【正文】 中期發(fā)展戰(zhàn)略標(biāo)桿企業(yè)對(duì)比分析 重慶置信“中期發(fā)展戰(zhàn)略”環(huán)境分析“商業(yè)”是地產(chǎn)的靈魂與血脈，做活了商業(yè)也就做活了地產(chǎn)，龍湖在中期發(fā)展戰(zhàn)略中一改初期平穩(wěn)的發(fā)展戰(zhàn)略，強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入重慶市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，而萬(wàn)達(dá)更是由“商業(yè)與地產(chǎn)雙核心”發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整為以“商業(yè)地產(chǎn)”為單一核心，都是看到了商業(yè)地產(chǎn)的“巨大利潤(rùn)市場(chǎng)”、“資本升值空間”及租賃市場(chǎng)上“持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流”的保證。 亮點(diǎn)分析 借助在重慶確立的房地產(chǎn)第一品牌的優(yōu)勢(shì)，在重慶新興的CBD區(qū)域進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并取得巨大成功；與世界500強(qiáng)企業(yè)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，為穩(wěn)健快速的擴(kuò)張做好準(zhǔn)備。2005年7月，與沃爾馬簽訂意向合作協(xié)議。實(shí)現(xiàn)過(guò)程2002年12月，北京龍湖置業(yè)有限公司。與上述兩個(gè)企業(yè)不同的是，重慶置信在創(chuàng)立之初有更強(qiáng)大的資金支持，有更優(yōu)越的管理架構(gòu)，有更專業(yè)的人員配置，有更優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的支持，這些要素要求我們以更快的時(shí)間啟動(dòng)我們的品牌戰(zhàn)略，并實(shí)現(xiàn)我們的利潤(rùn)。魯能集團(tuán)首先通過(guò)與重慶市政府合作，使魯能品牌在重慶成功落地，并獲得大量?jī)?yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。　　2002年4月，龍湖由“重慶中建科置業(yè)有限公司”更名為“重慶龍湖置業(yè)發(fā)展有限公司”，標(biāo)志著龍湖品牌在重慶市場(chǎng)地位的正式確立。星城”啟動(dòng)，2007年， “魯能該管理模式依靠強(qiáng)大的信息共享平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)管理知識(shí)化、流程化，從而快速、精準(zhǔn)把握最前端的信息和知識(shí)，掌握了企業(yè)在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中的“制空權(quán)”。如國(guó)色天鄉(xiāng)，青羊工業(yè)總部基地等帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)。橫向溝通依靠上級(jí)部門(mén)的協(xié)調(diào)，員工執(zhí)行力依靠強(qiáng)勢(shì)的企業(yè)文化，這都會(huì)阻礙企業(yè)的擴(kuò)張進(jìn)程。住宅：水晶酈城，春森彼岸等,商業(yè)：北辰天街，西城天街等。建立知名項(xiàng)目,異地復(fù)制產(chǎn)品,形成了相對(duì)穩(wěn)定的系列：萬(wàn)科城市花園、四季花城、花園新城等,不同系列的產(chǎn)品各具特色。戰(zhàn)略合作伙伴名 稱簡(jiǎn) 介合作時(shí)間合作項(xiàng)目金融、投資基匯基金大型私募基金2007年重慶空港項(xiàng)目凱德置地新加坡嘉德置地集團(tuán)在華的全資子公司，自1994年進(jìn)入中國(guó)以來(lái)，在華總開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)已超過(guò)400億人民幣。置信集團(tuán)因在總部基地、主題樂(lè)園、商業(yè)住宅等方面有著巨大成功經(jīng)歷，對(duì)此重慶市渝北區(qū)政府多次進(jìn)行考察，于2007年10月26日和置信集團(tuán)簽定了“建設(shè)西南總部基地”的合作協(xié)議。公司現(xiàn)有員工93人，來(lái)自規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、政策研究、金融、美術(shù)等多個(gè)專業(yè)背景的資深人士，負(fù)責(zé)重慶項(xiàng)目的3大版塊的運(yùn)作。在這里開(kāi)發(fā)大型主題樂(lè)園項(xiàng)目有許多得天獨(dú)厚的條件和優(yōu)勢(shì)。重慶旅游休閑產(chǎn)業(yè)將會(huì)在更高層次上競(jìng)爭(zhēng)，傳統(tǒng)以農(nóng)家樂(lè)為代表的初級(jí)旅游產(chǎn)品很快會(huì)被更高層次的產(chǎn)品如大型的動(dòng)態(tài)主題樂(lè)園和特色旅游等所替代。 重慶市旅游休閑產(chǎn)業(yè)及主題樂(lè)園發(fā)展趨勢(shì)在外部良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境引導(dǎo)下，重慶旅游休閑產(chǎn)業(yè)已處騰飛的起點(diǎn)，其產(chǎn)業(yè)升級(jí)的速度也在加快。 重慶市主題樂(lè)園分析重慶游樂(lè)項(xiàng)目情況分析對(duì)比表項(xiàng)目 比較項(xiàng)重慶游樂(lè)園方特科幻公園洋人街資源占有情況占地面積占地200畝左右總面積近60畝項(xiàng)目地址南坪長(zhǎng)江大橋南橋頭位于重慶江北區(qū)濱江路金源時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)位于重慶市南岸區(qū)彈子石地區(qū)南濱路周邊配套國(guó)際會(huì)展中心北濱路君豪大酒店，北濱路餐飲一條街今后周邊亞洲最大的網(wǎng)球基地，建設(shè)五星級(jí)酒店等措施來(lái)進(jìn)一步增加娛樂(lè)和休閑設(shè)施停車(chē)位無(wú)專門(mén)停車(chē)場(chǎng)設(shè)定，只能依靠其他停車(chē)位700個(gè)左右采用單循環(huán)道通車(chē)，便于車(chē)輛沿街停靠定位目標(biāo)群體定位主要面向青少年公園中項(xiàng)目能夠適應(yīng)不同年齡層游客的需要不同年齡段的中外游客主題文化定位單方面的游樂(lè)設(shè)備娛樂(lè)，無(wú)統(tǒng)一定位以青少年科技活動(dòng)以及旅游游樂(lè)為目的的現(xiàn)代都市主題公園集小吃街、酒吧街、游樂(lè)園、休閑公園、歐洲風(fēng)情園等功能為一體，計(jì)劃建成全國(guó)最大的標(biāo)語(yǔ)主題公園其它情況實(shí)際接待人數(shù)（萬(wàn)）/年2008年春節(jié)接待游客180萬(wàn)門(mén)票\游樂(lè)設(shè)施收費(fèi)門(mén)票價(jià)格：110元（全價(jià)票）/70元（兒童票 團(tuán)票8折無(wú)門(mén)票，大游樂(lè)項(xiàng)目1520元/人，其他項(xiàng)目1到5元/人項(xiàng)目數(shù)量912 由上表可知，重慶現(xiàn)有的幾個(gè)游樂(lè)項(xiàng)目沒(méi)有一個(gè)占地面積達(dá)到500畝，很難產(chǎn)生足夠的聚合效應(yīng)來(lái)提升地域價(jià)值和保證自身的持續(xù)經(jīng)營(yíng)。由此，上世紀(jì)80年代末90年代初期開(kāi)始，全國(guó)興起了第一輪主題公園熱。 旅游者消費(fèi)目的重慶旅游目的統(tǒng)計(jì)表目的景點(diǎn)游客住店游客合計(jì)人次比重%人次比重%人次比重%休閑觀光度假8973161213探親訪友93117210商務(wù)83346429會(huì)議43137180健康療養(yǎng)001313文體科交流373269宗教朝拜5611其他10585190合計(jì)126310010521002315100數(shù)據(jù)來(lái)源：2007年重慶市旅游局調(diào)查統(tǒng)計(jì)重慶旅游市場(chǎng)發(fā)展良好，自然和人文旅游資源豐富，具有巨大的市場(chǎng)空間。最近對(duì)于旅游業(yè)的利好消息有：重慶市2007年市級(jí)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目中社會(huì)文化旅游項(xiàng)目有11項(xiàng)（發(fā)改委文件）。根據(jù)《重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒》和重慶政府報(bào)告，2007年上半年，%%。 空港新城發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)根據(jù)重慶市政府《關(guān)于建設(shè)重慶空港新城的意見(jiàn)》，按照2020年把重慶空港新城建設(shè)成為功能較為完善的現(xiàn)代樞紐和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)較為發(fā)達(dá)的綜合性城市功能區(qū)的目標(biāo)定位。中國(guó)誠(chéng)通控股公司、中國(guó)質(zhì)量認(rèn)證中心、中華通信系統(tǒng)有限公司、三星公司等200多家企業(yè)入駐辦公，其中有50％為外地進(jìn)京企業(yè)，40％是國(guó)資委的企業(yè)，其余為外資企業(yè)。豐臺(tái)總部基地的定位是以吸納國(guó)內(nèi)大中型企業(yè)管理、銷(xiāo)售和營(yíng)運(yùn)中心為主的總部聚集區(qū)。員工餐廳，便利店、等公共配套健身中心，國(guó)際醫(yī)療診所，全科醫(yī)師，銀行，郵政，超市，餐飲，高檔商業(yè)街，娛樂(lè)等。自動(dòng)停車(chē)場(chǎng)管理，電子地圖及電子信息發(fā)布等系統(tǒng)。獨(dú)體獨(dú)棟，平均綠化覆蓋率50%左右，商務(wù)花園建設(shè)模式。辦公環(huán)境舒適性差、配置低、員工生活不便、商務(wù)配套差、企業(yè)交流層次低。有一定品牌效應(yīng)，辦公企業(yè)數(shù)量較多，對(duì)企業(yè)品牌有一定提升作用。銷(xiāo)售價(jià)格2000～3000元/m2，租賃價(jià)格15～25元/m2，企業(yè)成本較低。生產(chǎn)用能源、物流配套完善，但商務(wù)配套較差，服務(wù)層次低、有政策優(yōu)勢(shì)，適用與生產(chǎn)型各類(lèi)企業(yè)。生活服務(wù)配套利用所處區(qū)域城市公共配套，員工生活方便。共用電梯、空調(diào)系統(tǒng)、對(duì)外通訊聯(lián)絡(luò)線路等設(shè)施設(shè)備，但往往容量不足。有一定綠化，但存在空氣、噪音等污染，舒適感不足。 國(guó)有企業(yè)及規(guī)模以上非國(guó)有企業(yè)數(shù)量分析根據(jù)重慶市歷年統(tǒng)計(jì)年鑒和重慶統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)重慶市國(guó)有企業(yè)及規(guī)模以上非國(guó)有企業(yè)數(shù)量如下表：國(guó)有企業(yè)及規(guī)模以上非國(guó)有企業(yè)數(shù)量統(tǒng)計(jì)表 年度 數(shù)量企業(yè)類(lèi)型2003年2004年2005年2006年內(nèi)資企業(yè)2081245327633015港澳臺(tái)商投資企業(yè)65615868外商投資企業(yè)97120125131合計(jì)2243263429463214增加數(shù)量171391312268注：規(guī)模以上企業(yè)即指年產(chǎn)品銷(xiāo)售收入在500萬(wàn)元以上的企業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市歷年統(tǒng)計(jì)年鑒和重慶統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)結(jié)論：歷年數(shù)據(jù)顯示，重慶市每年新增國(guó)有企業(yè)及規(guī)模以上非國(guó)有企業(yè)數(shù)量近300家，這些增加的企業(yè)為總部基地的發(fā)展創(chuàng)造了市場(chǎng)空間。2．重慶市總部基地現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)總部基地是發(fā)展和建設(shè)總部經(jīng)濟(jì)的重要載體和具體體現(xiàn)，在總部基地中不僅有品質(zhì)優(yōu)良、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、功能齊全的現(xiàn)代化辦公樓作為企業(yè)和公司總部的辦公硬環(huán)境；同時(shí)在基地中還蘊(yùn)涵著深厚的總部文化，需要一種國(guó)內(nèi)外成熟、高端企業(yè)之間能夠交流互動(dòng)、資源共享、共同發(fā)展的軟環(huán)境。2006年國(guó)慶黃金周解放碑、觀音橋兩大商圈，觀音橋商圈零售總額增長(zhǎng)103%，增幅遠(yuǎn)超位居第一的渝中區(qū)?！繌纳虡I(yè)的區(qū)位來(lái)看，重慶歷來(lái)就是多中心多組團(tuán)的商業(yè)格局。望京科技園區(qū)吸引了大批精英階層在望京新區(qū)落戶。由于重慶經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展，沿線郊區(qū)住宅需求的釋放不會(huì)以市中心的負(fù)增長(zhǎng)為代價(jià)，而是郊區(qū)和市中心同時(shí)升值，但郊區(qū)的增值幅度和速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市中心。波托菲諾囊括了幾乎所有住宅形態(tài)，是深圳特區(qū)內(nèi)規(guī)模最大、5年內(nèi)房?jī)r(jià)增值幅度最大、社會(huì)名流最集中的小區(qū)。西方人愛(ài)清凈，中國(guó)人講人氣。在龍湖精心布局一系列樓盤(pán)打造的“龍湖大社區(qū)”周?chē)?，眾多開(kāi)發(fā)商眾星捧月地參與發(fā)展，新牌坊迎來(lái)了大規(guī)模開(kāi)發(fā)的局面。十年前的新牌坊還到處是荒坡和農(nóng)田。根據(jù)對(duì)重慶和渝北區(qū)最新最具代表性高檔樓盤(pán)的考察，可以總結(jié)出如下的亮點(diǎn)和不足：【抽樣標(biāo)桿項(xiàng)目：、金科十年城、保利高爾夫花園、綠地翠谷、棕櫚泉花園……】重慶和渝北區(qū)標(biāo)桿住宅項(xiàng)目的亮點(diǎn)與缺陷對(duì)比表亮點(diǎn)建設(shè)教堂、藝術(shù)館等綜合配套設(shè)施銷(xiāo)售體驗(yàn)區(qū)大氣磅礴精心細(xì)致，帶給客戶震撼的體驗(yàn)洋房、別墅、高層按照地塊價(jià)值和諧分布，商業(yè)緊鄰最后才開(kāi)發(fā)的高層，考慮了不同層次人群對(duì)距離的承受能力花園洋房親地，用心設(shè)計(jì)了盡可能多的院落，保障了舒適闊氣的空間大尺度感一、二層洋房均結(jié)合地形設(shè)置半地下室，作為私家會(huì)所，二層也從地面入戶不足周邊配套設(shè)施相當(dāng)落后，周邊無(wú)像樣的商業(yè)西式建筑和中式生活方式脫節(jié)，單靠小區(qū)內(nèi)配套無(wú)法滿足業(yè)主各類(lèi)需求出入不便，人氣不旺當(dāng)?shù)卦【用袼刭|(zhì)低，給片區(qū)檔次帶來(lái)負(fù)面影響大部分樓盤(pán)細(xì)節(jié)還很不到位 重慶和渝北房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以發(fā)現(xiàn)“邊緣”片區(qū)的價(jià)值，獲得巨大回報(bào)。十年城經(jīng)過(guò)故意控制節(jié)奏的幾年發(fā)展，開(kāi)發(fā)商充分享受了地塊價(jià)值不斷增值帶來(lái)的巨額利潤(rùn)，并且將來(lái)還會(huì)持續(xù)相當(dāng)時(shí)間。TOWN城263龍湖這也說(shuō)明重慶人對(duì)外來(lái)品牌有很高的認(rèn)同度?！邔?dǎo)向強(qiáng)力推動(dòng)渝北區(qū)地產(chǎn)發(fā)展前面已經(jīng)提到，渝北空港片區(qū)享受北部新區(qū)同樣的政策，是重慶僅有的四個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)之一。從供地量來(lái)看，2003到2007年三北地區(qū)總供地面積占重慶主城總供地面積的51%，遙遙領(lǐng)先其他片區(qū)。 重慶和渝北區(qū)土地交易情況分析2007年，重慶市共成交土地208宗。十年城800011000花園洋房，根據(jù)贈(zèng)送露臺(tái)面積和花園面積，地下室面積單價(jià)有所差異北部新區(qū)保利高爾夫別墅18000別墅北部新區(qū)金科香海驛4150小高層電梯洋房空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)金易星辰3300114層小高層兩路工業(yè)園區(qū)匯祥下圖是重慶市和渝北區(qū)20032006年商品房銷(xiāo)售情況：數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒（2006年）、重慶統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站。并且，外來(lái)客戶購(gòu)買(mǎi)高端樓盤(pán)較多，購(gòu)房成交均價(jià)比主城居民要高396元。中國(guó)的深圳、美國(guó)西部的水陸空交通樞紐芝加哥、汽車(chē)城底特律都是類(lèi)似發(fā)展趨勢(shì)的最好例證。已建成的地維大橋也屬于跨長(zhǎng)江大橋。未來(lái)5年內(nèi),重慶用于輕軌、地鐵建設(shè)的投資將達(dá)到450億元,比原計(jì)劃增加170億元。未來(lái)重慶將投入2265億元打造西部交通樞紐。成渝經(jīng)濟(jì)帶中的重慶是中國(guó)大西部經(jīng)濟(jì)騰飛的真正發(fā)力點(diǎn)。隨著固定資產(chǎn)投資額度的逐年增加，基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)投資的比例也在不斷提高，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的趨勢(shì)加強(qiáng)。隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將會(huì)趨于多樣化，消費(fèi)支出的比例擴(kuò)大，消費(fèi)者將會(huì)將消費(fèi)焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向汽車(chē)、旅游、房地產(chǎn)、娛樂(lè)等高檔消費(fèi)。從以上幾個(gè)方面的數(shù)據(jù)表明，重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一直在健康快速地發(fā)展。以2001年為例，%、%個(gè)百分點(diǎn)；到2006年，%、%個(gè)百分點(diǎn)，和深圳、上海相比越來(lái)越接近，投資比重逐步增加。結(jié)論：消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)變化表明重慶市消費(fèi)需求旺盛，具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，消費(fèi)市場(chǎng)活躍，特別是近幾年的數(shù)據(jù)，可以反映出重慶消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力的增長(zhǎng)和生活水平的改善。結(jié)論：城鎮(zhèn)化進(jìn)程將會(huì)對(duì)住宅有效需求不斷擴(kuò)大起有力支撐，而新增城鎮(zhèn)人口將引領(lǐng)住房需求，重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將會(huì)面對(duì)一個(gè)誘人的大蛋糕。結(jié)論：新特區(qū)的良好形象和經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景將吸引越來(lái)越多的外地及外籍人士進(jìn)入重慶，新增人口對(duì)住房、商業(yè)及商務(wù)等方面的需求必將推動(dòng)重慶市房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。 重慶市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展變化數(shù)據(jù)來(lái)源：2007年重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒::∶∶。描述一個(gè)國(guó)家或區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，通常采用GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口、城鎮(zhèn)化水平、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、社會(huì)消費(fèi)品零售總額和全社會(huì)固定資產(chǎn)投資等幾個(gè)方面點(diǎn)特征數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。 重慶空港新城的政策優(yōu)勢(shì)重慶空港新城是重慶市四大國(guó)家級(jí)特色工業(yè)園區(qū)之一，重點(diǎn)發(fā)展以“臨空產(chǎn)業(yè)”為引領(lǐng)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群。在2007年112月，重慶市利用外資項(xiàng)目263個(gè)，；項(xiàng)目數(shù)、合同外資、%、%、%。 重慶與其他城市享受政策比較重慶政策優(yōu)勢(shì)比較國(guó)家直轄市西部大開(kāi)發(fā)庫(kù)區(qū)政策城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)區(qū)保稅港區(qū)上海●●▲●深圳●天津●●▲●成都●●●重慶●●●●●●●享受，▲部分享受 注：城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)區(qū)：上海－浦東新區(qū)，天津－海濱新區(qū)，成都－市級(jí)，重慶－唯一省級(jí)。合理架構(gòu)梯度式輻射模式，成為縮小城鄉(xiāng)差距、實(shí)現(xiàn)全面小康、構(gòu)建和諧社會(huì)的必要條件。 三峽庫(kù)區(qū)的產(chǎn)業(yè)扶持： 三峽庫(kù)區(qū)通過(guò)政策扶持、產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金投入、重大項(xiàng)目牽引、對(duì)口支援與招商引資、改善金融服務(wù)環(huán)境等措施，產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的態(tài)勢(shì)正在形成。限制外資投資房地產(chǎn)行業(yè)限制的主要領(lǐng)域是“商住地產(chǎn)”和“短期的套利”行為。由此，以總部經(jīng)濟(jì)為龍頭，休閑旅游和高尚住宅為基礎(chǔ)，多個(gè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)聚合良性互動(dòng)發(fā)展的和大規(guī)模成片開(kāi)發(fā)的空港新城項(xiàng)目，具有更高的盈利性和更廣闊的市場(chǎng)前景。人均GDP處于2000