湖南省國有土地上房屋征收評估技術方案-湖南住宅與房地產信息網(編輯修改稿)
2024-11-24 18:28 本頁面
【文章內容簡介】 ]111[ nRggR AV ?????? ??????選擇 3 個以上類似房地產的租賃實例，參照市場比較法的要求，通過市場比較法確定客觀租金。 確定客觀租金時，統(tǒng)一租金內涵（租賃稅費負擔、面積標準、裝修標準、設施等）。 (2) 其他收入 其他收入主要是押金或保證金的利息收入；利息按銀行同期活期存款利率計算，押金一般為一個季度租金。 (3) 空置率 空置率視具體情況確定，城區(qū)范圍內房屋空置率取值范圍一般為110% 。 有效毛收入 =（客觀租金 +其他收入）（ 1空置率） 2. 運營費用 出租的房地產， 運營費用一般包括 維修費（或修繕費）、管理費、保險費和稅金；如果客觀租金內涵中包含家具、電器的，運營費用要包括以上設施的折舊費。 (1) 維修費（修繕費） 房屋剩余年限大于收益年限的， 房屋維護 費用 設定為日常 維修費，按房屋重置價格標準的 12%取值； 房屋剩余年限小于收益年限的， 房屋維護費用設定 為 修繕費 用，假設房屋經過修繕 可以維持目前的狀態(tài)直到土地使用年限到期；修繕費用 按房屋重置價格標準的 34%取值； (2) 管理費 管理費：一般為有效毛收入的 13%。 (3) 保險費 保險費 ：一般為房屋現(xiàn)值的 %。 (4) 租賃稅費 根據(jù)“湘財稅〔 2020〕 73 號”文件，個人按照租金 1000 元以上的，住宅和非住宅的綜合稅率分別為 6%和 12%， 1000元以下的按照 4%和 6%。 單位房產 租賃稅費為 房產稅 、 營業(yè)稅及附加 ；房產稅 稅率為 12%，營業(yè)稅稅率為 5%，營業(yè)稅附加稅率根據(jù)當?shù)貙嶋H稅率標準確定 。 3. 凈收益 凈收益 =有效毛收入 運營費用 4. 凈收益上漲率 可 通過 測算 3 個以上類似房地產 租賃價格的變化情況， 綜合確定 凈收益上漲率 。 5. 資本化率（報酬率） 資本化率（報酬率）通過市場提取法或累加法確定。 通過市場提取法測算資本化率（報酬率）的，選取的類似房地產交易案例不少于 3個。 6. 收益年限 確定土地使用年限 為收益年限 ；若所提供的資料中沒有規(guī)定土地使用終止日期的，按該用途土地法定最高使用年限確定收益年限。 土地使用年限小于房屋剩余使用年限的，運營費 用中 房屋維護費用設定為 日常維修費 ； 土地使用年限大于房屋剩余使用年限的， 運營費用中房屋維護費用設定為 修繕費用 （假設前提為房屋經過較高支出的修繕后，可以維持現(xiàn)有狀況直至土地使用年限結束）。 房屋剩余使用年限 =房屋 經濟耐用年限 已使用年限 房屋經過大修的，房屋剩余使用年限根據(jù)實際情況相應調整，合理確定。 第二十三條 成本法 成本法的基本公式為： 房地產價值＝房地產重新購建價格－建筑物折舊 房地產重新購建價格的 構成包括以下七個項目：土地取得成本、建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤。 1. 土地取得成本 土地取得成本 =土地市場價格 +土地取得稅費 (1) 土地市場價格 土地市場價格采用基準地價修正法或市場比較法計算。 已公布城市地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)的地市，根據(jù)城市地價動態(tài)監(jiān)測體系中的地價指數(shù)或地價水平確定 期日修正系數(shù) ；沒有公布城市地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)的地市，可根據(jù)土地主管部門、統(tǒng)計部門或自行調查的土地市場價格變化情況，綜合確定期日修正系數(shù)。 (2) 土地取得稅費 土地取得稅費包含契稅和交易手續(xù)費。 契稅稅率為土地市場價格的 4%； 交易手續(xù)費費率 按當?shù)貙嶋H費率綜合確定，一般 為土地市場價格的 %左右 。 2. 建設成本 建設成本包括勘察設計和 前期工程費、建安工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、其他工程費、開發(fā)期間稅費等項目。根據(jù) 湖南省 實際情況，初步將建設成本分為以下幾項： (1) 前期費用 前期費用主要包括報建費（包括城市基礎設施配套費）、市場調研、可行性研究、項目策劃、工程勘察等 。 相關前期費用有文件依據(jù)的，參照文件確定費用標準； 其他費用，按市場通行的費用標準確定。 建議各地市房地產中介協(xié)會組織評估機構， 對當?shù)氐那捌谫M用進行匯總與 統(tǒng)一 。 (2) 建安造價 已公布房屋重置價格的地市，房屋建安造價 以當?shù)胤慨a主管部門公布的重置價格標準文件 中的建安造價為準。 沒有公布重置價格標準的地市，建議由當?shù)胤康禺a中介協(xié)會組織評估機構統(tǒng)一各類結構房屋 建安造價 標準。 (3) 附屬工程 附屬工程包括圍墻、建筑小品、綠化等，按項目實際情況確定。 3. 管理費用 管理費用一般為土地取得成本與建設成本之和的 34% 。 4. 銷售費用 銷售費用 包括廣告費、售樓部建設費用、銷售管理費用、銷售人員工資等， 一般為 房地產 開發(fā)完成后價值的 13% 。 5. 投資利息 利率按銀行同期貸款利率確定。 開發(fā)周期：多層開發(fā)周期為 12年；高層開發(fā)周期為 23年。 6. 銷售稅費 銷售稅費按開發(fā)完成后房地產價值的比例確定，具體稅費率如 下：
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