[法律資料]淺析房地產(chǎn)糾紛案件的類型及成因(編輯修改稿)
2025-02-14 13:12 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 被拆遷人即使不愿意搬遷也無可奈何，只能就安置和補償問題與拆遷人協(xié)商。安置和補償屬于民事法律關(guān)系調(diào)整的范圍，但是，條例卻賦予行政機關(guān)對應(yīng)屬民事法律調(diào)整的問題予以行政裁決權(quán)， 拆遷人與被拆遷人處于權(quán)利不對等的位置上?！ ?，房屋所屬土地不能給予合理補償也是拆遷中爭議的焦點。建設(shè)部1995年10月31日《關(guān)于拆遷城市私有房屋土地使用權(quán)是否予以補償問題的復(fù)函》中答復(fù)：拆遷城市私有房屋應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行有關(guān)法律和《城市房屋拆遷管理條例》，并按照規(guī)定對拆遷的房屋進行安置補償。按此批復(fù)的精神，拆遷城市私有房屋對土地不予補償。但事實是，房價的組成中土地的價格所占比重更大，房屋的價格也因為所處地理位置的不同而差距較大。拆遷時只對房屋進行補償，而拆遷戶在重新購買房屋時，房價中卻又包含了土地價格，兩種房價差距甚多，拆遷戶所得到的補償款根本無法購買到一套相當(dāng)?shù)纳唐贩?，有的拆遷戶只能租房去住。另外，《城市房屋拆遷管理條例》適用范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施的房屋拆遷，對集體所有土地上建成的農(nóng)民房屋的拆遷，如何補償法律卻沒有具體的規(guī)定，一般也只是按照拆遷條例予以補償。但新政策規(guī)定農(nóng)村拆遷不再另批宅基地，因農(nóng)民住房結(jié)構(gòu)等級本來就低，只補償建筑部分，大部分的空地使用權(quán)不予補償，結(jié)果是，拆遷補償費連買半套樓的錢都不夠，而更不用說農(nóng)民們的生產(chǎn)資料、各種雜物的存放。失去了住房，他們喪失了生活的基本保障，政府又沒有很好的安置措施，造成嚴(yán)重的不穩(wěn)定因素。 拆遷的目的是為了實現(xiàn)城市化，改善城市居民的居住條件，但這樣的結(jié)果卻使許多中低收入的家庭無力購買昂貴的商品房，拆遷因此受到城市居民的抵觸，當(dāng)前群眾上訪事件的不斷發(fā)生，就是拆遷工作矛盾激化的表現(xiàn)。 。公有住房的土地大多是通過劃撥所得，自1998年國家深化住房制度改革以來，公有住房逐步出售歸職工個人所有。職工購買公有住房后，辦理了房屋所有權(quán)證，本以為擁有了屬于自己的房屋，但是在不知情的情況下，土地部門卻又將房屋所在的土地出讓給他人。出現(xiàn)的問題是，土地使用權(quán)與房產(chǎn)權(quán)的分離。土地使用權(quán)人要對土地進行商品開發(fā)，追求利益的最大化，充分實現(xiàn)土地的價值，就會盡量壓低對拆遷戶的補償費，產(chǎn)權(quán)人得不到應(yīng)有的補償，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)發(fā)生沖突，卻無法解決?！ ?，造成保護疏漏。除以上因素外，被拆遷人的搬遷往往是從地段比較好的地方，搬到地段比較偏僻的地方，會給工作、小孩上學(xué)、生活等帶來不便，增加其家庭支出，這些都是拆遷帶來的后果，但是拆遷安置條例對此并未規(guī)定相應(yīng)的補償辦法，實踐中也常引起爭議?！ ?。比如，對房屋承租人的安置補償問題，在《城市房屋拆遷管理條例》第十三條、二十七條、三十三條中均已有明確規(guī)定，要求拆遷人要對承租人做出合理安置補償，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。但是實際操作中，拆遷人通常不會給承租人予以補償，由此發(fā)生糾紛?！ ∮捎诓疬w(無論公益事業(yè)還是商業(yè)開發(fā))總是打著城市建設(shè)的名義，具有很強的政府色彩，各地的政策法規(guī)又各行其是，有沖突，有漏洞，有缺陷。因此，依據(jù)目前的狀況，房屋拆遷案件即使起訴到法院，無論是民事訴訟還是行政訴訟中，法院并不能給予被拆遷人更好的保護。 (二) 房地產(chǎn)交易糾紛案件中存在的問題 由于預(yù)售商品房與現(xiàn)房買賣不同，雙方議定條件時，標(biāo)的物尚不存在或尚不完全存在，從預(yù)售合同成立到合同全部履行，有一個較長的周期，購買方通常是通
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