【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 GB89781996 《電業(yè)安全工作規(guī)程》 DL408－ 91 中華人民共 和國(guó)能源部 《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》國(guó)務(wù)院第 373號(hào)令 《物業(yè)管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院第 379號(hào)令 《危險(xiǎn)廢物轉(zhuǎn)移連單管理辦法》國(guó)家環(huán)?？偩值?5號(hào)令 《 成都市 物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)人員文明用語(yǔ)》 成都市 房地產(chǎn)管理局 《房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》成都市人大 三 、 房屋設(shè)施管理 房屋設(shè)施的名稱、 樓幢 號(hào)、樓層標(biāo)志應(yīng)明顯。 建筑物的外觀應(yīng)完好，整潔，外墻建材貼面應(yīng)無(wú)脫落，玻璃幕墻清潔明亮、無(wú)破損，涂料應(yīng)無(wú)脫落與污損，應(yīng)無(wú)亂貼紙張，亂涂，亂畫和亂懸掛的現(xiàn)象。 商業(yè)區(qū)域的 室外招牌，廣告牌，霓虹燈應(yīng)按規(guī)定設(shè)置，保持整潔。無(wú)安全四川恒卉物業(yè)服務(wù)有限公司 『 君和源 』 物業(yè) 管理 方案 13 隱患或破損。 進(jìn)行裝飾裝修檢查， 房屋裝飾裝修應(yīng)符合規(guī)定，不發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全等現(xiàn)象。 按物業(yè)管理服務(wù)合同條款要求對(duì)房屋設(shè)施進(jìn)行專項(xiàng)維修及定期保養(yǎng)。 四 、 共用設(shè)備設(shè)施管理 基本要求 制訂設(shè)備安全運(yùn)行管理制度，崗位責(zé)任制，定期巡回檢查，維護(hù)保養(yǎng)，建立運(yùn)行記錄管理臺(tái)賬（卡、表）及維修記錄檔案等。 設(shè)備及機(jī)房應(yīng)保持整潔，符合設(shè)備運(yùn)行的要求，無(wú)雜物，積塵，無(wú)鼠、蟲害。 配備的專業(yè)技術(shù)人員，應(yīng)持證上崗，并嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。 設(shè)備應(yīng)運(yùn)行正常，不得發(fā)生重大管理責(zé)任事故及人身傷害 事故。 給排水系統(tǒng) 給水設(shè)備、設(shè)施應(yīng)滿足商場(chǎng)內(nèi)工作人員公共用水的供水量及供水壓力，建立用水、供水管理制度。 制定給排水事故應(yīng)急處理方案。 高壓水泵、蓄水池、屋頂水箱應(yīng)有防范二次污染的措施。應(yīng)一年兩次對(duì)二次供水系統(tǒng)的蓄水池及設(shè)備設(shè)施進(jìn)行清洗，清毒，二次供水系統(tǒng)應(yīng)具備有效的衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單，操作人員健康合格證。 公共用水的水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定。 消防系統(tǒng)的供水壓力、供水量應(yīng)達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)要求。 消防供水設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行應(yīng)符合國(guó)家有關(guān) 消防規(guī)范的規(guī)定。 污水排放總、支管道應(yīng)暢通，確保 小區(qū) 內(nèi)污水的及時(shí)排放，不應(yīng)發(fā)生污水溢入雨水排放管道的事故。 雨水排放總、支管道應(yīng)暢通，確保汛期雨水的及時(shí)排放，不應(yīng)發(fā)生大面積雨水積聚，影響人車通行的狀態(tài)。 排水設(shè)備、設(shè)施應(yīng)保證功能完好、運(yùn)行正常。確保汛期道路無(wú)積水，地下室，車庫(kù)、設(shè)備房不應(yīng)發(fā)生積水，浸泡事故。 排放雨、污水各主、支路管道流向坡度應(yīng)定期檢查，不允許發(fā)生倒泛四川恒卉物業(yè)服務(wù)有限公司 『 君和源 』 物業(yè) 管理 方案 14 水狀況。 遇給排水設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障，維修人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成搶修，應(yīng)無(wú)大面積積水，泛水、 長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。 供配電系統(tǒng) 應(yīng)建 立完善的高壓配電機(jī)房管理制度。 機(jī)房門外應(yīng)懸掛“高壓危險(xiǎn)、閑人莫入”的警示牌，室內(nèi)墻面為白色涂料，地坪油漆為淺灰色，室內(nèi)通風(fēng)良好，門窗開(kāi)啟靈活，照明充足，并配置應(yīng)急照明裝置； 設(shè)備表面應(yīng)保持本色，無(wú)污物、無(wú)積塵； 機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)懸掛使用國(guó)標(biāo)電工符號(hào)繪制的與實(shí)際接線方式一致的“高壓配電一次系統(tǒng)模擬圖”，該圖板應(yīng)具有進(jìn)行模擬操作的功能； 機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙及堆放雜物，應(yīng)配置適合撲滅電氣火災(zāi)的消防器材，擺放整齊，定期巡檢； 應(yīng)配 備必需的警示牌及臨時(shí)護(hù)攔裝置，高壓配電設(shè)備前、后應(yīng)鋪墊絕緣橡膠地毯； 高壓專用絕緣手套、絕緣靴、接地線、高壓驗(yàn)電器、絕緣墊等應(yīng)按規(guī)定使用期限由專業(yè)部門檢測(cè)，并出具檢測(cè)報(bào)告，在合格工具上粘貼檢驗(yàn)標(biāo)簽，并在規(guī)定位置存放； 機(jī)房接地裝置應(yīng)完好合格，房屋結(jié)構(gòu)應(yīng)無(wú)下沉、裂縫、滲漏水等缺陷，應(yīng)有防雨雪、小動(dòng)物進(jìn)入的措施； 應(yīng)建立供配電運(yùn)行管理規(guī)程、規(guī)定及制度。 值班與交接班制度； 變配電站（所）操作票制度； 倒閘操作監(jiān)護(hù)制度； 設(shè)備巡視檢查制度； 設(shè)備維護(hù)檢查清潔制度； 變配電站（所）事故處理規(guī)程； 功率因數(shù)補(bǔ)償裝置的運(yùn)行規(guī)定； 運(yùn)行、技術(shù)資料管理制度； 變配電站安全保衛(wèi)與人員出入登記管理制度。 四川恒卉物業(yè)服務(wù)有限公司 『 君和源 』 物業(yè) 管理 方案 15 各類圖紙、檢測(cè)報(bào)告等資料應(yīng)齊全、有效，運(yùn)行記錄填寫應(yīng)清晰、完整。 值班人員應(yīng)持證上崗，按國(guó)家電業(yè)安全規(guī)范操作。 應(yīng)根據(jù)市供電局限電、停電通知，提前通知 業(yè)主 采取相應(yīng)措施。 定期對(duì)室內(nèi)、室外公共電氣柜進(jìn)行巡檢，保證樓道燈、道路燈的亮燈率達(dá) 95%以上。 弱電系統(tǒng) 應(yīng)建立弱 電系統(tǒng)管理制度及弱電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理制度。 操作人員應(yīng)持證上崗。 應(yīng)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，及時(shí)識(shí)別異常情況，并及時(shí)處理。 應(yīng)制訂維修保養(yǎng)計(jì)劃，并及時(shí)保養(yǎng)檢修。 應(yīng)對(duì)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行定期調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)。 運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)應(yīng)有記錄。特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進(jìn)入經(jīng)過(guò)授權(quán)，密碼應(yīng)有效保護(hù)。 應(yīng)定期檢查分系統(tǒng)記錄及各監(jiān)控點(diǎn)的運(yùn)行狀態(tài)，定期對(duì)各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，形成日、月報(bào)表。 按規(guī)定時(shí)間排除故障，保證弱電系統(tǒng)正常工作。 監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備應(yīng)運(yùn)行正常，應(yīng) 有記錄并按規(guī)定期限保存。 消防系統(tǒng) 應(yīng)制定完善的消防設(shè)備設(shè)施管理規(guī)章制度，消防控制中心應(yīng) 24小時(shí)配備值班人員，消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施應(yīng)齊全、完好、無(wú)損，可隨時(shí)啟用。 消防管理人員應(yīng)掌握消防設(shè)施及消防器材的使用方法，按相關(guān)管理制度維護(hù)、保養(yǎng)和使用消防設(shè)施及消防器材。 組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人，提示各商鋪簽訂消防安全責(zé)任書。 應(yīng)制訂火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案，在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖，配置應(yīng)急照明設(shè)施，引路標(biāo)志應(yīng)完好，緊急疏散通道應(yīng)暢通， 并按消防部門規(guī)定，定期進(jìn)行消防培訓(xùn)、消防應(yīng)急預(yù)案演練，并保存演練記錄。 裝修應(yīng)報(bào)物業(yè) 服務(wù)中心 備案， 服務(wù)中心 對(duì)裝修過(guò)程實(shí)行監(jiān)管，裝修完四川恒卉物業(yè)服務(wù)有限公司 『 君和源 』 物業(yè) 管理 方案 16 畢經(jīng)物業(yè)管理處驗(yàn)收合格后方可使用。 定期清查火災(zāi)隱患 ， 符合有關(guān)消防規(guī)范。 電梯運(yùn)行和管理 電梯運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)單位應(yīng)取得當(dāng)?shù)卣|(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局頒發(fā)的維修資格許可證，并在許可證規(guī)定的有效期內(nèi)實(shí)施服務(wù)，電梯維修保養(yǎng)及操作人員應(yīng)持證上崗。 電梯準(zhǔn)用證，年檢合格證，維修保養(yǎng)合同應(yīng)完整、齊全。 應(yīng)建立健全電梯機(jī)房管理制度及日常維修保養(yǎng)服務(wù)計(jì) 劃。 電梯應(yīng)按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施應(yīng)齊全，通風(fēng)、照明及三方通話附屬設(shè)施應(yīng)完好。 轎廂、井道、機(jī)房應(yīng)保持清潔，無(wú)亂堆雜物現(xiàn)象。 運(yùn)行出現(xiàn)故障時(shí)，維修人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修及疏散被困人員。 應(yīng)有排除險(xiǎn)情的應(yīng)急預(yù)案處理措施。 避雷系統(tǒng) 供電、配電機(jī)房的電源引入線及電梯機(jī)房電源引入線所接避雷器，應(yīng)每年做一次性能檢測(cè)。 接地裝置應(yīng)無(wú)銹蝕、斷裂、松馳現(xiàn)象，接地電阻應(yīng)符合國(guó)家相關(guān)檢測(cè)規(guī)定。 屋頂避雷帶、接閃器應(yīng)無(wú)嚴(yán)重銹蝕、斷裂現(xiàn)象，接地電阻測(cè)試 值應(yīng)符合規(guī)定要求。 各類檢測(cè)應(yīng)出具有效測(cè)報(bào)告，并存檔。 五 、人員配置 崗位 人員編制 設(shè)計(jì)依據(jù) 備注 主管 1 高壓電工 2 三班倒 合計(jì) 3 四川恒卉物業(yè)服務(wù)有限公司 『 君和源 』 物業(yè) 管理 方案 17 第六章 綠化管理 一 、 養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 管理程序：包括淋水、開(kāi)窩培土、修剪、施肥、除草、修剪抹芽、病蟲害防治、扶正、補(bǔ)苗等整套過(guò)程。 管理工具： A、 花剪、長(zhǎng)剪、高空剪、鏟草機(jī)、剪草機(jī) B、 噴霧器、桶、斗車、竹箕 C、 鏟、鋤、鋸子、電鋸、梯子 D、 燃料、維修費(fèi) 養(yǎng)護(hù)內(nèi)容： A、 喬木：每年施有機(jī)肥料 一次，每株施餅肥 千克，追肥一次，每棵施復(fù)合肥、混尿素 千克，采用穴施、及噴灑、水肥等，然后用土覆蓋，淋水透徹，水滲透深度 10 厘米以上，及時(shí)防治病蟲害，保持樹(shù)木自然生長(zhǎng)狀態(tài)，無(wú)須造型修剪，及時(shí)剪除黃枝、病蟲枝、蔭蔽徒長(zhǎng)枝及阻礙車輛通行的下垂枝，及時(shí)清理干凈修剪物。每周清除樹(shù)根周圍雜草一次，確保無(wú)雜草。 B、 灌木、綠籬、袋苗：每季度施肥一次，每 667m2 施尿素混復(fù)合肥 10 千克，采用撒施及水肥等，施后三小時(shí)內(nèi)淋水一次，每天淋水 1 次（雨天除外），水滲透深度 10 厘米以上，及時(shí)防治病蟲害，修剪成圓形、方 行或錐行的，每周小修一次，每月大修一次，剪口平滑、美觀，及時(shí)清除修剪物，及時(shí)剪除枯枝、病蟲枝，及時(shí)補(bǔ)種老、病死植株，每周清除雜草一次。 C、 草本類：每季度施肥一次，每 667m2 施尿素混復(fù)合肥 10 千克，采用撒施及水肥等，施后三小時(shí)內(nèi)淋水一次，每天淋水 1 次（雨天除外），水滲透深度10 厘米以上，及時(shí)防治病蟲害，每周剪除殘花一次、清除雜草一次，及時(shí)剪除枯枝、黃枝。 D、 混播 草：每季度施肥一次，每 667m2 施尿素混復(fù)合肥 10 千克，施肥均勻、淋水透徹，水滲透深度 5 厘米以上，及時(shí)防治病蟲，及時(shí)補(bǔ)種萎死殘缺部分，覆 蓋率達(dá) 98%以上，每月修剪 12 次。 E、 室內(nèi)陰生植物：每天澆水一次，每 3 天抹葉片塵埃一次，保持植物生長(zhǎng)旺盛，葉色墨綠光亮，盆身潔凈。 四川恒卉物業(yè)服務(wù)有限公司 『 君和源 』 物業(yè) 管理 方案 18 二 、 園林養(yǎng)護(hù)工作 流程 一月份：全年中氣溫最