【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)還有8個(gè)。以北京和上海的示范和帶動(dòng)效應(yīng)，不難想象全國(guó)“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)熱”已到了何等如火如荼的程度！細(xì)看京滬兩地的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，走在風(fēng)口浪尖的則是眾多的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。這些星羅棋布在城市各個(gè)角落的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，或似空降兵由政府大力推動(dòng)，或如大樹(shù)般深深植根于某一特定區(qū)域文化，還有許多的園區(qū)是由企業(yè)搖身演變而來(lái)，上海更是將老廠房盤(pán)活，成為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)。但值得注意的是，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵復(fù)雜，涉及產(chǎn)業(yè)門(mén)類(lèi)眾多，也帶來(lái)管理、扶持政策制定等方面的種種困難，而配套服務(wù)不健全、產(chǎn)業(yè)鏈不完整、市場(chǎng)不成熟等種種因素，更是影響著創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，在創(chuàng)意園區(qū)規(guī)劃之初，政府應(yīng)該科學(xué)布局、找準(zhǔn)定位，合理分配資源，企業(yè)也應(yīng)當(dāng)做好投資風(fēng)險(xiǎn)測(cè)算。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的知識(shí)創(chuàng)新、智力密集型等行業(yè)特點(diǎn)，對(duì)辦公物業(yè)、辦公環(huán)境有新的要求，生態(tài)化辦公便應(yīng)運(yùn)而生，隨處可見(jiàn)的花鳥(niǎo)樹(shù)叢，潺潺流水，它擁有寫(xiě)字樓、格子間所不具備的創(chuàng)意元素，優(yōu)美的環(huán)境烘托的想象空間有助于創(chuàng)意靈感的激發(fā)，寬松的辦公空間也有助于入駐企業(yè)展示自己的個(gè)性文化，將成為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的辦公首選。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)符合科教興市的主戰(zhàn)略，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，是各大中城市招商引資的新貴，可以預(yù)見(jiàn)，在全國(guó)還將有較好的發(fā)展前景，滿足創(chuàng)意企業(yè)生態(tài)化的環(huán)境需求，打造符合創(chuàng)意企業(yè)活動(dòng)的多功能產(chǎn)品，勢(shì)必成為引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的新潮流。 總部經(jīng)濟(jì)風(fēng)靡全國(guó)，產(chǎn)品體量升級(jí)成新趨勢(shì)最近幾年，“總部經(jīng)濟(jì)”的概念風(fēng)靡全國(guó)。北京強(qiáng)勢(shì)打造中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地；上海出臺(tái)優(yōu)惠政策，向國(guó)內(nèi)外名企總部頻送秋波；廣州、深圳強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合欲做南中國(guó)總部中心；……據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前青島、沈陽(yáng)、大連、杭州、南京、廈門(mén)、武漢、西安、重慶等國(guó)內(nèi)各大城市已爭(zhēng)相扛起了發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的大旗。所謂“總部經(jīng)濟(jì)”，是指某區(qū)域由于特有的資源優(yōu)勢(shì)吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產(chǎn)制造基地布局在具有比較優(yōu)勢(shì)的其它地區(qū)，而使企業(yè)價(jià)值鏈與區(qū)域資源實(shí)現(xiàn)最優(yōu)空間耦合，以及由此對(duì)該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重要影響的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。在具備總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的條件后，總部經(jīng)濟(jì)將會(huì)產(chǎn)生稅收貢獻(xiàn)、消費(fèi)帶動(dòng)等五種效應(yīng)，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此許多城市競(jìng)相發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，以推動(dòng)地區(qū)性經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，在大型企業(yè)全球化謀局的形勢(shì)下，總部經(jīng)濟(jì)還可以提升城市全球性的知名度和影響力。北京道豐科技商務(wù)園以“總部基地”作為推廣名吹響總部經(jīng)濟(jì)號(hào)角后，上?！皬?fù)地國(guó)際鋼鐵物流總部基地”、上?！捌謻|總部基地”上?！按髽I(yè)領(lǐng)地企業(yè)總部花園”濟(jì)南“時(shí)代總部基地”等項(xiàng)目接踵而至，當(dāng)全國(guó)各大城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目冠以“總部基地”頭銜的時(shí)候，一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的企業(yè)客群之爭(zhēng)正逐漸上演，并硝煙四起。各大城市的總部基地項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方，部分已經(jīng)開(kāi)始著手研究企業(yè)內(nèi)部的需求，尋求項(xiàng)目合理的價(jià)值點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了合理的產(chǎn)品定位，形成吸引總部企業(yè)的核心誘因，但能否真正滿足跨國(guó)企業(yè)以及國(guó)內(nèi)大型實(shí)力企業(yè)打造總部的需求，還值得深層次思考。以“500強(qiáng)的獨(dú)棟”著稱的BDA國(guó)際企業(yè)大道，雖未重點(diǎn)打“總部經(jīng)濟(jì)牌”，實(shí)際卻吸引了資生堂、白領(lǐng)等知名企業(yè)的總部進(jìn)駐，成為“最有個(gè)性的總部基地”。在BDA國(guó)際企業(yè)大道的成功面市后，開(kāi)發(fā)方北京經(jīng)開(kāi)投資又精心打造了“BDA國(guó)際企業(yè)大道Ⅱ ”項(xiàng)目，保持了原有項(xiàng)目生態(tài)化、獨(dú)立性等優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)，對(duì)跨國(guó)企業(yè)及國(guó)內(nèi)實(shí)力型企業(yè)飛速發(fā)展的趨勢(shì)做出判斷，適當(dāng)超前在產(chǎn)品體量上進(jìn)行升級(jí)，在差異化產(chǎn)品的創(chuàng)新過(guò)程中大膽邁進(jìn)了一步，成為新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下總部經(jīng)濟(jì)類(lèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的典范。名副其實(shí)的總部基地，既要滿足發(fā)展后的現(xiàn)代企業(yè)需求，順應(yīng)全球跨國(guó)企業(yè)在中國(guó)設(shè)立總部的階段性發(fā)展要求，跟上國(guó)內(nèi)大型企業(yè)迅速膨脹全國(guó)擴(kuò)張的發(fā)展步伐，并要適當(dāng)前瞻，打造出符合企業(yè)未來(lái)發(fā)展軌跡的含金量更高的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品。 第三章 本年度產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資渠道探討隨著政府調(diào)控力度的加大，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)必日趨規(guī)范，按照新的理念和新的開(kāi)發(fā)模式運(yùn)作將成為趨勢(shì)。專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)模式要求項(xiàng)目在統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局下，把房地產(chǎn)作為配置載體，由專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地資源整合和開(kāi)發(fā)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模大，很多項(xiàng)目前期啟動(dòng)資金動(dòng)輒數(shù)億元，資金占用周期較長(zhǎng)，投資回收期限大于住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，這就意味著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)融資有非常高的要求，需要對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的融資渠道進(jìn)行深入探討。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展難題：資金與管理產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有其獨(dú)有的運(yùn)作模式，包括開(kāi)發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目并提供相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，一個(gè)重要特點(diǎn)就是對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力要求較高，這樣才能保證前期開(kāi)發(fā)區(qū)所需的資金投入。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資金占用周期較長(zhǎng)，投資回收期限大于住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，這一特點(diǎn)成為資金不足的中小開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模，前期投入范圍從十幾個(gè)億到幾十個(gè)億，招商、管理運(yùn)營(yíng)等方面的投入也需大量資金投入，而投資回收期則有的長(zhǎng)達(dá)十幾年，資金實(shí)力稍有不足，就會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。2006年以來(lái)，工業(yè)用地施行招拍掛方式公開(kāi)出讓土地，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的用地環(huán)節(jié)也加大了開(kāi)發(fā)商的資金壓力。早期設(shè)立的開(kāi)發(fā)園區(qū)，在建設(shè)資金短缺問(wèn)題上，中央政府給予了政策性扶持，上市公司指標(biāo)和開(kāi)發(fā)貸款的政策性支持，賦予了園區(qū)建設(shè)的投融資能力。雖然如此，但隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展逐步規(guī)范化和非公有化，勢(shì)必要擺脫計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的扶持，在符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的基礎(chǔ)上自我完善與發(fā)展。而與之對(duì)應(yīng)的是不斷加重的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的資金壓力，融資成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨的最棘手的難題。在從工業(yè)地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式升級(jí)過(guò)程中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)特別是租賃型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展完善除了雄厚的資金保障外，還需在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)內(nèi)部建立科學(xué)、規(guī)范和完善的內(nèi)部管理系統(tǒng)以確保開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。近年來(lái)投資者對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的選擇越來(lái)越體現(xiàn)出從重視硬環(huán)境到強(qiáng)調(diào)軟環(huán)境的變化趨勢(shì)。由于硬環(huán)境的建設(shè)只要投入充足，給予一定時(shí)間就可以實(shí)現(xiàn)，而軟環(huán)境的復(fù)制卻是十分困難的，也體現(xiàn)著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展時(shí)間尚短，開(kāi)發(fā)模式尚不成熟，沒(méi)用形成成熟的內(nèi)部管理體制，必須伴隨產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展在摸索中不斷完善。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的資本特點(diǎn)2007年以前的工業(yè)用地出讓方式和價(jià)格決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)土地獲得成本的低廉，直接導(dǎo)致了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前期的較高的投資回報(bào)率。目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的平均投資回報(bào)率保守估計(jì)在8％以上，好的項(xiàng)目能達(dá)到9％，甚至高達(dá)17％左右。如果僅從最基本的標(biāo)準(zhǔn)化廠房的投資建設(shè)來(lái)看，工業(yè)用地的年限是50年，以現(xiàn)時(shí)建標(biāo)準(zhǔn)廠房來(lái)計(jì)算，年回報(bào)率大約在12％16％，隨著近年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，該回報(bào)率有進(jìn)一步上升的勢(shì)頭。雖然2007年以后工業(yè)用地的土地獲得成本將有所上漲，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展依然可以保證產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的較高投資回報(bào)率。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面向的客戶與普通住宅類(lèi)和商業(yè)類(lèi)地產(chǎn)不同，集中在生產(chǎn)、研發(fā)、管理等直接創(chuàng)造價(jià)值的第二產(chǎn)業(yè)上，這類(lèi)產(chǎn)業(yè)具有收益穩(wěn)定、需求穩(wěn)定等特點(diǎn)，受政策等外部影響小，決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的需求較其他類(lèi)地產(chǎn)更穩(wěn)定。 目前國(guó)內(nèi)主要的融資渠道目前國(guó)內(nèi)的主要融資渠道基本可以分為兩類(lèi)：一是債務(wù)性的融資，需要到期償還本息，這類(lèi)融資包括銀行貸款、債券融資和債務(wù)式信托；二是權(quán)益性融資，即投資者以入股的方式注入開(kāi)發(fā)資金獲取相應(yīng)的開(kāi)發(fā)收益，包括企業(yè)合作開(kāi)發(fā)、權(quán)益式信托和房地產(chǎn)基金。在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，前期的園區(qū)資金籌措已運(yùn)用過(guò)多種融資方式——發(fā)行債券、開(kāi)發(fā)銀行貸款、商業(yè)銀行貸款、財(cái)政投資、上市公司殼資源，現(xiàn)有的資金渠道幾乎90%是債務(wù)性融資。但從目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的資金支持現(xiàn)狀看，長(zhǎng)期持有型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在長(zhǎng)期資本支持的資金匹配方面，存在很大問(wèn)題。國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)自身長(zhǎng)期資本渠道的體制建立還有待時(shí)日。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多元化的融資發(fā)展方向探討雖然目前國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采取了多種融資手段，但基本沒(méi)用脫離債務(wù)性融資的范圍，該類(lèi)融資到期收回本息的方式并不適合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展模式，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要尋找與之相適應(yīng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定可循環(huán)的融資方式。隨著我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體資金壓力的加大，出現(xiàn)了多元化的融資發(fā)展趨勢(shì)，特別是權(quán)益性融資的可持續(xù)長(zhǎng)期發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，正在日漸成熟完善，相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也必將加快多元化融資的步伐，更多涉及權(quán)益性融資的領(lǐng)域。資金模式是關(guān)系到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵性問(wèn)題，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)的基礎(chǔ)上應(yīng)選擇適當(dāng)?shù)娜谫Y方式配合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。如上分析，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)，收益穩(wěn)定等特點(diǎn)，這就要求選擇可持續(xù)長(zhǎng)期發(fā)展的融資模式，目前大量應(yīng)用的債務(wù)性融資無(wú)法滿足這一要求，因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的資金模式在債務(wù)性融資發(fā)展成熟后應(yīng)向能夠提供長(zhǎng)期穩(wěn)定資本的權(quán)益性融資過(guò)渡。另外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還面臨著內(nèi)部管理滯后的問(wèn)題，需要迅速培養(yǎng)起國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成熟的管理機(jī)制。縱觀國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，除以政府為導(dǎo)向的園區(qū)模式外，外資在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中的投資正迅速提高，值得國(guó)內(nèi)借鑒的是，外資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多是以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金的模式進(jìn)行，如普洛斯、豐樹(shù)基金等。作為權(quán)益性融資的一種主要形式，地產(chǎn)基金除了具有長(zhǎng)期穩(wěn)定資本的優(yōu)點(diǎn)外，還具有已發(fā)展成熟的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部管理機(jī)制，這對(duì)于國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)除起到借鑒作用外，還為其提供了一條積極的發(fā)展道路——適應(yīng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的融資渠道和專(zhuān)業(yè)化管理模式的結(jié)合。中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資渠道探討國(guó)外REITs已進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的海外工業(yè)地產(chǎn)基金（REITs）——普洛斯、豐樹(shù)基金等，對(duì)國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資金來(lái)源而言，可以發(fā)揮對(duì)外融資窗口作用。持有型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以通過(guò)與海外基金的并購(gòu)合作，達(dá)到解決資金流通性的目的。待開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以與海外基金展開(kāi)合作開(kāi)發(fā)及后期的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，解決資金問(wèn)題。案例：2005年，%。%。其對(duì)國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報(bào)率要求是10%，投資回報(bào)率要求底線是8%。國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)REITs，到香港、新加坡等地境外上市從理論的角度，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)REITs資產(chǎn)，可以到海外上市。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)產(chǎn)品的一個(gè)區(qū)別是，市場(chǎng)周期與經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展同步，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)直接關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)。由于上述特點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)REITs在國(guó)際資本市場(chǎng)有其產(chǎn)品組合需要和市場(chǎng)位置。境內(nèi)外上市公司資本運(yùn)做1. 國(guó)內(nèi)園區(qū)上市公司的業(yè)績(jī)支撐，早期以土地轉(zhuǎn)讓的收入所得為主，現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為這些上市公司的主營(yíng)收入。2. 國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)海外上市融資，典型的代表是瑞安集團(tuán)在上海的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，曾計(jì)劃組建新上市公司到香港融資，后因?yàn)轫?xiàng)目土地法律手續(xù)拖延，未能成行。3. 上市公司殼資源利用，上海浦東總部基地操作手法有一定代表性。境外、國(guó)內(nèi)上市公司、資金充足行業(yè)和企業(yè)通過(guò)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)引導(dǎo)資金充足的產(chǎn)業(yè)和公司落地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，或通過(guò)招商吸引相關(guān)企業(yè)落戶產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，及通過(guò)合作開(kāi)發(fā)形式籌集資金。1. 硅谷區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)價(jià)格在美國(guó)也處于較高水平，其原因在于納斯達(dá)克市場(chǎng)的支持，使該區(qū)域成為資金密集度很高的區(qū)域，企業(yè)客戶能在辦公、居住方面支付高對(duì)價(jià)。對(duì)于國(guó)內(nèi)資金短缺的園區(qū)建設(shè)和新城發(fā)展而言，吸引資金豐富的行業(yè)和企業(yè)，是一個(gè)原理類(lèi)似的解決方案。2. 大型外資實(shí)體企業(yè)，均具有豐富的資金籌集能力和渠道。目前外資對(duì)國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了從租賃物業(yè)向購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的轉(zhuǎn)變，法律環(huán)境不再是外資企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的障礙。3. 電力、煤炭等資金充足，不需要太多生產(chǎn)追加投資型行業(yè)。4. 國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，資金充足，籌集資金能力強(qiáng)。國(guó)內(nèi)資金籌集發(fā)行債券、開(kāi)發(fā)銀行貸款、商業(yè)銀行貸款等 外資基金已進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域2006年建設(shè)部曾發(fā)布規(guī)定，8月1日起所有工業(yè)用地出讓都要進(jìn)行“招拍掛”，不得再協(xié)議轉(zhuǎn)讓。對(duì)很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，或多或少都產(chǎn)生了較大的影響和沖擊，但外資并沒(méi)有停下對(duì)中國(guó)的投資步伐。外資在國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，可以歸納為三種模式：傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；物流地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)；產(chǎn)業(yè)基金資本運(yùn)做，并購(gòu)項(xiàng)目，境外REITs上市。早在2005年，一個(gè)名為盛陽(yáng)地產(chǎn)的基金（SunChinaRealEstateInvestmentManagementCo.，Ltd.）聲稱與歐洲某工業(yè)地產(chǎn)巨頭結(jié)為戰(zhàn)略合作伙伴，并簽署協(xié)議共同成立UREF聯(lián)合地產(chǎn)基金，用于中國(guó)內(nèi)地工業(yè)地產(chǎn)投資，之后私募基金逐漸開(kāi)始在中國(guó)的投資征程。依托成熟的資本運(yùn)作，外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的投資力度繼續(xù)加碼，例如新加坡貿(mào)工部下屬全資子公司———新加坡騰飛集團(tuán)正在推進(jìn)對(duì)我國(guó)內(nèi)地各大城市工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的投資，新項(xiàng)目包括總投資2億美元的大連軟件園等。而前不久騰飛集團(tuán)剛成立兩支總額約70億元人民幣的私募基金，專(zhuān)門(mén)投向中國(guó)內(nèi)地的工業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。其中的騰飛中國(guó)工業(yè)園和產(chǎn)業(yè)園基金，規(guī)模為6億新加坡元（約合30億元人民幣），將投資于“輕工業(yè)和物流設(shè)施”，具體包括倉(cāng)庫(kù)和配送中心、軟件IT相關(guān)設(shè)施、郊區(qū)商業(yè)辦公樓和產(chǎn)業(yè)園，在新加坡發(fā)起設(shè)立，但資金全部投向中國(guó)內(nèi)地。REITs是采用公司或者商業(yè)信托的組織形式，集合多個(gè)投資者的資金，收購(gòu)并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資的一種形式。REITs通過(guò)發(fā)行收益憑證匯集眾多投資者的資金，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)項(xiàng)目，并由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者。與目前國(guó)內(nèi)已有的信托投資相比，其可自由在公開(kāi)資本市場(chǎng)交易，無(wú)持有期限的特點(diǎn)，使之成為具有流通性的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品；組建自己的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)操作項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，專(zhuān)業(yè)化程度也優(yōu)于信托投資，可以作為國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資的融資借鑒方向之一。外資基金投資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)案例：日期發(fā)展商地點(diǎn)項(xiàng)目投資方式2004年6月美國(guó)普洛斯江蘇蘇州普洛斯（蘇州）物流園　2004年11月美國(guó)普洛斯上海上海臨港普洛斯國(guó)際物流園與臨港新城集團(tuán)合作2005年1月美國(guó)普洛斯上海西北物流園一期工程　2005年澳大利亞麥格理佳文集團(tuán)上海南匯康橋一物流分撥中心4000萬(wàn)美元收購(gòu)2005年年底新加坡豐樹(shù)物流信托上海浦東空港歐羅物流園2006年1月美國(guó)AMB上海松江九亭一物流項(xiàng)目1330萬(wàn)美元收購(gòu)2006年5月美國(guó)普洛斯北京北京空港物流園　2006年12月美國(guó)普洛斯遼寧大連大連物流園　2007年1月日本新熙地株式會(huì)社上海外高橋一物流地產(chǎn)項(xiàng)目　2007年3月澳大利亞麥格理佳文集團(tuán)上海奉賢區(qū)