【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 推向市場(chǎng)的時(shí)間不一樣：購(gòu)物公園項(xiàng)目依然在規(guī)劃中 ， 預(yù)計(jì)要到 0 08年左右 。 本項(xiàng)目于年底前即將上市 ，面對(duì)周邊已有的 1萬(wàn)人口 ， 很容易占有市場(chǎng)先機(jī) ， 形成較為旺盛的商業(yè)氛圍； 16 項(xiàng)目 SWOT分析（一） 優(yōu)點(diǎn)： A、 項(xiàng)目周邊居住人口眾多 。 從目前來(lái)看 ， 今日家園 、 悅盛等社區(qū)有近 1萬(wàn)人口；從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看 ， 醫(yī)院西面地塊和今日家園西面地塊將有 1萬(wàn)人口 ， 而根據(jù)整體規(guī)劃 ， 西片區(qū)有 10萬(wàn)人口的規(guī)模 ， 這一數(shù)字足以支撐起本項(xiàng)目； B、 檔次較高：從整個(gè)張家港目前現(xiàn)存的商業(yè)形式來(lái)看 ， 全部以底商為主 ， 尚沒(méi)有一個(gè)社區(qū)建有如此高規(guī)模的MALL結(jié)構(gòu) ， 在形式上 ， 它是絕無(wú)僅有的； C、 道路順暢：西片區(qū)的道路寬敞 、 通暢 ， 絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn)擁堵的局面 ， 這較為容易吸引一批有車(chē)族前來(lái)消費(fèi)； D、 現(xiàn)房發(fā)售：今日家園大部分人口已經(jīng)入住 ， 本項(xiàng)目在此基礎(chǔ)上以現(xiàn)房發(fā)售 ， 很容易使投資者看到商機(jī)； 賽博策劃 17 項(xiàng)目 SWOT分析（二） 缺點(diǎn)： A、 公共交通情況不理想：公交線路偏少 ， 晚班車(chē)結(jié)束時(shí)間偏早 ， 這種情況限制了社區(qū)以外的部分消費(fèi)人群； B、 公共設(shè)施少：因?yàn)榇它c(diǎn) ， 所以不少人都沒(méi)有到過(guò)或路過(guò)今日家園 ， 更不知道有商業(yè)門(mén)面 ， 這會(huì)給宣傳上帶來(lái)難度； C、 個(gè)體面積偏大 ， 總價(jià)高； 機(jī)會(huì) 隨著購(gòu)物公園及其他幾個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā) ， 西片區(qū)在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi) ， 將會(huì)繼續(xù)升溫 ， 所以本項(xiàng)目的前景極為樂(lè)觀； 威脅 房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)受到宏觀調(diào)控 ， 銀行對(duì)樓盤(pán)實(shí)行不同利率 ， 不同貸款成數(shù)的限制 ， 并且由于最近經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回落 ， 諸多因素使投資者信心明顯不足 ， 賽博策劃 18 本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 南城花園 由于西片區(qū)基本沒(méi)有商業(yè)門(mén)面 ， 所以 ， 本案的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手涉及到整個(gè)市區(qū)內(nèi) 。 綜觀整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng) ， 2022年的樓市亮點(diǎn)主要在南片和西片 ， 而我們發(fā)現(xiàn) ， 擁有商業(yè)門(mén)面并且是現(xiàn)房的也正是這兩個(gè)地方 。 南城花園：建筑形式為小高層底商 ， 共有 40套左右 ， 商鋪分為兩層 ， 單體商鋪建筑面積在 200500平方 ，與本項(xiàng)目相當(dāng)；另外 ， 在意向售價(jià)上 ， 南城花園與本項(xiàng)目較為相似 ， 其售價(jià)在 9000元 /平方左右；最后 ， 兩者的上市時(shí)間都定在了今年年底前；可能會(huì)形成一定的競(jìng)爭(zhēng) 。 南城花園對(duì)于投資者來(lái)說(shuō) ， 還是具有一定吸引力的 ， 首先是上半年幾塊地的拍賣(mài) ， 使南片區(qū)倍受關(guān)注 ， 其次 ， 南片區(qū)目前商業(yè) 、 居住氛圍濃郁 ， 總體比西片繁榮 。 但本項(xiàng)目與南城花園的建筑形式 、 服務(wù)人口是各不相同的 ， 在策劃中需要把握好項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì) ， 把握住投資人群關(guān)注的焦點(diǎn) ， 將成為銷(xiāo)售成功的關(guān)鍵 。 賽博策劃 19 商業(yè)買(mǎi)賣(mài)、租賃情況（一） 原大成商貿(mào)城 （ 原江南小商品市場(chǎng) ） 主要是店鋪 （ 4㎡ ） /年和攤位 （ 2㎡ ） 4000元 /年 金港中央廣場(chǎng) （ 購(gòu)物中心 ） ：總投資 ， 占地面積約 103畝 ， 總建筑面積 9萬(wàn)㎡；張家港有史以來(lái)規(guī)模最大 、 品質(zhì)最高的商業(yè)建筑 ， 由人民第一商場(chǎng)與金港鎮(zhèn)政府共同開(kāi)發(fā)建設(shè) ， 目前正在銷(xiāo)售 。 楊子針織市場(chǎng) （ 塘橋 ） 目前正在規(guī)劃中 。 香港華潤(rùn)集團(tuán)入駐經(jīng)營(yíng)管理 。 青草巷綜合批發(fā)市場(chǎng)：目前張家港最早 、 規(guī)模最大的菜籃子果品批發(fā)市場(chǎng) ， 目前其沿街店面 50㎡ 年租金 3萬(wàn)元 。 步行街：步步高商場(chǎng)一樓 8000元 /㎡ 年 、 二樓 3000元 /㎡ 年 、 三樓 1500元 /㎡ 年 王府廣場(chǎng)：價(jià)格 6萬(wàn)元 /㎡ 租金 13元 /㎡ 天至 15元 /㎡ 天 （ 步行街南側(cè) ） 包租三年凈回報(bào) 17％ 。 賽博策劃 20 商業(yè)買(mǎi)賣(mài)、租賃情況（二） 步行街某廣場(chǎng) 精品服裝 、 飲品 3033mm/間 /天 西門(mén)路附近 商店 、 餐飲 3060mm/間 /天 梁豐路附近 西：中介 東：服裝 2040mm/間 /天 暨陽(yáng)公路附近 機(jī)電 、 五金 16150mm/間 /天 長(zhǎng)安路附近 北：五金 中：摩托 、 電動(dòng)車(chē) 南：服飾 3080mm/間 /天 某建材一條街 裝飾材料 、 電器 、 燈飾 50mm/間 /天 港城大道附近 餐飲 / 1元 /天左右 張楊公路附近 汽車(chē) 、 汽配 3060mm/間 1元 /天左右 沙洲賓館附近 某小商品市場(chǎng) 小百貨 、 服裝 78mm/間 /天 賽博策劃 21 商業(yè)買(mǎi)賣(mài)、租賃情況（三） 某小商品市場(chǎng) 小百貨 、 服裝 78mm/間 /天 步行街附近 某小商品市場(chǎng) 服裝 、 服飾 8mm/間 /天 張家港某批發(fā)市場(chǎng) 農(nóng)副產(chǎn)品 、 水產(chǎn) 、 果品 3060mm/間 /天 溫州商貿(mào)城 文體 、 百貨 、 服裝 、 禮品 、 建材燈具等 80150mm/間 /天 (開(kāi)盤(pán)參考價(jià) ) 賽博策劃 22 二、項(xiàng)目的產(chǎn)品定位 這一商業(yè)產(chǎn)品從建筑形式來(lái)看，是目前張家港市前所未有的，那么，我們?cè)谕茝V時(shí)將賦予它一個(gè)什么樣的嶄新概念？ —— 題記 SHOPPING MALL 的概念 MALL全稱(chēng) SHOPPING MALL， 在中國(guó)一般音譯 “ 摩爾 ” 或 “ 銷(xiāo)品貿(mào) ” ， 意為超大型購(gòu)物中心 ， 屬于一種新興的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài) 。 西方國(guó)家也稱(chēng) SHOPPING CENTER， 即 “ 購(gòu)物中心 ” 。 SHOPPING MALL作為一種新興的商業(yè)形態(tài)從 20世紀(jì) 50年代就開(kāi)始盛行于歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家 ， 現(xiàn)已成為歐美國(guó)家的主流零售業(yè)態(tài) 。 SHOPPING MALL的定義是： “ 大型零售業(yè)為主體 ， 眾多專(zhuān)業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務(wù)設(shè)施形成的聚合體 。 ” 其顯著特征是： 規(guī)模大 ， 由若干個(gè)主力店 、 眾多專(zhuān)業(yè)店和商業(yè)走廊形成封閉式商業(yè)集合體 ， 面積通常在十萬(wàn)平方米以上 。 功能全 ， 集購(gòu)物和其他商業(yè)服務(wù) ， 甚至金融 、 文化功能于一體 ， 進(jìn)行全方位服務(wù) 。 項(xiàng)目的產(chǎn)品類(lèi)別（一） 賽博策劃 23 鄰里中心 鄰里中心是在借鑒新加坡公共管理先進(jìn)理念的基礎(chǔ)上 ， 結(jié)合社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā) ， 通過(guò)多年實(shí)踐而形成的集商業(yè) 、文化 、 體育 、 衛(wèi)生 、 教育于一體的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心 。 特色之一： 鄰里中心以居住人群為中心 ， 其特色之一是全部設(shè)施緊密?chē)@人們的在家居附近尋求生活 、 文化交 MALL圖片 蘇州鄰里中心 項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)概念（二） 賽博策劃 24 流的需要 ， 構(gòu)成了一套巨大的家庭住宅延伸體系 ， 比如：菜場(chǎng) 、 超市是廚房的延伸；浴室 、 洗衣房是衛(wèi)生間的延伸；餐飲 、 小吃是餐廳的延伸；影院 、 茶座 、 歌舞廳是客廳的延伸；圖書(shū)館 、 閱覽室是書(shū)房的延伸 。 特色之二： 鄰里中心把日常商業(yè)和服務(wù)設(shè)施集于其中 ， 既縮短了這些設(shè)施與社區(qū)居民的距離 ， 又滿(mǎn)足了人們多樣化需求；既便民 、 利民 ， 又提高了居民的生活質(zhì)量和城市環(huán)境質(zhì)量 。 特色之三： 鄰里中心的服務(wù)對(duì)象以本區(qū)居民日常生活為主 ， 有別于中心商務(wù)對(duì)外交流為主的城市功能 ， 但兩者又互為交叉 ， 共同構(gòu)成城市人居活動(dòng)中心的完整系統(tǒng) 。 特色之四： 鄰里中心是政府調(diào)控下的商業(yè)行為 ， 在政府的規(guī)劃要求下 ， 發(fā)展商通過(guò)高起點(diǎn)的商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)作 ， 為社區(qū)居民提供教