2006年上海桃源新都營銷推廣策劃案(編輯修改稿)
2025-03-20 13:43 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 （蘋果）式物管，一切以業(yè)主為中心，隱性管理，貼心服務(wù)。 第三部分：營銷推廣策略 框架 銷售目標(biāo) 銷售價格策略 分期開發(fā)銷售計劃 售樓處和樣板區(qū)情景銷售策略 銷售目標(biāo) 銷售目標(biāo)： 全案銷售： 2022年 9月開盤 —— 2022年 5月 一期銷售目標(biāo) 5— 6萬平米 2022年銷售任務(wù)： 12022萬元 銷售價格策略 價格策略： 1）定價策略 采用一房一價，低開高走，快速去劃的定價方式 ； 2）開盤價格 具體銷售價格根據(jù)開盤前期市場價格走勢； 根據(jù)目前市場價格，采取市場比較法： 小高層開盤均價： 3880 元 /平米 花園洋房開盤均價： 4328元 /平米 分期開發(fā)銷售計劃 一期開發(fā)部分 （花園洋房、小高層、會所、商業(yè)） 二期開發(fā)部分 （花園洋房、小高層、高層） 一期開發(fā)產(chǎn)品 產(chǎn)品 類型 建筑面積 戶數(shù) 合計 小高層 1梯 4戶， 9F 3192 30 總戶數(shù) 512戶 總建筑面積55367平米 1梯 2戶， 11F 5016 42 1梯 2戶， 15F 14707 116 高層 1梯 4戶， 18F 27359 284 花園洋房 5F 1092 40 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) （待調(diào)整） 項目總建筑面積 107395平米，容積率 ,總戶數(shù) 1005戶 一期銷售產(chǎn)品 4：推廣時機 1. 建議項目入市的時機最好在 06年的 9月初。迎合“金 9銀 10“ 房地產(chǎn)銷售的市場規(guī)律； 2. 在 4月份開始進行前期準(zhǔn)備的動作， 3. 5月初正式蓄水，加熱期此 5月 18日住交會開始，引導(dǎo)目標(biāo)客戶群體對社區(qū)地產(chǎn)的接受，同時進入持續(xù)加熱期； 4. 在 6月、 7月、 8月中旬、 8月底不時舉辦各種熱點活動，刺激客戶神經(jīng)，讓客戶一直處于興奮狀態(tài)，直至開盤 5. 在 9月份初開盤，推出第一期（爭取一期全部售罄，進入一期第二批） 6. 9月旺銷后，到 10月份推出第二期，經(jīng)國慶期間進入強銷期 。 售樓處和樣板區(qū)情景銷售策略 售樓處 樣板區(qū)（景觀區(qū)） 樓盤圍墻廣告 樓盤圍墻廣告 1. 售樓處和樣板區(qū)的目的是：一切為了銷售 ，因此考慮售樓處、樣板區(qū)景觀以及圍墻廣告的聯(lián)動效應(yīng)； 2. 廣告圍墻、售樓處和樣板區(qū)建設(shè)為永久性建筑，同時融合景觀，廣告圍墻也成為 常州第一個“情景式廣告圍墻 ”， 廣告圍墻將融合樣板景觀區(qū)氛圍，渾然一體 ，共同刺激消費。 3. 售樓處圍繞主題營造生活氛圍，樣板區(qū)真實展現(xiàn)社區(qū)形象和品質(zhì)，達到體驗式情景營銷效果。 4. 樣板區(qū)景觀（由東南角市政綠化景觀和項目南部“綠化景觀廣場” 組成），建議 在 8月 20日前開放 ，在開盤時能強烈吸引消費者眼球，達到刺激購買決心。 廣告圍墻表現(xiàn)形式 圍墻廣告結(jié)構(gòu) 結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)； 廣告圍墻尺寸每面：地面凈標(biāo)高 ，凈寬 ； 施工時間及權(quán)衡因素 ： ? 由于在開盤前樣板景觀需要開放，因此需要結(jié)合綠化景觀設(shè)計及施工，同時現(xiàn)場綠籬需要拆除； ? 樣板區(qū)景觀：建設(shè)施工圖 ，施工時間 50天， 從 日 —— ? 廣告圍墻：廣告圍墻建議在 4月 15日前后開放。 第四部分：階段推廣策略 預(yù)熱期 第一階段 銷售準(zhǔn)備期 第二階段 銷售蓄水期 加熱期 第三階段 開盤強銷期 4月 6月 8月 9月 10月 11月 正式開盤 沸騰期 開盤前期推廣節(jié)點 主要為戶外、車身、圍墻形象廣告宣傳 推廣要點 為 5月 15日 22日住交會前后，以此為蓄水加熱，逐步加大軟文宣傳力度 開盤情景體驗營銷，結(jié)合 VIP促銷活動，掀起開盤熱潮 階段推廣策略 第一波預(yù)定 第一階段 銷售準(zhǔn)備期 第二階段 銷售蓄水期 第二波銷售 第三階段 開盤強銷期 4月 6月 8月 9月 10月 11月 12月 正式開盤 第四階段 持續(xù)銷售期 第三、四波銷售 各階段推廣安排 環(huán)境篇，品牌篇，導(dǎo)入常州首家年輕生活社區(qū)概念 廣告要點 強化 居住篇 。系列宣傳居住方式，生活觀念和人生態(tài)度 加深樓盤印象。突出雅筑精舍的產(chǎn)品和戶型，強調(diào)輕松承付 全面推廣樓盤亮點，加深樓盤印象。去化尾盤，蓄水二期 第一階段：準(zhǔn)備期 （ 時間： 06/2—06/4） 關(guān)鍵詞 ：蓄水突圍，營造外接待 推廣目標(biāo) 4月 5月 8月 9月 10月 11月 12月 正式開盤 ? 營造外接待，進行攔截，讓消費者關(guān)注并期待新盤推出，阻擊對手； ? 利用 “ 都市桃園 ” 品牌影響力，樹立品牌樓盤形象 。 ? 做好銷售前的一切準(zhǔn)備，為后期蓄水、開盤打好基礎(chǔ)。 [VI系統(tǒng)導(dǎo)入 ]: 關(guān)鍵詞： 年輕態(tài) 、 健康 、 活力 、 自然 、 風(fēng)景 、 清新 、 快樂 、 熱情 、時尚 、 格調(diào) …… ? 圍繞品牌傳達的精神，統(tǒng)一設(shè)計項目名稱、標(biāo)志、平面、電視 廣告、現(xiàn)場包裝、銷售資料、ＤＭ及其他各種展示資料等。 ? 將項目文化內(nèi)涵在傳播體系中至始至終的貫穿全盤，不斷出現(xiàn)在各種媒體載體中。 ? 加強受眾的品牌認知度，對本項目記憶深刻。 1）方案模型 /效果圖到位 2） DM到位 3）銷售人員 /隊伍建立 4）外接待處內(nèi)外布臵完成、進場 [銷售配合 ]： [推廣道具 ]： 1）發(fā)布媒體： DM、軟文 2）數(shù)量： DM10000份 發(fā)布媒體：戶外路牌：文化宮、懷德橋、每家瑪 公交巴士： 302路至湖塘； 26至 江南商場（篦箕巷）； 19火車站 [媒體選擇 ]： 報刊雜志廣告 ： 發(fā)布媒體： 《 常州日報 》《 常州晚報 》《 金樓市 》《 搜房網(wǎng) 〉 等 戶外廣告 ： 輔助媒體及渠道 ： 市區(qū)、新北區(qū) CBD寫字樓大堂擺放項目 DM/樓書資料，可免費索取 選擇常州日報、晚報、上海星期三以及年輕人西愛的雜志等媒體作 為夾報載體投放我們精心制作的宣傳單頁 。 [戶外廣告 ]： —— 城市中堅階層第一居所！ —— 35萬㎡恐龍園休閑綠色大氧吧！ —— 11萬 ㎡ 中等規(guī)模精致社區(qū)！ —— 巴黎風(fēng)情浪漫小街！ 桃源新都 —— 城市中堅流派生活領(lǐng)地 ！ —— 都市桃園之后的又一匠心力作！ [車身廣告 ]：
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