【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 筑奧國(guó)際景觀建筑設(shè)計(jì)（香港）有限公司 智能化（弱電）設(shè)計(jì)與施工單位： 湖南湘郵科技股份有限公司（一級(jí)） 物業(yè)管理： 深圳長(zhǎng)城 策劃代理： 邦友置業(yè) 2022年 5月 18日 第 43 頁(yè) 1－ 5層裙樓部分 ， 為夢(mèng)潔總部及產(chǎn)品展示廳 731 層為住宅部分 層高：平層 3米 復(fù)式客廳 6米。 總戶數(shù)： 189戶，其中復(fù)式 39戶， 分?jǐn)?15％。 地下 3層全部為車庫(kù)， 車位 221個(gè) (其中地下 198個(gè)） 戶車比是 1： 6層為轉(zhuǎn)換層 項(xiàng)目總占地面積為 ㎡ 總建筑面積為 ㎡ 建筑高度為 m 綠地率為 %。 2022年 5月 18日 第 44 頁(yè) 戶型鑒賞 特點(diǎn) : 臥室、客廳均可看江 客廳設(shè)落地玻璃窗 ， 40平米。 主臥 陽(yáng)臺(tái)寬 6米 缺點(diǎn)： 衛(wèi)生間與客廳距離太遠(yuǎn)。 動(dòng)靜分區(qū)欠合理。 2022年 5月 18日 第 45 頁(yè) 特點(diǎn) : 臥室、客廳均可看江 客廳設(shè)落地玻璃窗 ， 50平米。 主臥 缺點(diǎn)： 面積浪費(fèi)較大 戶型多角，不方正 戶型鑒賞 2022年 5月 18日 第 46 頁(yè) 特點(diǎn) : 兩臥室、客廳可看江 客廳附帶 270度觀江廳 主臥 缺點(diǎn)： 入戶部分面積浪費(fèi)較大 人性化欠佳 （電視柜與沙發(fā)斜對(duì)，靜區(qū)走廊過(guò)于彎曲） 戶型鑒賞 2022年 5月 18日 第 47 頁(yè) 特點(diǎn) : 主臥、客廳可看江 餐廳挑高 6米， 帶落地玻璃陽(yáng)光房 12米的 270度拐角雙陽(yáng)臺(tái) 主臥開(kāi)間 戶型鑒賞 2022年 5月 18日 第 48 頁(yè) 特點(diǎn) : 主臥、客廳、兩次臥可看江 客廳挑高 6米， 帶落地玻璃陽(yáng)光房 雙套房設(shè)計(jì)， 3個(gè)陽(yáng)臺(tái) 戶型鑒賞 2022年 5月 18日 第 49 頁(yè) 營(yíng) 銷 動(dòng)態(tài) 推貨時(shí)間：０７年１月 價(jià)格： 均價(jià) 7000 總貨量： 189套 銷售情況：到 07年 5月止銷售 68多套左右 促銷活動(dòng)：一次性９８折，按揭９９折 2022年 5月 18日 第 50 頁(yè) 優(yōu)勢(shì)： 地脈優(yōu)勢(shì)：地處一線江岸 景觀優(yōu)勢(shì)：湘江、橘子洲、開(kāi)福寺 產(chǎn)品風(fēng)格：簡(jiǎn)約哥特式風(fēng)格，樓高百米。 產(chǎn)品配套：美國(guó)特靈戶式中央空調(diào) 意大利名牌戶式熱水系統(tǒng) 日本松下戶式新風(fēng)系統(tǒng) 美國(guó)原裝 OTIS智能電梯 世界 STO外墻漆及外保溫 美國(guó) HONEY WELL家居安防系統(tǒng) 遠(yuǎn)程家電操作系統(tǒng) 新加坡 3A公共廣播系統(tǒng) 劣勢(shì)： 容積率較大 價(jià)格定位較高 2022年 5月 18日 第 51 頁(yè) 開(kāi) 發(fā) 商：湖南新外灘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有限公司 項(xiàng)目地址：湘江大道 288號(hào) 建筑設(shè)計(jì)：深圳市協(xié)建設(shè)計(jì)有限公司 湖南建筑設(shè)計(jì)院 物業(yè)顧問(wèn)：新工（廈門(mén)）物業(yè)管理服務(wù)有限公司 園林設(shè)計(jì)：亞特蘭斯（美國(guó)）設(shè)計(jì)有限公司 深圳市園林設(shè)計(jì)裝飾工程公司 整合推廣：深圳影響廣告 華盛新外灘 2022年 5月 18日 第 52 頁(yè) 產(chǎn)品規(guī)劃 5棟高層以點(diǎn)狀排列，小區(qū)入口與城市道路以休閑設(shè)施和步行廣場(chǎng)作為過(guò)渡 。 大型精品花園設(shè)于一樓頂板上，與一層商鋪、車行道、停車場(chǎng)等分離，排除干擾。 項(xiàng)目總占地面積： 總建筑面積： 186956平米 容積率： 綠化率： 42％ 規(guī)劃戶數(shù)： 1076戶 價(jià)格：均價(jià) 6000 2022年 5月 18日 第 53 頁(yè) 戶型鑒賞 特點(diǎn)： 6米高超大觀景陽(yáng)臺(tái) 主臥室設(shè)弧形窗 客廳開(kāi)間 5米 主臥開(kāi)間 特點(diǎn)： 寬敞落地飄窗設(shè)計(jì) 干濕分離 客廳開(kāi)間 主臥開(kāi)間 2022年 5月 18日 第 54 頁(yè) 2號(hào)樓： 90席四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 雙陽(yáng)臺(tái) 兩梯三戶 戶戶設(shè)觀景大陽(yáng)臺(tái)和多功能陽(yáng)臺(tái) 戶型分析 2022年 5月 18日 第 55 頁(yè) 5是奢侈的 ,因?yàn)? 五是華麗的 ,因?yàn)殡p層架空立體景觀 封賞外灘 ,頂級(jí)品位 外灘頭等艙，絕對(duì)奢享主義 遇見(jiàn) 100％的奢華，在華盛新外灘 大人物的 PARTY，您在場(chǎng)嗎？ 奢華的真諦是稀缺 廣告主題 上層建筑的外灘生活 2022年 5月 18日 第 56 頁(yè) 廣告主題 項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)： 現(xiàn)房銷售 一線江景樓盤(pán)，位置頗佳 開(kāi)發(fā)商有一定實(shí)力 戶型周正，套型搭配合理。 劣勢(shì)： 缺乏一定的豪宅元素， 四房面積偏小 疊錯(cuò)陽(yáng)臺(tái)對(duì)半交錯(cuò)，私秘性降低 工程質(zhì)量影響 2022年 5月 18日 第 57 頁(yè) 項(xiàng)目地址：長(zhǎng)沙市黃興北路 89號(hào) 銷售熱線： 4842128 項(xiàng)目類型：商住 開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)沙長(zhǎng)長(zhǎng)置業(yè)有限公司 建筑面積： 97400平米 容積率： 車戶比： 1： 項(xiàng)目規(guī)劃： 項(xiàng)目定位為飄在江岸上空的 3M空間?？?29層， 1—4層商業(yè)， 5—9層辦公， 10—29層為公寓， 22套 /層，層高 ，戶型面積： 30120平米，主力戶型為 50多平米（ 、）， 12套 /層，占總量的 50%。分?jǐn)?22%。物業(yè)管理費(fèi) ， 上城金都 2022年 5月 18日 第 58 頁(yè) 價(jià) 格： 06年 11月：均價(jià)： 5100，帶精裝修。 定價(jià)方式 ： 每三層為一組，每組高 50元，起價(jià) 4900（面積稍大的為 4850），西向比東向高 500元 /平米 07年 4月：均價(jià) 5900 精裝修標(biāo)準(zhǔn) ： 品牌整體衛(wèi)浴，品牌整體櫥柜（含抽油煙機(jī)、電熱水器、洗滌槽）、入戶豪華鋼木防盜門(mén)、木制地板、天花及墻面刷墻漆、壁掛式冷暖空調(diào)、管道直飲水、電視、電話、寬帶網(wǎng)入戶、電子巡更監(jiān)控。 2022年 5月 18日 第 59 頁(yè) 營(yíng)銷活動(dòng)： 11月 8日開(kāi)盤(pán) 開(kāi)盤(pán)推出： 14/18/21/24/27/29層，共 132套 (實(shí)際：第一天推出 150套，實(shí)推 100套結(jié)束； 第二天推出 80套，第三天推出 60套 ) 優(yōu)惠： 開(kāi)盤(pán)第一天，一次性 ，按揭 。 第二天，一次性 ，按揭 第三天，一次性 ，按揭 第四天，一次性 ，按揭 開(kāi)盤(pán)當(dāng)天交兩萬(wàn)元定金，選房。開(kāi)盤(pán)一周后簽合同。 分析：該項(xiàng)目地處長(zhǎng)沙市繁華地段，臨黃興北路，與五一大道、步行街、湘江只有五分鐘的距離，王府井百貨、百聯(lián)東方商廈、金土地地下廣場(chǎng)、春天百貨簇?fù)砥溟g，地段價(jià)值得以充分體現(xiàn)。隨著市青少年宮拆遷建設(shè)綠化廣場(chǎng)的計(jì)劃實(shí)施，該項(xiàng)目的周邊環(huán)境和價(jià)值也將再度提升。但對(duì)其小戶型設(shè)計(jì)的接受程度還需要市場(chǎng)的檢驗(yàn)。 2022年 5月 18日 第 60 頁(yè) 基本資料 項(xiàng)目地址：芙蓉五一西路 6號(hào) 開(kāi)發(fā)商： 湖南天翔房地產(chǎn)有限公司 占地面積 : 總建筑面積 :170000平方米 容積率： 9 綠化率： ％ 總棟數(shù)： 2棟 總戶數(shù) :1913 價(jià)格：住宅均價(jià) 5500元 /㎡ ，寫(xiě)字樓均價(jià) 7100元 /㎡ 中天廣場(chǎng) 2022年 5月 18日 第 61 頁(yè) 目錄 ? 一、區(qū)域市場(chǎng)狀況分析 ? 二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介及 SWOT分析 ? 三、項(xiàng)目定位建議 住宅定位建議 商業(yè)定位建議 ? 四、營(yíng)銷策略 住宅營(yíng)銷策略 商業(yè)營(yíng)銷策略 2022年 5月 18日 第 62 頁(yè) ? 項(xiàng)目名稱： 中環(huán) 壹世界 ? 項(xiàng)目概況 位置：中環(huán)壹世界項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市五一商圈，臨五一 路，將近 60米，擁有絕佳的地理位置與完善 的商業(yè)配套，是市中心區(qū)域不可多得的黃金 商業(yè)地段 2022年 5月 18日 第 63 頁(yè) 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)： ? 中環(huán)壹世界由兩棟高層住宅組成，總建筑面積 ? 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 總用地面積 11878平米 廣場(chǎng)面積 900平米 綠地面積 1964平米 總建筑面積 82647平米 容積率 建筑密度 % 綠地率 % 停車位 318個(gè) 地上 30 地下 298個(gè) ? 項(xiàng)目共有四層商業(yè)群樓，面積約 ? 共建 530套高檔戶型 ,以三房為主力戶型，包括公寓、二房、三房、四房等多種戶型。 2022年 5月 18日 第 64 頁(yè) 項(xiàng)目 SWOT分析 S(優(yōu)勢(shì) ): ?城市中央 ,獨(dú)具地段優(yōu)勢(shì) ?區(qū)域商業(yè)成熟 ,商業(yè)氛圍濃厚 ?項(xiàng)目位于交通主干線 ,人流量大 ?周邊配套設(shè)施完善 W(劣勢(shì) ): ? 同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng) ,項(xiàng)目處于指標(biāo)與環(huán)境景觀劣勢(shì) ? 因臨近交通干道，受紅線范圍與綠化帶的限制，無(wú)法設(shè)置大型商業(yè)所需的停車場(chǎng)或商業(yè)前廣場(chǎng)，車流與人流的組織也受到限制 ?戶型面積大，總價(jià)偏高 ?商業(yè)分層較多，單層面積偏小 O(機(jī)會(huì) ): ?長(zhǎng)沙中央 CBD區(qū)域的定義 ,使本區(qū)域知名度逐步提升 ?項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品類型在本區(qū)域是市場(chǎng)空白 ?省內(nèi)高速干線的迅速建設(shè) ,使長(zhǎng)沙作為省單核中心的趨勢(shì)更加明顯 T(威脅 ): ?長(zhǎng)沙豪宅項(xiàng)目逐漸增多，將分流目標(biāo)消費(fèi)群 ?商業(yè)的總體供應(yīng)量已超出商圈負(fù)荷 ?整體區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展水平較高 ,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)具有一定的威脅 ?項(xiàng)目涉及商業(yè)物業(yè) ,綜合開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大 2022年 5月 18日 第 65 頁(yè) 目錄 ? 一、區(qū)域市場(chǎng)狀況分析 ? 二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介及 SWOT分析 ? 三、項(xiàng)目定位建議 住宅定位建議 商業(yè)定位建議 ? 四、營(yíng)銷策略 住宅營(yíng)銷策略 商業(yè)營(yíng)銷策略 2022年 5月 18日 第 66 頁(yè) 第一部分 :住宅的定位 ? 住宅的定位 ? 豪宅的元素 ? 定價(jià)的思路 ? 目標(biāo)客戶群 2022年 5月 18日 第 67 頁(yè) 定位資源盤(pán)點(diǎn) 資源 1——“中環(huán)”概念， 中環(huán)，是香港的地段概念，是香港最繁華最熱鬧也是商業(yè)價(jià)值、居住價(jià)值最好的地段，此地的寫(xiě)字樓、住宅、商業(yè)均是天價(jià)，而且內(nèi)地的人對(duì)香港中環(huán)地地段概念也比較清晰接受，因此，此資源可繼續(xù)利用； 資源 2——“壹世界” ，空泛