【文章內(nèi)容簡介】 租金水平：，淮濱路租金最高，消費群體：大都來源于老城區(qū)周邊市民及**郊區(qū)等低收入者，人流量大但消費力不強3．**商業(yè)市場預(yù)測1）城市商業(yè)輻射力將大大增強**城市具有較強的區(qū)位優(yōu)勢，206國道、鐵路、淮河等連接著**與其他城市；特別是京福高速**連接線建成后，**的交通環(huán)境更是大幅改善，城市商業(yè)的輻射力有了對外擴張的可能；田家庵區(qū)正是抓住這一點大做文章，“商貿(mào)立區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略已經(jīng)啟動。因此預(yù)計**的城市商業(yè)輻射力在35年內(nèi)會不斷增大。2）城市發(fā)展加快，新商圈呼之欲出目前的市場情勢來看，以火車站為核心的城市西南部商圈已經(jīng)快要成型，銀行、浴場、酒店等雖然分布較為零散，但其商業(yè) 呈現(xiàn)聚集趨勢。而城市“東擴南移”的發(fā)展戰(zhàn)略，必然會帶動商業(yè)向東南方向轉(zhuǎn)移，東部的大通、南部的市政府一帶，在不久的將來也必然形成新的商圈。3）新的商業(yè)業(yè)態(tài)改變消費者消費觀念即將開張的正大易初蓮花**購物中心、好又多世貿(mào)廣場店、北京華聯(lián)購物中心等項目，都是**目前所沒有的商業(yè)形態(tài)。它們開張之后，必然會給當(dāng)?shù)鼐用竦南M觀念帶來一定沖擊。4）商業(yè)檔次提升，高端消費回歸本地一方面居民收入的增加，迫切需要高端的消費品；而另一方面，外來商業(yè)經(jīng)營者的進(jìn)入，必然會帶來先進(jìn)的經(jīng)營管理理念，也必然會帶動**整體商業(yè)檔次的升級，原本流失到外地消費的一部分高端客源將會回歸本地消費。5）商業(yè)市場容量增大，但商業(yè)市場競爭將會加劇對外商業(yè)輻射力增強以及居民消費水平的提高，必然促使**的城市商業(yè)容量增大；但另一方面，由于外來商業(yè)企業(yè)的不斷進(jìn)入，商業(yè)的競爭也必將趨于激烈。4．商業(yè)物業(yè)市場分析1）市場供給情況近兩年，**在商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)方面開發(fā)力度較大，2003年上半年全市商業(yè)營業(yè)用房投資總額達(dá)7430萬元，比2002年全年商業(yè)營業(yè)用房的投資總額增加66%；，占全市施工面積30%，，%。商業(yè)營業(yè)用房成為拉動**上半年房地產(chǎn)開發(fā)增長的亮點。但亦可發(fā)現(xiàn)，這些商業(yè)物業(yè)的地域分布相當(dāng)集中，大部分集中在市中心新、老商圈，同時推案時間也非常緊湊，造成部分商業(yè)用房的空置。2）商鋪的銷售從去化情況來看，新城區(qū)的商貿(mào)文化街由于受到市政府的強力扶持，在價格及各項招商措施上的優(yōu)勢，去化非?？欤猩桃脖容^成功。而老城區(qū)兩大商業(yè)項目的滯銷雖然有其自身項目定位上的失誤，但決定性的原因還是新城核心商圈商貿(mào)文化街的開發(fā)，使老城區(qū)項目大受打擊，目前陷入尷尬境地，金太陽廣場項目的開發(fā)商甚至對后期的投入持懷疑態(tài)度。從商鋪的需求情況來看，底層商鋪的去化不成問題，但單獨銷售的二、三樓的商鋪的銷售達(dá)成率非常之低。目前除了一些特殊的定向招商，現(xiàn)有的二、三樓的商鋪的去化主要依靠一、二層商鋪或一、二、三層商鋪的聯(lián)動銷售而實現(xiàn)。3）購買者分析從客源情況來看，新城區(qū)核心商圈目前的客源中，有較大部份為江浙一帶及安徽其他城市如合肥、蚌埠等地的經(jīng)營客戶。4）商業(yè)項目案例u 商貿(mào)文化廣場地理位置： 龍湖路、朝陽路，華聯(lián)商廈北側(cè)開 發(fā) 商： **市旭日房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積： 總規(guī)劃20萬平米；分二期建設(shè)，一期10萬平米概算投資：單元面積： 150220平米不等銷售價格： 1F、2F連動銷售，平均6000元/平方米總體規(guī)劃：一期分步行服飾一條街和中心綜合商業(yè)廣場兩大塊；二期開發(fā)大規(guī)模住宅及少量裙房商鋪，住宅形式以多層、小高層形式兩種。建筑形態(tài)：采用后現(xiàn)代風(fēng)格為裝飾引喻 元素，廣場與內(nèi)庭步行街相互交融，外觀內(nèi)斂又不失優(yōu)雅，并利用現(xiàn)代鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)作為至二、三層平面商鋪的垂直交通和連廊，增加了各街區(qū)商業(yè)融合性和整體性。特色：號稱“**市第一座集商貿(mào)、文化、旅游、休閑、娛樂為一體的綜合性廣場”；**“十五”重大建設(shè)項目、舊城改造重點工程，也是城市形象工程。u 金色大地地理位置：龍湖路、舜耕路交界處，靠近**火車站，開 發(fā) 商：**金色大地房屋開發(fā)有限公司規(guī) 模：由商業(yè)和住宅兩部分組成，其中商業(yè)面積約6000平米物 管 費：銷售價格：D區(qū)和C區(qū)1F：沿街7000元/平方米，2F、3F6000F區(qū)：1F：3500元/平方米；E區(qū)：1F、2F連動銷售5000；面積：70120平米u 金太陽廣場——**市最大的舊城改造項目位 置：田家庵區(qū)人民中路開 發(fā) 商：**金太陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投 資 商：浙江永信經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司規(guī) 模：總占地600多畝，分商業(yè)和住宅兩大塊，其中一期總建面2萬平方米（東城商街）；后期為400畝超大形高尚住宅區(qū)（依托北向淮河概念）單 價：60008000元/平方米建筑形態(tài)概況：豐富的立面色彩，現(xiàn)代的建筑造型；街與街之間，層與層之間在經(jīng)營布局都有清晰明確的規(guī)則u 金灣名街位 置： 淮濱路、淮舜路開 發(fā) 商：安徽金九龍集團萬龍房地產(chǎn)開發(fā)公司規(guī) 模：總建面3萬平方米單元面積： 35100平米不等建筑規(guī)劃：建筑風(fēng)格以現(xiàn)代歐式內(nèi)庭步行街為設(shè)計主題，樓層以二層商鋪居多，局部三層；有四個出入口，五個景觀休閑廣場，總綠化面積高達(dá)45%。租金、售價：樓層單元面積售價（元/ M2）租金（元/天/M2）1F60720073002F60550021F2F80、1206000四、項目分析1．項目概況1）地理位置本項目坐落于**市區(qū)東南部、大通區(qū)的中心城區(qū)，東至大通油庫路，南至洞山東路中心線，西至南城市場，北至**鐵路線。2）項目性質(zhì)：大通區(qū)舊城改造項目3）用地性質(zhì)居住為主，含商業(yè)、金融、休閑娛樂等綜合用地，其中，國有土地：，沿洞山路北面200畝左右(舊城改造，政府承諾出面動遷，凈地出讓)集體土地: 已上報國土資源部通過,；待申報,已歸入舊城改造區(qū)的254畝4）主要技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)指標(biāo)數(shù)據(jù)用地面積2000畝容積率≤綠地面積≥40%總建筑面積≥130萬米22．項目區(qū)域環(huán)境分析1）大通區(qū)——**城市副中心、東擴南進(jìn)橋頭堡u **市中心城區(qū)的重要組成部分。大通區(qū)位于**市的東南部，離市中心（朝陽中路、龍湖路轉(zhuǎn)盤）不到3公里；建國初期曾是**市委、市政府所在地；總面積350