中原連云港800畝造城項(xiàng)目策劃案(編輯修改稿)
2025-02-13 20:09 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 40海連新天 72% 3房12 11 39, 2房95 10 0 2933金秋情緣 69% 2房10 8 2736東方紐約城 58% 3房13 41 46, 2房96 10 1 2840青島花園 48% 3房10 81 34, 2房88 10 3 2031天景美地 / 3房14 0,2 房90 115 未定澳洲118 英尺 / 3房:1 25 /新貴都 88% 1房30 46 日月花園 54% 3房12 91 33, 2房74 97 1934中房新天地 60% 3房11 01 48, 2房86 97 2035新港國(guó)際 50% 3房12 71 44, 2房96 99 2335萬(wàn)潤(rùn)怡景園 30% 3房13 8,2 房109 3544利華城市花園 70% 3房11 71 50 3342久和國(guó)際新城 90% (一期) 3房11 21 31 3137陽(yáng)光國(guó)際中心 60% 3房17 81 91 7176金鼎灣 / 3房12 01 66, 2房82 92 3161旺旺家園 / 3房12 01 30 /千葉花園 / 3房10 21 19 /連云片區(qū)(連云區(qū)和宋跳為主)東部 (解放東瀛洲連接線以東)西區(qū) (海連西路解放路沿線以南鹽河路以西)北區(qū) (海連西路與解放西路和民主路沿線以北城區(qū))整體市場(chǎng) j戶型總價(jià)情況分析表 （源于實(shí)地市場(chǎng)調(diào)研） 國(guó)中觀點(diǎn)： ? 參考未來(lái)的價(jià)格預(yù)計(jì)和市場(chǎng)情況， 35萬(wàn)以內(nèi)的總價(jià)是本案介入最佳區(qū)域； ? 二房市場(chǎng)的需求仍處于上升空間，從市場(chǎng)角度出發(fā)，本案可以選擇的空間不超過(guò) 30％，并與高層住宅結(jié)合，總價(jià)可以降低到30萬(wàn)元以內(nèi)。 連云港整體市場(chǎng)分析 發(fā)展前景 整體市場(chǎng) 客群分析 宏觀背景 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 地塊思考 %%%%%%%%%%%%%%%6 0 以下 6080 80100 100120 120140 140160 160200 2 0 0 以上2022年上半年二手房成交面積段數(shù)統(tǒng)計(jì)圖成交量比例2 0 0 5 年上半年二手房成交量比較新浦區(qū)61%連云區(qū)26%海州區(qū)6%開(kāi)發(fā)區(qū)7%國(guó)中觀點(diǎn)： ? 2022年上半年，連云港市市區(qū)二手房交易總面積為 米， 3198宗，交易金額為 ，成交量分別比 2022年上半年同期增加 %，比 2022年下半年同期增加 % ? 二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)理想。 連云港整體市場(chǎng)分析 發(fā)展前景 整體市場(chǎng) 客群分析 宏觀背景 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 地塊思考 樓盤(pán)名稱 客群區(qū)域構(gòu)成客群特征追求高生活質(zhì)量高端客戶群體中高收入白領(lǐng)及公務(wù)員改善居住環(huán)境的二次置業(yè)者追求更高生活品質(zhì)改善居住條件首次購(gòu)房者比例不小改善居住條件拆遷換房改善居住環(huán)境的二次置業(yè)者首次購(gòu)房者比例不小抱自住兼投資心態(tài)者居多朋友介紹多，從眾心理嚴(yán)重企業(yè)團(tuán)購(gòu)萬(wàn)潤(rùn)怡景苑市 區(qū) 中 產(chǎn) 階 層 和 當(dāng) 地 公 務(wù) 員 為 主 , 少 量 外 來(lái)企業(yè)主和私營(yíng)老板東方紐約城 市區(qū)人口為主,部分動(dòng)遷戶溫哥華國(guó)際花園市 區(qū) 中 產(chǎn) 階 層 和 當(dāng) 地 公 務(wù) 員 為 主 , 少 量 外 來(lái)企 業(yè) 主 和 私 營(yíng) 老 板 , 臨 近 區(qū) 縣 的 因 為 讀 書(shū) 或工作而購(gòu)房的實(shí)力階層新港國(guó)際市 區(qū) 教 職 員 和 醫(yī) 院 職 工 以 及 公 務(wù) 員 為 主 , 少量外來(lái)企業(yè)主和私營(yíng)老板,部分動(dòng)遷戶海連新天市 區(qū) 年 輕 群 體 , 鄰 縣 的 富 裕 階 層 , 當(dāng) 地 公 務(wù)員為主,少量外來(lái)私營(yíng)老板久和國(guó)際新城墟 溝 40%, 新 浦 10%, 開(kāi) 發(fā) 區(qū) 30%, 外 來(lái) 及 周 邊縣市20%項(xiàng)目客群特征：本土情結(jié)、遷移量少 發(fā)展前景 整體市場(chǎng) 客群分析 宏觀背景 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 地塊思考 3200元 /平米 40萬(wàn)元 2500－ 3200元 /平米 30－ 40萬(wàn)元 2022－ 2500元 /平米 20－ 30萬(wàn)元 中端客群 中高端客群 高端客群 總價(jià)和單價(jià) 在售樓盤(pán)客群體量 發(fā)展前景 整體市場(chǎng) 客群分析 宏觀背景 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 地塊思考 ? 對(duì)總房?jī)r(jià)的需求在 30－ 40萬(wàn)的接受度最高 ， 未來(lái)將會(huì)回落到 35萬(wàn)以下； ? 客群主力：商業(yè)貿(mào)易類 、 金融保險(xiǎn)類 、 政府機(jī)關(guān)部門(mén)等高收入群體； ? 單價(jià) 26003000元 /平米是主要承受范圍 ， 3000元 /平米以上將是一個(gè)價(jià)格的分水嶺； ? 目前面積需求集中在 120140平米 ， 未來(lái)將會(huì)回落 100－ 120平米； ? 小高層的抗性普遍存在 ， 目前接受度是多層的一半 ? 投資趨勢(shì)加強(qiáng) ， 改善型購(gòu)房仍居首位 ? 價(jià)格和房型是高敏感度區(qū) 未來(lái)的客群普遍特征： 發(fā)展前景 整體市場(chǎng) 客群分析 宏觀背景 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 地塊思考 SWOT分析 Strength Opportunity Threat 優(yōu)勢(shì) 機(jī)會(huì) 風(fēng)險(xiǎn) 居住氛圍未成 環(huán)境有待改善 高層抗性存在 外地客群偏少 現(xiàn)實(shí)配套不足 整體板塊前景 市場(chǎng)短期空缺 切入時(shí)機(jī)領(lǐng)先 適宜跟隨策略 土地推盤(pán)量大 宏觀政策調(diào)控 長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)激烈 Weakness 劣勢(shì) 山水景觀優(yōu)越 占據(jù)發(fā)展前沿 企業(yè)發(fā)展支撐 規(guī)模開(kāi)發(fā)攏市 大盤(pán)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目發(fā)展策略 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、規(guī)避劣勢(shì)、抓住機(jī)會(huì)、避免威脅 ? 樹(shù)立項(xiàng)目形象，從產(chǎn)品和營(yíng)銷兩方面確立本項(xiàng)目的市場(chǎng)地位； ? 把握樓盤(pán)推出時(shí)機(jī)，在市場(chǎng)上揚(yáng)之時(shí)推案，在結(jié)案前完成預(yù)定目標(biāo)； ? 以宜居城市的國(guó)際 形象入市，注重展示，營(yíng)造氛圍，提升樓盤(pán)價(jià)值。 ? 整合項(xiàng)目資源，全面樹(shù)立項(xiàng)目差異化形象。 發(fā)展前景 整體市場(chǎng) 客群分析 宏觀背景 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 地塊思考 引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)，全面提升新海城中產(chǎn)階層生活品質(zhì)，國(guó)際宜居人文社區(qū) 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 定位闡釋 以客戶的需求為導(dǎo)向 滿足中產(chǎn)生活為目標(biāo) 以高性價(jià)比為優(yōu)勢(shì)、精致產(chǎn)品為賣(mài)點(diǎn) 以新產(chǎn)品主義企業(yè)品牌形象為依托，全面樹(shù)立區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者的市場(chǎng)形象 發(fā)展前景 整體市場(chǎng) 客群分析 宏觀背景 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 地塊思考 客群定位 客群特征：年 收入在 60000元以上的核心家庭；非體力勞動(dòng)者，主要是大中企業(yè)及小型私營(yíng)企業(yè)的管理層、政府部門(mén)公務(wù)員、教師、金融、貿(mào)易、傳媒、高科技、咨詢服務(wù)業(yè)等行業(yè)的從業(yè)人員 ，追求居住環(huán)境、追求生活品位的城市精英階層及中高收入
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