nèi)。項(xiàng)目所在板塊將是政府重點(diǎn)打造的具有較高標(biāo)準(zhǔn)的集娛樂(lè)、文化、旅游、商務(wù)、居住為一體的生態(tài)風(fēng)景區(qū)。 198區(qū)域指環(huán)繞中心城區(qū)內(nèi)的 198平方公里的非建設(shè)用地，這一片區(qū)分布于成都市中心城區(qū)的四周，主要位于三環(huán)路之外，外環(huán)路以內(nèi)