【文章內(nèi)容簡介】 在商用物業(yè)的規(guī)劃過程中，商鋪間隔是整體規(guī)劃的一個重要步驟，商鋪間隔的合理與否在很大程度上影響到商鋪的銷售進度，也會影響到物業(yè)自身的經(jīng)營和管理。 商鋪如何間隔須從市場的需求出發(fā)，從開發(fā)到配套都嚴(yán)格遵循市場發(fā)展的態(tài)勢，站在商家、經(jīng)營者和管理者的角度考慮問題，力求能夠使商場商鋪的間隔更加適合市場的需求，適合各種商家開展經(jīng)營活動和其他的商務(wù)活動，這樣所開發(fā)出來的物業(yè)才會適銷對路。 商鋪面積區(qū)間劃分對比分析 小商鋪間隔 ? 商鋪銷售總價降低，能適應(yīng)更多投資者購買，加快銷售進度，迅速回籠開發(fā)資金。 ? 商鋪小租值低，便于小商戶招商。 ? 業(yè)主太多，業(yè)主的經(jīng)營主導(dǎo)性、隨意性過大，管理機構(gòu)難以統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，難以主導(dǎo)商場經(jīng)營狀況。 ? 商鋪分散，難以引進大型商家或知名商戶駐場經(jīng)營，商場以散戶經(jīng)營為主，對消費者缺乏吸引力。 ? 小商鋪用戶以個體戶為主，商場整體檔次降低。 大商鋪間隔 ? 適合大型商戶要求，便于引進主力店。 ? 便于統(tǒng)一管理。 ? 大商場大流通格局，商場檔次較高。 ? 投資門檻增高，阻礙了銷售進度。 ? 商鋪大，租金額則高，中小商戶進駐經(jīng)營成本則大，招商有難度。 建議以小商鋪為主，提升銷售速度；局部空間引入大型主力店，增強品牌影響力，促進商場整體招商。 45 商鋪面積區(qū)間劃分建議 業(yè)態(tài)分類 總建筑面積 （ 萬㎡ ） 類型 單鋪面積 （ ㎡ ） 比例 廚具類 主力店 300500 40% 一般商鋪 80100 60% 潔具類 主力店 150200 45% 一般商鋪 80100 55% 家居飾品 生活館 —— —— —— 裝飾公司 辦公區(qū) 辦公 100150 —— 整體建議，價值較高的位置劃分為小鋪位，對面積需求較大的業(yè)態(tài)布置在上層價值較低的位置。 （鋪位面積建議為各業(yè)態(tài)的經(jīng)營使用面積） 46 解決核心問題 2 沿東風(fēng)街住宅底商及項目中部南北向的商業(yè)街如何定位，產(chǎn)品如何規(guī)劃？ 47 東風(fēng)街住宅底商如何定位 182。 東風(fēng)街住宅底商市場定位 182。 項目中部南北向的商業(yè)街市場定位 182。 產(chǎn)品建議 48 項目自身條件 ?城市西部城區(qū)形成初期，周邊配套尚不完善。 ?項目為城市綜合體，裙樓部分規(guī)劃為家居市場。 ?商業(yè)街為住宅底商，與項目住宅區(qū)緊密相連；南臨的東風(fēng)街是市區(qū)主干道之一，展示性較好。 沿東風(fēng)街住宅底商最終定位： 家居品牌店 項目前期定位 ?項目整體定位以中高檔物業(yè)為主。 項目定位 ?考慮裙樓部分規(guī)劃家居市場，建議住宅南側(cè)商業(yè)街定位為家居品牌旗艦店，與裙樓三層家居市場相承補。既可借勢家居市場的聚集效應(yīng)，亦可作為家居市場的展示形象店。 49 東風(fēng)街沿街底商部分 作為裙樓商業(yè)部分的延伸，沿街商鋪建議對國際國內(nèi)的一流廚衛(wèi)品牌進行招商，與商場部分進行呼應(yīng)，形成規(guī)模聚集效應(yīng)，促進專業(yè)市場發(fā)展。 根據(jù)對廚衛(wèi)用品經(jīng)營商戶調(diào)研，一般一線品牌主力店使用面積在 300500㎡ ，目前商鋪面積，經(jīng)過打通處理后能夠滿足經(jīng)營需求。 50 東風(fēng)街住宅底商如何定位 182。 東風(fēng)街住宅底商市場定位 182。 項目中部南北向的商業(yè)街市場定位 182。 產(chǎn)品建議 51 ?到項目周邊生活配套商業(yè)比較缺乏，無法滿足日常生活需求。 ?目前周邊基本無可供消費的餐飲店。 ?項目周邊有不少再建小區(qū)，未來幾年人口將急速膨脹。 ?建議在項目商業(yè)部分，規(guī)劃餐飲消費場所。 項目周邊環(huán)境 項目自身條件 ?項目位于濰城區(qū)，與市中心尚有一段距離。 ?城市西部城區(qū)形成初期，周邊配套尚不完善。 ?城市綜合體，內(nèi)部規(guī)劃有住宅、超市、酒店等多種物業(yè)形式。 南北向獨立商業(yè)街定位為： “美食類商街” 項目前期定位 ?項目整體定位 “ 濰坊西部中心城市價值運營體 ” ，以中高檔物業(yè)為主。 項目定位 52 呈現(xiàn)南北各地特色飲食 傳承中華厚重歷史 提供商業(yè)區(qū)增值功能 升級本土美食品牌 展示中華特色的餐飲文化 定位關(guān)鍵詞 成為繼大賣場之外的項目的又一人氣聚集引擎 53 基于項目本身綜合體的特質(zhì)及其對于濰城區(qū)的特殊意義，我們要站在整個城市的高度，打造在山東乃至全國都具有影響力的美食街。 『 中華美食一條街 』 商業(yè)街定位 美食街四大功能定位： 社區(qū)餐飲配套功能、城市商務(wù)功能、美食地標(biāo)功能、城市文化載體功能 川菜 粵菜 湘菜 東北菜 新疆菜 … 54 東風(fēng)街住宅底商如何定位 182。 東風(fēng)街住宅底商市場定位 182。 項目中部南北向的商業(yè)街市場定位 182。 產(chǎn)品建議 55 ：商務(wù)型的普通餐廳以商務(wù)酬賓為銷售對象 ， 一般選址在商務(wù)區(qū)域或繁華街市附近 ， 或其他有知名度 的街市；大眾餐廳以家庭 、 個人消費為主 ， 一般選址在社區(qū)型或便利型商業(yè)街市 。 而快餐連鎖一般選址在客流繁 忙之處 ， 如繁華商業(yè)街市 、 車站 、 空港碼頭 ， 以及消費水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街 市 。 建筑要求： 一般連鎖餐飲要求框架結(jié)構(gòu) ， 層高不低于 。 配套設(shè)施：電力不少于 20千瓦 /100平方米 ， 有充 足的自來水供應(yīng) ， 有油煙氣排放通道 ， 有污水排放 、 生化處理裝臵 ， 位臵在地下室或一 、 二 、 三樓均可 ， 但忌分 布數(shù)個樓面 。 而普通餐廳因餐廳為個性化裝飾 、 布臵 ， 各種建筑結(jié)構(gòu)形式均適合開設(shè)餐廳 ， 但剪力墻或承重墻擋 門 、 擋窗除外 ， 餐廳門前須有相應(yīng)的停車場 。 租期： 一般要求不得少于三年 品牌 餐飲店 （ 中高檔 )選址要求 （ 理想店面面積約 200— 500㎡ ） 特色小吃店 （ 中高檔 )選址要求 （ 理想店面面積約 30— 150㎡ ） 有足夠的營業(yè)面積和空間，使用面積平方米 商業(yè)中心或次中心區(qū)域，餐飲集中地區(qū)或大型居住區(qū)內(nèi)及周邊； 良好的可見性和到達性， 地址方便尋找，交通便利； 比較規(guī)整的店面外形； 最好為底層，具備獨立的門位及門廳，商業(yè)大廈內(nèi)的餐飲樓層亦可； 有配套的廣告位 ,有足夠空間可放臵店面宣傳燈箱廣告； 水電氣三通，并具備布臵排污、油煙處理、空調(diào)等設(shè)備的空間， 具備上水（有用水指標(biāo) 300噸～ 500噸）、下水（符合當(dāng)?shù)丨h(huán)境保護部門排放 標(biāo)準(zhǔn)或能夠提供市政部門同意的排污管道接口）及相應(yīng)的用電指標(biāo)； 具備符合消防部門規(guī)定的防火設(shè)施 。 美食街經(jīng)營客戶類型及選址要求 56 美食街商鋪分割原則 ?對原來商鋪分割方案的評判： 原方案中所有的沿街商鋪和內(nèi)街商鋪的面積及分割方式全部一致，商鋪大小多元化不強； ?價值最大化： 在兩條商業(yè)街交匯處及商場中部入口處，未來人流量最大，應(yīng)考慮布臵面積較大的商鋪，提高商鋪的商業(yè)價值； ?業(yè)態(tài)定位： 考慮到整體商業(yè)業(yè)態(tài)定位為中華美食一條街，一般特色餐飲店對于需求面積較大，現(xiàn)有商鋪分割無法滿足開設(shè)品牌大店的需求。應(yīng)考慮增大部分商鋪的面積。 ?商業(yè)價值最大處 ，應(yīng)考慮布臵面積較大的商鋪， 方便需求面積較大的品牌餐飲店經(jīng)營。 ?建議將原有兩個商鋪合為一個， 面積約 220平米。 ?商業(yè)價值一般的區(qū)域，如商業(yè)街的中段部分可以考慮 布臵面積較小的餐飲店。 ?一般需求 面積約 110平米。 57 開門盡量開在一側(cè)，保留較大的櫥窗。 統(tǒng)一招牌設(shè)計。 23個門前臺階最為合適，不宜多也不宜少。 完善的導(dǎo)視系統(tǒng)，提高商鋪尤其是位置較差商鋪的商業(yè)價值。 專門為底商設(shè)計一定數(shù)量的停車位，尤其是做餐飲的商鋪，對車位的需求更比較多。 統(tǒng)一設(shè)置上下水、高壓電及排煙設(shè)施，滿足不同商鋪的使用需求。 根據(jù)商鋪利于經(jīng)營的原則，在商鋪規(guī)劃設(shè)計上滿足其使用功能。 美食街商鋪設(shè)計其他要求 58 解決核心問題 3 基于濰坊市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢研判項目 27層塔樓部分適宜做什么產(chǎn)品？ 59 根據(jù)塔樓目前的設(shè)計結(jié)構(gòu)及開發(fā)約束條件，我們重點研究公寓及寫字樓物業(yè)的可行性問題 60 27層塔樓物業(yè)發(fā)展方向研判 182。 公寓物業(yè)適用性判定 182。 寫字樓物業(yè)適用性判定 182。 物業(yè)發(fā)展方向小結(jié) 182。 27層塔樓市場定位 182。 產(chǎn)品建議 61 濰坊在售公寓項目分布情況 富豪領(lǐng)域 國安大廈 新天地 中亞商貿(mào)城 聯(lián)運首座 中金國際 潤揚新城 金沙城市廣場 萬興隆廣場 濰美國際 金融街 陽光新巢 檸檬郡 【 樣本數(shù)量 】 共 13個。 （樣本選取標(biāo)準(zhǔn)：濰坊市區(qū)在售公寓項目以及含有公寓物業(yè)的項目） ?濰坊目前在售公寓及含有公寓物業(yè)的項目主要分布在白浪河沿線?？煞殖山煌ū憬莸幕疖嚒⑵囌景鍓K，以及經(jīng)濟繁榮、人流集中的市中心板塊。 ?東部新華路新興商業(yè)區(qū)周圍有數(shù)個已銷售完畢的公寓小戶型項目，如金寶水晶公寓、五洲時代城等。目前無新項目。 ?市區(qū)西部尚無公寓項目面市，為公寓市場空白處，存在一定的發(fā)展空間。 火車、汽車站 市中心 項目所在城區(qū)西部尚無公寓項目面市，存在發(fā)展空間。 62 中金國際： 70年產(chǎn)權(quán)， 4棟高層，約 8萬平米；推出 ，銷售 98%。另有住宅和底商 在售公寓概況及供應(yīng)量分析 濰美國際中心： 40年產(chǎn)權(quán)， 2棟高層；約 ，未開盤。另有酒店 /辦公 /住宅 /商鋪 萬興隆廣場： 70年產(chǎn)權(quán)， 1棟高層；約 ，已售完。另有商鋪 /住宅物業(yè) 富豪領(lǐng)域： 70年產(chǎn)權(quán)， 1棟高層；約 2萬平米，未開盤。另有百貨商廈 /辦公物業(yè) 國安大廈： 40年產(chǎn)權(quán)，一棟高層；約 1萬平米，銷售率 60%。另有商場 /辦公物業(yè) 新天地購物廣場： 70年產(chǎn)權(quán)，高層； ，銷售率 85%。另有商場 /大戶型住宅 金融街： 40年產(chǎn)權(quán)，高層；約 ，銷售率 99%。另有大戶型住宅 陽光新巢： 70年產(chǎn)權(quán)，高層；約 ，銷售率 50%。另有商業(yè) /大戶型住宅 金沙城市廣場： 70年產(chǎn)權(quán)，高層；約 7萬平米，近售罄。另有酒店、商業(yè)、住宅等 潤揚新城： 70年產(chǎn)權(quán)，高層；約 ，銷售率 60%。另有住宅 /商鋪 /酒店 中亞商貿(mào)城： 70年產(chǎn)權(quán)， 1棟高層，約 ，銷售 98%。另有批發(fā)市場 /寫字樓 /住宅 /酒店物業(yè) 聯(lián)運首座： 70年產(chǎn)權(quán)，一棟高層；約 4萬平米，銷售率 100%。另有客運 /物流 /寫字間等 檸檬郡： 70年產(chǎn)權(quán)，高層；約 ，銷售率 85%。另有底商 /大戶型住宅 市中心板塊 火車、汽車站板塊 3 6 ?濰坊目前的公寓物業(yè)，40年商業(yè)用地性質(zhì)的項目僅占 1/4，其余 3/4則為 70年住宅用地性質(zhì)。 ?在售公寓都是作為整體項目中的一部分，搭配住宅、商業(yè)、酒店等業(yè)態(tài)。 ?目前市場在售項目公寓總量約 49萬平米，市場剩余存量約 21萬平米，主要是未開盤的濰美國際中心和中金國際后期存量。 63 公寓市場消化速度 項目名稱 推出量 /萬平米 公寓 總套數(shù) 銷售率 開盤時間 月均銷售套數(shù) 備注 /目前月售 濰美國際中心 750 —— —— —— —— 萬興隆廣場 208 100% 09年 5月 30 —— 富豪領(lǐng)域 2 300多套 —— 10年 23月 —— —— 國安大廈 1 156 60% 09年 6月 13 —— 新天地購物廣場 500多 85% 09年 9月 19 104 3040套 金沙城市廣場 7 1000多 99% 07年年底 41 —— 潤揚新城 500 60% 08年 7月 17 —— 中金國際 378 100% 09年 8月 29 20 —— 中亞商貿(mào)城 400左右 98% 08年 2月 17 —— 聯(lián)運首座 4 890 100% 09年 3月 89 30 檸檬郡 680 85% 09年 11月 144 5060套 金融街 1176 99% 07年年底 48 2030套 陽光新巢 272 50% 09年 10月 40 ?由目前市場在售公寓的消化速度分析，公寓市場的年消化量 30萬多平米左右，月均銷售套數(shù) 400500套。平均每項目 2035套 /月。 ?目前市場公寓市場存量 21萬平米左右，將在未來 12年消化。 ?市場供給略小于需求，有較大的發(fā)展機遇。 64 公寓項目價格分析 濰坊在售公寓均價330049603600420038003500370039003650400034000100020223000400050006000萬興隆廣場國安商廈