【文章內容簡介】 未來 發(fā)展前景 ； ? 強化項目 規(guī)模和 對區(qū)域的發(fā)展 的 影響，建立標桿性項目形象。 ? 強化項目的自帶商業(yè)配套、酒店和休閑娛樂配套，突出相關配套對人居生活的價值； ? 強化項目 5+1 建形態(tài)、園林景觀、底 TOWN 產品，強調市場差異，彰顯項目品質； —— 針對 項目競爭力短板 采取 WT 規(guī)避策略 ： ? 利用鳳凰湖市政發(fā)展規(guī)劃，規(guī)避商業(yè)氛圍偏弱的現狀； ? 利用小區(qū)園林的打造，規(guī)避項目自然資源的匱缺； ? 利用項目的建筑形態(tài)、產品差異規(guī)避無電梯配置的短板。 第 三 章：項目 定位 一、項目價值 體系 梳理： 第 19 頁 共 35 頁 通過以上分析，就本案的 地段、 品牌 影響 力 、自然資源占 有力、周邊配套成熟度 和競爭項目相比，無明顯競爭優(yōu)勢， 然而本案在項目規(guī)模、 小區(qū)配套、 園林打造、建筑形態(tài)、戶型設計方面卻有著相對優(yōu)勢。 由此可見 ，項目的 核心競爭力來源于項目 自 身的綜合打造 。 大 價值體系： ? 區(qū)域規(guī)劃： ? 項目規(guī)模： 奧體片區(qū)第一大盤，永川市場僅次于金科項目； ? 園林景觀：龍湖御用團隊傾力打造，園林品質無庸置疑； ? 小區(qū)配套：酒店及內街商業(yè)配套，市場獨有； ? 建筑形態(tài)： 5+1 洋房 區(qū)別于市場主流（ 6+ 8+1 洋房），擁有更強的人居舒適性； ? 戶型設計：底 TOWN 戶型設計 ，市場獨有， 人居舒適性更高，品質感更強。 ? 物 業(yè)管理： 二、項目 市場 定位 （一）項目 形象 定位： 結合上述市場競爭環(huán)境， 項目價值體系中依然是 內 部價值大于 外 部價值，由此本案 的形象 定位 將以項目的 形象高度 為導向 ，既要表明項目的所在板塊，也要體現項目的規(guī)模和標桿形象 ： 第 20 頁 共 35 頁 形象定位： 鳳凰湖 50 萬方領袖級洋房鉅著 （二）目標客戶群體定位： 購買客戶區(qū)域來源 從總體分布上講，本項目的目標客戶群所在區(qū)域以永川市老城區(qū)為主，永川周邊城鄉(xiāng)為次主要，重慶主城為補充的分布特征。項目客戶群的確定與項目區(qū)位、項目定位緊密關聯(lián)，下面就從項目區(qū)位做初步分析。 （ 1）主要客戶群 永川市老城區(qū) 本項目地塊處于鳳凰湖版塊，該區(qū)域屬于永川市新城開發(fā)區(qū)基本無原住居民，因此本項目的主要目標客戶必然要從永川老城區(qū)獲得。所以首期客戶應以永川市老城區(qū)為主，估計會占客戶群的 80%左右； （ 2）次要客戶群 永川市周邊城鄉(xiāng) 永川市周邊城鄉(xiāng) 雖然離本項目相對較遠，但由于本項目 地處永川新城開發(fā)區(qū)， 規(guī)模 較 大， 具有一定 市場影響，因此仍然可吸引其部分高端客戶前來購房。這是項目目標客戶群的一大補充，估計會占客戶群的 15%； （ 3）補充 重慶主城 考慮到 永川市與重慶主城的房價差距較大，且 發(fā)展趨勢 明顯 ， 對居住于重慶主城，工作于永川的客戶群有著相當的吸引力，雖然這部分客戶數量有限 ，但也是 項目目標客戶群的另一補充，這部分預計占總客戶群的 5%。 第 21 頁 共 35 頁 如下圖所示： 永川市老城區(qū)80%永川市周邊城鄉(xiāng)15%重慶主城5%永川市老城區(qū)永川市周邊城鄉(xiāng)重慶主城 客戶背景 年齡構成及家庭構成： 客戶人群出生于 50 年代中至 70 年代中期； 事業(yè)成功或事業(yè)正處于上升期，思維活躍，觀念較為傳統(tǒng)，家庭觀念較強； 般只有一個子女，年齡在 3— 25 左右為主； 父母年齡在 60— 80 歲左右，年齡較大； 以兩代和三代同堂為主。 第 22 頁 共 35 頁 社會地位定位： 是城市主力，社會的中流砥柱； 中產階級，處于社會的中上層，亞高端的社會氣質； 收入狀況 個人年收入在 15 萬元以上，家庭年收入在 20 萬以上，且收入穩(wěn)定。 職業(yè)分析 金融界、 高校教授、私企業(yè)主、企業(yè)高管 、 政府 官員、 較高收入并有廣泛的社交要求的自由職業(yè)者 ； 消費心理分析 對生活品質要求較高，健康、舒適、安靜的生活是其追求的方向； 注重個人的社會形象，對居所的品質要求較高 ； 般是二次或多次置業(yè)； 在最有可能的情況下尋求最具性價比的高尚生 活狀態(tài)。 第四章：項目 營銷 一 、推盤策略 第 23 頁 共 35 頁 整體推盤策略為： “分批放量，小步快跑” 根據項目一期總量、 開發(fā)節(jié)點 ，結合 永川 市場推盤特點，建議項目 一期分三批次推盤 。具體時間節(jié)點及產品體量為： 第一次推盤： 2020 年 9 月 18 日，擬推產品 1 13 棟，體 量約 15544 平方米 ，共計 107 戶； 第二次推盤： 2020 年 11 月 20 日，擬推產品 11 棟，體 量約 11732 平方米 ，共計 80 戶； 第三次推盤： 2020 年 3 月 25 日，擬推產品 10 棟，體 量約 16045 平方米，共計 110 戶 。 二 、 價格策略 整體價格策略： 低 開高走 逐步提升 拉大差價 多級折扣 （一） 低 開高走 逐步提升 因項目體量較大，項目前期形成的旺銷局面對于整個項目的后期運作、銷售將發(fā)揮決定性作用。因此建議在項目初期的價格制定應該適中，為后期的提價留下一定得空間，同時以一定的升值空間吸引更多的客戶關注，待銷售條件成熟后，開始逐步提升價格，并視各階段推廣及銷售情況，逐步調整推售價格，以達到為銷售目標提供助力的目的。 （ 二）拉大差價 多級折扣 在價格制定上將根據戶型特點、朝向、景觀面及其他因素制定單套住宅的具體價格，做到每套房屋都物有所值。并且根據不同房源的優(yōu)劣，制定不同的價格折扣（即按照房型好壞有不同的折扣率，房型好的折扣少，房型差的折扣多），以此來拉大價差。 第 24 頁 共 35 頁 三 、推廣策略 整體推廣策略： “高調亮相、厚積薄發(fā)” 。 整個項目按照城市線、產品線這二條主線進行全方位立體的推廣 ， 期望在本項目市場 導入 時高調亮相，形成市場熱度、 引起市場對 項目 的強烈關注度；通過對產品推廣的逐漸過渡，形成項目高檔次、高標準的市場印象；中后期通過“產品 價值 ”的深入闡述，現場活動的不斷深入，吸引更多客戶的進一步關注，迅速搶占市場份額，形成開盤旺銷的局面，并為后續(xù)項目的進一步熱銷夯實基礎。 四 、 開盤前 營銷 活動 規(guī)劃 （一） 項目亮相活動 時間 ： 2020 年 6 月 選擇地點：待定 活動目的：通過