【正文】 以項(xiàng)目 A（ 萬(wàn)科雙水岸 ）為參考 ：。這三例項(xiàng)目 08年 111月小高層、高層房源的成交均價(jià)分別為 3244元 /㎡ 、 4100元 /㎡ 、 3672元 /㎡ 。 客戶為核心的導(dǎo)向營(yíng)銷 》》》》 項(xiàng)目推廣思路 對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的思考 項(xiàng)目的總體推廣策略 營(yíng)銷推廣重點(diǎn)之通路延展 營(yíng)銷推廣重點(diǎn)之整合傳播 第三部份 必須面對(duì)的客觀現(xiàn)狀 ?大市場(chǎng)環(huán)境惡化，市場(chǎng)信心受挫 ?現(xiàn)階段發(fā)展商 品牌形象未確立 ,基本沒(méi)有市場(chǎng)認(rèn)知 ?區(qū)域板塊非成熟板塊，需要花大力氣做推廣塑造 ?區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，供求狀況嚴(yán)峻 一、對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格思考 9： 新繁板塊 2682元 /㎡ 2： 斑竹園板塊 4909元 /㎡ 6： 大豐板塊 3556元 /㎡ 8： 天回鎮(zhèn)板塊 2898元 /㎡ 11： 石板灘板塊 1975元 /㎡ 1： 九里堤板塊 6274元 /㎡ 3： 五塊石板塊 4818元 /㎡ 5： 毗河板塊 4276元 /㎡ 7： 新城板塊 3533元 /㎡ 10： 老城板塊 2663元 /㎡ 4： 青龍場(chǎng)板塊 4708元 /㎡ 2022年 111月各板塊住宅成交均價(jià)排名 4： 大豐板塊 3788元 /㎡ 1： 九里堤板塊 5817元 /㎡ 2： 五塊石板塊 4818元 /㎡ 6： 毗河板塊 3067元 /㎡ 5： 新城板塊 3349元 /㎡ 7： 老城板塊 2617元 /㎡ 3： 青龍場(chǎng)板塊 4708元 /㎡ 2022年 111月各板塊小高層、高層物業(yè)成交均價(jià)排名 新都老城、新城、毗河三大主力板塊的小高層、高層成交均價(jià)為 3237元 /㎡ 項(xiàng)目名稱 開(kāi)盤 時(shí)間 推案情況 111月成交情況 戶型 棟數(shù) 面積 (㎡ ) 套數(shù) 報(bào)價(jià) (元 /㎡ ) 套數(shù) 成交均價(jià) (元 /㎡ ) 東駿湖景灣 1期 三房 3 120145 123 43004400 22 4100 四房 150215 280 萬(wàn)科雙水岸 6期 二房 2 89 196 3200 81 3244 三房 94128 236 芙蓉名城 3期 二房 2 80112 460 3600 90 3672 三房 170250 29 御城 二房 4 6983 270 3400 8 3425 三房 115135 240 新都國(guó)際廣場(chǎng) 二房 3 8487 160 3300 150 （注） 3300 （注） 三房 91134 156 區(qū)域同類產(chǎn)品的量?jī)r(jià)關(guān)系 新都國(guó)際廣場(chǎng)數(shù)據(jù)為訪談所得 比較內(nèi)容 萬(wàn)科雙水岸（ A） 東駿湖景灣（ B） 芙蓉名城（ C） 權(quán)重 擬合 比較 擬合 比較 擬合 比較 程度 系數(shù) 程度 系數(shù) 程度 系數(shù) 建筑單體 15% 1 區(qū)域位置 10% 1 自然環(huán)境 15% 社區(qū)景觀 15% 立面設(shè)計(jì) 10% 1 房型設(shè)計(jì) 15% 配套設(shè)施 10% 1 品牌影響 10% 合 計(jì) 100% 以富力桃園項(xiàng)目目前的產(chǎn)品規(guī)劃為依據(jù)，本案基準(zhǔn)價(jià)格的確定采用通過(guò)市場(chǎng)比較法推算現(xiàn)時(shí)價(jià)格（均價(jià)）。 10. 置業(yè)特點(diǎn)：首次或二次置業(yè)，隨產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入而變動(dòng)居住位置。 ：社會(huì)中間階層、希望獲得社會(huì)認(rèn)同。 ：城北區(qū)域及四川二線城市 2. 年齡層次：主要集中在 3055歲之間 ：大多數(shù)三代同堂或三口之家 ：家庭有一定的儲(chǔ)蓄，家庭年收入 5萬(wàn)以上。 戶型面積偏好 板 塊 小于 50㎡ 5070㎡ 7090㎡ 90110㎡ 110130㎡ 130150㎡ 150170㎡ 170以上㎡ 青龍場(chǎng)板塊 86 701 1490 599 373 10 0 0 五塊石板塊 72 145 377 105 248 13 5 1 九里堤板塊 40 54 504 121 126 76 179 113 大豐板塊 0 42 276 168 98 90 3 5 新城板塊 48 390 788 512 592 258 83 86 老城板塊 0 10 99 45 29 8 7 0 毗河板塊 0 0 102 59 114 233 61 82 天回鎮(zhèn)板塊 0 0 0 0 1 0 0 0 新繁板塊 0 0 0 0 0 0 0 7 斑竹園板塊 0 0 0 2 0 0 0 4 合計(jì) 246 1342 3636 1611 1581 688 338 298 戶型 面積大 小 有無(wú)帶入戶花 園 套數(shù) 總面積 A1 A2 A3 A4 總計(jì) 三房二廳二衛(wèi) 有 28 30 30 28 116 14374 有 28 30 30 28 116 14508 有 30 30 30 30 120 14986 二房二廳一衛(wèi) 有 24 24 24 24 96 8462 無(wú) 24 24 24 24 96 8075 總計(jì) 134 138 138 134 544 60407 120－ 130面積段占比超過(guò) 65% 目前公開(kāi)的 A1－ A4四棟， 120－ 130面積段產(chǎn)品過(guò)于集中，與市場(chǎng)偏好有偏差，建議組合四 A5A8四棟的 80－ 90面積段產(chǎn)品進(jìn)行組合。 次要客戶郡地圖示意 新繁板塊 斑竹園板塊 大豐板塊 天回鎮(zhèn)板塊 石板灘板塊 九里堤板塊 五塊石板塊 毗河板塊 新城板塊 新都老城板塊 青龍場(chǎng)板塊 城北區(qū)域鋼性需求價(jià)格擠出者，中小業(yè)主投資者 周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工作人員 老城區(qū)居住改善需求者 次要客戶群示意 次要客戶群 ： 周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工作人員，老城區(qū)居住改善需求者，城北區(qū)域鋼性需求價(jià)格擠出者及部份中小業(yè)主投資者 置業(yè)偏好 ：經(jīng)濟(jì)型、工作型、投資型 生活偏好 ：生活較有節(jié)制，對(duì)價(jià)格較為敏感，控制消費(fèi)欲望，工作努力通常不做沖動(dòng)性消費(fèi)。休閑和娛樂(lè)比較考慮經(jīng)濟(jì)承受能力，計(jì)劃性很強(qiáng)，不太進(jìn)行較高的娛樂(lè)和購(gòu)物消費(fèi)。 新都政府公務(wù)員、新都私營(yíng)業(yè)主、新都企事業(yè)單位人員 城中批發(fā)市場(chǎng)私營(yíng)業(yè)主、區(qū)域原有搬遷居民 三環(huán)外及四環(huán)外企事業(yè)單位人員 主力客戶示意 —經(jīng)濟(jì)型、中產(chǎn)型 主力客戶 ：成都國(guó)際商貿(mào)城、物流中心中層管理、普通職員、新都政府公務(wù)員、新都私營(yíng)業(yè)主、新都企事業(yè)單位人員、三環(huán)外及饒城企事業(yè)單位人員、城北批發(fā)市場(chǎng)私營(yíng)業(yè)主、區(qū)域原有搬遷居民。經(jīng)濟(jì)憂患意識(shí)強(qiáng)，儲(chǔ)蓄強(qiáng)于消費(fèi)。多采取高首付購(gòu)房。部分外地購(gòu)房者 月還款能力較弱，或靠原有房子出售、動(dòng)拆遷等有一定的首付能力。 經(jīng)濟(jì)型 10萬(wàn)以下 區(qū)域各類企事業(yè)單位的普通員工或職工。休閑和娛樂(lè)比較考慮經(jīng)濟(jì)承受能力，計(jì)劃性很強(qiáng)，不太進(jìn)行較高的娛樂(lè)和購(gòu)物消費(fèi)。喜歡外出購(gòu)物、吃飯和游玩。 國(guó)有事業(yè)單位和外資及上市企業(yè)大多有房帖。但月還款能力高、工作前景預(yù)期好。擁有中高檔私車，喜歡選擇中國(guó)周邊國(guó)家或地區(qū)旅游。 低總價(jià)的物業(yè)一次性付款，高總價(jià)的物業(yè)考慮分期付款。擁有名車，經(jīng)常出國(guó)旅游。生活追求高雅、新潮和高品質(zhì)。 富貴型 80150萬(wàn) 外資企業(yè)高管、上市公司董事、企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)總經(jīng)理、董事，頂級(jí)專業(yè)人士、政府高級(jí)干部，金融企業(yè)高管等。喜歡豪華消費(fèi)。 ?以上客戶購(gòu)買目的以大部分為自住 新繁板塊 斑竹園板塊 大豐板塊 天回鎮(zhèn)板塊 石板灘板塊 九里堤板塊 五塊石板塊 毗河板塊 新城板塊 新都老城板塊 青龍場(chǎng)板塊 塊從競(jìng)品樓盤客戶分析得出區(qū)域主流客戶區(qū)域定位 斑竹園板塊石板灘板塊五塊石板塊毗河板塊新城板塊新都老城板塊青龍場(chǎng)板塊新都人口 65萬(wàn)，2022年 GDP總值 150億 青羊區(qū)人口 51萬(wàn)， 2022年GDP總值 成華區(qū)人口 61萬(wàn)，2022年 GDP總值 塊新都區(qū)政府工作人員、新都區(qū)域政府官員、新都私營(yíng)業(yè)主、新都大學(xué)教師、新都企事業(yè)單位人員 三環(huán)外部份企事業(yè)單位高層、中層管理、普通工作人員 城中企事業(yè)單位高層、中層管理人員、普通工作人員、政府官員、企業(yè)白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主 外地購(gòu)房者 原城北區(qū)域居民受城市化進(jìn)程拆遷等因素外遷 單身 E族 新婚族 已婚丁客 幼小 3口之家 新城北人 中學(xué) 3口之家 單身丁客 三代同堂 中大學(xué) 3口之家 兒女立家 三代同堂 二老空巢 中 產(chǎn) 型 經(jīng) 濟(jì) 型 富 裕 型 富 貴 型 富 豪 型 —— 25以上萬(wàn)元 /年 20— 10萬(wàn)元 /年 10萬(wàn)元以下 新新人類 客戶家庭結(jié)構(gòu)類型 政府官員 政府工作人員 企業(yè)白領(lǐng) 私營(yíng)業(yè)主 外地購(gòu)房者 城北片區(qū)原居民 政府官員 政府工作人員 企業(yè)白領(lǐng) 外地購(gòu)房者 私營(yíng)業(yè)主 城北片區(qū)原居民 外地購(gòu)房者 政府官員 城北片區(qū)原居民 城北片區(qū)原居民 私營(yíng)業(yè)主 外地購(gòu)房者 易居客戶模型分析 城北區(qū)域客群特征屬性分析 政府官員 政府工作人員 企業(yè)白領(lǐng)政府官員 政府工作人員 私營(yíng)業(yè)主企業(yè)白領(lǐng)政府官員 政府工作人員 外地購(gòu)房者私營(yíng)業(yè)主企業(yè)白領(lǐng)政府官員 政府工作人員城北片區(qū)原居民外地購(gòu)房者私營(yíng)業(yè)主企業(yè)白領(lǐng)政府官員 政府工作人員 精神 型 擁有型 商務(wù)型 奢華型 投資型 生活型 工作型 教育型 運(yùn)動(dòng)型 休閑型 贍養(yǎng)型 健康型 經(jīng) 濟(jì) 型 中 產(chǎn) 型 富 裕 型 富 貴 型 富 豪 型 區(qū)域主流客戶產(chǎn)品偏好 功 能 偏 好 情 感 偏 好 精神 型 擁有型 商務(wù)型 奢華型 投資型 文化型 區(qū)域主流客戶對(duì)于產(chǎn)品功能及情感偏好研究 區(qū)域主流客戶群特征定位描述 類別 家庭年 收入水平 職業(yè)背景 購(gòu)房支付特點(diǎn) 置業(yè)偏好 生活調(diào)性 生活偏好 富豪型 150萬(wàn)以上 外資企業(yè) CEO、大型上市公司董事長(zhǎng)、企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)董事、社會(huì)名人、政府機(jī)關(guān)高級(jí)官員，外資金融機(jī)構(gòu)董事等 傾向一次性付款 精神型 擁有型 奢華型 商務(wù)型 投資型 成功 自信 冒險(xiǎn) 領(lǐng)袖 非凡 奢華 善于交際，通過(guò)社會(huì)上層的高級(jí)會(huì)所、高爾夫俱樂(lè)部、名人社交聚會(huì)進(jìn)行廣泛的社會(huì)交往。 少量周邊地緣性 換房客戶 城內(nèi)投資客戶 其他城市投資客戶 再次置業(yè)提升居住品質(zhì)、 休閑度假、養(yǎng)老、第二空間 換房改善居住環(huán)境 保值增值 富余資金的安全渠道 二線城市買成都 環(huán)境 高性價(jià)比 新成都 城北客群特征 ? 成都市城北片區(qū)的購(gòu)房者：成都市城北片區(qū)原居民、荷花池個(gè)體工商戶、城北公司白領(lǐng)，新都政府官員川音及西南石油大學(xué)教師，新都進(jìn)城工作人員、其來(lái)源主要集中在原城北板塊，其中有過(guò)去在城北 2環(huán)內(nèi)居住的老城北人，也有因工作地點(diǎn)在城北或者主要社交圈在城北的新城北人。雙河鷺島 毗河板塊 （成都市城北片區(qū)、荷花池個(gè)體工商戶、城北公司白領(lǐng) 50%） 23次置業(yè)者 投資自 住 45~60歲各年齡層 1525萬(wàn) （新都政府官員川音及西南石油大學(xué)