【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 未來(lái) 發(fā)展前景 ； ? 強(qiáng)化項(xiàng)目 規(guī)模和 對(duì)區(qū)域的發(fā)展 的 影響，建立標(biāo)桿性項(xiàng)目形象。 ? 強(qiáng)化項(xiàng)目的自帶商業(yè)配套、酒店和休閑娛樂(lè)配套，突出相關(guān)配套對(duì)人居生活的價(jià)值； ? 強(qiáng)化項(xiàng)目 5+1 建形態(tài)、園林景觀、底 TOWN 產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)差異，彰顯項(xiàng)目品質(zhì)； —— 針對(duì) 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力短板 采取 WT 規(guī)避策略 ： ? 利用鳳凰湖市政發(fā)展規(guī)劃，規(guī)避商業(yè)氛圍偏弱的現(xiàn)狀； ? 利用小區(qū)園林的打造，規(guī)避項(xiàng)目自然資源的匱缺； ? 利用項(xiàng)目的建筑形態(tài)、產(chǎn)品差異規(guī)避無(wú)電梯配置的短板。 第 三 章：項(xiàng)目 定位 一、項(xiàng)目?jī)r(jià)值 體系 梳理： 第 19 頁(yè) 共 35 頁(yè) 通過(guò)以上分析，就本案的 地段、 品牌 影響 力 、自然資源占 有力、周邊配套成熟度 和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，無(wú)明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)， 然而本案在項(xiàng)目規(guī)模、 小區(qū)配套、 園林打造、建筑形態(tài)、戶型設(shè)計(jì)方面卻有著相對(duì)優(yōu)勢(shì)。 由此可見(jiàn) ，項(xiàng)目的 核心競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)源于項(xiàng)目 自 身的綜合打造 。 大 價(jià)值體系： ? 區(qū)域規(guī)劃： ? 項(xiàng)目規(guī)模： 奧體片區(qū)第一大盤(pán)，永川市場(chǎng)僅次于金科項(xiàng)目； ? 園林景觀：龍湖御用團(tuán)隊(duì)傾力打造，園林品質(zhì)無(wú)庸置疑； ? 小區(qū)配套：酒店及內(nèi)街商業(yè)配套，市場(chǎng)獨(dú)有； ? 建筑形態(tài)： 5+1 洋房 區(qū)別于市場(chǎng)主流（ 6+ 8+1 洋房），擁有更強(qiáng)的人居舒適性； ? 戶型設(shè)計(jì)：底 TOWN 戶型設(shè)計(jì) ，市場(chǎng)獨(dú)有， 人居舒適性更高，品質(zhì)感更強(qiáng)。 ? 物 業(yè)管理： 二、項(xiàng)目 市場(chǎng) 定位 （一）項(xiàng)目 形象 定位： 結(jié)合上述市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境， 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系中依然是 內(nèi) 部?jī)r(jià)值大于 外 部?jī)r(jià)值，由此本案 的形象 定位 將以項(xiàng)目的 形象高度 為導(dǎo)向 ，既要表明項(xiàng)目的所在板塊，也要體現(xiàn)項(xiàng)目的規(guī)模和標(biāo)桿形象 ： 第 20 頁(yè) 共 35 頁(yè) 形象定位： 鳳凰湖 50 萬(wàn)方領(lǐng)袖級(jí)洋房鉅著 （二）目標(biāo)客戶群體定位： 購(gòu)買(mǎi)客戶區(qū)域來(lái)源 從總體分布上講，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群所在區(qū)域以永川市老城區(qū)為主，永川周邊城鄉(xiāng)為次主要，重慶主城為補(bǔ)充的分布特征。項(xiàng)目客戶群的確定與項(xiàng)目區(qū)位、項(xiàng)目定位緊密關(guān)聯(lián)，下面就從項(xiàng)目區(qū)位做初步分析。 （ 1）主要客戶群 永川市老城區(qū) 本項(xiàng)目地塊處于鳳凰湖版塊，該區(qū)域?qū)儆谟来ㄊ行鲁情_(kāi)發(fā)區(qū)基本無(wú)原住居民，因此本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶必然要從永川老城區(qū)獲得。所以首期客戶應(yīng)以永川市老城區(qū)為主，估計(jì)會(huì)占客戶群的 80%左右； （ 2）次要客戶群 永川市周邊城鄉(xiāng) 永川市周邊城鄉(xiāng) 雖然離本項(xiàng)目相對(duì)較遠(yuǎn)，但由于本項(xiàng)目 地處永川新城開(kāi)發(fā)區(qū)， 規(guī)模 較 大， 具有一定 市場(chǎng)影響，因此仍然可吸引其部分高端客戶前來(lái)購(gòu)房。這是項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的一大補(bǔ)充，估計(jì)會(huì)占客戶群的 15%； （ 3）補(bǔ)充 重慶主城 考慮到 永川市與重慶主城的房?jī)r(jià)差距較大，且 發(fā)展趨勢(shì) 明顯 ， 對(duì)居住于重慶主城，工作于永川的客戶群有著相當(dāng)?shù)奈Γm然這部分客戶數(shù)量有限 ，但也是 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的另一補(bǔ)充，這部分預(yù)計(jì)占總客戶群的 5%。 第 21 頁(yè) 共 35 頁(yè) 如下圖所示： 永川市老城區(qū)80%永川市周邊城鄉(xiāng)15%重慶主城5%永川市老城區(qū)永川市周邊城鄉(xiāng)重慶主城 客戶背景 年齡構(gòu)成及家庭構(gòu)成： 客戶人群出生于 50 年代中至 70 年代中期； 事業(yè)成功或事業(yè)正處于上升期，思維活躍，觀念較為傳統(tǒng)，家庭觀念較強(qiáng)； 般只有一個(gè)子女，年齡在 3— 25 左右為主； 父母年齡在 60— 80 歲左右，年齡較大； 以兩代和三代同堂為主。 第 22 頁(yè) 共 35 頁(yè) 社會(huì)地位定位： 是城市主力，社會(huì)的中流砥柱； 中產(chǎn)階級(jí)，處于社會(huì)的中上層，亞高端的社會(huì)氣質(zhì)； 收入狀況 個(gè)人年收入在 15 萬(wàn)元以上，家庭年收入在 20 萬(wàn)以上，且收入穩(wěn)定。 職業(yè)分析 金融界、 高校教授、私企業(yè)主、企業(yè)高管 、 政府 官員、 較高收入并有廣泛的社交要求的自由職業(yè)者 ； 消費(fèi)心理分析 對(duì)生活品質(zhì)要求較高，健康、舒適、安靜的生活是其追求的方向； 注重個(gè)人的社會(huì)形象，對(duì)居所的品質(zhì)要求較高 ； 般是二次或多次置業(yè)； 在最有可能的情況下尋求最具性價(jià)比的高尚生 活狀態(tài)。 第四章：項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo) 一 、推盤(pán)策略 第 23 頁(yè) 共 35 頁(yè) 整體推盤(pán)策略為： “分批放量，小步快跑” 根據(jù)項(xiàng)目一期總量、 開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn) ，結(jié)合 永川 市場(chǎng)推盤(pán)特點(diǎn)，建議項(xiàng)目 一期分三批次推盤(pán) 。具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)及產(chǎn)品體量為： 第一次推盤(pán)： 2020 年 9 月 18 日，擬推產(chǎn)品 1 13 棟，體 量約 15544 平方米 ，共計(jì) 107 戶； 第二次推盤(pán)： 2020 年 11 月 20 日，擬推產(chǎn)品 11 棟，體 量約 11732 平方米 ，共計(jì) 80 戶； 第三次推盤(pán)： 2020 年 3 月 25 日，擬推產(chǎn)品 10 棟，體 量約 16045 平方米，共計(jì) 110 戶 。 二 、 價(jià)格策略 整體價(jià)格策略： 低 開(kāi)高走 逐步提升 拉大差價(jià) 多級(jí)折扣 （一） 低 開(kāi)高走 逐步提升 因項(xiàng)目體量較大，項(xiàng)目前期形成的旺銷(xiāo)局面對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的后期運(yùn)作、銷(xiāo)售將發(fā)揮決定性作用。因此建議在項(xiàng)目初期的價(jià)格制定應(yīng)該適中，為后期的提價(jià)留下一定得空間，同時(shí)以一定的升值空間吸引更多的客戶關(guān)注，待銷(xiāo)售條件成熟后，開(kāi)始逐步提升價(jià)格，并視各階段推廣及銷(xiāo)售情況，逐步調(diào)整推售價(jià)格，以達(dá)到為銷(xiāo)售目標(biāo)提供助力的目的。 （ 二）拉大差價(jià) 多級(jí)折扣 在價(jià)格制定上將根據(jù)戶型特點(diǎn)、朝向、景觀面及其他因素制定單套住宅的具體價(jià)格，做到每套房屋都物有所值。并且根據(jù)不同房源的優(yōu)劣，制定不同的價(jià)格折扣（即按照房型好壞有不同的折扣率，房型好的折扣少，房型差的折扣多），以此來(lái)拉大價(jià)差。 第 24 頁(yè) 共 35 頁(yè) 三 、推廣策略 整體推廣策略： “高調(diào)亮相、厚積薄發(fā)” 。 整個(gè)項(xiàng)目按照城市線、產(chǎn)品線這二條主線進(jìn)行全方位立體的推廣 ， 期望在本項(xiàng)目市場(chǎng) 導(dǎo)入 時(shí)高調(diào)亮相，形成市場(chǎng)熱度、 引起市場(chǎng)對(duì) 項(xiàng)目 的強(qiáng)烈關(guān)注度；通過(guò)對(duì)產(chǎn)品推廣的逐漸過(guò)渡，形成項(xiàng)目高檔次、高標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)印象；中后期通過(guò)“產(chǎn)品 價(jià)值 ”的深入闡述，現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)的不斷深入，吸引更多客戶的進(jìn)一步關(guān)注，迅速搶占市場(chǎng)份額，形成開(kāi)盤(pán)旺銷(xiāo)的局面，并為后續(xù)項(xiàng)目的進(jìn)一步熱銷(xiāo)夯實(shí)基礎(chǔ)。 四 、 開(kāi)盤(pán)前 營(yíng)銷(xiāo) 活動(dòng) 規(guī)劃 （一） 項(xiàng)目亮相活動(dòng) 時(shí)間 ： 2020 年 6 月 選擇地點(diǎn)：待定 活動(dòng)目的：通過(guò)