【文章內(nèi)容簡介】 進行甄選； (二 ) 制定詳細的說明書； (三 ) 初步進行可行性分析。 隨所收集的地址進行綜合的分析，并兼顧連鎖分店的長遠規(guī)劃制定詳細的說明書。 六、和房主進一步洽談 蘇寧電器集團 連鎖管理部 19 (一 ) 洽談時應事先擬好洽談提綱，做到心中有數(shù)。 (二 ) 涉及到原則問題不能妥協(xié)，但應采取靈活策略。 (三 ) 在談判中不能作出越權的承諾。 七、形成合同草 案 對合同草案中涉及到超越自己權限范圍的條款不能作出承諾，以免給后期談判帶來不必要的麻煩。 八、形成書面報告 書面報告要盡量做到詳盡具體，對涉及到的相關表格要認真填寫。 九、報批 需及時報批，并對報批的結果及時反饋 十、簽定正式合同 (一 ) 簽定購房協(xié)議時要注意的事項 對出售方資信進行審查 (1) 對方的營業(yè)執(zhí)照、房屋產(chǎn)權證、土地使用權證或銷售許可證、面積審核通知書等相關證件； (2) 該房屋是否存在其他權屬關系。 購買房屋所涉及的稅收有哪些，如契稅、印花稅、綜合管理費等項目。 公用面積的分攤是 否合理。 所出售房屋的有關的物業(yè)管理是否談妥。 所簽定的購房合同文本是否是當?shù)胤课莨芾聿块T所統(tǒng)一印制的文本。 (二 ) 簽定租房協(xié)議時要注意的事項 審查對方作為出租方的主體資格是否合法 (1) 是否有產(chǎn)權證、是否有租賃許可證，如果有轉租行為是否得到原出租人的同意； (2) 該房屋是否存在著其他權屬問題，如果有，該出租行為是否得到其他債券人或房屋共有人的一致同意。 對出租房屋的面積進行嚴格審查。 租金當中是否含物業(yè)管理費用，如果不含，物業(yè)管理費用如何處理。 對于房屋權屬比較復雜的房屋最好 在當?shù)胤课葜饔^部門的鑒定下簽定租房協(xié)議。 十一、付款、交房嚴格按照合同中即定條款履行 第三部分 對門面房的其他要求 一、租賃期限 由于我們的經(jīng)營性質(zhì)及我們投入的規(guī)模，所以門面的租賃期限也是我們決定是否承租蘇寧電器集團 連鎖管理部 20 該門面房的重要因素，一般租賃期限不得低于五年。 二、房屋內(nèi)的供電設施狀況 綜合電器的經(jīng)營對店內(nèi)的電容量的要求是每一千平米是 150 個千瓦左右，如若電容不夠，就存在電路改造問題。 三、電梯、中央空調(diào)等設備的完好情況。 第四部分 直營店店址的評價與確定 對于收集到的店面信息，我們必須做出明確的結論。同意或者否 決該店址。那么，我們憑什么來做出這種判斷呢？ 要確定一個直營店店址是否合適，首先要對直營店店址進行評價。我們將這種評價分為兩個層次： 第一層次：直營店本身各項參數(shù)的評價； 第二層次：結合直營店周圍環(huán)境、以及商圈情況，進行投資效益預測。 經(jīng)過這兩項評估，應該能做出較為客觀、正確的判斷。 一、直營店本身各項參數(shù)的評價 直營店店址評價的因素有： (一 ) 店址所處位置； 是否在商業(yè)中心，或離商業(yè)中心有多遠。 (二 ) 交通狀況； 門店前的道路擁擠程度、過往交通限制、到達門店的交通是否便利、是否接近車站、有多少公交線路 經(jīng)過、門口停車位、障礙物的情況等。 (三 ) 建筑面積與建筑類型； (四 ) 內(nèi)部設施； 建筑面積以合適為宜；內(nèi)部設施指水電、消防、電梯、電話等。 (五 ) 有無內(nèi)庫，物流是否合適； (六 ) 房屋租價； (七 ) 房屋權屬，能否長期使用； (八 ) 輻射范圍，即店址的影響力； (九 ) 識別特征； 門店的高可見度可使顧客在遠處就注意到商店的存在。如果門店在街角、或比較突出，則易引起注意；如果門前有障礙 (如電桿、樹林等 )或位置與臨近建筑比相對凹近，則較差。 我們設計了相應的表單來調(diào)查分析以上這些因素 (見附表 )，對相應的因 素設計對應的分值，店址的實際情況與標準對比后，對每一個因素給出具體得分，并將所有得分相加，總分高者為優(yōu)。但不能低于及格標準。另外，對某些要素，若低于最低標準，則實行一票否決。這些要素有：停車位、配套庫等。 蘇寧電器集團 連鎖管理部 21 二、投資效益評估 通過對周圍商圈和輻射范圍的調(diào)查，了解商圈或輻射范圍內(nèi)的市場容量，以及競爭對手的情況，根據(jù)我司與競爭對手的實力對比，確定商圈內(nèi)整個容量中我門店所占的份額。估計出門店的大致年銷量，并根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，測算出各項費用。由此形成投資效益分析表 (附后 )。 根據(jù)最后計算出的盈虧情況，及公司在該地區(qū)的戰(zhàn)略 意圖，決定取舍。 蘇寧電器集團 連鎖管理部 22 附 1：房屋租賃合同 (商場用 ) 房屋租賃合同 (樣本 ) 出租方 (以下簡稱甲方 )： 承租方 (以下簡稱乙方 )： 根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關規(guī)定，為明確出租方與承租方的權利義務關系，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽定本合同： 一、租賃地點： 二、租賃面積： 平米 三、房屋的結構類型： 四、房屋的設備情況： 五、承租用途： 六、租賃期限： 自 年 月 日起至 年 月 日止。 (協(xié)議期內(nèi)最后一個月月初商談簽定下年度租賃協(xié)議，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先承租的權利。 ) 七、租金及交納方式： 本協(xié)議年租金為： 水電費： 付款方 式： 。 (除上述費用外，其他存在的或可能存在的費用，均有甲方承擔。甲方不得以任何理由，要求乙方承擔其他任何費用。一經(jīng)甲方提出，乙方有權予以拒絕。 ) 八、甲方義務 甲方負責房屋及房屋內(nèi)的水、電、暖設施的正常維修保養(yǎng)，保證房屋的安全使用； 甲方保證乙方在租用期內(nèi)的供水、供電等附屬設施的正常運轉，若發(fā)生異常情況由甲方盡快地在合理期間內(nèi)予以解決。但屬乙方人為造成的因素除外； 甲方應出具房屋及場地的有關產(chǎn)權資格證書 ，并交一份復印件給乙方留存； 甲方應保證出租的房屋場地權屬清楚，在租賃期內(nèi)若發(fā)生與第三方有關權屬及債權、債務的糾紛，一律與乙方無關，若因此給乙方造成損失，甲方負責賠償； 乙方在租用期間，如出租房于市政府規(guī)劃屬拆遷的，甲方應于接到市政府規(guī)劃拆遷通知 2 日內(nèi)以書面形式通知乙方。甲方除退還未到期的租金外，還應相應補償乙方因此造成的實際損失。但如果有證據(jù)證明甲方在簽訂租房協(xié)議前知道所出租房屋在政府部門規(guī)劃的拆遷范圍內(nèi)，而未以書面通知告知對方，則甲方應向乙方退還未到期的租金，還應當就乙方實際損失進行補償，并另外 償付違約金為年租金10%； 蘇寧電器集團 連鎖管理部 23 承租期間商場內(nèi)部管理由乙方負責，甲方不予干涉； 甲方在收取房租后，應出具有關正規(guī)票據(jù)； 甲方應自行向當?shù)卣嘘P部門辦理相關房屋出租的手續(xù)，如因此發(fā)生糾紛與乙方無關。若因此造成乙方損失的，甲方應承擔相應的賠償責任； 甲方應保證其出租給乙方經(jīng)營場地后，不得再將其房產(chǎn)的其他區(qū)域和樓面租賃給與乙方經(jīng)營同類商品的承租戶使用； 甲方對乙方供電。 九、乙方義務 乙方應依約按期向甲方交付租金，不得拒交或拖欠；乙方拖延履行交納房租的按實際遲延履行金額，每延遲一天交納萬分 之二點一的遲延違約金； 乙方應按照租賃協(xié)議中明確的經(jīng)營內(nèi)容使用該房，不得從事非法活動； 乙方不得擅自將承租房以轉租轉讓，轉借等方式給第三者使用； 乙方應合理的使用水、電等設施，并保證安全經(jīng)營，如因承租方不合理的使用水、電設施，所造成的損失及第三人損失，承租人應承擔全部責任。但由于原先水、電等設施不合格造成的損失，均應由甲方承擔； 租賃期間，乙方不得擅自改變房屋結構、用途。因業(yè)務或其它原因需要拆改添建或改裝門面、室內(nèi)裝飾等，應事先經(jīng)甲方同意，議定今后處理辦法，并另簽協(xié)議； 出租區(qū)域的衛(wèi)生及 門前的衛(wèi)生由承租方承擔； 十、違約責任 租賃期間，雙方必須信守合同，任何一方明確表示或者以自己的行為表明不履行義務時，需向?qū)Ψ絿L付年度租金 ________%作為違約金。并賠償因此給對方造成的損失。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有權按到期應付租金的萬分________向乙方加收滯納金； 租賃期間，雙方必須信守合同，一方如因特殊情況中止合同時，應提前三個月征得對方同意，并商定補償損失之費用 (此處特殊情況僅指政府明令拆遷或其它不可抗力事由 )； 如因發(fā)生地震、臺風、洪水等不可抗力，導致出租房毀損， 乙方不能正常經(jīng)營的，由乙方予以修復，但應免除該期間內(nèi)由乙方應付的房租。 十一、本協(xié)議自簽定之日起生效。 十二、本協(xié)議未盡事宜由雙方協(xié)商并簽訂補充協(xié)議，該補充協(xié)議與租賃合同具有同等法律效力。 十三、本協(xié)議一式陸份，甲、乙方各執(zhí)叁份。 蘇寧電器集團 連鎖管理部 24 甲 方： 乙 方： 法人代表： (蓋章 ) 法人代表： (蓋章 ) 經(jīng) 辦 人： (簽章 ) 經(jīng) 辦 人 ： (簽章 ) 日 期： 年 月 日 日 期： 年 月 日 蘇寧電器集團 連鎖管理部 25 蘇寧電器集團 連鎖管理部 26 蘇寧電器集團 連鎖管理部 27 財財 務務 管管 理理 中中 心心 ? 營業(yè)執(zhí)照申領 ? 辦理稅務登記證 ? 辦理企業(yè)代碼證 蘇寧電器集團 連鎖管理部 28 蘇寧電器集團 連鎖管理部 29 第第 三三 章章 工工 商商 注注 冊冊 登登 記記 第一節(jié) 工作流程 去確定開店地區(qū)的工商局 領取各種表格 交集團資金結算部填寫有關內(nèi)容， 并報總裁審檢 交納資料 領取執(zhí)照 刻制公章 辦理銀行開戶 辦理稅務登記 辦理企業(yè)的代碼證 定崗定編及人員確定 建 帳 蘇寧電器集團 連鎖管理部 30 第二節(jié) 工作說明 工商稅務登記包括了營業(yè)執(zhí)照申領、銀行開戶、刻制