【文章內(nèi)容簡介】 的論證，致使在會所方面的投資過大。 前期策劃對會所建議與實際情況對比分析 項目 前期策劃 中期策劃 目前會所的實際情況 位置建議 大眾活動中心 按設(shè)計建議 中心花園 規(guī)模 約 1 萬平方米 按設(shè)計建議 約 1200 平方米 經(jīng)營方式 對外開放經(jīng)營兼作小區(qū)會所 小區(qū)范圍經(jīng)營 小區(qū)范圍經(jīng)營 功能布置 設(shè)置會員卡，功能包括健康護理、運動策劃、形體指導功能，設(shè)置溜冰場 桑拿、棋牌室、閱覽室 未最終確定 二、 體育花園的產(chǎn)品營造和工程配合 （一） 產(chǎn)品營造 體育花園的產(chǎn)品總體來說是一流的、超前的。但在銷售過程中也暴露了不少設(shè)計上的不足，為使日后開發(fā)的產(chǎn)品更好地適應市場的需求，以下，我司總結(jié)了體育花園在產(chǎn)品方面的部分不足： 戶型 1） 面積設(shè)計還是比較保守， 200 平方米以上單位供應少 體育花園現(xiàn)在的單位設(shè)計雖然是以中大面積為主，但景觀單位與非景觀單位的 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 23 頁 面積差別不大。特別是大面積單 位的供應少，現(xiàn)在全區(qū) 200 平方米以上的大單位只有 24 間，基本上是供不應求。因此，在面積設(shè)計上還是比較保守，如第 11 列山景單位的面積均為 170 多平方米，按照客戶的需求，這部分單位的面積完全可以設(shè)計為 200 平方米甚至更大的戶型。同時，現(xiàn)在大部分的 A102 單位都可以設(shè)計為 200 平方米以上的單位，以配合其景觀優(yōu)勢。 另一方面，部分景觀較差的單位的面積又偏大，如 C4 戶型的 01 單位，夾在D3 戶型與 C402 戶型之間，既不單邊景觀有不好，但面積接近 170 平方米，總價超 100 萬，銷售難度大?，F(xiàn)在剩余單位中占大多數(shù)的就是這種 單位。 2） 一梯 4 戶的戶型設(shè)計存在問題 體育花園由于受地塊及容積率的限制，所以近一半的單位是一梯 4 戶設(shè)計的單位。這些一梯 4 戶單位的戶型設(shè)計普遍存在著比較明顯的采光通風不足的毛病。特別是部分二房單位的次臥室和廚房更是“暗無天日”。 作為景觀比較理想的第 8 列的 0 04 單位，其主要的觀景位置不在生活陽臺而在次臥室陽臺，這種設(shè)計大大削弱了這些單位的景觀價值，同時也制約了該批單位的價格提升。 3） 二房單位的設(shè)置使整個戶型設(shè)計美中不足 從提高體育花園的檔次以及使項目利潤的最大化角度分析，設(shè)置一定數(shù)量的二房單位是整個戶 型設(shè)計的失誤。原因在于二房單位的總價低，所吸引的目標客戶的檔次較低于其他大面積單位，對項目高檔次的定位造成影響，也為日后的物業(yè)管理留下隱患。另外，由于這批二房單位在設(shè)計、景觀上的先天不足，所以其銷售價格是全區(qū)最低的，發(fā)展商在該戶型上的利潤空間也是最少的。 雖然該批單位的銷售情況理想，銷售速度也較快，但我司還是建議在再開發(fā)高檔次住宅項目的時候應盡量避免出現(xiàn)這種與主力戶型格格不入的尷尬戶型。若確實難以避免，可考慮兩個小戶型或兩個中小戶型作連套處理。 4） 部分戶型設(shè)計未能體現(xiàn)真正的“以人為本” 體育花園在銷售過程中不 斷有客戶反映戶型設(shè)計在細部處理不當。如相當部分客戶反映我們的戶型設(shè)計是“廳大房小”，主臥還可以，就是次臥室的開間較小。還有景觀陽臺與工作陽臺的功能設(shè)置不足，令使用不合理。又如在廚房的設(shè)計上多沒有考慮冰箱的擺放位置，使客戶在日后入住后還要為這些瑣事大傷腦筋。再 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 23 頁 如絕大部分的主臥衛(wèi)生間的洗手臺和浴缸的比例設(shè)置很合理，浴缸太短太淺而洗手臺則過長。這些都說明體育花園在戶型設(shè)計上還沒有做到“以人為本”，沒有真正站在使用者的角度去設(shè)身處地地考慮用戶的實際需要。 造成這些問題，也與前期在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計時對買家的需求研究不足有 一定的關(guān)系。因此在以后的開發(fā)中必須要設(shè)計有足夠的指引，避免類似問題的出現(xiàn)。 其它部分 1） 花園單位 由于體育花園是呈放射狀排列，真正能夠望得見中心花園的單位并不多。大部分單位的觀景還是以列與列之間的綠化帶（也就是首層單位前的綠化用地）為主。從這個角度考慮，我司是不贊成首層單位帶花園銷售的。因為這將損失較大面積的公共綠化且破壞了原有園林綠化的完整性，但事實上最后花園單位還是銷售得比較好。 集團公司由于出于經(jīng)濟考慮和解決首層難銷售的問題，最后決定銷售花園單位。在銷售過程中，這些單位存在以下問題： 測量工作進展較慢，大部分單位不能在銷售的高峰期落實具體的面積。以至不能配合整個的銷售進度，未能夠為體育花園制造另一銷售亮點、熱點。 ，令購買的住戶擔心日后的安全問題。 ，在水電功能等設(shè)計方面缺乏指引，出現(xiàn)花園沒鋪設(shè)水管，管井設(shè)置在花園內(nèi)，影響植物種植等問題，在花園單位初期銷售階段影響了銷售。 因此可以總結(jié)出，只要在設(shè)計上考慮周全，例如提供綠化套餐，并對花園加強管理，帶花園出售首層單位的方式還是比較吸引和可行的。 2） 住宅入口大堂面積過大，實用性不強 體 育花園大部分的單位均有豪華氣派的住宅入口大堂。這些大堂的面積較大，連走道計算在內(nèi)達 20 多平方米。但由于住戶在此停留的時間短，如此大的空間就顯得有些浪費，不夠?qū)嵱?，令住戶的分攤增加，降低了實用率? 特別是大堂的頂設(shè)計得太大、太高，直接影響了二樓單位的景觀和視野。 3） 天臺單位的安全性較差 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 23 頁 體育花園的部分望天臺花園單位原來是樓盤的一大賣點，但在設(shè)計上沒有考慮其私密性和安全性，窗戶設(shè)計的太大太低，在級差和管道方面的設(shè)計考慮欠周全，對住戶日后的使用造成一定的影響。 裝修 1） 項目的裝修方案基本符合買家要求 體育花園制定的裝 修方案基本符合目標客戶的要求。這些對裝修有自己要求的買家對這種半套餐式的裝修還是比較接受的。在銷售過程中，大部分客戶對其沒有提出異議。 2） 裝修標準的確定時間較遲 在內(nèi)部認購階段，裝修標準中的部分裝修、裝飾材料的確定相對滯后，如櫥柜、插座、潔具等部分材料在項目開始內(nèi)部認購還在進行招標工作，牌子、樣式、材質(zhì)還未得到落實。銷售人員在介紹的時候遇到比較大的困難，而由此產(chǎn)生的更大問題就在于部分前期業(yè)主對日后所確定的櫥柜、浴缸表示強烈不滿。但幸好這部分業(yè)主多為集團員工，能夠?qū)ψ约洪_發(fā)的樓盤給予最大的諒解，所以不致于產(chǎn)生更 大的矛盾，若面對的是社會公眾買家，則后果會不堪設(shè)想。下表為業(yè)主對體育花園交樓標準的滿意度。 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 23 頁 3） 局部裝修材料的選擇欠佳 體育花園在廚廁部分的局部裝修材料的選擇欠佳，如浴室的潔具不夠高檔大方；洗手盤的臺面色澤欠檔次且與洗手盤的比例不協(xié)調(diào)；櫥柜沒有預留切菜位置等，這些都降低了整個裝修標準的檔次。下表為業(yè)主對廚廁裝修滿意度。