【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 進(jìn)行甄選； (二 ) 制定詳細(xì)的說(shuō)明書(shū)； (三 ) 初步進(jìn)行可行性分析。 隨所收集的地址進(jìn)行綜合的分析，并兼顧連鎖分店的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃制定詳細(xì)的說(shuō)明書(shū)。 六、和房主進(jìn)一步洽談 蘇寧電器集團(tuán) 連鎖管理部 19 (一 ) 洽談時(shí)應(yīng)事先擬好洽談提綱，做到心中有數(shù)。 (二 ) 涉及到原則問(wèn)題不能妥協(xié)，但應(yīng)采取靈活策略。 (三 ) 在談判中不能作出越權(quán)的承諾。 七、形成合同草 案 對(duì)合同草案中涉及到超越自己權(quán)限范圍的條款不能作出承諾，以免給后期談判帶來(lái)不必要的麻煩。 八、形成書(shū)面報(bào)告 書(shū)面報(bào)告要盡量做到詳盡具體，對(duì)涉及到的相關(guān)表格要認(rèn)真填寫(xiě)。 九、報(bào)批 需及時(shí)報(bào)批，并對(duì)報(bào)批的結(jié)果及時(shí)反饋 十、簽定正式合同 (一 ) 簽定購(gòu)房協(xié)議時(shí)要注意的事項(xiàng) 對(duì)出售方資信進(jìn)行審查 (1) 對(duì)方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證或銷(xiāo)售許可證、面積審核通知書(shū)等相關(guān)證件； (2) 該房屋是否存在其他權(quán)屬關(guān)系。 購(gòu)買(mǎi)房屋所涉及的稅收有哪些，如契稅、印花稅、綜合管理費(fèi)等項(xiàng)目。 公用面積的分?jǐn)偸?否合理。 所出售房屋的有關(guān)的物業(yè)管理是否談妥。 所簽定的購(gòu)房合同文本是否是當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T(mén)所統(tǒng)一印制的文本。 (二 ) 簽定租房協(xié)議時(shí)要注意的事項(xiàng) 審查對(duì)方作為出租方的主體資格是否合法 (1) 是否有產(chǎn)權(quán)證、是否有租賃許可證，如果有轉(zhuǎn)租行為是否得到原出租人的同意； (2) 該房屋是否存在著其他權(quán)屬問(wèn)題，如果有，該出租行為是否得到其他債券人或房屋共有人的一致同意。 對(duì)出租房屋的面積進(jìn)行嚴(yán)格審查。 租金當(dāng)中是否含物業(yè)管理費(fèi)用，如果不含，物業(yè)管理費(fèi)用如何處理。 對(duì)于房屋權(quán)屬比較復(fù)雜的房屋最好 在當(dāng)?shù)胤课葜饔^部門(mén)的鑒定下簽定租房協(xié)議。 十一、付款、交房嚴(yán)格按照合同中即定條款履行 第三部分 對(duì)門(mén)面房的其他要求 一、租賃期限 由于我們的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)及我們投入的規(guī)模，所以門(mén)面的租賃期限也是我們決定是否承租蘇寧電器集團(tuán) 連鎖管理部 20 該門(mén)面房的重要因素，一般租賃期限不得低于五年。 二、房屋內(nèi)的供電設(shè)施狀況 綜合電器的經(jīng)營(yíng)對(duì)店內(nèi)的電容量的要求是每一千平米是 150 個(gè)千瓦左右，如若電容不夠，就存在電路改造問(wèn)題。 三、電梯、中央空調(diào)等設(shè)備的完好情況。 第四部分 直營(yíng)店店址的評(píng)價(jià)與確定 對(duì)于收集到的店面信息，我們必須做出明確的結(jié)論。同意或者否 決該店址。那么，我們憑什么來(lái)做出這種判斷呢？ 要確定一個(gè)直營(yíng)店店址是否合適，首先要對(duì)直營(yíng)店店址進(jìn)行評(píng)價(jià)。我們將這種評(píng)價(jià)分為兩個(gè)層次： 第一層次：直營(yíng)店本身各項(xiàng)參數(shù)的評(píng)價(jià)； 第二層次：結(jié)合直營(yíng)店周?chē)h(huán)境、以及商圈情況，進(jìn)行投資效益預(yù)測(cè)。 經(jīng)過(guò)這兩項(xiàng)評(píng)估，應(yīng)該能做出較為客觀、正確的判斷。 一、直營(yíng)店本身各項(xiàng)參數(shù)的評(píng)價(jià) 直營(yíng)店店址評(píng)價(jià)的因素有： (一 ) 店址所處位置； 是否在商業(yè)中心，或離商業(yè)中心有多遠(yuǎn)。 (二 ) 交通狀況； 門(mén)店前的道路擁擠程度、過(guò)往交通限制、到達(dá)門(mén)店的交通是否便利、是否接近車(chē)站、有多少公交線路 經(jīng)過(guò)、門(mén)口停車(chē)位、障礙物的情況等。 (三 ) 建筑面積與建筑類(lèi)型； (四 ) 內(nèi)部設(shè)施； 建筑面積以合適為宜；內(nèi)部設(shè)施指水電、消防、電梯、電話等。 (五 ) 有無(wú)內(nèi)庫(kù)，物流是否合適； (六 ) 房屋租價(jià)； (七 ) 房屋權(quán)屬，能否長(zhǎng)期使用； (八 ) 輻射范圍，即店址的影響力； (九 ) 識(shí)別特征； 門(mén)店的高可見(jiàn)度可使顧客在遠(yuǎn)處就注意到商店的存在。如果門(mén)店在街角、或比較突出，則易引起注意；如果門(mén)前有障礙 (如電桿、樹(shù)林等 )或位置與臨近建筑比相對(duì)凹近，則較差。 我們?cè)O(shè)計(jì)了相應(yīng)的表單來(lái)調(diào)查分析以上這些因素 (見(jiàn)附表 )，對(duì)相應(yīng)的因 素設(shè)計(jì)對(duì)應(yīng)的分值，店址的實(shí)際情況與標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比后，對(duì)每一個(gè)因素給出具體得分，并將所有得分相加，總分高者為優(yōu)。但不能低于及格標(biāo)準(zhǔn)。另外，對(duì)某些要素，若低于最低標(biāo)準(zhǔn)，則實(shí)行一票否決。這些要素有：停車(chē)位、配套庫(kù)等。 蘇寧電器集團(tuán) 連鎖管理部 21 二、投資效益評(píng)估 通過(guò)對(duì)周?chē)倘洼椛浞秶恼{(diào)查，了解商圈或輻射范圍內(nèi)的市場(chǎng)容量，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，根據(jù)我司與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)力對(duì)比，確定商圈內(nèi)整個(gè)容量中我門(mén)店所占的份額。估計(jì)出門(mén)店的大致年銷(xiāo)量，并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，測(cè)算出各項(xiàng)費(fèi)用。由此形成投資效益分析表 (附后 )。 根據(jù)最后計(jì)算出的盈虧情況，及公司在該地區(qū)的戰(zhàn)略 意圖，決定取舍。 蘇寧電器集團(tuán) 連鎖管理部 22 附 1：房屋租賃合同 (商場(chǎng)用 ) 房屋租賃合同 (樣本 ) 出租方 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方 )： 承租方 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方 )： 根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)規(guī)定，為明確出租方與承租方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽定本合同： 一、租賃地點(diǎn)： 二、租賃面積： 平米 三、房屋的結(jié)構(gòu)類(lèi)型： 四、房屋的設(shè)備情況： 五、承租用途： 六、租賃期限： 自 年 月 日起至 年 月 日止。 (協(xié)議期內(nèi)最后一個(gè)月月初商談簽定下年度租賃協(xié)議，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先承租的權(quán)利。 ) 七、租金及交納方式： 本協(xié)議年租金為： 水電費(fèi)： 付款方 式： 。 (除上述費(fèi)用外，其他存在的或可能存在的費(fèi)用，均有甲方承擔(dān)。甲方不得以任何理由，要求乙方承擔(dān)其他任何費(fèi)用。一經(jīng)甲方提出，乙方有權(quán)予以拒絕。 ) 八、甲方義務(wù) 甲方負(fù)責(zé)房屋及房屋內(nèi)的水、電、暖設(shè)施的正常維修保養(yǎng)，保證房屋的安全使用； 甲方保證乙方在租用期內(nèi)的供水、供電等附屬設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，若發(fā)生異常情況由甲方盡快地在合理期間內(nèi)予以解決。但屬乙方人為造成的因素除外； 甲方應(yīng)出具房屋及場(chǎng)地的有關(guān)產(chǎn)權(quán)資格證書(shū) ，并交一份復(fù)印件給乙方留存； 甲方應(yīng)保證出租的房屋場(chǎng)地權(quán)屬清楚，在租賃期內(nèi)若發(fā)生與第三方有關(guān)權(quán)屬及債權(quán)、債務(wù)的糾紛，一律與乙方無(wú)關(guān)，若因此給乙方造成損失，甲方負(fù)責(zé)賠償； 乙方在租用期間，如出租房于市政府規(guī)劃屬拆遷的，甲方應(yīng)于接到市政府規(guī)劃拆遷通知 2 日內(nèi)以書(shū)面形式通知乙方。甲方除退還未到期的租金外，還應(yīng)相應(yīng)補(bǔ)償乙方因此造成的實(shí)際損失。但如果有證據(jù)證明甲方在簽訂租房協(xié)議前知道所出租房屋在政府部門(mén)規(guī)劃的拆遷范圍內(nèi)，而未以書(shū)面通知告知對(duì)方，則甲方應(yīng)向乙方退還未到期的租金，還應(yīng)當(dāng)就乙方實(shí)際損失進(jìn)行補(bǔ)償，并另外 償付違約金為年租金10%； 蘇寧電器集團(tuán) 連鎖管理部 23 承租期間商場(chǎng)內(nèi)部管理由乙方負(fù)責(zé)，甲方不予干涉； 甲方在收取房租后，應(yīng)出具有關(guān)正規(guī)票據(jù)； 甲方應(yīng)自行向當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門(mén)辦理相關(guān)房屋出租的手續(xù)，如因此發(fā)生糾紛與乙方無(wú)關(guān)。若因此造成乙方損失的，甲方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任； 甲方應(yīng)保證其出租給乙方經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地后，不得再將其房產(chǎn)的其他區(qū)域和樓面租賃給與乙方經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商品的承租戶(hù)使用； 甲方對(duì)乙方供電。 九、乙方義務(wù) 乙方應(yīng)依約按期向甲方交付租金，不得拒交或拖欠；乙方拖延履行交納房租的按實(shí)際遲延履行金額，每延遲一天交納萬(wàn)分 之二點(diǎn)一的遲延違約金； 乙方應(yīng)按照租賃協(xié)議中明確的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容使用該房，不得從事非法活動(dòng)； 乙方不得擅自將承租房以轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)借等方式給第三者使用； 乙方應(yīng)合理的使用水、電等設(shè)施，并保證安全經(jīng)營(yíng)，如因承租方不合理的使用水、電設(shè)施，所造成的損失及第三人損失，承租人應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。但由于原先水、電等設(shè)施不合格造成的損失，均應(yīng)由甲方承擔(dān)； 租賃期間，乙方不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途。因業(yè)務(wù)或其它原因需要拆改添建或改裝門(mén)面、室內(nèi)裝飾等，應(yīng)事先經(jīng)甲方同意，議定今后處理辦法，并另簽協(xié)議； 出租區(qū)域的衛(wèi)生及 門(mén)前的衛(wèi)生由承租方承擔(dān)； 十、違約責(zé)任 租賃期間，雙方必須信守合同，任何一方明確表示或者以自己的行為表明不履行義務(wù)時(shí)，需向?qū)Ψ絿L付年度租金 ________%作為違約金。并賠償因此給對(duì)方造成的損失。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有權(quán)按到期應(yīng)付租金的萬(wàn)分________向乙方加收滯納金； 租賃期間，雙方必須信守合同，一方如因特殊情況中止合同時(shí)，應(yīng)提前三個(gè)月征得對(duì)方同意，并商定補(bǔ)償損失之費(fèi)用 (此處特殊情況僅指政府明令拆遷或其它不可抗力事由 )； 如因發(fā)生地震、臺(tái)風(fēng)、洪水等不可抗力，導(dǎo)致出租房毀損， 乙方不能正常經(jīng)營(yíng)的，由乙方予以修復(fù)，但應(yīng)免除該期間內(nèi)由乙方應(yīng)付的房租。 十一、本協(xié)議自簽定之日起生效。 十二、本協(xié)議未盡事宜由雙方協(xié)商并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議與租賃合同具有同等法律效力。 十三、本協(xié)議一式陸份，甲、乙方各執(zhí)叁份。 蘇寧電器集團(tuán) 連鎖管理部 24 甲 方： 乙 方： 法人代表： (蓋章 ) 法人代表： (蓋章 ) 經(jīng) 辦 人： (簽章 ) 經(jīng) 辦 人 ： (簽章 ) 日 期： 年 月 日 日 期： 年 月 日 蘇寧電器集團(tuán) 連鎖管理部 25 蘇寧電器集團(tuán) 連鎖管理部 26 蘇寧電器集團(tuán) 連鎖管理部 27 財(cái)財(cái) 務(wù)務(wù) 管管 理理 中中 心心 ? 營(yíng)業(yè)執(zhí)照申領(lǐng) ? 辦理稅務(wù)登記證 ? 辦理企業(yè)代碼證 蘇寧電器集團(tuán) 連鎖管理部 28 蘇寧電器集團(tuán) 連鎖管理部 29 第第 三三 章章 工工 商商 注注 冊(cè)冊(cè) 登登 記記 第一節(jié) 工作流程 去確定開(kāi)店地區(qū)的工商局 領(lǐng)取各種表格 交集團(tuán)資金結(jié)算部填寫(xiě)有關(guān)內(nèi)容， 并報(bào)總裁審檢 交納資料 領(lǐng)取執(zhí)照 刻制公章 辦理銀行開(kāi)戶(hù) 辦理稅務(wù)登記 辦理企業(yè)的代碼證 定崗定編及人員確定 建 帳 蘇寧電器集團(tuán) 連鎖管理部 30 第二節(jié) 工作說(shuō)明 工商稅務(wù)登記包括了營(yíng)業(yè)執(zhí)照申領(lǐng)、銀行開(kāi)戶(hù)、刻制