【文章內(nèi)容簡介】 房地產(chǎn)價值趨于正常 。 物業(yè)管理狀況： 估價對象所在小區(qū)內(nèi)設(shè)有門衛(wèi)、保安及攝像監(jiān)控系統(tǒng)，物業(yè)管理較好 ，使該房地產(chǎn)價值趨于正常 。 交通狀況： 估價對象所在小區(qū)臨 109國道西側(cè)， 109國道為銀川市重要交通干道，路面寬闊、平整，車流量較大，附近有 311路公交車經(jīng)過 ，交通條件便利度一般，小區(qū)內(nèi)設(shè)有地上停車位，并建有地下停車場， 使該房地產(chǎn)價值趨于正常。 二、實(shí)物狀況分析 房屋利用狀況 [鍵入文字 ] 18 估價對象主體為一幢十一層框剪結(jié)構(gòu)住宅樓，于 2022 年建成 ， 總高為33米，每層層高 ，外墻面刷涂料，南北朝向，共三個單元，單元設(shè)計為 一梯兩戶 。估價對象位于其 2 單元 101 室，建筑面積為 ，戶型設(shè)計為三室兩廳一衛(wèi)，其具體狀況如下：單元門為成品對講三防門， 入戶門乙級防火門，窗戶為斷橋鋁合金，中空玻璃；室內(nèi)均為毛地、毛墻；裝修 屬未裝修。估價對象結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，主體無沉降現(xiàn)象 ，室內(nèi)水、暖、電、氣設(shè)施齊全，地面、墻面及門窗均無破損現(xiàn)象，維護(hù)狀況良好，使用狀況一般。 估價對象建筑面積偏大，但層高符合國家相關(guān)規(guī)定，戶型布局合理，室內(nèi)設(shè)施齊全，采光、通風(fēng)良好 使該房地產(chǎn)價值趨于正常。 估價對象建筑面積偏大，但層高符合國家相關(guān)規(guī)定，戶型布局合理，室內(nèi)設(shè)施齊全，采光通風(fēng)較好，建筑物維護(hù)較好， 使該房地產(chǎn)價值趨于正常 。 建設(shè)用地利用狀況 估價對象宗地為賀蘭縣德勝工業(yè)園區(qū)瑞士花園 17 號樓 2 單元 101 室分?jǐn)傆玫兀?國有建設(shè)用地使用權(quán)面積為 ，地類用途為城鎮(zhèn)單一住宅，使用權(quán)類型為出讓，容積 率為 ，宗地形狀呈長方形，地勢平坦，工程地質(zhì)條件較好，在利用上無地質(zhì)、水文等不良自然條件限制及自然災(zāi)害威脅，目前達(dá)到宗地紅線外“七通”（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通暖、通氣），宗地紅線內(nèi)“七通一平”（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通暖、通氣及土地平整）的開發(fā)程度。 估價對象宗地形狀規(guī)則、開發(fā)程度較高， 使該房地產(chǎn)價值趨于正常。 三、權(quán)益狀況分析 估價對象產(chǎn)權(quán)登記狀況 ⑴建設(shè)土地使用權(quán)狀況 土地使用權(quán)人為葉學(xué)武，座落為 賀蘭縣德勝工業(yè)園區(qū)瑞士花園 17號樓 2單元 101 室 ，地號為 95849， 地類用途為城鎮(zhèn)單一住宅，使用權(quán)類型為出讓，使用權(quán)面積為 ，終止日期為 2054 年 05 月 11 日，《國有土地使用證》為銀國用（ 2022）第 13571號 。 [鍵入文字 ] 19 ⑵房屋所有權(quán)狀況 估價對象房屋所有權(quán)人為葉學(xué)武，房屋產(chǎn)權(quán)為私有，框剪結(jié)構(gòu)，建筑面積為 ，設(shè)計用途為住宅，《房屋所有權(quán)證》證號為房權(quán)證賀國用 2022地 1002 號。 估價對象產(chǎn)權(quán)合法，未涉及其他法律糾紛，符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，現(xiàn)由房屋所有權(quán)人使用，無出租、占用情況，其權(quán)利狀況對房地產(chǎn)價值不產(chǎn)生任何影響。 估價對象優(yōu)先受償權(quán)利狀況 ⑴已設(shè)定的他項權(quán) 利：尚未設(shè)立抵押、典當(dāng)?shù)人棛?quán)利； ⑵其他法定優(yōu)先受償款：無。 四、最高最佳使用分析 房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象的價值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。具體包括最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度。當(dāng)估價對象與其外部環(huán)境最為協(xié)調(diào)，同時其內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合最為均衡時，便為最高最佳使用。具體從以下幾方面分析是否為最高最佳使用方式： 法律上的許可性：對于每一種潛在的使用方式，首先檢查它是否為法 律所允許。 技術(shù)上的可能性：對于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。 經(jīng)濟(jì)上的可行性：對于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式，還要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)。 價值是否達(dá)到最大化：在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能夠使估價對象的價值達(dá)到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。 估價對象為已建成正在使用的房地產(chǎn)，其合法用途為住宅，目前亦按住宅使用，其建筑面積偏大，但結(jié)構(gòu)布局合理、通風(fēng)采光較好，目前類似房地產(chǎn)市場需求量較大。估價對象 小區(qū)容積率、綠化率等指標(biāo)符合規(guī)劃要求，建[鍵入文字 ] 20 筑物布局較為合理，建筑物室內(nèi)功能、設(shè)施齊全，其內(nèi)部構(gòu)成要素較為均衡，能使其價值達(dá)到最大化，故其目前使用方式已為最高最佳使用方式，本次評估以此為前提估價。 五、市場背景分析 ㈠ 2022年及 2022年一季度全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況 2022 年年初，全國部分城市商品住宅出現(xiàn)價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的局面引起國家高層領(lǐng)導(dǎo)的重視，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展， 2022年 7月 04日，國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》及相關(guān)配套政策措施，綜合運(yùn)用土地、金融 、稅收等手段，加強(qiáng)和完善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。 為了更好的執(zhí)行中央房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，國家 財政部 、 國家稅務(wù)總局 及 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 2022 年 9 月 29 日 下發(fā)了 財稅 [2022]94 號 《 關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知 》，對 房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié) 中 契稅 及 個人所得稅 的 優(yōu)惠政策 分類進(jìn)行調(diào)整。同時， 中國人民銀行、中國銀行監(jiān)督管理委員會下發(fā)了銀發(fā) [2022]275號《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》 。隨著各項政策的出臺，使得房地產(chǎn)交易量大幅下降，房地產(chǎn)價格上漲速度明顯減緩 。 根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布報告， 2022 年 12 月份全國 70 個大中城市房屋銷售價格環(huán)比上漲 %，這是 9月份以來房地產(chǎn)價格連續(xù)第二個月環(huán)比上漲，但漲幅較上個月回落 。其中：新建住宅銷售價格環(huán)比上漲 %，漲幅比上月回落 個百分點(diǎn)，環(huán)比基本持平；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲 %，漲幅比上月回落 ，環(huán)比基本持平。 進(jìn)入 2022年以來，中央銀行連續(xù)二次加息，并縮小信貸規(guī)模，使得房地產(chǎn)開發(fā)成本加大，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)貸款難度加大，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了很大影響。近期 國務(wù)院常務(wù)會議再次就房地產(chǎn)調(diào)控出 臺了 8項措施，要求進(jìn)一步收緊投資性購房限制。 主要從以下幾方面進(jìn)行調(diào)控： 合理確定本地區(qū)房價控制目標(biāo)； 加大保障性安居工程建設(shè)力度； 完善相關(guān)稅收[鍵入文字 ] 21 政策，加強(qiáng)稅收征管； 強(qiáng)化差別化住房信貸政策； 各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房等要求； 省會城市戶籍家庭第三套房停購，非戶籍家庭第二套房停購； 落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制； 堅持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。 目前 ， 各地 房地產(chǎn) 投機(jī)行為已非常嚴(yán)重，使其不僅脫離了我們的居民家庭收入，還導(dǎo)致了大量的資源浪費(fèi)，對價格體系、產(chǎn)業(yè)體系、人民消費(fèi)，構(gòu)成嚴(yán)重 危害，且造成了嚴(yán)重的社會危害。 全面限購政策的執(zhí)行將使得市場投資需求基本萎縮，有利于使樓市回歸到滿足自住需求的軌道上來。 ㈡ 2022年及 2022年一季度寧夏房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況及 2022年房地產(chǎn)市場預(yù)測 據(jù) 寧夏回族自治區(qū)統(tǒng)計局 及 國家統(tǒng)計局寧夏調(diào)查總隊 統(tǒng)計， 2022 年全區(qū)全年完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 ，比上年增長 ％；建筑業(yè)企業(yè)房屋建筑施工面積 萬平方米，增長 ％；房屋建筑竣工面積 平方米，增長 ％；按建筑業(yè)總產(chǎn)值計算的勞動生產(chǎn)率 147877 元 /人，增長 ％ 。全年全社會完成固定資產(chǎn)投資 ，比上年增長 ％。其中，基本建設(shè)投資 ，增長 ％；更新改造投資 ，增長 ％；房地產(chǎn)開 發(fā)投資 ，增長 ％。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)投資 ，增長 %；農(nóng)村投資 ，增長 ％。分投資主體看，國有經(jīng)濟(jì)控股投資 ，增長 %；非國有經(jīng)濟(jì)控股投資 ， 增長 %。全區(qū)全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比上年增長 ％。其中，住宅投資 億元，增長 ％；商業(yè)營業(yè)用房投資 億元，增長 ％。商品房施工面積 萬平方米，增長 ％，竣工面積 萬平方米，增長 ％。全區(qū)全年商品房銷售面積 ，比上年增長 ％。截至 2022年 12月底，全區(qū)商品房待售面積 ，同比增長 ％，商品房銷售價格分類指數(shù)下降 ，全區(qū)房地產(chǎn)價格快速上漲趨勢初步得到了遏制。 2022 年，在國家相關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的指導(dǎo)下，回族自治區(qū)人民[鍵入文字 ] 22 政府也制定了相關(guān)控制措施，今年，我區(qū)將把穩(wěn)定 住房價格作為房地產(chǎn)市場調(diào)控監(jiān)管的主線，使商品房住宅銷售價格同比增幅保持在 8%以內(nèi)。我區(qū)將積極爭取金融機(jī)構(gòu)對有實(shí)力、守信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和普通商品住房項目的資金支持，增加商品住房有效供給。合理確定土地出讓價格，指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)降低建設(shè)成本，穩(wěn)定住房銷售價格。嚴(yán)格落實(shí)保障性住房建設(shè)計劃和供應(yīng)政策，為城市低收入家庭提供住房保障。鼓勵引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大建設(shè)中低價位、中小戶型普通商品房開發(fā)建設(shè)中的比例，滿足群眾合理住房需求。在此前提下，我 區(qū)房地產(chǎn)市場將會得到健康穩(wěn)定的發(fā)展。 ㈢ 2022年銀川市房地產(chǎn)市場狀況及 2022 年房地產(chǎn)市場預(yù)測 房地產(chǎn)開發(fā)投資 2022年，銀川市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資 160. 82億元，比上年增長 %，占全社會固定資產(chǎn)投資比重 的 %，成為拉動全市固定資產(chǎn)投資快速增長的主要動力。其中，住宅投資 ，占整體房地產(chǎn)開發(fā)投資的 %，比上年增長了 %。 住宅市場 2022 年，全市商品房銷售面積 萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額 億元，分別比去年同期增長 %和 %。受 2022 年政府調(diào)控的影響，漲幅比 2022 年有所降低 。 2022 年，銀川市房屋銷售均價 達(dá)到 4234 元 /㎡ ,增長率為 %。近兩年銀川市房屋銷售面積和均價增長較快，說明寧夏其他地區(qū)及西北地區(qū)有一定支付能力的客戶，開始關(guān)注銀川這個價值洼地，傾向于在銀川改善居住條件或投資。 銀川市雖然是西部城市，但是隨著外來人口購房需求的不斷增長，202 2022年樓市的火爆，造成空置率逐年降低。截至 2022年 8月，全市商品房空置面積為 ，同比下降了 %。 土地市場 銀川土地折合到樓面價格在逐漸攀升 ,近年住宅用地成交樓面價集中在 10001500 元 /㎡，商服用地樓面價集中在 20222700 元 /㎡。近兩年銀[鍵入文字 ] 23 川的土地掛牌數(shù)量沒有大幅增減，處在快速發(fā)展的初期。 但是受全國房地產(chǎn)市場快速上漲的影響， 2022 年至今，銀川市房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了不正常發(fā)展的勢態(tài)。一些新的開發(fā)項目，大部分建筑面積較大，小區(qū)檔次高、樓盤定價較高的項目，不符合大部分老百姓的住房需求，造成了土地資源浪費(fèi)。二手房市場也受此影響，價格快速攀升。 銀川市為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場， 2022年 2月 23日出臺了《銀川市貫徹落實(shí)〈國務(wù)院辦公廳關(guān)天進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知〉實(shí)施意見》，對限定購房套數(shù)、房價增幅、房屋交易、房貸政 策、保障性住房建設(shè)等作出了具體要求： 對銀川市已擁有二套及以上住房的本市戶籍居民家庭限購第三套住房。對本市擁有一套住房的非本市戶籍居民家庭，限購第二套住房； 銀川市 2022 年新建商品房價格上漲幅度控制在當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增漲幅度內(nèi)，同比增幅低于 10%。 對貸款購買第二套住房的家庭，首付比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 倍； 對個人購買住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，全部按其銷售收入全額征收營業(yè)稅； 2022 年，銀川市將開工建設(shè)限價商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房及廉租住房 4 類保 障性住房 5500 套； 在年度計劃中，將單列保障性住房用地，明確供地規(guī)模、供地時序等內(nèi)容，保證各類保障性住房和中小套型普通住房用地不能低于年度供地的 70%； 打擊性價比不合理樓盤，銀川市將加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房買賣合同備案管理，對全市房地產(chǎn)市場進(jìn)行摸排、檢查，對性價比不合理的價格畸形樓盤進(jìn)行重點(diǎn)紕漏。銀川市未來將重點(diǎn)對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。對這類樓盤，住房保障部門將公布其成本構(gòu)成，特別是土地成本，并限制其商品住房備案價格，對處于預(yù)售階段的，取消預(yù)售許可。 若 新政得以嚴(yán)格執(zhí)行，將在一定程度上增加部分開發(fā)商促銷的可能，也迫使一些入市的新盤定價更為謹(jǐn)慎，但房價不太可能出現(xiàn)大幅下跌。細(xì)則出