精品文案-婁葑東區(qū)商業(yè)中心項目提案(編輯修改稿)
2025-02-15 03:54 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的目標(biāo)消費群一般只針對項目周邊的一些居民 ， 滿足他們的日常購物需求 。 代表項目：好德便利店 、 21世紀(jì)便利店等 三級業(yè)態(tài) 二級業(yè)態(tài) 一級業(yè)態(tài) 四級業(yè)態(tài)消費群 以上三種業(yè)態(tài)消費群的相關(guān)性 一級業(yè)態(tài)消費群 二級業(yè)態(tài)消費群 三級業(yè)態(tài)消費群 從消費群范圍來說 ， 這三種業(yè)態(tài)的消費群的相關(guān)性與業(yè)態(tài)級別成正比 ， 一級業(yè)態(tài)的消費形態(tài)針對整個城市 ， 其消費群也將擴充到整個城市 ， 二級 、 三級業(yè)態(tài)的消費形態(tài)針對的范圍逐漸縮小 ， 其消費群的范圍也相對縮小 。 從針對性來說 ，二級、三級業(yè)態(tài)由于消費群范圍縮小，其針對性就會十分明顯，一級業(yè)態(tài)的針對性就顯得很弱。四級業(yè)態(tài)所針對的消費范圍更窄，僅限于周邊居民，品種也比較小，以日用品為主。 社區(qū)商業(yè)的主要模式 聯(lián)洋模式 由土地開發(fā)商集中布置， 統(tǒng)一建設(shè)的形式 。 聯(lián)洋社區(qū)是占地 2平米公里 ， 建筑面積約 300萬平方米的大型居住區(qū)， 由聯(lián)洋置業(yè)進行土地一級開發(fā) ， 再由九家開發(fā)商聯(lián)合開發(fā) 。 聯(lián)洋社區(qū)正中心 ， 土地開發(fā)商規(guī)劃了包括醫(yī)院 、 學(xué)校、 商業(yè)中心等在內(nèi)的社區(qū)鄰里中心 ， 總建面積146800平米 。 社區(qū)商業(yè)主要集中在羅丹廣場 ，其商鋪由聯(lián)華超市 、 健身房 、 網(wǎng)吧 、 旅行社 、典當(dāng)行等連鎖商業(yè)企業(yè)租賃 。 萬科模式 即由開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃出集中的主題商業(yè)街或商業(yè)中心 ， 自己開發(fā)自己經(jīng)營 ， 其中社區(qū)商鋪規(guī)模較大 ， 把商業(yè)氛圍的營造作為整體開發(fā)中的一項重要內(nèi)容 。 上海萬科開始實施的 “ 新城鎮(zhèn)計劃 ” ， 其核心就是在市郊區(qū)大規(guī)模的拿地 ， 按照一個新市鎮(zhèn)的開發(fā)模式來規(guī)劃布局 。 上海萬科假日風(fēng)景是萬科在閔行春申示范居住區(qū)開發(fā)的大型住宅小區(qū) ， 總建筑面積 55萬平方米 ， 住宅均價在每平方米 4000元左右 。 萬科假日風(fēng)景在小區(qū)規(guī)劃有8000平方米的商業(yè)街 —— 假日廣場 ， 并且是在一期住宅入住前建成 。 萬科假日廣場商鋪為二層設(shè)置 ， 層高 4米 ， 有 80、 12 175平米等不同面積的單元 ， 目前由萬科物業(yè)統(tǒng)一招商， 只租不售 。 目前招租對象只限書店 、 茶坊經(jīng)營業(yè)態(tài) 。 這是由于小區(qū)在商鋪的管理上注重業(yè)態(tài)控制 ， 對于出租商鋪的使用有著嚴(yán)格的規(guī)定， 小區(qū)物業(yè)規(guī)定商業(yè)街內(nèi)每種業(yè)態(tài)只允許一家店鋪 ， 以避免同行業(yè)之間惡性競爭的緣故 。 萬里模式 即由開發(fā)商在社區(qū)中引入大賣場 ， 以此形成大型社區(qū)的商業(yè)中心 ， 從而帶動整個區(qū)域人氣 ， 解決社區(qū)商業(yè)配套的形式 。 上海萬里城是普陀區(qū)一個超大規(guī)模的社區(qū) ， 其一二期住宅推出時由于受交通和商業(yè)配套等的制約 ， 售價較低 。為了改變上海萬里城商業(yè)配套相對欠缺的狀況 ， 開發(fā)商中環(huán)建設(shè)集團將在小區(qū)內(nèi)建設(shè) 5萬平方米的家樂福大賣場。 家樂福萬里商場共有 5層 ，第一層是精品店各類商鋪 ，第二三層是超市 ， 第四五層以及地下室則全部都是停車場 ， 可以停放 900輛機動車 。 東苑模式 即由開發(fā)商在項目地塊中單獨辟出一部分用地 ， 投資開發(fā)大型商業(yè)中心 ， 其消費群不僅只定位本項目業(yè)主 ， 也為周邊樓盤的業(yè)主服務(wù) 。 東苑半島是由東苑瑞興置業(yè)開發(fā)的閔行顧戴路上的代表性樓盤 。 顧戴路原只是一條 3公里長的煤渣小路 ，現(xiàn)已演繹出樓市頗負(fù)盛名的 “顧戴路板塊 ” ， 5年來的開發(fā)云集了 25家樓盤 。 由于該板塊中商業(yè)網(wǎng)點和娛樂設(shè)施又及其缺陷 ， 東苑半島的開發(fā)商在原項目基地上退地 15米 ， 以犧牲 萬平方米的住宅面積 ， 近億元的銷售為代價 ， 投資 6000萬元建造了一座占地 ， 集購物 、 休閑 、 娛樂為一體的現(xiàn)代商場 —— 半島大都匯 。 上海成功商業(yè)開發(fā)模式的啟發(fā) 分析： 以上四種商業(yè)模式是上海相對比較成功的幾種模式 。 ● 聯(lián)洋模式的商業(yè)形態(tài)服務(wù)半徑比較小 ， 對客戶群十分具有針對性 ， 是一種以滿足鄰里需求的連鎖式的經(jīng)營模式 。 ● 萬里模式主要以大型賣場為主 ， 輻射半徑已經(jīng)擴充至整個上海 ， 滿足消費者的各種生活需求為主的經(jīng)營模式 。 ● 東苑模式的經(jīng)營特點已不在局限于單一的購物需求 ， 娛樂 、 休閑也是這一經(jīng)營模式的特點之一 。 ● 萬科模式則是以造城造鎮(zhèn)的思想對商業(yè)業(yè)態(tài)進行嚴(yán)格限制 ， 其商業(yè)業(yè)態(tài)抵制雷同 ， 服務(wù)一般僅限于小區(qū)內(nèi)部 。 針對市場情況和地域特點 ， 在地塊上形成自己獨特的風(fēng)格 ， 拒絕雷同 ， 形成差異化的業(yè)態(tài)形式是以上這四種商業(yè)模式成功的關(guān)鍵 。 所以 ， 針對本項目 ， 我們必須清楚地分析該地塊的特征和消費群體個性 ， 進而分析出最是本項目的商業(yè)模式 。 消費群期望 能夠滿足一切日常生活所需 能夠集購物 、 休閑 、 娛樂于一身 有自己的經(jīng)營特色 ， 有別于其它購物場所 建筑外觀現(xiàn)代大方 ， 有欣賞及游玩的價值 ☆ 對于商業(yè)業(yè)態(tài)的劃分 ， 消費者具有最大的發(fā)言權(quán) 。 ☆ 消費者不會希望市場上又出現(xiàn)一個業(yè)態(tài)性質(zhì)雷同的商業(yè)場所 ， 只有產(chǎn)生差異化才能夠引起他們的興趣 ， 吸引他們的眼球 。 ☆ 購物 、 娛樂 、 休閑是消費者希望達(dá)到的一種購物環(huán)境 ，本項目在規(guī)劃設(shè)計上應(yīng)該滿足這一條 。 消費群希望 項目構(gòu)想
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