20xx年6月18日重慶中乙文廣新村營銷策劃執(zhí)行案(編輯修改稿)
2025-02-17 20:04 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 效果，還可以作為去工地現(xiàn)場的看房通道。適用于項(xiàng)目的整個營銷周期。○戶外廣告主要適用于項(xiàng)目前期宣傳，用于項(xiàng)目品牌形象的建立，提升項(xiàng)目品質(zhì)。在項(xiàng)目后期用于項(xiàng)目促銷，輻射范圍大，客源層次寬。通過調(diào)查摸底，在江津中心地段和人流比較集中的路段的戶外廣告牌的廣告效果不錯，加上戶外廣告是區(qū)縣推廣的主要渠道之一。因此，該推廣渠道可以重點(diǎn)考慮?！痣娨晱V告電視廣播廣告的聽覺與視覺的沖擊力相當(dāng)強(qiáng)烈，能使產(chǎn)品瞬間打入觀眾心里，但常規(guī)電視片制作成本較高，大多是在房地產(chǎn)形象廣告時配合選用。根據(jù)本案實(shí)際情況，可以選擇成本較低的電視貼片廣告、有線電視新聞信息廣告、電視字幕廣告和電視角標(biāo)廣告。○短信廣告短信廣告具有針對性強(qiáng)，輻射范圍廣，成本低的特點(diǎn)。一般用于項(xiàng)目開盤、促銷和尾盤銷售的營銷階段。○橫幅條幅廣告橫幅廣告具有發(fā)布方便，輻射范圍廣，制作成本低，發(fā)布手續(xù)簡單，時效性強(qiáng)的特點(diǎn)?？梢钥紤]在一些主要路段、項(xiàng)目工地現(xiàn)場、銷售現(xiàn)場和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行制作發(fā)布。實(shí)用于項(xiàng)目銷售的各個營銷階段。○人員派單人員派單具有針對性強(qiáng)，持續(xù)時間長，DM單制作成本低，實(shí)用性強(qiáng)特點(diǎn)?？筛鶕?jù)不同的銷售階段隨時量身定制一些人員促銷活動。四、文廣新村價(jià)格策略 根據(jù)市場競爭現(xiàn)狀以及本項(xiàng)目實(shí)際情況，我司建議采用“低開高走，隨機(jī)小幅上漲”的價(jià)格策略。入市初期，以相對較低的價(jià)格搶占市場，形成項(xiàng)目熱銷場面。根據(jù)市場反映情況可小幅度上漲價(jià)格，進(jìn)一步刺激消費(fèi)者的購買欲望。定價(jià)策略 房地產(chǎn)物業(yè)定價(jià)通常采取兩種方法對物業(yè)進(jìn)行價(jià)格確定：一種是成本加成法。通過建筑單方造價(jià)及土地成本、拆遷成本、配套相關(guān)費(fèi)用、稅費(fèi)等綜合成本的基礎(chǔ)上，加成一定開發(fā)利潤，得出成本加成的樓盤均價(jià)。另一種是市場比較定價(jià)方法。通過比周邊同類物業(yè)的調(diào)查分析，選取類比的權(quán)重因素進(jìn)行打分，得出項(xiàng)目的基準(zhǔn)價(jià)格。市場比較法定價(jià)是本項(xiàng)目比較科學(xué)的定價(jià)方法，具體銷售價(jià)格表在開盤一個月根據(jù)當(dāng)時的市場情況制定。定價(jià)影響因素○地理位置、交通狀況地理位置是影響物業(yè)定價(jià)的重要因素之一，房地產(chǎn)界一直流傳著這樣一句術(shù)語“地段，地段，還是地段”，可見地段是決定物業(yè)綜合素質(zhì)的主導(dǎo)條件。本項(xiàng)目所在城市中心區(qū)域，項(xiàng)目位置的優(yōu)勢不用多說?！痦?xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)住宅物業(yè)項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)決定項(xiàng)目的成本。比如，磚混結(jié)構(gòu)比框剪結(jié)構(gòu)的成本低，因此，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤售價(jià)一般比較低。多層房屋比高層房屋成本低，配套設(shè)施簡單，產(chǎn)品配套設(shè)施也決定價(jià)格因素。戶型結(jié)構(gòu)是購房者考慮的另一個因素之一，戶型結(jié)構(gòu)是否合理，是否合用，對樓盤的銷售亦帶來一定影響，而對戶型的要求也因地域而異?！痦?xiàng)目規(guī)模、根據(jù)調(diào)查所得，過半數(shù)的置業(yè)人士均注重物業(yè)的規(guī)模，特別是住宅項(xiàng)目，規(guī)模大、人口多、居住氣氛濃厚，活動的空間也闊，規(guī)模大的項(xiàng)目，其各種設(shè)施配套也相對完善?！痦?xiàng)目景觀環(huán)境隨著購房者對美好生活的追求，對于客戶來說，景觀更一直是影響購房的重要因素之一，擁有江（湖）景、園景的物業(yè)，其價(jià)格也相應(yīng)高于其他景觀稍遜的物業(yè)，這一點(diǎn)為本項(xiàng)目優(yōu)勢所在?！饝粜兔娣e配比一般來說，而片區(qū)客戶又分為兩種，一種是首次置業(yè)者，需要的是中小面積戶型，這部分客戶是剛性需求客戶；而另外一種是再次置業(yè)的換房者，需要的則是中等或較大面積的戶型，這部分客戶是改善性需求客戶。因此，小面積戶型，因總價(jià)相對低廉而單價(jià)比較高。○內(nèi)部規(guī)劃、設(shè)施指的是樓盤的功能劃分，內(nèi)部配備等條件，一個規(guī)劃設(shè)計(jì)合理完善的樓盤，自然受到買家歡迎。而近年來隨著社會發(fā)展和科技進(jìn)步，智能化設(shè)施也已成為住宅物業(yè)提高檔次的重要因素?！鹬苓叚h(huán)境、社會公共教育設(shè)施指項(xiàng)目周圍之自然環(huán)境和人文環(huán)境，直接影響物業(yè)之檔次，也影響價(jià)格的制定。現(xiàn)代的父母普遍注重孩子的教育，如居住于學(xué)校旁邊，方便上學(xué)外，還有利于讓孩子受學(xué)校學(xué)習(xí)氣氛的熏陶。故此，有孩子讀書之買家看重居住區(qū)與學(xué)校之距離。○物業(yè)管理據(jù)調(diào)查所得，物業(yè)管理已成為客戶購房時另一主要考慮因素。物業(yè)管理完善，可令買家居住之舒適、安全，知名的物業(yè)管理公司往往能增強(qiáng)買家對樓盤的信心，但管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)亦為買家考慮因五、文廣新村入市時機(jī)策略入市時機(jī)評估入市時機(jī)工程進(jìn)度評估競爭者角度政策環(huán)境角度 根據(jù)項(xiàng)目目前狀況，甲方在6月份項(xiàng)目已經(jīng)正式開工，進(jìn)入土石方工程階段。在保持項(xiàng)目工程進(jìn)度正常的情況下，整體項(xiàng)目開發(fā)A、B兩棟整體開發(fā)，根據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度測算，本案大約在11月份從工程形象上可以達(dá)到預(yù)售條件，辦理好預(yù)售的相關(guān)手續(xù)。
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