【文章內(nèi)容簡介】 推向市場的時間不一樣：購物公園項目依然在規(guī)劃中 ， 預(yù)計要到 0 08年左右 。 本項目于年底前即將上市 ，面對周邊已有的 1萬人口 ， 很容易占有市場先機(jī) ， 形成較為旺盛的商業(yè)氛圍； 16 項目 SWOT分析（一） 優(yōu)點： A、 項目周邊居住人口眾多 。 從目前來看 ， 今日家園 、 悅盛等社區(qū)有近 1萬人口；從長遠(yuǎn)來看 ， 醫(yī)院西面地塊和今日家園西面地塊將有 1萬人口 ， 而根據(jù)整體規(guī)劃 ， 西片區(qū)有 10萬人口的規(guī)模 ， 這一數(shù)字足以支撐起本項目； B、 檔次較高：從整個張家港目前現(xiàn)存的商業(yè)形式來看 ， 全部以底商為主 ， 尚沒有一個社區(qū)建有如此高規(guī)模的MALL結(jié)構(gòu) ， 在形式上 ， 它是絕無僅有的； C、 道路順暢：西片區(qū)的道路寬敞 、 通暢 ， 絕對不會出現(xiàn)擁堵的局面 ， 這較為容易吸引一批有車族前來消費(fèi)； D、 現(xiàn)房發(fā)售：今日家園大部分人口已經(jīng)入住 ， 本項目在此基礎(chǔ)上以現(xiàn)房發(fā)售 ， 很容易使投資者看到商機(jī)； 賽博策劃 17 項目 SWOT分析（二） 缺點： A、 公共交通情況不理想：公交線路偏少 ， 晚班車結(jié)束時間偏早 ， 這種情況限制了社區(qū)以外的部分消費(fèi)人群； B、 公共設(shè)施少：因為此點 ， 所以不少人都沒有到過或路過今日家園 ， 更不知道有商業(yè)門面 ， 這會給宣傳上帶來難度； C、 個體面積偏大 ， 總價高； 機(jī)會 隨著購物公園及其他幾個項目的開發(fā) ， 西片區(qū)在未來的一段時間內(nèi) ， 將會繼續(xù)升溫 ， 所以本項目的前景極為樂觀； 威脅 房地產(chǎn)市場繼續(xù)受到宏觀調(diào)控 ， 銀行對樓盤實行不同利率 ， 不同貸款成數(shù)的限制 ， 并且由于最近經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回落 ， 諸多因素使投資者信心明顯不足 ， 賽博策劃 18 本案主要競爭對手 南城花園 由于西片區(qū)基本沒有商業(yè)門面 ， 所以 ， 本案的競爭對手涉及到整個市區(qū)內(nèi) 。 綜觀整個房地產(chǎn)市場 ， 2022年的樓市亮點主要在南片和西片 ， 而我們發(fā)現(xiàn) ， 擁有商業(yè)門面并且是現(xiàn)房的也正是這兩個地方 。 南城花園：建筑形式為小高層底商 ， 共有 40套左右 ， 商鋪分為兩層 ， 單體商鋪建筑面積在 200500平方 ，與本項目相當(dāng)；另外 ， 在意向售價上 ， 南城花園與本項目較為相似 ， 其售價在 9000元 /平方左右；最后 ， 兩者的上市時間都定在了今年年底前；可能會形成一定的競爭 。 南城花園對于投資者來說 ， 還是具有一定吸引力的 ， 首先是上半年幾塊地的拍賣 ， 使南片區(qū)倍受關(guān)注 ， 其次 ， 南片區(qū)目前商業(yè) 、 居住氛圍濃郁 ， 總體比西片繁榮 。 但本項目與南城花園的建筑形式 、 服務(wù)人口是各不相同的 ， 在策劃中需要把握好項目的獨(dú)特優(yōu)勢 ， 把握住投資人群關(guān)注的焦點 ， 將成為銷售成功的關(guān)鍵 。 賽博策劃 19 商業(yè)買賣、租賃情況（一） 原大成商貿(mào)城 （ 原江南小商品市場 ） 主要是店鋪 （ 4㎡ ） /年和攤位 （ 2㎡ ） 4000元 /年 金港中央廣場 （ 購物中心 ） ：總投資 ， 占地面積約 103畝 ， 總建筑面積 9萬㎡；張家港有史以來規(guī)模最大 、 品質(zhì)最高的商業(yè)建筑 ， 由人民第一商場與金港鎮(zhèn)政府共同開發(fā)建設(shè) ， 目前正在銷售 。 楊子針織市場 （ 塘橋 ） 目前正在規(guī)劃中 。 香港華潤集團(tuán)入駐經(jīng)營管理 。 青草巷綜合批發(fā)市場：目前張家港最早 、 規(guī)模最大的菜籃子果品批發(fā)市場 ， 目前其沿街店面 50㎡ 年租金 3萬元 。 步行街：步步高商場一樓 8000元 /㎡ 年 、 二樓 3000元 /㎡ 年 、 三樓 1500元 /㎡ 年 王府廣場：價格 6萬元 /㎡ 租金 13元 /㎡ 天至 15元 /㎡ 天 （ 步行街南側(cè) ） 包租三年凈回報 17％ 。 賽博策劃 20 商業(yè)買賣、租賃情況（二） 步行街某廣場 精品服裝 、 飲品 3033mm/間 /天 西門路附近 商店 、 餐飲 3060mm/間 /天 梁豐路附近 西：中介 東：服裝 2040mm/間 /天 暨陽公路附近 機(jī)電 、 五金 16150mm/間 /天 長安路附近 北：五金 中：摩托 、 電動車 南：服飾 3080mm/間 /天 某建材一條街 裝飾材料 、 電器 、 燈飾 50mm/間 /天 港城大道附近 餐飲 / 1元 /天左右 張楊公路附近 汽車 、 汽配 3060mm/間 1元 /天左右 沙洲賓館附近 某小商品市場 小百貨 、 服裝 78mm/間 /天 賽博策劃 21 商業(yè)買賣、租賃情況（三） 某小商品市場 小百貨 、 服裝 78mm/間 /天 步行街附近 某小商品市場 服裝 、 服飾 8mm/間 /天 張家港某批發(fā)市場 農(nóng)副產(chǎn)品 、 水產(chǎn) 、 果品 3060mm/間 /天 溫州商貿(mào)城 文體 、 百貨 、 服裝 、 禮品 、 建材燈具等 80150mm/間 /天 (開盤參考價 ) 賽博策劃 22 二、項目的產(chǎn)品定位 這一商業(yè)產(chǎn)品從建筑形式來看，是目前張家港市前所未有的，那么，我們在推廣時將賦予它一個什么樣的嶄新概念？ —— 題記 SHOPPING MALL 的概念 MALL全稱 SHOPPING MALL， 在中國一般音譯 “ 摩爾 ” 或 “ 銷品貿(mào) ” ， 意為超大型購物中心 ， 屬于一種新興的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài) 。 西方國家也稱 SHOPPING CENTER， 即 “ 購物中心 ” 。 SHOPPING MALL作為一種新興的商業(yè)形態(tài)從 20世紀(jì) 50年代就開始盛行于歐美等發(fā)達(dá)國家 ， 現(xiàn)已成為歐美國家的主流零售業(yè)態(tài) 。 SHOPPING MALL的定義是： “ 大型零售業(yè)為主體 ， 眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務(wù)設(shè)施形成的聚合體 。 ” 其顯著特征是： 規(guī)模大 ， 由若干個主力店 、 眾多專業(yè)店和商業(yè)走廊形成封閉式商業(yè)集合體 ， 面積通常在十萬平方米以上 。 功能全 ， 集購物和其他商業(yè)服務(wù) ， 甚至金融 、 文化功能于一體 ， 進(jìn)行全方位服務(wù) 。 項目的產(chǎn)品類別（一） 賽博策劃 23 鄰里中心 鄰里中心是在借鑒新加坡公共管理先進(jìn)理念的基礎(chǔ)上 ， 結(jié)合社區(qū)商業(yè)開發(fā) ， 通過多年實踐而形成的集商業(yè) 、文化 、 體育 、 衛(wèi)生 、 教育于一體的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心 。 特色之一： 鄰里中心以居住人群為中心 ， 其特色之一是全部設(shè)施緊密圍繞人們的在家居附近尋求生活 、 文化交 MALL圖片 蘇州鄰里中心 項目的營銷概念（二） 賽博策劃 24 流的需要 ， 構(gòu)成了一套巨大的家庭住宅延伸體系 ， 比如：菜場 、 超市是廚房的延伸；浴室 、 洗衣房是衛(wèi)生間的延伸；餐飲 、 小吃是餐廳的延伸；影院 、 茶座 、 歌舞廳是客廳的延伸；圖書館 、 閱覽室是書房的延伸 。 特色之二： 鄰里中心把日常商業(yè)和服務(wù)設(shè)施集于其中 ， 既縮短了這些設(shè)施與社區(qū)居民的距離 ， 又滿足了人們多樣化需求；既便民 、 利民 ， 又提高了居民的生活質(zhì)量和城市環(huán)境質(zhì)量 。 特色之三： 鄰里中心的服務(wù)對象以本區(qū)居民日常生活為主 ， 有別于中心商務(wù)對外交流為主的城市功能 ， 但兩者又互為交叉 ， 共同構(gòu)成城市人居活動中心的完整系統(tǒng) 。 特色之四： 鄰里中心是政府調(diào)控下的商業(yè)行為 ， 在政府的規(guī)劃要求下 ， 發(fā)展商通過高起點的商業(yè)開發(fā)運(yùn)作 ， 為社區(qū)居民提供教