鈞涵顧問2009年房地產(chǎn)成本管理經(jīng)驗分享(編輯修改稿)
2025-02-17 16:01 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 雜，故可壓縮空間大 營銷成本 大 58 % ?實行媒體投放的跟蹤評價，選取性價比最高的推廣方式 ?加強廣告、策劃公司的采購管理 營銷成本涉及影響因素多而且復雜，故可壓縮空間大 管理成本 小 23 % ?建立合理的成本費用支出標準 ?加大部門費用支出考核力度 管理費用項目初期大部分可以確定，可壓縮空間小 財務成本 小 68 % ?合理籌措和運用資金 ?實行資金集中管理，減少資金沉淀 ?實行稅收籌劃，減少稅務成本 財務成本項目初期大部分可以確定，可壓縮空間小 注：此處的成本比例僅供參考 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 18 成本管理體系 目標成本體系 動態(tài)成本控制體系 后評估體系 成本責任和考核體系 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn)產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn)產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn)產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)前 期 階 段設 計 階 段后 評 估 階 段招 標 階 段 施 工 和 營 銷 階 段產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn)產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn)產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn) 產(chǎn)供 應 商 信 息 庫成本業(yè)務流程 管理控制體系 數(shù)據(jù)庫和知識管理 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 19 如何通過目標成本體系使我們從設計到招標到施工的每一個環(huán)節(jié)都能進行成本的控制和優(yōu)化？ 項目拓展階段 方案設計階段 施工圖設計階段 建筑安裝工程費 施工階段 建筑工程費 安裝工程 費 裝修工程 費 地基基礎工程 主體工程 給排水工程 …… 數(shù)據(jù)調(diào)整 成本匡算 成本估算 成本預算 動態(tài)調(diào)整 擴初設計階段 成本概算 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 20 例：通過事前算賬控制成本 成本前置模型 之 單一產(chǎn)品假定法 分解成本指標為 “ 固定 ” 和 “ 可變 ” 類，反復測算 ? 開發(fā)前期準備費 ? 社區(qū)管網(wǎng)工程費 ? 園林環(huán)境費 ? 配套設施費 ? 開發(fā)間接費 ? 期間費用 固定成本 ? 土地價款 ? 主體建筑 ? 主體安裝 可變成本 容積 率 建筑 面積 單位固 定成本 R1 S1 A1 R2 S2 A2 R3 S3 A3 容積 率 建筑 面積 單位可 變成本 R1 S1 A1 R2 S2 A2 R3 S3 A3 容積 率 建筑 面積 單位 成本 判斷 R1 S1 A1 √ R2 S2 A2 Ⅹ R3 S3 A3 √ 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 21 例：通過事前算賬控制成本 通過事前算賬影響前期定位決策和產(chǎn)品的解決方案 產(chǎn)品比例構成 方案一 方案二 方案三 方案四產(chǎn)品類型 容積率 面積比例 總容積率綜合單方成本單方凈利潤項目凈利潤項目IRR銷售速度評價價格空間評價直接競爭評價產(chǎn)品創(chuàng)新評價開發(fā)速度評價產(chǎn)品類型 容積率 面積比例 首期開盤時間評價現(xiàn)金流評價填寫部門： 藍色區(qū)域——營銷部；黃色區(qū)域——合同造價部+財務部；綠色區(qū)域——財務部；橘紅色區(qū)域——總經(jīng)辦（交地）+設計研發(fā)部+工程部注：此表的目的是通過不同產(chǎn)品的組合得出最優(yōu)解； 設計和營銷的彈性優(yōu)化可在這個環(huán)節(jié)反復運行。產(chǎn)品構成財務指標比較市場機會比較開發(fā)節(jié)奏比較產(chǎn)品配比對比表方案二客戶類型產(chǎn)品配比方案表方案一客戶類型北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 22 以北京某 項目為例 項 目 單位 原指標 一、規(guī)劃建設用地 ha 二、總建筑面積 ㎡ 130240 地上總建筑面積 ㎡ 96210 地下總建筑面積 ㎡ 34030 住宅總建筑面積 ㎡ 87710 公建總建筑面積 ㎡ 42530 地上公建 ㎡ 8500 地下公建及配套設施 ㎡ 34030 十一、機動車停車位 輛 600 地面停車 輛 75 架空層停車 輛 0 地下停車 輛 525 兩層地下車庫方案 例：通過事前算賬控制成本 通過事前算賬影響前期定位決策和產(chǎn)品的解決方案 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 23 以北京某 項目為例 項 目 單位 新指標 一、規(guī)劃建設用地 ha 二、總建筑面積 ㎡ 114512 地上總建筑面積 ㎡ 96210 地下總建筑面積
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