【正文】 Development Board　　作為國際商務花園所在地的樟宜地區(qū)住宅的需求量和銷售量，都遠遠高于新加坡各主要地區(qū)的平均值。這種聚集使得商務花園可以更為集約地利用配套和聚集更多的產(chǎn)業(yè)。在具體規(guī)劃建設過程中，為了更好地與城市發(fā)展相結合，新加坡商務花園在規(guī)劃建設之初就有意識地注意了與大規(guī)模的居住組團結合，由此帶動當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展，完善居住區(qū)域的城市功能。 （六）完善配套設施，保證其平衡性應該看到，配套設施的完善與否，對于一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目能否成功運作，也起著關鍵作用。 （四）開發(fā)功能豐富的升級產(chǎn)品，為企業(yè)增長預留空間在全球經(jīng)濟一體化的趨勢下，跨國企業(yè)不斷進入中國，中國企業(yè)也尋求著全國范圍內的發(fā)展，因此在發(fā)展進程中規(guī)模不斷擴大，已經(jīng)逐步由單純的區(qū)域總部，向區(qū)域總部、研發(fā)中心、營銷總部等復合型職能轉化和發(fā)展，而目前許多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)不能滿足企業(yè)的發(fā)展要求，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨嚴峻的考驗?；谶@個原因，對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，必須開創(chuàng)完整的開發(fā)概念，把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目真正的作為一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目來運作。首先，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有“產(chǎn)業(yè)”特征，這點使其在概念上區(qū)別于其他地產(chǎn)類別。一方面產(chǎn)業(yè)園區(qū)適合中小企業(yè)的辦公用房不足，導致項目的可選擇性和產(chǎn)品價格、產(chǎn)品品質方面的競爭力與市區(qū)寫字樓存在差距。制造業(yè)基地的定位和遍布開發(fā)區(qū)的廠房，都表明藍領工人才是支撐開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)的中堅力量。由此造成人口對流循環(huán)，給交通帶來極大的壓力，例如北京的亦莊開發(fā)區(qū)。再例如，在一些大型總部項目中，項目產(chǎn)品類型構成與總部經(jīng)濟本身存在沖突和矛盾，最終導致項目“前期熱，后期冷”的惡性循環(huán)，結果大體量項目的后續(xù)投資被市場冷落。 粗略統(tǒng)計，在各地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場具有領先性的項目中，總部基地或者類似概念的項目占據(jù)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的主流。實際效果是，掩耳偷鈴不僅遮擋了政策監(jiān)管的“眼睛”，也遮擋了開發(fā)商自己的“眼睛”。企業(yè)可通過購買土地形式投資建廠，也可購買、租賃標準廠房。主要吸引追求低成本和低稅收的產(chǎn)業(yè)進駐，引發(fā)土地的低價值利用、同質化競爭、忽視構建產(chǎn)業(yè)環(huán)境、配套不平衡等諸多問題。其湖面約７平方公里，環(huán)湖地區(qū)將開發(fā)成為現(xiàn)代風格的休閑娛樂空間，以下是其功能分區(qū)：類別占地面積功能及設施城市廣場公園、開放式休息空間湖濱大道沿湖泊岸、步行大道、圓弧踏步、觀景臺、成片綠地、大型雕塑水巷鄰里配有商業(yè)設施的中、高密度住宅區(qū)望湖角以小島和沼澤濕地為主的野生動物和自然生態(tài)保護區(qū)。該項目在運作過程中，也存在“造勢”大于“借勢”的問題。規(guī)劃層面，為企業(yè)獨棟辦公添彩的商務配套也體現(xiàn)了項目構建區(qū)域新商務主體的雄心：四星級商務酒店，囊括了餐廳、商場、多功能廳及高檔居住，滿足企業(yè)商務需求；企業(yè)研發(fā)中心，給企業(yè)提供了科研實驗的平臺，關注企業(yè)的發(fā)展與成長；公寓式酒店，滿足企業(yè)精英的個性化居住需求；開放式步行商街，為日常辦公、生活提供一個消費、集會的空間，快速方便的滿足辦公帶來的配套需求。16棟單體寫字樓有5種戶型，除中心組團四棟單體建筑高度都在10層以上外，其余四個組團都為7層或9層的建筑，所有臨街單體都可拆分為兩家公用，最大限度利用展示空間。因項目規(guī)模較大，在規(guī)劃中還增加諸多配套設施，以滿足入駐企業(yè)商務和生活的需求，特設有總部公寓、商務酒店、國際會展中心和物流中心等配套設施。建筑類別占地面積14萬平方米總建筑面積35萬平方米容積率綠化率35%價格（元/平方米）9200整體規(guī)劃（四）北京豐臺總部基地豐臺園產(chǎn)業(yè)基地位于北京西南四環(huán)處，是中關村科技園區(qū)“一區(qū)五園”中距市區(qū)最近的一個。開發(fā)商北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司建筑類別34層獨棟辦公樓容積率綠化率41%裝修狀況毛坯成交均價5800元/平米物業(yè)管理費與目前國內已有的信托投資相比，其可自由在公開資本市場交易，無持有期限的特點，使之成為具有流通性的標準化金融產(chǎn)品；組建自己的經(jīng)營管理團隊操作項目開發(fā)，專業(yè)化程度也優(yōu)于信托投資，可以作為國內產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資的融資借鑒方向之一。對很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商來說，或多或少都產(chǎn)生了較大的影響和沖擊，但外資并沒有停下對中國的投資步伐。境外、國內上市公司、資金充足行業(yè)和企業(yè)通過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)引導資金充足的產(chǎn)業(yè)和公司落地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，或通過招商吸引相關企業(yè)落戶產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，及通過合作開發(fā)形式籌集資金。%。如上分析，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有開發(fā)經(jīng)營時間長，收益穩(wěn)定等特點，這就要求選擇可持續(xù)長期發(fā)展的融資模式，目前大量應用的債務性融資無法滿足這一要求，因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的資金模式在債務性融資發(fā)展成熟后應向能夠提供長期穩(wěn)定資本的權益性融資過渡。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面向的客戶與普通住宅類和商業(yè)類地產(chǎn)不同，集中在生產(chǎn)、研發(fā)、管理等直接創(chuàng)造價值的第二產(chǎn)業(yè)上，這類產(chǎn)業(yè)具有收益穩(wěn)定、需求穩(wěn)定等特點，受政策等外部影響小，決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的需求較其他類地產(chǎn)更穩(wěn)定。在從工業(yè)地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式升級過程中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)特別是租賃型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展完善除了雄厚的資金保障外，還需在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)內部建立科學、規(guī)范和完善的內部管理系統(tǒng)以確保開發(fā)運營的正常運轉。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展難題：資金與管理產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有其獨有的運作模式，包括開發(fā)商籌措資金、建設基礎設施、開發(fā)經(jīng)營項目并提供相應的產(chǎn)業(yè)與服務等一系列活動。北京道豐科技商務園以“總部基地”作為推廣名吹響總部經(jīng)濟號角后，上海“復地國際鋼鐵物流總部基地”、上?！捌謻|總部基地”上海“大業(yè)領地企業(yè)總部花園”濟南“時代總部基地”等項目接踵而至，當全國各大城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目冠以“總部基地”頭銜的時候，一場聲勢浩大的企業(yè)客群之爭正逐漸上演，并硝煙四起。這些星羅棋布在城市各個角落的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，或似空降兵由政府大力推動，或如大樹般深深植根于某一特定區(qū)域文化，還有許多的園區(qū)是由企業(yè)搖身演變而來，上海更是將老廠房盤活，成為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)?！皠?chuàng)意產(chǎn)業(yè)”創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)指以創(chuàng)新思想、技巧和先進技術等知識和智力密集型要素為核心，通過一系列創(chuàng)造活動，引起生產(chǎn)和消費環(huán)節(jié)的價值增值，為社會創(chuàng)造財富和提供廣泛就業(yè)機會的產(chǎn)業(yè)，主要包括研發(fā)設計、建筑設計、文化藝術、咨詢策劃和時尚消費等幾大類，并涉及諸多行業(yè)。機場核心地區(qū)主要包括航空服務、航行保障、飛機維修等行業(yè)類型，這些行業(yè)一般由航空公司壟斷，而且開發(fā)受相關政策的限制，一般不列入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)考慮的范圍。 中國經(jīng)濟新的產(chǎn)業(yè)布局特征對企業(yè)選址的決定因素不容忽視，沿海的部分制造業(yè)逐漸往中西部轉移，在華的跨國公司中也開始出現(xiàn)整合工業(yè)資源的潛在趨勢，這對剛剛起步卻又充滿生機的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場而言，意味著空前的發(fā)展機遇，將成為推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理性擴張的新誘因。隨著中國改革開放的深入，沿海地區(qū)、改革試點區(qū)原有的政策優(yōu)勢、資本優(yōu)勢和交通區(qū)位優(yōu)勢在能源、原材料、勞動力缺乏和環(huán)境承載力的多重制約下，呈現(xiàn)出邊際產(chǎn)業(yè)遞減的趨勢，沿海地區(qū)、改革試點區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展嚴重依賴資源、資本和勞動力的大量投入，而勞動力和土地成本等價格的攀升導致了部分企業(yè)投資的轉移。在產(chǎn)業(yè)升級、土地價格上漲的諸多背景下，如何整合資源進行合理的定位和產(chǎn)品升級，是創(chuàng)新的首要問題。工業(yè)用地投資態(tài)勢明顯提升，價值得到市場的重新認可。但與其它許多國家相比，中國的工業(yè)土地、工業(yè)物業(yè)價格還非常低廉，與住宅、商業(yè)地產(chǎn)還有很大差距，外資和國內實力開發(fā)企業(yè)競相進入中國挖掘這座地產(chǎn)金礦，可以預見，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的租售價格將有很大上升空間，巨大的投資潛力不容忽視。2月28日，沃爾瑪全資子公司蓋世理（Gazeley）宣布正式進軍中國市場。 （五）環(huán)保相關產(chǎn)業(yè)環(huán)保產(chǎn)業(yè), 包括環(huán)境管理和環(huán)保設備制造兩大類別，但涉及的范圍之廣，給予產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)很大的空間,北京環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、蘇州國家環(huán)保高新技術產(chǎn)業(yè)園、青島國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園，各地環(huán)保產(chǎn)業(yè)園的建設方興未艾，使環(huán)保產(chǎn)業(yè)成為本年度影響產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的熱門產(chǎn)業(yè)之一。繼上海盤活老廠房用于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)的辦公，北京創(chuàng)建十大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地后，廣州、武漢、西安、南京等智力資源豐富的陸續(xù)地區(qū)出現(xiàn)“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地”的招商規(guī)劃，在政府政策的支持下，中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)借勢興起并迅速走紅，帶來相關產(chǎn)業(yè)的集聚。長遠角度看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的興起是城市土地集約利用的需求，是產(chǎn)業(yè)價值鏈不斷分解、產(chǎn)業(yè)集聚導致空間不斷專業(yè)化以及政府、開發(fā)方規(guī)劃引導的產(chǎn)物。 二、產(chǎn)品進一步升級隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)由粗放型經(jīng)營向專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展升級，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)理念和模式開始發(fā)生改變，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不再單一地進行最基本地工業(yè)廠房、物流基地的開發(fā)，而是順應產(chǎn)業(yè)主導的方向，探尋產(chǎn)業(yè)升級的發(fā)展需求，向研發(fā)、辦公、展示用房等其他產(chǎn)業(yè)需求升級。2007年，在原有資金壓力的基礎上加大了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的土地獲得成本，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資金壓力繼續(xù)大幅增加。同時我們借助一些國外產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的案例，給國內產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展以借鑒。 研究方法： 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)的跨行業(yè)、跨領域結合，具有較強專業(yè)特點。 2007中國地產(chǎn)金融年會第三屆中國地產(chǎn)金融年會The 3rd China Real Estate amp。 在研究方法上，我們以市場經(jīng)濟學為理論基礎，綜合運用市場研究和行業(yè)研究方法，依托實證研究在國內研究應用的現(xiàn)實可行性。 關鍵詞： 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)升級、生態(tài)辦公、臨空產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟、融資、產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)新、外資基金目 錄引 語 1第一章 本年度產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢和面臨的問題 4 本年度產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢 4 本年度產(chǎn)業(yè)發(fā)展新問題 4 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一座未挖掘到位的金礦 6 回歸市場主導模式，地價上漲優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈 7 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迅速蔓延，向二線城市擴張 10第二章 本年度產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及重點產(chǎn)業(yè)領域探討 12 臨空產(chǎn)業(yè)嶄露頭角，產(chǎn)業(yè)物業(yè)需求量大 12，生態(tài)化辦公呼之欲出 13 總部經(jīng)濟風靡全國，產(chǎn)品體量升級成新趨勢 14第三章 本年度產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資渠道探討 15 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展難題：資金與管理 15 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的資本特點 16 目前國內主要的融資渠道 16 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多元化的融資發(fā)展方向探討 16 外資基金已進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域 18第四章 本年度國內產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新現(xiàn)狀 19 19 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的典型案例分析 25第五章 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)誤區(qū)和創(chuàng)新方向 29 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前存在的問題 29 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的發(fā)展方向 32第六章 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)創(chuàng)新經(jīng)驗借鑒 34 新加坡經(jīng)驗：園區(qū)住宅產(chǎn)品如何實現(xiàn)區(qū)域平衡 34 美國加州麥克頓內爾中心產(chǎn)業(yè)園改造案例 37 加拿大生態(tài)辦公產(chǎn)業(yè)園區(qū)案例 42附件：相關政策 58一、清理整頓現(xiàn)有各類開發(fā)區(qū)的具體標準和政策界限 58二、國家發(fā)改委提出清理整頓開發(fā)區(qū)審核原則和標準 59三、關于促進國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)進一步提高發(fā)展水平的若干意見 60四、工業(yè)項目建設用地控制指標 （試 行） 62五、國務院關于發(fā)布實施《促進產(chǎn)業(yè)結構調整暫行規(guī)定》的決定 63六、《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》 68七、招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范 69八、國務院關于加強土地調控有關問題的通知 82九、關于發(fā)布實施《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》的通知 84十、國土資源部、監(jiān)察部關于落實工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知 85 第一章 本年度產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢和面臨的問題2002007年間，隨著一輪輪宏觀調控政策的熱浪襲來，住宅和商業(yè)物業(yè)的開發(fā)在風口浪尖中徘徊，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域也發(fā)生著深刻變革，在調控中仍保持著強勁的發(fā)展勢頭，迅速竄升為房地產(chǎn)領域的一顆新星并廣備受關注。與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金壓力大相對應的是國內開發(fā)商的實力有限，無力用自有資金完成開發(fā)，這一矛盾日在06年后隨著工業(yè)用地獲得成本的提高而加劇。除在產(chǎn)品類型方面的升級外，開發(fā)商在產(chǎn)品的具體設計方面也從面向的客群需求出發(fā)，結合自身條件和開發(fā)經(jīng)驗，從產(chǎn)品的體量、功能設計、生態(tài)發(fā)展等角度入手進一步提高自身產(chǎn)品的品質。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“產(chǎn)業(yè)＋地產(chǎn)”的運作模式，決定了它的專業(yè)程度和開發(fā)特性，產(chǎn)業(yè)先行，如何順應產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本質切入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域？成為制約產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)向前發(fā)展的關鍵問題。雨后春筍般涌現(xiàn)的新型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶來物業(yè)需求的同時，推動了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的迅速升級和發(fā)展。 （六）其他產(chǎn)業(yè)其他產(chǎn)業(yè)包括如由總部經(jīng)濟帶動的產(chǎn)業(yè)等特殊時期、特定經(jīng)濟條件下發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，它們作為國家近階段鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)類別，形成相關行業(yè)的聚集或同行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的有效聚集，也將對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有積極的推動作用，是值得引起足夠重視的產(chǎn)業(yè)定位方向。此前，美國的物流地產(chǎn)巨頭普洛斯也已經(jīng)率先進入中國，歐美兩強將在中國展開競爭。 回歸市場主導模式，地價上漲優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈 一、告別低價時代，回歸市場主導模式國家對整個房地產(chǎn)業(yè)的調控在近年內從未間斷，對住宅的持續(xù)調控使國內房地產(chǎn)市場有短期的波動，隨著國家對工業(yè)用地的深入整頓與管制，工業(yè)用地結束了瘋狂圈地的神話，告別了“零地價”、政府政策傾斜的特殊時代，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)回歸市場調配資源時代。2005年底至本年度，工業(yè)用地的價格增幅同比出現(xiàn)比較明顯的增長，政策調控使工業(yè)用地走向了市場化，大量新的工業(yè)用地開發(fā)投資增長出現(xiàn)了較大的提升，2006年繼續(xù)與商業(yè)和綜合用地基本持平，說明產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場從政府主導模式回歸到市場化的模式，土地開發(fā)的價格將趨于國家化市場化，由于政策對工業(yè)用地出讓的規(guī)范，工業(yè)用地市場價格的市場體系逐步建立，土地價值開始在地價水平層面有所體現(xiàn)，這也是抑制無序開發(fā)、土地集約化運用的整體趨勢。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迅速蔓延，向二線城市擴張當房產(chǎn)調控的熱浪一陣陣襲來，一些實力開發(fā)商開始尋找新的“天堂”?！坝捎诒本?、上海及廣州的勞動力和土地成本有所上升，主要的制