【正文】 2007中國(guó)地產(chǎn)金融年會(huì)第三屆中國(guó)地產(chǎn)金融年會(huì)The 3rd China Real Estate amp。 Finance Annual Forum暨首屆中國(guó)地產(chǎn)周The 1st China Real Estate Week中國(guó)產(chǎn)業(yè)園地產(chǎn)創(chuàng)新研究報(bào)告——報(bào)告制作方：思源經(jīng)紀(jì) 引 語(yǔ)2006年，思源顧問(wèn)的《中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新研究報(bào)告》在對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期跟蹤、系統(tǒng)研究、顧問(wèn)咨詢基礎(chǔ)上，對(duì)新興的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行了系統(tǒng)、全面的深入研究，已就產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)與發(fā)展、需求狀況、政策分析、市場(chǎng)和產(chǎn)品定位、開(kāi)發(fā)模式和產(chǎn)品形態(tài)創(chuàng)新及存在的問(wèn)題和誤區(qū)等多方面進(jìn)行了深入系統(tǒng)的闡述，獲得業(yè)內(nèi)的廣泛好評(píng)。但隨著20062007年度國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r、政策環(huán)境、開(kāi)發(fā)模式等方面都出現(xiàn)了新的變化，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在快速發(fā)展的過(guò)程中面臨新的發(fā)展形勢(shì)和機(jī)遇。 為了準(zhǔn)確把握產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展脈搏，繼續(xù)深入研究產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一新興的開(kāi)發(fā)模式，思源顧問(wèn)在已有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究成果的基礎(chǔ)上，結(jié)合06年以來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的新的發(fā)展動(dòng)態(tài)，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、面臨問(wèn)題、涉及的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)、融資渠道、產(chǎn)品創(chuàng)新和開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新等方面進(jìn)行了深入的研究，以期在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際開(kāi)發(fā)操作過(guò)程中起到實(shí)質(zhì)性的指導(dǎo)、借鑒作用。 20062007年度，在政府工業(yè)用地實(shí)行招拍掛、指定基準(zhǔn)地價(jià)的宏觀調(diào)控下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)走上了快速、規(guī)范的發(fā)展道路，專業(yè)化程度日益提高，在園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)品升級(jí)、園區(qū)內(nèi)部管理方面都有不同程度的提高和完善，同時(shí)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展也給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)不小的資金壓力，融資問(wèn)題開(kāi)始成為制約產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的另一顯著表現(xiàn)是涉及的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)范圍擴(kuò)大，除了總部經(jīng)濟(jì)外，近年發(fā)展勢(shì)頭旺盛的臨空產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)也受自身發(fā)展特點(diǎn)影響紛紛選擇產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為其發(fā)展的依托。本報(bào)告僅作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)用領(lǐng)域的探索，我們希望和業(yè)界持續(xù)探討。 研究方法： 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)的跨行業(yè)、跨領(lǐng)域結(jié)合，具有較強(qiáng)專業(yè)特點(diǎn)。 在研究方法上，我們以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)為理論基礎(chǔ)，綜合運(yùn)用市場(chǎng)研究和行業(yè)研究方法，依托實(shí)證研究在國(guó)內(nèi)研究應(yīng)用的現(xiàn)實(shí)可行性。 在定性研究和定量研究結(jié)合時(shí)，對(duì)于定量的數(shù)據(jù)支撐，我們進(jìn)行了審慎的甄別。力求定性和定量相結(jié)合時(shí)，兩者之間相互驗(yàn)證的真實(shí)性。 由于國(guó)內(nèi)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的缺陷，以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)口徑以“工業(yè)地產(chǎn)”為標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)所涵蓋的外延有較大差異。因此，我們?cè)诮y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的選擇和使用上采取審慎的態(tài)度，數(shù)據(jù)的選取力爭(zhēng)從多角度求證其可選用性。 在實(shí)證研究方面，我們認(rèn)為符合現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究資源匱乏的需要。通過(guò)討論論證后的策略支點(diǎn)、市場(chǎng)切片選取，能夠有效、真實(shí)的體現(xiàn)現(xiàn)階段中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r。同時(shí)我們借助一些國(guó)外產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的案例，給國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展以借鑒。 關(guān)鍵詞： 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、生態(tài)辦公、臨空產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)、融資、產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)新、外資基金目 錄引 語(yǔ) 1第一章 本年度產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢(shì)和面臨的問(wèn)題 4 本年度產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢(shì) 4 本年度產(chǎn)業(yè)發(fā)展新問(wèn)題 4 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一座未挖掘到位的金礦 6 回歸市場(chǎng)主導(dǎo)模式，地價(jià)上漲優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈 7 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迅速蔓延，向二線城市擴(kuò)張 10第二章 本年度產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域探討 12 臨空產(chǎn)業(yè)嶄露頭角，產(chǎn)業(yè)物業(yè)需求量大 12，生態(tài)化辦公呼之欲出 13 總部經(jīng)濟(jì)風(fēng)靡全國(guó)，產(chǎn)品體量升級(jí)成新趨勢(shì) 14第三章 本年度產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資渠道探討 15 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展難題：資金與管理 15 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的資本特點(diǎn) 16 目前國(guó)內(nèi)主要的融資渠道 16 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多元化的融資發(fā)展方向探討 16 外資基金已進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域 18第四章 本年度國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新現(xiàn)狀 19 19 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的典型案例分析 25第五章 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)誤區(qū)和創(chuàng)新方向 29 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前存在的問(wèn)題 29 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的發(fā)展方向 32第六章 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)借鑒 34 新加坡經(jīng)驗(yàn)：園區(qū)住宅產(chǎn)品如何實(shí)現(xiàn)區(qū)域平衡 34 美國(guó)加州麥克頓內(nèi)爾中心產(chǎn)業(yè)園改造案例 37 加拿大生態(tài)辦公產(chǎn)業(yè)園區(qū)案例 42附件：相關(guān)政策 58一、清理整頓現(xiàn)有各類開(kāi)發(fā)區(qū)的具體標(biāo)準(zhǔn)和政策界限 58二、國(guó)家發(fā)改委提出清理整頓開(kāi)發(fā)區(qū)審核原則和標(biāo)準(zhǔn) 59三、關(guān)于促進(jìn)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)一步提高發(fā)展水平的若干意見(jiàn) 60四、工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo) （試 行） 62五、國(guó)務(wù)院關(guān)于發(fā)布實(shí)施《促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整暫行規(guī)定》的決定 63六、《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》 68七、招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范 69八、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知 82九、關(guān)于發(fā)布實(shí)施《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的通知 84十、國(guó)土資源部、監(jiān)察部關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問(wèn)題的通知 85 第一章 本年度產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢(shì)和面臨的問(wèn)題2002007年間，隨著一輪輪宏觀調(diào)控政策的熱浪襲來(lái)，住宅和商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)在風(fēng)口浪尖中徘徊，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也發(fā)生著深刻變革，在調(diào)控中仍保持著強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，迅速竄升為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一顆新星并廣備受關(guān)注。當(dāng)融資成為了開(kāi)發(fā)投資商前行的絆腳石，開(kāi)發(fā)專業(yè)度成為難以逾越的門檻，當(dāng)普洛斯集團(tuán)（prologis Group）等外資搶灘中國(guó)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，當(dāng)受住宅產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)控影響的復(fù)地、綠地、中糧集團(tuán)等國(guó)內(nèi)不少大開(kāi)發(fā)商搶入工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在逆風(fēng)勁吹中巍然屹立，顯示出旺盛的生命力和巨大的投資吸引力。面對(duì)這座未充分挖掘的金礦，多少投資開(kāi)發(fā)商摩拳擦掌，在開(kāi)發(fā)銀根縮緊收益受限的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)下，仍未能阻擋產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的腳步，結(jié)束了土地低價(jià)時(shí)代，回歸到市場(chǎng)主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)模式，伺機(jī)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，迎來(lái)空前的發(fā)展契機(jī)，在全國(guó)迅速擴(kuò)張并對(duì)二線城市進(jìn)行了滲透，改寫了二線城市的市場(chǎng)格局。未來(lái)，“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”將與商品住宅、商業(yè)物業(yè)共同綻放。當(dāng)前全國(guó)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)深入的政策現(xiàn)狀，我們更應(yīng)該看到，新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，全球產(chǎn)業(yè)的重組與調(diào)整，全國(guó)范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)改造，2008奧運(yùn)會(huì)舉辦的經(jīng)濟(jì)輻射效應(yīng)，這對(duì)以產(chǎn)業(yè)為依托的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)歷史挑戰(zhàn)，更是一個(gè)歷史機(jī)遇。 本年度產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢(shì) 一、開(kāi)發(fā)門檻增高 （一）融資成發(fā)展難題產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與普通的住宅、商業(yè)房地產(chǎn)不同，開(kāi)發(fā)周期時(shí)間較長(zhǎng)，后期資金投入對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)有很大影響，所以雖然06年以前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的土地獲得成本低廉，但對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金能力要求依然很高，資金壓力貫徹產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的始終。隨著住宅、商業(yè)等傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度加大，市場(chǎng)發(fā)展放緩，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的注意力開(kāi)始向方興未艾的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，這必然導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)加??；06年開(kāi)始，工業(yè)用地開(kāi)始全面實(shí)行招拍掛的公開(kāi)出讓方式，工業(yè)用地競(jìng)爭(zhēng)必將更加激烈；加之對(duì)工業(yè)用地指定最低限價(jià)政策，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地獲得成本必將大大增加。2007年，在原有資金壓力的基礎(chǔ)上加大了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的土地獲得成本，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金壓力繼續(xù)大幅增加。與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金壓力大相對(duì)應(yīng)的是國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力有限，無(wú)力用自有資金完成開(kāi)發(fā)，這一矛盾日在06年后隨著工業(yè)用地獲得成本的提高而加劇。面對(duì)這一矛盾，傳統(tǒng)的銀行貸款已經(jīng)不能有效解決，特別是宏觀調(diào)控下銀行貸款收緊，促使開(kāi)發(fā)商通過(guò)其他渠道解決資金壓力，融資成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中日益重要的問(wèn)題。面對(duì)這一問(wèn)題，在外資產(chǎn)業(yè)基金的示范作用下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資渠道多元化發(fā)展。 （二）開(kāi)發(fā)專業(yè)度提升06年開(kāi)始政府在工業(yè)用地等方面調(diào)控力度的日漸加大，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展正逐漸走上正軌，開(kāi)始成為繼住宅、商業(yè)地產(chǎn)后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的又一重要開(kāi)發(fā)類型，隨著政府調(diào)控的日漸規(guī)范和其自身的快速發(fā)展壯大，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展開(kāi)始由粗放型經(jīng)營(yíng)向?qū)I(yè)化、規(guī)范化的開(kāi)發(fā)模式過(guò)渡，特別是外資產(chǎn)業(yè)基金近期在國(guó)內(nèi)的快速擴(kuò)張，客觀上要求產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在專業(yè)化、規(guī)范化方面盡快提升以適應(yīng)同外資的激烈競(jìng)爭(zhēng)。新形勢(shì)下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展必須日漸規(guī)范，接收并按照新的理念和新的開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行運(yùn)作。專業(yè)化開(kāi)發(fā)模式要求項(xiàng)目在統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局下，把房地產(chǎn)作為配置載體，由專業(yè)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地資源整合和開(kāi)發(fā)，通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃和專業(yè)設(shè)計(jì)，為入駐企業(yè)提供相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)用房，同時(shí)提供相應(yīng)的配套設(shè)施和物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)土地的集約配置效應(yīng)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最大的區(qū)別是以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主導(dǎo)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在產(chǎn)業(yè)研究和規(guī)劃方面具有非常專業(yè)的開(kāi)發(fā)要求，目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)的專業(yè)化發(fā)展方向是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢(shì)。 二、產(chǎn)品進(jìn)一步升級(jí)隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)由粗放型經(jīng)營(yíng)向?qū)I(yè)化、規(guī)范化發(fā)展升級(jí)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)理念和模式開(kāi)始發(fā)生改變，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不再單一地進(jìn)行最基本地工業(yè)廠房、物流基地的開(kāi)發(fā)，而是順應(yīng)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的方向，探尋產(chǎn)業(yè)升級(jí)的發(fā)展需求，向研發(fā)、辦公、展示用房等其他產(chǎn)業(yè)需求升級(jí)。除在產(chǎn)品類型方面的升級(jí)外，開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品的具體設(shè)計(jì)方面也從面向的客群需求出發(fā)，結(jié)合自身?xiàng)l件和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，從產(chǎn)品的體量、功能設(shè)計(jì)、生態(tài)發(fā)展等角度入手進(jìn)一步提高自身產(chǎn)品的品質(zhì)。如目前的總部基地、BDA國(guó)際企業(yè)大道等項(xiàng)目都是產(chǎn)品升級(jí)的典型案例。 三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的社區(qū)化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日漸規(guī)范的另一個(gè)重要的發(fā)展趨勢(shì)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)軟環(huán)境的完善，即出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的社區(qū)化。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅向縱深方向的發(fā)展顯著，提供配套服務(wù)的橫向發(fā)展也應(yīng)跟上產(chǎn)業(yè)發(fā)展的步伐。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和產(chǎn)品的升級(jí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的工作人員和工作性質(zhì)都出現(xiàn)變化，不再是單純的生產(chǎn)性質(zhì)，相應(yīng)的對(duì)園區(qū)軟環(huán)境的需求也從單一的生產(chǎn)需求向商務(wù)、生活等需求轉(zhuǎn)移，對(duì)居住、休閑、商業(yè)等相關(guān)配套設(shè)施的需求迅速發(fā)展。產(chǎn)業(yè)園區(qū)在產(chǎn)業(yè)各部門特別是研發(fā)、辦公等部門的不斷入住后，已形成了比較完整的產(chǎn)業(yè)內(nèi)部循環(huán)系統(tǒng)，各部門及各種資源需要建立相應(yīng)的平臺(tái)進(jìn)行資源整合，來(lái)滿足不斷發(fā)展的企業(yè)的行為需求。 本年度產(chǎn)業(yè)發(fā)展新問(wèn)題 本年度受宏觀政策的調(diào)控影響，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)雖準(zhǔn)入門檻提高，開(kāi)發(fā)專業(yè)性更強(qiáng)，但不可否認(rèn)的事實(shí)是，經(jīng)過(guò)新一輪的洗牌，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)步入良性發(fā)展軌道。長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的興起是城市土地集約利用的需求，是產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈不斷分解、產(chǎn)業(yè)集聚導(dǎo)致空間不斷專業(yè)化以及政府、開(kāi)發(fā)方規(guī)劃引導(dǎo)的產(chǎn)物。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“產(chǎn)業(yè)＋地產(chǎn)”的運(yùn)作模式，決定了它的專業(yè)程度和開(kāi)發(fā)特性，產(chǎn)業(yè)先行，如何順應(yīng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)切入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域？成為制約產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)向前發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題。 一、如何多方共贏，合理產(chǎn)業(yè)定位是關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)價(jià)值鏈的高端聚集，并優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，由此帶動(dòng)城市發(fā)展，這給地方政府支持產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展充分的理由。全國(guó)性的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，對(duì)第三產(chǎn)業(yè)及新興產(chǎn)業(yè)的政策鼓勵(lì)與引導(dǎo)，各大中城市興起了對(duì)新興的、高增長(zhǎng)、高附加值、無(wú)污染、節(jié)能環(huán)保，可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)類別發(fā)展的狂熱追捧。由于此類產(chǎn)業(yè)獨(dú)特的特征，現(xiàn)有的工業(yè)物業(yè)已經(jīng)不能滿足其辦公要求，引發(fā)對(duì)現(xiàn)有物業(yè)升級(jí)版的大量現(xiàn)實(shí)需求，也成為本年度產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要增長(zhǎng)因素，同時(shí)可以看到，由于合理的產(chǎn)業(yè)定位，各產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的專業(yè)園區(qū)取得了較好的成效，并帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)乃至城市的發(fā)展。 （一）臨空產(chǎn)業(yè)臨空產(chǎn)業(yè)是依托機(jī)場(chǎng)發(fā)展起來(lái)的，尤其是國(guó)際性、樞紐性大機(jī)場(chǎng)，帶來(lái)人流、物流、現(xiàn)金流優(yōu)勢(shì)而發(fā)展起來(lái)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)形態(tài)。 從全國(guó)各大中城市的“臨空經(jīng)濟(jì)熱”“空港建設(shè)熱”可以看出，臨空產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)明顯得到從政府到企業(yè)層面的廣泛認(rèn)可，依托良好的機(jī)場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施和關(guān)聯(lián)性產(chǎn)業(yè)的聚集，它跨越行政區(qū)域和國(guó)際界限，對(duì)全球的跨國(guó)企業(yè)和高價(jià)值企業(yè)都形成了較強(qiáng)的吸引力，同時(shí)由于全球產(chǎn)業(yè)升級(jí)的大勢(shì)之趨，企業(yè)對(duì)辦公物業(yè)的升級(jí)性需求，對(duì)辦公品質(zhì)提升的強(qiáng)烈渴望，帶來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新契機(jī)。 （二）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)指以創(chuàng)新思想、技巧和先進(jìn)技術(shù)等知識(shí)和智力密集型要素為核心，通過(guò)一系列創(chuàng)造活動(dòng)，引起生產(chǎn)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的價(jià)值增值，為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富和提供廣泛就業(yè)機(jī)會(huì)的產(chǎn)業(yè)，以其涉及面廣，衍生產(chǎn)品價(jià)值高等特點(diǎn)，成為各地招商的新寵。繼上海盤活老廠房用于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)的辦公，北京創(chuàng)建十大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地后，廣州、武漢、西安、南京等智力資源豐富的陸續(xù)地區(qū)出現(xiàn)“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地”的招商規(guī)劃，在政府政策的支持下，中國(guó)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)借勢(shì)興起并迅速走紅，帶來(lái)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的集聚。雨后春筍般涌現(xiàn)的新型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶來(lái)物業(yè)需求的同時(shí)，推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的迅速升級(jí)和發(fā)展。 （三）信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)信息技術(shù)的飛速發(fā)展和信息產(chǎn)業(yè)的迅速崛起，使信息技術(shù)及其產(chǎn)業(yè)的滲透性和帶動(dòng)性得以充分發(fā)揮作用，驅(qū)動(dòng)著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，成為推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)的主要力量，在使整個(gè)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)向信息化、網(wǎng)絡(luò)化方向發(fā)展的同時(shí)，其對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)作用也相當(dāng)明顯，如中關(guān)村軟件園、大連軟件園等以信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)的開(kāi)發(fā)模式，就對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)鏈的完善，對(duì)于同領(lǐng)域物業(yè)起到很好的示范作用，同時(shí)將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶入新的發(fā)展高潮。 （四）生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)被譽(yù)為 “朝陽(yáng)工業(yè)”的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，已成為眾多投資者與企業(yè)家特別關(guān)注的熱門領(lǐng)域之一。隨著高新技術(shù)的迅猛發(fā)展，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)可以與計(jì)算機(jī)、生物芯片、化學(xué)合成、納米技術(shù)等實(shí)現(xiàn)融合，并有廣泛的應(yīng)用前景。生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)逐漸擺脫缺乏核心技術(shù)的現(xiàn)狀，轉(zhuǎn)向以研發(fā)為主的發(fā)展階段，因此衍生了許多以高附加值、智力密集型的研發(fā)機(jī)構(gòu)和企業(yè)。以研發(fā)為主的企業(yè)行為轉(zhuǎn)化為高附加值產(chǎn)品，企業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展，都將會(huì)產(chǎn)生更高的辦公環(huán)境要求，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)若以生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為依托，中試實(shí)驗(yàn)的需求對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的功能性提出更全面的要求，將有良好的市場(chǎng)預(yù)期。許多生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園，吸引了世界級(jí)的產(chǎn)業(yè)巨頭，對(duì)產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)與推動(dòng)，有力的促進(jìn)了物業(yè)的升級(jí)。 （五）環(huán)保相關(guān)產(chǎn)業(yè)環(huán)保產(chǎn)業(yè), 包括環(huán)境管理和環(huán)保設(shè)備制造兩大類別，但涉及的范圍之廣，給予產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)很大的空間,北京環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、蘇州國(guó)家環(huán)保高