鈞涵顧問2009年房地產(chǎn)成本管理經(jīng)驗分享(已修改)
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【正文】 房地產(chǎn)成本管理經(jīng)驗分享 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 2022年 4月 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 2 內(nèi)容 淡市下房地產(chǎn)成本管理新挑戰(zhàn) 淡市下房地產(chǎn)企業(yè)成本管理新思維 如何從管理角度有效控制成本 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 3 毋庸置疑，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走向下行空間 2 0 0 8 年房地產(chǎn)投資同比增速% %%%%6%%%% %%%%%%%%%%二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月一季度 二季度 三季度 四季度 商品房預售面積景氣指數(shù) 66 商品房銷售價格景氣指數(shù) 95 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 4 雖然第一季度各地市場走出了小陽春的態(tài)勢，但如果就此斷言中國房地產(chǎn)行業(yè)觸底還言之尚早 宏觀環(huán)境 需求 供給 宏觀環(huán)境雖然有所好轉(zhuǎn)，但還談不上經(jīng)濟復蘇，國際環(huán)境仍然不樂觀 ？ 房價仍然偏高，消費者信心仍未恢復，觀望情緒仍然很濃，投資性被壓抑 07年高價拿地項目今年集中入市， 08年各公司大量存貨未售，各公司今年資金壓力將出現(xiàn)前所未有的壓力，也會構(gòu)成很大的供給壓力 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 5 降價銷售成為不可阻擋的市場潮流 客戶與產(chǎn)品 成本控制 進度質(zhì)量成本 的平衡 房地產(chǎn)已經(jīng)從賣方市場轉(zhuǎn)化為買方市場，客戶有了更多的選擇，市場不能再依靠單純的策劃，如何精準的把握需求并轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品語言 ？ 消費者的觀望必將導致價格的下跌，成本的因素將變得更加敏感，成本控制將變得前所未有的重要 再賣方市場下，三要素的平衡往往讓位于速度，在買方市場下，三者的平衡將更為挑戰(zhàn) 開發(fā)商感言：降價還是硬道理 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 6 房地產(chǎn)行業(yè)的競爭已經(jīng)從資源的競爭轉(zhuǎn)向客戶的競爭與運營能力的競爭 資源的競爭 產(chǎn)品和客戶的競爭 運營能力的競爭 產(chǎn)品實現(xiàn)過程 設(shè)計管理 采購管理 工程管理 營銷管 理 客戶服 務 土地獲取和項目論證 項目策劃管理 成 本 管 理 資源 客戶 運營 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 7 快速擴張的模式需要轉(zhuǎn)向精細化運營的模式，當行業(yè)利潤從暴利轉(zhuǎn)向平均利潤的時候，成本控制將具有戰(zhàn)略意義 資本土地客戶需求 速度1凈資產(chǎn)收益率 權(quán)益乘數(shù)增加銷售收入 控制成本 提高存貨周轉(zhuǎn)率低價策略多區(qū)域運作提升價格相對優(yōu)勢 增加銷售面積在全國低價買入大片有發(fā)展?jié)摿Φ耐恋匚蛻魯U充資金量擴充資產(chǎn)凈利潤率 * 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 * 高品質(zhì)策略依靠多元化的物業(yè)提升住宅價值低價快銷控制業(yè)務運作成本=把握較成熟市場的低端客戶把握邊遠不成熟市場的高端客戶提升產(chǎn)品性價比以配套建設(shè)推動城市化進程，強化政府關(guān)系上下游垂直一體化合法避稅上下游公司交易內(nèi)部化快速開發(fā)同時段所有項目同質(zhì)化提升全集團業(yè)務開發(fā)效率產(chǎn)品同一高度標準化總部職能部門一管到底高度集權(quán)管理上市融資，構(gòu)造 “ 土地 —股市增發(fā) — 資本 — 土地 ”的融資渠道北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 8 內(nèi)容 淡市下房地產(chǎn)成本管理新挑戰(zhàn) 淡市下房地產(chǎn)企業(yè)成本管理新思維 如何從管理角度有效控制成本 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 9 成本管理新思維 三大轉(zhuǎn)變 從乙方挖潛到 客戶挖潛 從后端控制到 前端控制 從成本核算到 成本控制 房地產(chǎn)行業(yè)習慣通過招投標低價中標進行成本控制，從乙方壓榨利潤，在新的環(huán)境下，必須轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^準確的把握客戶需求從而做出性價比高的產(chǎn)品 房地產(chǎn)行業(yè)習慣在招標階段和施工過程進行成本控制，在新的環(huán)境下，必須后端控制轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)注產(chǎn)品定位和設(shè)計管理，從前端進行控制 在傳統(tǒng)的管理模式下，成本部門更多是做的預算工作，承擔的是成本核算的職責，在新的環(huán)境下必須從核算轉(zhuǎn)變?yōu)榭刂? 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 10 從客戶價值到成本控制 —不同需求的客戶其關(guān)注點是不一樣 萬科客戶最看重的購房要素01020304050607080XX 住戶 競爭對手住戶 潛在購房者XX住戶44 27 32 24 17 15 41 16 22 17 8 9 8 15 2 1 1競爭對手住戶68 43 42 33 17 19 12 12 8 9 7 10 7 5 5 2 1潛在購房者67 47 33 35 35 16 10 8 10 7 10 6 6 4 2 3 2地理位置交通便利性環(huán)境景觀房型建筑質(zhì)量房價物業(yè)管理小區(qū)整體規(guī)劃配套生活設(shè)施小區(qū)規(guī)模售后服務建筑外觀社區(qū)文化氛圍房地產(chǎn)商的品保值／增值潛售前服務投訴處理潛在客戶最看重的購房要素XX 客戶最看重的購房要素北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司 11 從客戶價值到成本控制 —企圖滿足所有客戶的需求是一種沒有戰(zhàn)略的且成本極高的表現(xiàn) 12%11%4%4%3%4%19%7
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