【文章內(nèi)容簡介】 同質(zhì)化競爭嚴(yán)重。因此本項(xiàng)目要摒棄傳統(tǒng)的商業(yè)的購物為主題，而是以休閑娛樂為主，購物餐飲互動的新商業(yè)模式，并且打造的產(chǎn)品以“街鋪”為主，使項(xiàng)目贏在定位，贏在規(guī)劃。O：機(jī)會地理位置：該地塊詩文峰中路最后一塊商業(yè)圣地，成熟的商業(yè)氛圍，絕佳的地理位置，確實(shí)是向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍的絕好時機(jī)。區(qū)域發(fā)展的背景：安陽市打造豫北區(qū)域中心城市，必然拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，而安陽的商業(yè)也必將迎來黃金發(fā)展期。商鋪市場看好：安陽投資者均看好核心商圈內(nèi)的獨(dú)立街鋪，因此街鋪市場呈現(xiàn)出“一鋪難求”的局面，且單價一路走高。面臨無競爭局面：2006年安陽的大型商業(yè)項(xiàng)目較少，除大華商貿(mào)城外，其余的項(xiàng)目均不構(gòu)成對本項(xiàng)目威脅，而大華商貿(mào)城無論其位置還是項(xiàng)目定位，未必對本項(xiàng)目有較大的沖擊。T：威脅投資意識：安陽投資市場屬于初級市場形態(tài)，有投資想法但無投資意識和行為，使投資潛力被壓制，需要在培育市場的同時刺激市場的成長。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)體量大：2005年起，安陽一時間出現(xiàn)了10多萬平方的商業(yè)樓盤，導(dǎo)致目前部分開發(fā)商在售樓時困難重重，市場的消化能力出現(xiàn)問題。項(xiàng)目周邊的租金地：在項(xiàng)目周邊的租金價位在75—100元/平方米/月之間，對于項(xiàng)目的后期租金的回收造成一定的影響，從而為銷售帶來一定的困難。投資者對大賣場的投資謹(jǐn)慎：美麗華、夏綠地、金豪庫均采用虛擬分割的銷售形式，但結(jié)果并不理想，說明投資者對大賣場的運(yùn)營持謹(jǐn)慎的態(tài)度。第四部分：項(xiàng)目產(chǎn)品定位及布局一、項(xiàng)目定位分析：如果項(xiàng)目單純規(guī)劃為大賣場，那么與其他大型商場會直接競爭，并且目前在賣的大型賣場中，銷售都是采用虛擬分割，投資者并不買賬，因此在規(guī)劃中不能與其他商業(yè)相似，必須賦予一種獨(dú)特的概念在里面。另外安陽的專業(yè)市場普遍租金水平低，無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高額租金回報，因此專業(yè)市場的開發(fā)是不符合項(xiàng)目的。結(jié)論：所以我們應(yīng)根據(jù)安陽市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀，以主題概念+大眾化消費(fèi)為核心，打造出一種全新的街鋪文化。二、項(xiàng)目定位原則：利用安陽的市場環(huán)境、人文特點(diǎn)等因素，故明確定位原則如下：創(chuàng)新：提出新的經(jīng)營理念，而且該觀念是安陽人從未接觸過的。實(shí)際：能夠切實(shí)符合區(qū)域人文價值觀，并在承受范圍內(nèi)超前。提升到一定的高度，開創(chuàng)全新的商業(yè)模式。形成最大化優(yōu)勢，形成強(qiáng)勢口碑。三、總體定位觀念：主題：“城市購物公園”，依此形成一種時尚的、體驗(yàn)的、休閑娛樂的“生活方式中心”。體現(xiàn)城市步行街的綜合優(yōu)勢及購物、旅游、休閑、文化、聚會等功能。成為一種時尚的標(biāo)志。使項(xiàng)目風(fēng)險最小化，達(dá)到最佳的銷售、盈利模式。四、總體市場定位：總市場定位：核心商業(yè)圈 城市步行街業(yè)態(tài)定位：城市購物公園/生活方式中心功能定位：城市綜合體（集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化、觀光、旅游、辦公等多功能于一體）產(chǎn)品定位：主題商業(yè)街經(jīng)營定位：娛樂購物+一站式消費(fèi)+體驗(yàn)式消費(fèi)+24小時不夜城市場地位定位：生活中心+消費(fèi)中心+娛樂休閑中心+商務(wù)中心+形象中心五、總體規(guī)劃及設(shè)計理念：布局設(shè)計理念：a、利用“城市購物公園”的概念，要突出一種時尚，使環(huán)境別具一格；b、使各種布局合理，更利于購物；c、加強(qiáng)對購物環(huán)境便捷性和舒適性的規(guī)劃；d、加強(qiáng)布局的同時，注重投資的售賣的最大性和經(jīng)營的合理性；e、讓每一個主題街區(qū)的定位都清晰易懂，并有利于區(qū)域的劃分；f、讓每一個樓層的設(shè)計都能創(chuàng)造出首層的概念；商業(yè)具體的分區(qū)設(shè)計理念：環(huán)境布局設(shè)計規(guī)劃：配置：扶梯、觀光電梯等樓層：一、二層做形象主題設(shè)計，負(fù)一層及三層做目標(biāo)群體的休閑娛樂定位景觀；設(shè)置體現(xiàn)“殷商”文化的景觀，依此能夠體現(xiàn)“購物公園”的文化概念停車場：設(shè)置地下及地上停車場建筑外題風(fēng)格：明清仿古建筑項(xiàng)目商業(yè)布局：布局理念：實(shí)現(xiàn)購物人群的入口與出口的合理規(guī)劃，并使形成人流的回流；注重經(jīng)營項(xiàng)目的合理布局與人群走向；項(xiàng)目結(jié)構(gòu)與項(xiàng)目定位相結(jié)合，并保持與項(xiàng)目的經(jīng)營定位相吻合；實(shí)現(xiàn)各個樓體及樓層之間的完美結(jié)合；讓負(fù)一層、三層最大可能的提高購物的便捷性和銷售程度；商業(yè)布局：一樓以品牌專賣店為主；二樓以美食、兒童娛樂城、體育休閑城、家居家飾、文化書廊、音像制品、主題餐廳為主；負(fù)一樓以酒吧街、KTV、足療、電影城等娛樂為主。第五部分：項(xiàng)目財務(wù)分析（見附表：文峰中路商業(yè)項(xiàng)目估算方案三）第六部分：項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉“彰德府”項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉因?yàn)樵擁?xiàng)目的市場定位為城市步行街，要想成功運(yùn)作該項(xiàng)目，我們首先應(yīng)將步行街本身研究透，步行街建設(shè)無疑已經(jīng)成為房地產(chǎn)投資和城市經(jīng)營中的一個重要的熱點(diǎn)。步行街以其功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、生活方便，并同時滿足人們購物、休閑、娛樂、餐飲、觀光、商務(wù)等多種需要，而成為城市的窗口。步行街在大城市里興旺發(fā)達(dá)，根本的原因不再于步行街這一概念，而在于城市商業(yè)本身強(qiáng)大的輻射能力。步行街只是一種包裝，是一種形式，步行街的魅力最后表現(xiàn)依然是這個城市的核心競爭力和城市的吸引力。安陽這個城市的核心資源，或者說是核心競爭力依然是殷商文化和古城文化，因此我們這個步行街一定要打文化牌、旅游牌，把安陽的九府十八巷文化融入到項(xiàng)目中，把“彰德府”步行街塑造為濃縮安陽人文歷史的旅游景點(diǎn)，融會歷史文化之醇香，現(xiàn)代商業(yè)文明之風(fēng)采，展示旅游文化新氣象，同時也開創(chuàng)安陽旅游房地產(chǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)和城市運(yùn)營之先河。綜上所述，“彰德府”項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉為：把握城市，選擇安陽安陽是全國優(yōu)秀的旅游城市，有著歷史悠久的殷墟和聞名天下的人工天河“紅旗渠”。“殷墟”申報世界文化遺產(chǎn)的工作進(jìn)一步加快，以旅游城市為主導(dǎo)的城市發(fā)展，將大大促進(jìn)商貿(mào)及服務(wù)業(yè)的繁榮。同時國家對中西部地區(qū)的發(fā)展的政策進(jìn)一步傾斜，安陽作為中部地區(qū)的橋頭堡，并且市委、市政府提出將安陽建設(shè)成為豫北區(qū)域性中心城市的發(fā)展思路，這些都是歷史性的發(fā)展機(jī)遇，將引領(lǐng)安陽整個城市的空間發(fā)展方向，使“彰德府”成為城市中最活躍的前景地帶。黃金商圈，絕版地段該項(xiàng)目地處安陽市中心黃金商圈，充足的人流量是項(xiàng)目的商業(yè)繁榮興旺的根源所在，并且該項(xiàng)目開發(fā)過后，近幾年內(nèi)不會有第二個類似項(xiàng)目出現(xiàn)。對安陽商業(yè)重新洗牌本項(xiàng)目以特色的商業(yè)街區(qū)組成的商業(yè)空間，吻合了現(xiàn)代人希望體驗(yàn)的消費(fèi)心理特征：熱鬧、繁華、豐富、交往、表演，融購物、休閑、餐飲、娛樂、觀光商務(wù)為一體，以功能齊全代表了商業(yè)新型業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢，改變了安陽目前商業(yè)同質(zhì)化惡性競爭的局面，對安陽商業(yè)格局及業(yè)態(tài)進(jìn)行重新洗牌。全新的街式商業(yè)空間規(guī)劃的商業(yè)街為線狀的建筑空間，由于交通方便，人流集中，商店能與大量的顧客直接接觸，二十四小時的不夜城有利于增加營業(yè)額和商業(yè)利潤，將商業(yè)街設(shè)計為步行區(qū)，十分適宜于市民與旅游觀光者的采購、散步與閑談，大量的步行者將形成生機(jī)勃勃的景象，體現(xiàn)出商業(yè)的繁榮。綜合搭配，優(yōu)勢互補(bǔ)在商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計中安排了主力店、臨街店鋪、廣場露天營業(yè)區(qū)及攤位等不同的商業(yè)空間，滿足不同業(yè)態(tài)的商業(yè)服務(wù)面積需要，也讓業(yè)主按自己的實(shí)力大小不同選擇，滿足更多的客戶進(jìn)行經(jīng)營，使商業(yè)街更具有包容性，各種形式的經(jīng)營優(yōu)勢互補(bǔ)，互相促進(jìn)，共同開創(chuàng)商業(yè)街的繁華。長街美景、包羅萬象項(xiàng)目建成后將是豫北地區(qū)第一長廊的商業(yè)文化步行街，按人造旅游景觀的標(biāo)準(zhǔn)及模式建設(shè)，融會東西方建筑特色，建筑高低錯落，形式流光溢彩，成為安陽又一旅游景點(diǎn)。并在“彰德府項(xiàng)目”的總主題下，分區(qū)推出“九府十八巷”主題館區(qū)、街區(qū)，并沿街形成一個藝術(shù)的長廊，廣場藝術(shù)品、雕塑、噴水園藝、微縮景觀，讓人心曠神怡，在喧囂的都市中尋找心靈的休憩。商業(yè)街將融觀光、購物、休閑、文化、娛樂、