【文章內(nèi)容簡介】 類政策《房屋登記辦法》2008 年2 月15 日，建設(shè)部頒布了《房屋登記辦法》，根據(jù)《辦法》，所謂房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。《辦法》中明確規(guī)定，房屋權(quán)屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。十項政策擴(kuò)大內(nèi)需2008 年11 月5 日，溫家寶主持國務(wù)院常務(wù)會確定擴(kuò)大內(nèi)需十項措施：一是加快建設(shè)保障性安居工程。二是加快農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。三是加快鐵路、公路和機(jī)場等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。四是加快醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育事業(yè)發(fā)展。五是加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)。六是加快自主創(chuàng)新和結(jié)構(gòu)調(diào)整。七是加快地震災(zāi)區(qū)災(zāi)后重建各項工作。八是提高城鄉(xiāng)居民收入。九是在全國所有地區(qū)、所有行業(yè)全面實施增值稅轉(zhuǎn)型改革，鼓勵企業(yè)技術(shù)改造，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)1200億元。十是加大金融對經(jīng)濟(jì)增長的支持力度。初步匡算，實施上述工程建設(shè)，到2010 年底約需投資4 萬億元。二、城市建設(shè)類城市建設(shè)給城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入強(qiáng)心劑，給城市居民以信心，給外來投資者一個良好的愿景，從08 年長沙的城市建設(shè)可以判斷出：長沙年內(nèi)修地鐵：5年投資230億元 世界銀行的代表團(tuán)已經(jīng)對長沙地鐵2號線建設(shè)項目進(jìn)行了考察，對長沙地鐵項目表示了極大的興趣。長沙市正在與其密切商談投資事宜。據(jù)長沙市市場徐湘平介紹說，長沙的地鐵項目09年內(nèi)將破土動工，五年之內(nèi)將投資230億元。長株潭輕軌年底啟動：投入150億元長株潭三市城際輕軌將于09年年底動工，總投資150億元。按照規(guī)劃，城際輕軌線路總長150．13公里，其中從長沙市中心城區(qū) (2號線交叉點(diǎn)芙蓉廣場)到株洲中心城區(qū)(兩條軌道線路交叉點(diǎn)株洲百貨大樓)距離47．3公里，從長沙市中心城區(qū)(2號線交叉點(diǎn)芙蓉廣場)到湘潭中心城區(qū) (兩條軌道線路交叉點(diǎn)湘潭汽車東站)距離為50．8公里，三市間構(gòu)成“人”字形核心線路，共設(shè)38座車站。勞動路過江隧道9月開工年底前，由中鐵第四勘察設(shè)計院編制的勞動路過江隧道可行性研究報告和選址勘察工作已完成，09年9月將正式動工，2011年8月建成并投入使用?！遍L沙市建委負(fù)責(zé)人今天向記者透露，勞動路過江隧道工程的DZ安全評估、水土保持論證、節(jié)能評價報告、通航影響論證、DZ災(zāi)害評估、環(huán)境影響評估、防洪影響評價等專項報告均已通過長江水利委員會或省級職能部門的評審。按照設(shè)計，勞動路過江隧道位于長沙靈官渡口，隧道設(shè)計為雙向四車道，東接勞動西路，西接牌樓口路。該項目投資估算為18．2億元，其中拆遷投資6．5億元，工程投資11．7億元。目前該項目正在進(jìn)行勘察、設(shè)計招投標(biāo)工作。營盤路南湖路2010年啟動據(jù)報道，自確定岳麓區(qū)為“兩型社會”先導(dǎo)區(qū)后，長沙計劃在兩至三年內(nèi)投資三至五百億拉開大河西先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)框架。而作為連接湘江兩岸的快速通道，營盤路、南湖路過江通道將加速，計劃2010年啟動。按照初步設(shè)計，營盤路過江通道東接營盤路，西抵咸嘉湖路，在過江通道啟動建設(shè)之前，長沙將于今年將咸嘉湖路拓寬至46米，以做好“迎接”過江通道的準(zhǔn)備。南湖路過江通道東起南湖路，西至阜埠河路。目前，這兩大過江通道正在設(shè)計中，計劃五年內(nèi)拉通。09年擬開工19個棚改項目 3年800億改造棚戶區(qū)據(jù)市房產(chǎn)局消息，擬在上述地段開建棚改項目19個。長沙市將用3年時間，改造二環(huán)線以內(nèi)的棚戶區(qū)約730萬平方米。通過爭取國家補(bǔ)助、財政投入和融資、招商引資等多種方式，總投資將超過800億元。明年擬開工的19個棚改項目中，有的占地面積大，如三角洲項目，需拆遷81萬平方米，項目將整體按文化、商業(yè)金融、現(xiàn)狀風(fēng)貌保留區(qū)進(jìn)行規(guī)劃布局，市政基礎(chǔ)設(shè)施與環(huán)境整治工程同步建設(shè)實施。政府工作報告：五年內(nèi)城區(qū)面積到300平方公里 城區(qū)人口300萬12月30日，長沙市代市長張劍飛在作政府工作報告時指出，未來五年，長沙要發(fā)展成為環(huán)境優(yōu)美、生活方便、富有獨(dú)特魅力的園林型生態(tài)城市和區(qū)域性中心城市。山水洲城風(fēng)貌彰顯，自然與生態(tài)環(huán)境良好，城市品位和現(xiàn)代化程度不斷提升，城市綜合配套功能、人居功能顯著增強(qiáng)。長沙將主動對接長株潭城市群規(guī)劃，積極參與“3+5”城市群發(fā)展規(guī)劃，推動城際快速交通干線建設(shè)。推動長望融城、瀏寧擴(kuò)容提質(zhì)、衛(wèi)星城鎮(zhèn)和中心城鎮(zhèn)有序發(fā)展。到2012年，實現(xiàn)城區(qū)面積達(dá)300平方公里，城區(qū)人口達(dá)300萬的區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市發(fā)展目標(biāo)。新景祥觀點(diǎn)： 近幾年來，長沙的城市建設(shè)飛速發(fā)展，政府大力投資市政建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市面貌日新月異，城市建設(shè)也給城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入了強(qiáng)心劑，也為長沙房地產(chǎn)行業(yè)帶來前所未有的發(fā)展機(jī)遇和發(fā)展空間。為長沙房地產(chǎn)行業(yè)未來的持續(xù)繁榮奠定堅實的基礎(chǔ)。未來一段時間內(nèi)，河西濱江新城板塊、南湖新城板塊、新河三角洲板塊以及武廣新城板塊將因其具有實質(zhì)性的發(fā)展前景而成為長沙市房地產(chǎn)市場的焦點(diǎn)板塊。而南城板塊則因為融城步伐難以跟上其他板塊的發(fā)展速度而逐步被其他板塊趕上和超越。但是，隨著各板塊城市建設(shè)的迅速推進(jìn)，板塊間的差距逐步縮小，板塊間的競爭將更加激烈。未來長沙房地產(chǎn)市場的競爭將演繹成產(chǎn)品品質(zhì)和板塊實力的競爭?？傊L沙城市建設(shè)全面進(jìn)入實質(zhì)性的施行階段，將在經(jīng)濟(jì)危機(jī)、市場低迷的環(huán)境下給消費(fèi)者注入強(qiáng)勁的信心支撐，也為長沙房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展注入強(qiáng)勁的發(fā)展動力。第三章 市場視點(diǎn)一、土地市場土地市場概述：08 年土地供應(yīng)放緩、成交低迷 土地的供求量反應(yīng)城市未來 13 年內(nèi)房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量和結(jié)構(gòu)，08 年長沙土地供求的低迷狀態(tài)一方面反映開發(fā)商對樓市發(fā)展的預(yù)期，至少在近期對長沙的房地產(chǎn)發(fā)展不抱有樂觀的想法,但更深層面是由于樓市低迷導(dǎo)致的開發(fā)商資金流轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題,開發(fā)商有心無力。就目前市場形勢而言,土地市場的冷清還會隨著樓市的困境而持續(xù)到09年。但是，危機(jī)既是威脅也是機(jī)會，土地市場的復(fù)蘇滯后于房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，根據(jù)開發(fā)周期12 年內(nèi)供應(yīng)減少，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)上調(diào)。開發(fā)商應(yīng)該具有先知先覺的能力，在樓市出現(xiàn)復(fù)蘇跡象前抓住機(jī)會入市，從而取得未來開發(fā)的主動權(quán)和利潤點(diǎn)，占領(lǐng)區(qū)域市場。土地供應(yīng)2008年土地供應(yīng)量大幅下降，％；供應(yīng)區(qū)域明顯外移，三環(huán)外土地供應(yīng)占到 33%； 雨花、岳麓兩區(qū)成為08年土地供應(yīng)的大戶，兩區(qū)占總供應(yīng)量的 64%； 綜合用地供應(yīng)量最大，％，％，％；1）、區(qū)域分析：雨花、岳麓兩區(qū)土地供應(yīng)為最，芙蓉、天心兩區(qū)較少圖 ３11　　2008年長沙土地區(qū)域供應(yīng)情況圖 ３1２　　2008年長沙土地區(qū)域供應(yīng)面積比例從全年各區(qū)土地供應(yīng)情況來看，雨花區(qū)獨(dú)占鰲頭,占比31%；岳麓區(qū)次之；開福區(qū)和望城緊隨其后；而芙蓉和天心區(qū)則墊底,兩區(qū)土地出讓總占比僅9%。雨花區(qū)面積較大，開發(fā)較晚，土地資源比較豐富，而岳麓區(qū)除了其本身面積大外，再加上從望城劃歸過來的三鎮(zhèn)，土地供應(yīng)量也比較大，芙蓉和天心兩區(qū)由于城市發(fā)展比較早，目前剩余的可供開發(fā)的土地較少。2）、用途分析：綜合用地為主，純商業(yè)用地供應(yīng)量極少圖 ３1３　　2008年長沙土地出讓用途面積比全年土地供應(yīng)以綜合用地為主，占54％，占44％，約占2％。土地成交2008 年長沙市共成交土地77宗，同比去年下降 %； 土地成交金額為933415萬元，同比下降 %。 下半年成交量急劇下降，土地成交面積僅占全年總成交量的 18%左右；成交以綜合用地為主，占到總成交量的 57%。1）、區(qū)域分析：成交量以岳麓、雨花兩區(qū)為最圖 ３1４　　2008年長沙土地區(qū)域成交情況圖 ３1５　　2008年長沙土地區(qū)域成交面積比從全年土地成交情況來看，雨花區(qū)和岳麓區(qū)的成交量分列一，二位，占全市總成交量的33％，占到32％。，分別占到6％和3％。岳麓區(qū)和雨花區(qū)近年來的市政投入，區(qū)域規(guī)劃等有力條件讓區(qū)域地塊開發(fā)存在一定的發(fā)展?jié)摿Γ渤掷m(xù)吸引開發(fā)企業(yè)的注意。此外，望城縣成交土地也有較大增長，2008 年共成交 萬平方米，占到全市成交土地的 %，表明望城縣融入長沙市區(qū)的步伐正在加速。同比去年，長沙市五區(qū)土地成交量都大幅下降，其中天心區(qū)下降幅度最大，同比去年下降 %。房地產(chǎn)市場低迷，導(dǎo)致開發(fā)商拿地積極性明顯不如去年，出手非常謹(jǐn)慎。2）、價格分析： 全年土地成交總額為933415萬元，同比下降 %，平均樓面地價約為740 元/平方米，同比下降 %；由于土地市場異常冷清，不少土地只有2個開發(fā)商報價，所以成交土地平均溢價率僅為為 %，同比下降 40 %，還有不少地塊因為低于底價而流拍，不得不再次以底價重新掛牌，并以底價成交。3）、用途分析圖 ３1６　　2008年長沙成交土地用途面積比例成交用地以綜合用地為主，占57％，占42％，僅占1％。純住宅用地占到 42%，再加上綜合用地中也以住宅用地為主，目前長沙市仍以住宅用地為主，而在住宅市場狀況艱難的形勢下，預(yù)計有一些開發(fā)商會轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，因此，預(yù)計09年商業(yè)用地成交的面積和比例會有所增加。4）、規(guī)模分析圖 ３1７　　2008年長沙成交土地規(guī)模從全市來看，2008年長沙市成交土地中主要以50畝以下的小規(guī)模為主，其比例達(dá)66%左右,差不多與去年比例持平，50200畝中等規(guī)模的占12%%左右，同比下降18%，200畝以上中大規(guī)模的占16%左右，同比有所上升，三者中只有50200畝中等規(guī)模的成交土地比例下降。未來的長沙市房地產(chǎn)市場仍將以中小規(guī)模項目的競爭為主。5）、容積率分析區(qū)域平均容積率雨花區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)芙蓉區(qū)從綜合容積率方面來看，各區(qū)域的平均容積率均比較高，其中，這意味著未來其他四區(qū)的市場競爭將集中在小高層和中高層產(chǎn)品上，而芙蓉區(qū)和天心區(qū)的市中心區(qū)域的綜合容積率最高，未來市中心的市場競爭將仍以高層產(chǎn)品為主。從以上分析可以看出，未來的市場供應(yīng)中，中高層物業(yè)的供應(yīng)量會較大，而低層，低密度物業(yè)供養(yǎng)量將會比較小，因此會造成中高層物業(yè)競爭異常激烈，而低層，低密度物業(yè)則由于市場供應(yīng)日益稀缺，競爭壓力小，其未來的市場前景也會較好。二、住宅市場市場概述 供求關(guān)系分析： 2008 年，長沙面臨 2000年以來最嚴(yán)重的供大于求； 下半年，長沙供大于求矛盾愈顯加劇； 部分區(qū)域如雨花區(qū)、開福區(qū)、岳麓區(qū)供大于求矛盾更加突出。 供應(yīng)分析： 長沙商品房總體供應(yīng)量創(chuàng)歷史之最，住宅供應(yīng)量加速增長； 國家宏觀調(diào)控顯現(xiàn)，中小戶型增速明顯； 雨花、開福兩區(qū)供應(yīng)量巨大，為主要供應(yīng)區(qū)域。 成交分析： 增速減緩明顯，08 年成交量首度下降； 單月成交持續(xù)偏低；商品房市場整體消化率低，住宅尤其突出；剛性需求較旺，但購房者普遍缺乏信心，觀望依舊；價格分析： 長沙房價呈現(xiàn)先升后降態(tài)勢，2008 年均價同比上漲 %； 長沙下半年房價直線下降，最低月僅有3712元/平方米。各類純商品住宅物業(yè)價格均不同程度的下滑。價格競爭激烈, 性價比為刺激消費(fèi)者購房的關(guān)鍵。供求分析 1）、2008 年長沙面臨最嚴(yán)重的供大于求 圖 ３２１　　2008年長沙商品住宅供求情況，創(chuàng)歷史之最，%，,，％，成交總量為597萬平方米；市場積壓嚴(yán)重, ，商品住宅市場存量為401萬平方米；按08年的市場消化速度需要10個月左右才能去化完成。產(chǎn)品供應(yīng)的大幅度增長使得長沙面臨 2000年以來最嚴(yán)重的供大于求，尤其是下半年供求矛盾愈顯突出。巨大的市場存量再加上09年的市場新增量，09年的住宅市場將會異常激烈，其首要的任務(wù)將以消化08年存量房市場為主。2）、月度供求波動明顯圖 ３２２　　2008年長沙商品住宅供求比2008 年，長沙各月的供求比走勢呈現(xiàn)波浪式，3 月份呈現(xiàn)供不應(yīng)求，主要與春節(jié)、冰災(zāi)對長沙房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大影響。從 4 月開始，長沙樓市供求情況一直保持在 1 以下，始終處于供大于求態(tài)勢，特別是 7 月份以來，供求比一路下滑，供大于求形勢越來越嚴(yán)重，而到11，12月由于成交量有所上升，供求比出現(xiàn)了抬升。3）、五區(qū)全部供大于求，開福、雨花、岳麓更為突出 圖 ３２３　　2008年長沙商品住宅區(qū)域供求比2008 年，長沙五區(qū)全部處于供大于求形勢，其中雨花區(qū)、開福區(qū)、岳麓區(qū)供求比都處在 左右，為全市供求形勢比較嚴(yán)重的區(qū)域；天心區(qū)、芙蓉區(qū)供求比較高，其中芙蓉區(qū)供求形勢最好，供求比為 。３、供應(yīng)分析1）、長沙商品住宅呈現(xiàn)加速性增長圖 ３２4 0108年長沙商品住宅供應(yīng)情況從 2001 年起，長沙房地產(chǎn)市場商品住宅供應(yīng)量呈現(xiàn)持續(xù)增長的勢頭，且增長速度不斷加快，長沙商品住宅市場呈現(xiàn)加速性增長。，％。2）、月度供應(yīng)呈前期波動較大，后期持續(xù)增加態(tài)勢圖 ３２5 2008年長沙商品住宅月度供應(yīng)情況2008 年，長沙商品住宅市場月度供應(yīng)量出現(xiàn)較大幅度波動，月度批準(zhǔn)預(yù)售量跌宕起伏，但總體呈現(xiàn)上升趨勢?？v觀08年全年，112月批準(zhǔn)預(yù)售面積均在100萬平米以上，今年已經(jīng)第七次在100萬平米之上。08年各月批準(zhǔn)預(yù)售量大，3月因為冰雪災(zāi)害影響，出現(xiàn)預(yù)售量的萎靡。而在年底，因為諸多項目準(zhǔn)備在年底上市，所以又出現(xiàn)一批預(yù)售高潮。3）、6090 ㎡增速明顯，國家宏觀調(diào)控顯現(xiàn)圖 ３２6 2008年長沙商品住宅面積區(qū)間供應(yīng)比例2008 年，60 平米以下戶型供應(yīng)同比增長 19%，占全市供應(yīng)量的 17%，同比減少2個百分點(diǎn)； 6090平米戶型供應(yīng)1 %， 占全市供應(yīng)量的24%，同比增加 6 個百分點(diǎn)；90120 平米戶型供應(yīng)同比增長 %，占全市供應(yīng)量的 19%，同比減少2個百分點(diǎn)；120144 平米戶型供應(yīng)，占全市供應(yīng)量的 21%，與去年供應(yīng)量基本持平，同比減少 8 個百分點(diǎn)；144 平米以上戶型供應(yīng)同比增長 %，占全市供應(yīng)量的 19%，同比減少 2個百分點(diǎn)。6090 平米戶型供應(yīng)增長速度最大，占全市供應(yīng)比例最高，成為全市供