【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 了分析評(píng)價(jià)，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，我司將進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目定位進(jìn)行三個(gè)層面的分析，包括：品質(zhì)定位、產(chǎn)品定位和目標(biāo)客戶群定位。【品質(zhì)定位】房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次、不同用途的物業(yè)項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因素有所不同，我司從住宅的角度出發(fā)確定基本地產(chǎn)因素，并針對(duì)不同檔次一一進(jìn)行了標(biāo)示，具體如下表：影響因子單身公寓普通住宅中檔住宅高檔住宅本項(xiàng)目地塊情況對(duì)交通便利的要求高高一般一般一般對(duì)噪音及環(huán)境干擾的適應(yīng)性強(qiáng)較強(qiáng)弱弱很好對(duì)大氣環(huán)境的要求低不高高很高很好對(duì)小區(qū)配套要求高一般高高很好對(duì)周邊自然及人文景觀要求低一般一般高很好對(duì)地段升值潛力的要求低一般高高較好對(duì)小區(qū)地塊物業(yè)管理的要求低不高較高高可達(dá)到對(duì)建筑、裝修質(zhì)量要求低不高較高高很好對(duì)休閑空間、綠化率要求無(wú)一般高高很好通過(guò)以上分析我司認(rèn)為本項(xiàng)目定位為高檔住宅小區(qū)較為合理?！井a(chǎn)品定位】通過(guò)對(duì)黃石的商品房住宅市場(chǎng)的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)黃石的新建商品房住宅以多層和高層為主，以別墅為主力物業(yè)形態(tài)的項(xiàng)目比較稀缺。同時(shí)本項(xiàng)目又有著得天獨(dú)厚的景觀自然資源和高檔住宅區(qū)所必須的各種因素。因此，我司認(rèn)為本項(xiàng)目定位為以別墅為主的高檔住宅區(qū)較為合理。【目標(biāo)客戶群定位】通過(guò)我司對(duì)黃石居民住宅消費(fèi)習(xí)慣的調(diào)查，同時(shí)結(jié)合我司對(duì)本項(xiàng)目的品質(zhì)定位和產(chǎn)品定位，我司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位為：職業(yè)：以私營(yíng)業(yè)主、私企高級(jí)白領(lǐng)、企事業(yè)單位中高層管理人員、部分專業(yè)人員及自由職業(yè)者；年齡：主要集中在35～50歲之間；家庭：有比較成熟的家庭，并且子女接近成年或已經(jīng)成年，部分已經(jīng)有第三代，并且三代人共同居??；置業(yè)用途：以家庭自住為主，不排除少數(shù)投資客戶；消費(fèi)心理：由于較高社會(huì)地位和收入水平?jīng)Q定了本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群主要是為了改善居住環(huán)境，以自住為主，在購(gòu)房時(shí)比較側(cè)重居住環(huán)境和生活配套，因?yàn)樽宰≈v究的就是舒適和便利。五、結(jié) 語(yǔ)本案充分結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)狀況及地塊自身情況，為項(xiàng)目做出市場(chǎng)定位，希望能夠?yàn)楸卷?xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供一定的參考作用。由于時(shí)間及資料有限，產(chǎn)品以及規(guī)劃布局方面的相關(guān)建議有待貴方提供詳細(xì)資料后，進(jìn)一步進(jìn)行研究和分析，并提供相關(guān)報(bào)告。但是，本項(xiàng)目最終能否成功不僅只是靠產(chǎn)品自身，還要結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)的市場(chǎng)行情，采取正確的營(yíng)銷推廣策略，建立項(xiàng)目在人們心中的知名度，贏得受眾的普遍認(rèn)可。第二部分 項(xiàng)目形象定位及營(yíng)銷推廣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在很強(qiáng)的地域性和不均衡性特征。因此，在樓盤的推廣過(guò)程中應(yīng)該結(jié)合所在地區(qū)的市場(chǎng)環(huán)境、特殊的競(jìng)爭(zhēng)格局和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平綜合進(jìn)行考量。隨著黃石房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益劇烈，也帶來(lái)了同質(zhì)化傾向，這就為項(xiàng)目的脫穎而出增加了難度。要想在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主動(dòng)，就必須導(dǎo)入現(xiàn)代的營(yíng)銷策略和市場(chǎng)手段對(duì)樓盤推廣進(jìn)行系統(tǒng)化、專業(yè)化、科學(xué)化的營(yíng)銷策劃。我司本著實(shí)事求是的態(tài)度，對(duì)項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境及項(xiàng)目特質(zhì)進(jìn)行全面客觀的分析，做出準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位及概念導(dǎo)入，以此形成全面完整的推廣脈絡(luò)，為銷售的順利推進(jìn)打下良好的基礎(chǔ)。一、項(xiàng)目形象定位（一）項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)分析作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的制造者與推廣者，必須要結(jié)合產(chǎn)品所具備的品質(zhì)，從新賦予產(chǎn)品新的生命力，挖掘本身與眾不同的氣質(zhì)，形成獨(dú)特的銷售說(shuō)辭。將產(chǎn)品的優(yōu)秀品質(zhì)形成符號(hào)，表現(xiàn)出來(lái)，傳遞給消費(fèi)受眾，從而使目標(biāo)受眾對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生認(rèn)知，以求形成對(duì)品牌的忠誠(chéng)度，最終對(duì)其品類進(jìn)行選擇性消費(fèi)。我司在經(jīng)充分了解本項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，多方面、多角度的審視與挖掘本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)以及將作為營(yíng)銷的賣點(diǎn)。具體表現(xiàn)如下：產(chǎn)品構(gòu)成要素之——建筑形態(tài)目前，黃石的新建商品房住宅以多層和高層為住，以別墅為主力物業(yè)形態(tài)的項(xiàng)目比較稀缺。競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值分析：別墅將是注重居住質(zhì)量的高端消費(fèi)群的首選。產(chǎn)品構(gòu)成要素之——交房標(biāo)準(zhǔn)變頻水冷家用中央空調(diào)、太陽(yáng)能熱水器、家庭安防門磁，窗磁、全自動(dòng)車庫(kù)門，數(shù)字電視，寬帶入戶……競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值分析：黃石當(dāng)之無(wú)愧的頂級(jí)豪宅交房標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)品構(gòu)成要素之——環(huán)境坐享花湖3萬(wàn)畝天然水域，有山水等天然環(huán)境資源，同時(shí)，項(xiàng)目位于市區(qū)的西北方向，上風(fēng)上水，無(wú)污染的原生態(tài)環(huán)境。競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值分析：城市上游，擁有頂級(jí)豪宅不可或缺的自然環(huán)境。產(chǎn)品構(gòu)成要素之——生活配套黃石首個(gè)啟用豪華雙會(huì)所，游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、酒吧等休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)設(shè)施齊全，配有大型商業(yè)中心及星級(jí)賓館。競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值分析： 滿足高端客戶高品位、高檔次的生活需求。產(chǎn)品構(gòu)成要素之——規(guī)模占地約780畝，建筑面積45萬(wàn)平方米，總戶數(shù)約1300戶，將成為東楚地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的住宅區(qū)。競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值分析： 能形成良好的高品質(zhì)的居住氛圍?！卷?xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力綜合評(píng)價(jià)】經(jīng)過(guò)以上對(duì)項(xiàng)目自身產(chǎn)品功能的梳理和對(duì)當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析，我們認(rèn)為比較稀缺的別墅物業(yè)形態(tài)、頂級(jí)的交房標(biāo)準(zhǔn)、上風(fēng)上水的原生態(tài)環(huán)境、高檔次的生活配套、45萬(wàn)方大規(guī)模社區(qū)是本項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)的最主要價(jià)值點(diǎn)。而在其中，“頂級(jí)的交房標(biāo)準(zhǔn)和別墅物業(yè)形態(tài)”作為其中核心產(chǎn)品價(jià)值，占有舉足輕重的地位，再聯(lián)系其他幾個(gè)項(xiàng)目主要的價(jià)值點(diǎn)，我們很快可以尋找到項(xiàng)目獨(dú)特的個(gè)性特征。——滿足高質(zhì)量、享受型生活——為城市上游階層量身打造——定義黃石頂級(jí)豪宅的標(biāo)準(zhǔn)（二）品牌氣質(zhì)關(guān)鍵詞素描尊榮而高貴：作為黃石首屈一指的高端別墅產(chǎn)品，受眾氣質(zhì)與項(xiàng)目氣質(zhì)是相通的， 其尊榮氣質(zhì)與生俱來(lái)，形成絕對(duì)的品牌形象的區(qū)隔。內(nèi)斂而沉穩(wěn)：一個(gè)足以傳世的宅邸，厚重，不張揚(yáng)，不浮躁，以獨(dú)特的氣質(zhì)和豐富的內(nèi)涵來(lái)贏得受眾的青睞，盡顯靜觀風(fēng)云的王者氣度。寧?kù)o而幽雅：香格里拉，案名就透露出神秘、幽靜的人間仙境的獨(dú)特氣質(zhì)，項(xiàng)目坐享3萬(wàn)畝天然水域，花湖的煙波浩淼，小區(qū)內(nèi)的郁郁蔥蔥，上游人士專屬的世外桃源。（三）品牌形象定位由品牌內(nèi)涵的延展我們得出本項(xiàng)目形象定位：城市上游傳世名邸【形象定位解析】上游者，或論河之居高臨下，或喻人之顯赫尊貴；傳世，唯有經(jīng)過(guò)千錘百煉，方能歷久彌新，流傳百世。城市上游：一方面指本項(xiàng)目的項(xiàng)目位于市區(qū)的西北方向，對(duì)于市區(qū)來(lái)說(shuō)既是長(zhǎng)江的上游，也是上風(fēng)之地；另一方面，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是黃石最富裕、最有成就的精英，他們