【文章內容簡介】 區(qū)渝北區(qū)江北區(qū)北部新區(qū)南岸九龍坡區(qū)沙坪壩區(qū)20032594116347338564200415980124876280862005215611581014985892006238758786655655200757892365230186107120 2003到2007年重慶主城各區(qū)土地成交均價圖（單位：萬元/畝） 2003－2007年主城區(qū)土地成交面積一覽表（單位：畝） 2003到2007年重慶主城各區(qū)土地成交均價圖（單位：萬元/畝）年份渝中區(qū)渝北區(qū)江北區(qū)北部新區(qū)南岸九龍坡區(qū)沙坪壩區(qū)20031914726412643440156200465343202332252615895551481200586011908462425416215453520065484672446506853827066713200741336442104143963841009700總計266596687754155841795124649585 20032007年重慶主城各區(qū)土地成交總面積比例圖數(shù)據(jù)來源：重慶網上房地產從上面的圖表可以清晰地看到近幾年主城區(qū)土地交易情況的走勢。從均價來看，渝北、江北和北部新區(qū)在2006年土地成本還相差無幾，2007年因為江北區(qū)和北部新區(qū)幾塊高價商住用地（集中在江北城、人和、鴛鴦片區(qū)），兩區(qū)的地價發(fā)生了躍變。從供地量來看，2003到2007年三北地區(qū)總供地面積占重慶主城總供地面積的51%，遙遙領先其他片區(qū)。加上2007年江北區(qū)和北部新區(qū)的土地成交均價位居重慶各區(qū)的第二、第三位，城市向北的方向一覽無余。結論：目前渝北區(qū)土地價格正處在飆升的前夜。在開發(fā)熱點不斷北移的今天，江北區(qū)的今天就是渝北區(qū)的明天?！邔驈娏ν苿佑灞眳^(qū)地產發(fā)展前面已經提到，渝北空港片區(qū)享受北部新區(qū)同樣的政策，是重慶僅有的四個國家級開發(fā)區(qū)之一。如果說重慶因西部大開發(fā)、三峽工程、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗區(qū)而成為中國的政策特區(qū)，那渝北片區(qū)則是這片政策特區(qū)中的特區(qū)。在優(yōu)厚的政策支持下，外來開發(fā)商大批搶灘北部新區(qū)。棕櫚泉、保利、奧園、融科、綠地、復地、常青藤、和記黃埔等，在這片熱土獲得了豐厚的回報。這也說明重慶人對外來品牌有很高的認同度。 北部新區(qū)部分大盤20042008年售價走勢表如下北部新區(qū)部分大盤20042008年售價走勢表項目2004年2005年2006年2007年中2007年底2008年預計棕櫚泉（小高層）45005100無550080009000棕櫚泉（高層）無無無450060007000棕櫚泉（聯(lián)排）無70008000900011000無棕櫚泉（獨棟）無無12000150001800019000藍湖郡無600080001200015000無綠地翠谷（聯(lián)排）無無56506000820010000保利高爾夫無900010000120001800020000協(xié)信TOWN城無無520060007350無融科蔚城無無3180380055006000復地上城無無460055006000無 北部新區(qū)主要大盤拿地情況表如下北部新區(qū)主要大盤拿地情況表項目拿地時間拿地價格（萬元/畝）拿地面積（畝）建筑面積（萬方）棕櫚泉200323120080建工未來城2004120080奧林匹克花園20033300250融科蔚城2004110085復地上城200479協(xié)信TOWN城263龍湖江與城一期146畝，龍湖江與城金科十年城77金科十年城經過故意控制節(jié)奏的幾年發(fā)展，開發(fā)商充分享受了地塊價值不斷增值帶來的巨額利潤，并且將來還會持續(xù)相當時間。 外地人重慶購房區(qū)域選擇表數(shù)據(jù)來源：重慶搜房網2007年8月，重慶搜房網展開了一次外地人重慶購房需求調查，調查結果顯示，三北地區(qū)（江北、渝北、北部新區(qū)）%。三北地區(qū)無論是地理位置、交通的便捷程度、商貿業(yè)的成熟度、開發(fā)的進程等方面都是其他區(qū)域無法比擬的。重慶房地產行業(yè)已經發(fā)展到相當?shù)母叨?，產品也日益成熟。根據(jù)對重慶和渝北區(qū)最新最具代表性高檔樓盤的考察，可以總結出如下的亮點和不足：【抽樣標桿項目：、金科十年城、保利高爾夫花園、綠地翠谷、棕櫚泉花園……】重慶和渝北區(qū)標桿住宅項目的亮點與缺陷對比表亮點建設教堂、藝術館等綜合配套設施銷售體驗區(qū)大氣磅礴精心細致，帶給客戶震撼的體驗洋房、別墅、高層按照地塊價值和諧分布，商業(yè)緊鄰最后才開發(fā)的高層，考慮了不同層次人群對距離的承受能力花園洋房親地，用心設計了盡可能多的院落，保障了舒適闊氣的空間大尺度感一、二層洋房均結合地形設置半地下室，作為私家會所，二層也從地面入戶不足周邊配套設施相當落后，周邊無像樣的商業(yè)西式建筑和中式生活方式脫節(jié)，單靠小區(qū)內配套無法滿足業(yè)主各類需求出入不便，人氣不旺當?shù)卦【用袼刭|低，給片區(qū)檔次帶來負面影響大部分樓盤細節(jié)還很不到位 重慶和渝北房地產發(fā)展趨勢開發(fā)企業(yè)可以發(fā)現(xiàn)“邊緣”片區(qū)的價值，獲得巨大回報。渝北區(qū)是距離重慶傳統(tǒng)中心相對較遠，重慶直轄后才得到迅猛發(fā)展的區(qū)域。同國內其它大城市的新興片區(qū)一樣，實力開發(fā)商大手筆高起點的規(guī)劃和開發(fā)，可以極大的提升原本處于邊緣位置的片區(qū)價值，并從中獲得巨大的回報。渝北區(qū)的新牌坊片區(qū)就是最經典的例子，也是新都市主義的實踐范本。十年前的新牌坊還到處是荒坡和農田。新牌坊片區(qū)的飛速成熟，離不開“拓荒者”龍湖。龍湖不僅將住宅進行合理的規(guī)劃，更重要的是整個片區(qū)的規(guī)劃。從基本的住宅到商業(yè)、市政規(guī)劃的配套，龍湖無一不全方位投入。在龍湖精心布局一系列樓盤打造的“龍湖大社區(qū)”周圍，眾多開發(fā)商眾星捧月地參與發(fā)展，新牌坊迎來了大規(guī)模開發(fā)的局面。從下表可以看出新牌坊房地產市場的變化趨勢：新牌坊房地產市場變化趨勢表開盤時間項目體量開盤均價 （建面）周邊其它項目均價（建面）08年 二手房價格（建面）增長幅度萬方元/m2元/ m2元/ m2％1997－ 1999龍湖南苑片區(qū)2517005300212％2000龍湖西苑片區(qū)27220015005700160％2001香樟林別墅124500200015000233％2003水晶酈城1期40300022006100105％2004水晶酈城2期 、水晶星座公寓203500 470030006100 650075％ 38％數(shù)據(jù)來源：重慶搜房+實地考察龍湖在十年前低價拿下的土地終于在多年耕耘后開花結果，在炒熱新牌坊的過程中龍湖獲得了巨額回報，為其成就目前的高度打下了堅實基礎。造城”概念的超大型復合地產項目是今后的發(fā)展趨勢?？v觀重慶和渝北區(qū)的高檔大盤，雖然體量較大，在產品品質方面也各具特色，但是都存在著商業(yè)不足人氣不旺的缺陷，導致西式的建筑形態(tài)和中式生活方式脫節(jié)。西方人愛清凈，中國人講人氣。單靠小區(qū)內部的商業(yè)配套體量，形不成各類資源的集聚效應，無法滿足不同層次業(yè)主的各種需求，不能代表如今市場發(fā)展的方向。目前，全國最成功、最成熟的主題樂園+高品質住宅+商業(yè)的復合地產項目，是深圳華僑城片區(qū)。，分布著歡樂谷、世界之窗等主題公園；波托菲諾高檔住宅和商業(yè)街；超五星級威尼斯酒店、洲際大酒店；美術館、華夏藝術中心、創(chuàng)意文化園、沃爾瑪、高爾夫俱樂部等，真正體現(xiàn)出“城”的魅力，構成了深圳最有活力的多功能花園城市片區(qū)。波托菲諾囊括了幾乎所有住宅形態(tài)，是深圳特區(qū)內規(guī)模最大、5年內房價增值幅度最大、社會名流最集中的小區(qū)。波托菲諾的成功標志著旅游、房地產兩大產業(yè)資源巧妙結合、互動發(fā)展；成功處理旅游與居住、開放性與私密性的關系，樂園和住宅有機結合，樂園不是單調的窗前風景，融入到業(yè)主生活當中，將日常生活賦予了旅游休閑的內涵的旅游地產的成熟與成功。擁有軌道交通、靠近機場區(qū)域將是新一輪城市建設的熱點。根據(jù)對國外和國內城市軌道交通的大量研究發(fā)現(xiàn)，軌道交通會縮小沿線郊區(qū)一端與中心城區(qū)的房價差。由于重慶經濟健康快速發(fā)展，沿線郊區(qū)住宅需求的釋放不會以市中心的負增長為代價，而是郊區(qū)和市中心同時升值，但郊區(qū)的增值幅度和速度遠遠高于市中心。另一方面，重慶機場正在持續(xù)擴建過程中，第二跑道和第三跑道都已開工或完成規(guī)劃，2020年旅客吞吐量將達到4500萬人次，必將極大地持續(xù)提升空港片區(qū)的價值?！颈本┩┬聟^(qū)就是典型的例子。望京位于四環(huán)、五環(huán)、機場高速、京承高速合圍的方形區(qū)域內，由望京新區(qū)、望京科技園區(qū)、貨流中心三部分組成，是以居住為主的多功能、綜合性城市新區(qū)，總用地約14平方公里，規(guī)劃總人口約30萬人。望京科技園區(qū)吸引了大批精英階層在望京新區(qū)落戶。毗鄰機場高速為高端商務人士帶來了巨大便利，軌道交通對生活產生了深刻影響，加上毫不亞于主城商業(yè)中心的商業(yè)配套，給業(yè)主帶來了資源聚集的整合效應，得到大批外籍人士尤其是韓國人的青睞。望京房價從上世紀90年代至今已成倍上漲，目前該區(qū)域的在售房價為17748元/平方米，公寓項目已經占據(jù)整個市場的50%。如今，望京區(qū)域是北京最熱點的板塊之一，發(fā)展依然處于快速上升期?！繌纳虡I(yè)的區(qū)位來看，重慶歷來就是多中心多組團的商業(yè)格局。重慶不同于普通平原城市的一大特點，就是商業(yè)呈多中心多組團式的發(fā)展。重慶現(xiàn)有五大商圈同質化嚴重，加上各區(qū)之間距離較遠，市民習慣就近消費，各大商圈社會消費零售額差異不大。2005年以前，因為江北缺乏集中化上檔次的商業(yè)中心，居民都不得不過江到解放碑商圈釋放消費需求；2005年底觀音橋商圈步行街完工后，立即“攔截”了絕大部分過江消費，傳統(tǒng)排名的第一的解放碑商圈，面臨著觀音橋商圈趕超的危險。2006年國慶黃金周解放碑、觀音橋兩大商圈，觀音橋商圈零售總額增長103%，增幅遠超位居第一的渝中區(qū)。目前重慶各商圈都面臨著缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、風格雜亂、購物場所良莠不齊、停車緊張（重慶市規(guī)劃局規(guī)定,商業(yè)、,）、管理缺位等問題。結論：置信空港項目高起點開展商業(yè)區(qū)規(guī)劃、先招商后建設、商業(yè)物業(yè)堅持只租不售，控制商家的入駐門檻和行為，給消費者一個優(yōu)雅而便利的購物環(huán)境，可以有效地規(guī)避這些問題。機場、高速路、輕軌、保稅區(qū)、會展中心、港口等利好要素必將為重慶置信的總部基地、主題樂園和住宅項目帶來大量的人氣、商氣和財氣，保障項目的健康持續(xù)發(fā)展。2．重慶市總部基地現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢總部基地是發(fā)展和建設總部經濟的重要載體和具體體現(xiàn)，在總部基地中不僅有品質優(yōu)良、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、功能齊全的現(xiàn)代化辦公樓作為企業(yè)和公司總部的辦公硬環(huán)境；同時在基地中還蘊涵著深厚的總部文化，需要一種國內外成熟、高端企業(yè)之間能夠交流互動、資源共享、共同發(fā)展的軟環(huán)境。在重慶，如今尚沒有真正意義上的總部基地，而對總部基地的辦公需求是客觀存在的。這類需求群體主要為：有一定實力的企業(yè)和在中高檔寫字樓中辦公的公司。他們的辦公現(xiàn)狀為： 重慶市企業(yè)辦公地點分布重慶市企業(yè)辦公地點分布主要區(qū)域表辦公區(qū)域典型代表企業(yè)典型類型各種檔次寫字樓大都會商廈、重慶總商會大廈金融、IT、商貿及服務等三產企業(yè)工業(yè)園區(qū)北部高新園、兩路工業(yè)園內、外資工業(yè)企業(yè)工業(yè)寫字樓海王星、上丁企業(yè)公園中小科技企業(yè)獨立廠區(qū)嘉陵廠、長安廠大型生產性工業(yè)企業(yè)及配套企業(yè)結論：企業(yè)辦公地點分散，資源綜合利用率不高，企業(yè)間橫向聯(lián)系差。 國有企業(yè)及規(guī)模以上非國有企業(yè)數(shù)量分析根據(jù)重慶市歷年統(tǒng)計年鑒和重慶統(tǒng)計信息網統(tǒng)計重慶市國有企業(yè)及規(guī)模以上非國有企業(yè)數(shù)量如下表：國有企業(yè)及規(guī)模以上非國有企業(yè)數(shù)量統(tǒng)計表 年度 數(shù)量企業(yè)類型2003年2004年2005年2006年內資企業(yè)2081245327633015港澳臺商投資企業(yè)65615868外商投資企業(yè)97120125131合計2243263429463214增加數(shù)量171391312268注：規(guī)模以上企業(yè)即指年產品銷售收入在500萬元以上的企業(yè)數(shù)據(jù)來源：重慶市歷年統(tǒng)計年鑒和重慶統(tǒng)計信息網結論：歷年數(shù)據(jù)顯示，重慶市每年新增國有企業(yè)及規(guī)模以上非國有企業(yè)數(shù)量近300家，這些增加的企業(yè)為總部基地的發(fā)展創(chuàng)造了市場空間。 企業(yè)對辦公場所需求調查重慶總部經濟的代表渝中區(qū)CBD共有金融機構近90家，世界500強企業(yè)及其他外資辦事處70多家，國內企業(yè)辦事處80多家，中介機構300多家，聚集了2／3的駐渝境外銀行、保險機構。根據(jù)重慶立業(yè)房地產顧問公司對重慶市中心區(qū)域企業(yè)辦公場所需求市場調查顯示，客戶對辦公場所關注度如下圖：結論：企業(yè)客戶最為關注的是企業(yè)生產所需相關服務配套的完善及區(qū)位優(yōu)勢，其次是生活服務配套及辦公環(huán)境；整體