2006年上海桃源新都營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃案(編輯修改稿)
2025-03-20 13:43 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 （蘋(píng)果）式物管，一切以業(yè)主為中心，隱性管理，貼心服務(wù)。 第三部分：營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 框架 銷(xiāo)售目標(biāo) 銷(xiāo)售價(jià)格策略 分期開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售計(jì)劃 售樓處和樣板區(qū)情景銷(xiāo)售策略 銷(xiāo)售目標(biāo) 銷(xiāo)售目標(biāo)： 全案銷(xiāo)售： 2022年 9月開(kāi)盤(pán) —— 2022年 5月 一期銷(xiāo)售目標(biāo) 5— 6萬(wàn)平米 2022年銷(xiāo)售任務(wù)： 12022萬(wàn)元 銷(xiāo)售價(jià)格策略 價(jià)格策略： 1）定價(jià)策略 采用一房一價(jià)，低開(kāi)高走，快速去劃的定價(jià)方式 ； 2）開(kāi)盤(pán)價(jià)格 具體銷(xiāo)售價(jià)格根據(jù)開(kāi)盤(pán)前期市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)； 根據(jù)目前市場(chǎng)價(jià)格，采取市場(chǎng)比較法： 小高層開(kāi)盤(pán)均價(jià)： 3880 元 /平米 花園洋房開(kāi)盤(pán)均價(jià)： 4328元 /平米 分期開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售計(jì)劃 一期開(kāi)發(fā)部分 （花園洋房、小高層、會(huì)所、商業(yè)） 二期開(kāi)發(fā)部分 （花園洋房、小高層、高層） 一期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 產(chǎn)品 類(lèi)型 建筑面積 戶數(shù) 合計(jì) 小高層 1梯 4戶， 9F 3192 30 總戶數(shù) 512戶 總建筑面積55367平米 1梯 2戶， 11F 5016 42 1梯 2戶， 15F 14707 116 高層 1梯 4戶， 18F 27359 284 花園洋房 5F 1092 40 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （待調(diào)整） 項(xiàng)目總建筑面積 107395平米，容積率 ,總戶數(shù) 1005戶 一期銷(xiāo)售產(chǎn)品 4：推廣時(shí)機(jī) 1. 建議項(xiàng)目入市的時(shí)機(jī)最好在 06年的 9月初。迎合“金 9銀 10“ 房地產(chǎn)銷(xiāo)售的市場(chǎng)規(guī)律； 2. 在 4月份開(kāi)始進(jìn)行前期準(zhǔn)備的動(dòng)作， 3. 5月初正式蓄水，加熱期此 5月 18日住交會(huì)開(kāi)始，引導(dǎo)目標(biāo)客戶群體對(duì)社區(qū)地產(chǎn)的接受，同時(shí)進(jìn)入持續(xù)加熱期； 4. 在 6月、 7月、 8月中旬、 8月底不時(shí)舉辦各種熱點(diǎn)活動(dòng)，刺激客戶神經(jīng)，讓客戶一直處于興奮狀態(tài)，直至開(kāi)盤(pán) 5. 在 9月份初開(kāi)盤(pán)，推出第一期（爭(zhēng)取一期全部售罄，進(jìn)入一期第二批） 6. 9月旺銷(xiāo)后，到 10月份推出第二期，經(jīng)國(guó)慶期間進(jìn)入強(qiáng)銷(xiāo)期 。 售樓處和樣板區(qū)情景銷(xiāo)售策略 售樓處 樣板區(qū)（景觀區(qū)） 樓盤(pán)圍墻廣告 樓盤(pán)圍墻廣告 1. 售樓處和樣板區(qū)的目的是：一切為了銷(xiāo)售 ，因此考慮售樓處、樣板區(qū)景觀以及圍墻廣告的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)； 2. 廣告圍墻、售樓處和樣板區(qū)建設(shè)為永久性建筑，同時(shí)融合景觀，廣告圍墻也成為 常州第一個(gè)“情景式廣告圍墻 ”， 廣告圍墻將融合樣板景觀區(qū)氛圍，渾然一體 ，共同刺激消費(fèi)。 3. 售樓處圍繞主題營(yíng)造生活氛圍，樣板區(qū)真實(shí)展現(xiàn)社區(qū)形象和品質(zhì)，達(dá)到體驗(yàn)式情景營(yíng)銷(xiāo)效果。 4. 樣板區(qū)景觀（由東南角市政綠化景觀和項(xiàng)目南部“綠化景觀廣場(chǎng)” 組成），建議 在 8月 20日前開(kāi)放 ，在開(kāi)盤(pán)時(shí)能強(qiáng)烈吸引消費(fèi)者眼球，達(dá)到刺激購(gòu)買(mǎi)決心。 廣告圍墻表現(xiàn)形式 圍墻廣告結(jié)構(gòu) 結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)； 廣告圍墻尺寸每面：地面凈標(biāo)高 ，凈寬 ； 施工時(shí)間及權(quán)衡因素 ： ? 由于在開(kāi)盤(pán)前樣板景觀需要開(kāi)放，因此需要結(jié)合綠化景觀設(shè)計(jì)及施工，同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)綠籬需要拆除； ? 樣板區(qū)景觀：建設(shè)施工圖 ，施工時(shí)間 50天， 從 日 —— ? 廣告圍墻：廣告圍墻建議在 4月 15日前后開(kāi)放。 第四部分：階段推廣策略 預(yù)熱期 第一階段 銷(xiāo)售準(zhǔn)備期 第二階段 銷(xiāo)售蓄水期 加熱期 第三階段 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期 4月 6月 8月 9月 10月 11月 正式開(kāi)盤(pán) 沸騰期 開(kāi)盤(pán)前期推廣節(jié)點(diǎn) 主要為戶外、車(chē)身、圍墻形象廣告宣傳 推廣要點(diǎn) 為 5月 15日 22日住交會(huì)前后，以此為蓄水加熱，逐步加大軟文宣傳力度 開(kāi)盤(pán)情景體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)，結(jié)合 VIP促銷(xiāo)活動(dòng)，掀起開(kāi)盤(pán)熱潮 階段推廣策略 第一波預(yù)定 第一階段 銷(xiāo)售準(zhǔn)備期 第二階段 銷(xiāo)售蓄水期 第二波銷(xiāo)售 第三階段 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期 4月 6月 8月 9月 10月 11月 12月 正式開(kāi)盤(pán) 第四階段 持續(xù)銷(xiāo)售期 第三、四波銷(xiāo)售 各階段推廣安排 環(huán)境篇，品牌篇，導(dǎo)入常州首家年輕生活社區(qū)概念 廣告要點(diǎn) 強(qiáng)化 居住篇 。系列宣傳居住方式，生活觀念和人生態(tài)度 加深樓盤(pán)印象。突出雅筑精舍的產(chǎn)品和戶型，強(qiáng)調(diào)輕松承付 全面推廣樓盤(pán)亮點(diǎn)，加深樓盤(pán)印象。去化尾盤(pán)，蓄水二期 第一階段：準(zhǔn)備期 （ 時(shí)間： 06/2—06/4） 關(guān)鍵詞 ：蓄水突圍，營(yíng)造外接待 推廣目標(biāo) 4月 5月 8月 9月 10月 11月 12月 正式開(kāi)盤(pán) ? 營(yíng)造外接待，進(jìn)行攔截，讓消費(fèi)者關(guān)注并期待新盤(pán)推出，阻擊對(duì)手； ? 利用 “ 都市桃園 ” 品牌影響力，樹(shù)立品牌樓盤(pán)形象 。 ? 做好銷(xiāo)售前的一切準(zhǔn)備，為后期蓄水、開(kāi)盤(pán)打好基礎(chǔ)。 [VI系統(tǒng)導(dǎo)入 ]: 關(guān)鍵詞： 年輕態(tài) 、 健康 、 活力 、 自然 、 風(fēng)景 、 清新 、 快樂(lè) 、 熱情 、時(shí)尚 、 格調(diào) …… ? 圍繞品牌傳達(dá)的精神，統(tǒng)一設(shè)計(jì)項(xiàng)目名稱(chēng)、標(biāo)志、平面、電視 廣告、現(xiàn)場(chǎng)包裝、銷(xiāo)售資料、ＤＭ及其他各種展示資料等。 ? 將項(xiàng)目文化內(nèi)涵在傳播體系中至始至終的貫穿全盤(pán)，不斷出現(xiàn)在各種媒體載體中。 ? 加強(qiáng)受眾的品牌認(rèn)知度，對(duì)本項(xiàng)目記憶深刻。 1）方案模型 /效果圖到位 2） DM到位 3）銷(xiāo)售人員 /隊(duì)伍建立 4）外接待處內(nèi)外布臵完成、進(jìn)場(chǎng) [銷(xiāo)售配合 ]： [推廣道具 ]： 1）發(fā)布媒體： DM、軟文 2）數(shù)量： DM10000份 發(fā)布媒體：戶外路牌：文化宮、懷德橋、每家瑪 公交巴士： 302路至湖塘； 26至 江南商場(chǎng)（篦箕巷）； 19火車(chē)站 [媒體選擇 ]： 報(bào)刊雜志廣告 ： 發(fā)布媒體： 《 常州日?qǐng)?bào) 》《 常州晚報(bào) 》《 金樓市 》《 搜房網(wǎng) 〉 等 戶外廣告 ： 輔助媒體及渠道 ： 市區(qū)、新北區(qū) CBD寫(xiě)字樓大堂擺放項(xiàng)目 DM/樓書(shū)資料，可免費(fèi)索取 選擇常州日?qǐng)?bào)、晚報(bào)、上海星期三以及年輕人西愛(ài)的雜志等媒體作 為夾報(bào)載體投放我們精心制作的宣傳單頁(yè) 。 [戶外廣告 ]： —— 城市中堅(jiān)階層第一居所！ —— 35萬(wàn)㎡恐龍園休閑綠色大氧吧！ —— 11萬(wàn) ㎡ 中等規(guī)模精致社區(qū)！ —— 巴黎風(fēng)情浪漫小街！ 桃源新都 —— 城市中堅(jiān)流派生活領(lǐng)地 ！ —— 都市桃園之后的又一匠心力作！ [車(chē)身廣告 ]：
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