安徽某大型混合項(xiàng)目策劃方案(編輯修改稿)
2025-02-17 19:46 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 租金水平：，淮濱路租金最高，消費(fèi)群體：大都來(lái)源于老城區(qū)周邊市民及**郊區(qū)等低收入者，人流量大但消費(fèi)力不強(qiáng)3．**商業(yè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)1）城市商業(yè)輻射力將大大增強(qiáng)**城市具有較強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，206國(guó)道、鐵路、淮河等連接著**與其他城市；特別是京福高速**連接線建成后，**的交通環(huán)境更是大幅改善，城市商業(yè)的輻射力有了對(duì)外擴(kuò)張的可能；田家庵區(qū)正是抓住這一點(diǎn)大做文章，“商貿(mào)立區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略已經(jīng)啟動(dòng)。因此預(yù)計(jì)**的城市商業(yè)輻射力在35年內(nèi)會(huì)不斷增大。2）城市發(fā)展加快，新商圈呼之欲出目前的市場(chǎng)情勢(shì)來(lái)看，以火車(chē)站為核心的城市西南部商圈已經(jīng)快要成型，銀行、浴場(chǎng)、酒店等雖然分布較為零散，但其商業(yè) 呈現(xiàn)聚集趨勢(shì)。而城市“東擴(kuò)南移”的發(fā)展戰(zhàn)略，必然會(huì)帶動(dòng)商業(yè)向東南方向轉(zhuǎn)移，東部的大通、南部的市政府一帶，在不久的將來(lái)也必然形成新的商圈。3）新的商業(yè)業(yè)態(tài)改變消費(fèi)者消費(fèi)觀念即將開(kāi)張的正大易初蓮花**購(gòu)物中心、好又多世貿(mào)廣場(chǎng)店、北京華聯(lián)購(gòu)物中心等項(xiàng)目，都是**目前所沒(méi)有的商業(yè)形態(tài)。它們開(kāi)張之后，必然會(huì)給當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)觀念帶來(lái)一定沖擊。4）商業(yè)檔次提升，高端消費(fèi)回歸本地一方面居民收入的增加，迫切需要高端的消費(fèi)品；而另一方面，外來(lái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的進(jìn)入，必然會(huì)帶來(lái)先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理理念，也必然會(huì)帶動(dòng)**整體商業(yè)檔次的升級(jí)，原本流失到外地消費(fèi)的一部分高端客源將會(huì)回歸本地消費(fèi)。5）商業(yè)市場(chǎng)容量增大，但商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加劇對(duì)外商業(yè)輻射力增強(qiáng)以及居民消費(fèi)水平的提高，必然促使**的城市商業(yè)容量增大；但另一方面，由于外來(lái)商業(yè)企業(yè)的不斷進(jìn)入，商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也必將趨于激烈。4．商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析1）市場(chǎng)供給情況近兩年，**在商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)方面開(kāi)發(fā)力度較大，2003年上半年全市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資總額達(dá)7430萬(wàn)元，比2002年全年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資總額增加66%；，占全市施工面積30%，，%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成為拉動(dòng)**上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)的亮點(diǎn)。但亦可發(fā)現(xiàn)，這些商業(yè)物業(yè)的地域分布相當(dāng)集中，大部分集中在市中心新、老商圈，同時(shí)推案時(shí)間也非常緊湊，造成部分商業(yè)用房的空置。2）商鋪的銷(xiāo)售從去化情況來(lái)看，新城區(qū)的商貿(mào)文化街由于受到市政府的強(qiáng)力扶持，在價(jià)格及各項(xiàng)招商措施上的優(yōu)勢(shì)，去化非?？?，招商也比較成功。而老城區(qū)兩大商業(yè)項(xiàng)目的滯銷(xiāo)雖然有其自身項(xiàng)目定位上的失誤，但決定性的原因還是新城核心商圈商貿(mào)文化街的開(kāi)發(fā)，使老城區(qū)項(xiàng)目大受打擊，目前陷入尷尬境地，金太陽(yáng)廣場(chǎng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商甚至對(duì)后期的投入持懷疑態(tài)度。從商鋪的需求情況來(lái)看，底層商鋪的去化不成問(wèn)題，但單獨(dú)銷(xiāo)售的二、三樓的商鋪的銷(xiāo)售達(dá)成率非常之低。目前除了一些特殊的定向招商，現(xiàn)有的二、三樓的商鋪的去化主要依靠一、二層商鋪或一、二、三層商鋪的聯(lián)動(dòng)銷(xiāo)售而實(shí)現(xiàn)。3）購(gòu)買(mǎi)者分析從客源情況來(lái)看，新城區(qū)核心商圈目前的客源中，有較大部份為江浙一帶及安徽其他城市如合肥、蚌埠等地的經(jīng)營(yíng)客戶。4）商業(yè)項(xiàng)目案例u 商貿(mào)文化廣場(chǎng)地理位置： 龍湖路、朝陽(yáng)路，華聯(lián)商廈北側(cè)開(kāi) 發(fā) 商： **市旭日房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑面積： 總規(guī)劃20萬(wàn)平米；分二期建設(shè)，一期10萬(wàn)平米概算投資：?jiǎn)卧娣e： 150220平米不等銷(xiāo)售價(jià)格： 1F、2F連動(dòng)銷(xiāo)售，平均6000元/平方米總體規(guī)劃：一期分步行服飾一條街和中心綜合商業(yè)廣場(chǎng)兩大塊；二期開(kāi)發(fā)大規(guī)模住宅及少量裙房商鋪，住宅形式以多層、小高層形式兩種。建筑形態(tài)：采用后現(xiàn)代風(fēng)格為裝飾引喻 元素，廣場(chǎng)與內(nèi)庭步行街相互交融，外觀內(nèi)斂又不失優(yōu)雅，并利用現(xiàn)代鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)作為至二、三層平面商鋪的垂直交通和連廊，增加了各街區(qū)商業(yè)融合性和整體性。特色：號(hào)稱“**市第一座集商貿(mào)、文化、旅游、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合性廣場(chǎng)”；**“十五”重大建設(shè)項(xiàng)目、舊城改造重點(diǎn)工程，也是城市形象工程。u 金色大地地理位置：龍湖路、舜耕路交界處，靠近**火車(chē)站，開(kāi) 發(fā) 商：**金色大地房屋開(kāi)發(fā)有限公司規(guī) 模：由商業(yè)和住宅兩部分組成，其中商業(yè)面積約6000平米物 管 費(fèi)：銷(xiāo)售價(jià)格：D區(qū)和C區(qū)1F：沿街7000元/平方米，2F、3F6000F區(qū)：1F：3500元/平方米；E區(qū)：1F、2F連動(dòng)銷(xiāo)售5000；面積：70120平米u(yù) 金太陽(yáng)廣場(chǎng)——**市最大的舊城改造項(xiàng)目位 置：田家庵區(qū)人民中路開(kāi) 發(fā) 商：**金太陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投 資 商：浙江永信經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司規(guī) 模：總占地600多畝，分商業(yè)和住宅兩大塊，其中一期總建面2萬(wàn)平方米（東城商街）；后期為400畝超大形高尚住宅區(qū)（依托北向淮河概念）單 價(jià)：60008000元/平方米建筑形態(tài)概況：豐富的立面色彩，現(xiàn)代的建筑造型；街與街之間，層與層之間在經(jīng)營(yíng)布局都有清晰明確的規(guī)則u 金灣名街位 置： 淮濱路、淮舜路開(kāi) 發(fā) 商：安徽金九龍集團(tuán)萬(wàn)龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司規(guī) 模：總建面3萬(wàn)平方米單元面積： 35100平米不等建筑規(guī)劃：建筑風(fēng)格以現(xiàn)代歐式內(nèi)庭步行街為設(shè)計(jì)主題，樓層以二層商鋪居多，局部三層；有四個(gè)出入口，五個(gè)景觀休閑廣場(chǎng)，總綠化面積高達(dá)45%。租金、售價(jià)：樓層單元面積售價(jià)（元/ M2）租金（元/天/M2）1F60720073002F60550021F2F80、1206000四、項(xiàng)目分析1．項(xiàng)目概況1）地理位置本項(xiàng)目坐落于**市區(qū)東南部、大通區(qū)的中心城區(qū)，東至大通油庫(kù)路，南至洞山東路中心線，西至南城市場(chǎng)，北至**鐵路線。2）項(xiàng)目性質(zhì)：大通區(qū)舊城改造項(xiàng)目3）用地性質(zhì)居住為主，含商業(yè)、金融、休閑娛樂(lè)等綜合用地，其中，國(guó)有土地：，沿洞山路北面200畝左右(舊城改造，政府承諾出面動(dòng)遷，凈地出讓)集體土地: 已上報(bào)國(guó)土資源部通過(guò),；待申報(bào),已歸入舊城改造區(qū)的254畝4）主要技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)指標(biāo)數(shù)據(jù)用地面積2000畝容積率≤綠地面積≥40%總建筑面積≥130萬(wàn)米22．項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析1）大通區(qū)——**城市副中心、東擴(kuò)南進(jìn)橋頭堡u **市中心城區(qū)的重要組成部分。大通區(qū)位于**市的東南部，離市中心（朝陽(yáng)中路、龍湖路轉(zhuǎn)盤(pán)）不到3公里；建國(guó)初期曾是**市委、市政府所在地；總面積350
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