【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 房地產(chǎn)價(jià)值趨于正常 。 物業(yè)管理狀況： 估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)內(nèi)設(shè)有門衛(wèi)、保安及攝像監(jiān)控系統(tǒng)，物業(yè)管理較好 ，使該房地產(chǎn)價(jià)值趨于正常 。 交通狀況： 估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)臨 109國(guó)道西側(cè)， 109國(guó)道為銀川市重要交通干道，路面寬闊、平整，車流量較大，附近有 311路公交車經(jīng)過 ，交通條件便利度一般，小區(qū)內(nèi)設(shè)有地上停車位，并建有地下停車場(chǎng)， 使該房地產(chǎn)價(jià)值趨于正常。 二、實(shí)物狀況分析 房屋利用狀況 [鍵入文字 ] 18 估價(jià)對(duì)象主體為一幢十一層框剪結(jié)構(gòu)住宅樓，于 2022 年建成 ， 總高為33米，每層層高 ，外墻面刷涂料，南北朝向，共三個(gè)單元，單元設(shè)計(jì)為 一梯兩戶 。估價(jià)對(duì)象位于其 2 單元 101 室，建筑面積為 ，戶型設(shè)計(jì)為三室兩廳一衛(wèi)，其具體狀況如下：?jiǎn)卧T為成品對(duì)講三防門， 入戶門乙級(jí)防火門，窗戶為斷橋鋁合金，中空玻璃；室內(nèi)均為毛地、毛墻；裝修 屬未裝修。估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，主體無沉降現(xiàn)象 ，室內(nèi)水、暖、電、氣設(shè)施齊全，地面、墻面及門窗均無破損現(xiàn)象，維護(hù)狀況良好，使用狀況一般。 估價(jià)對(duì)象建筑面積偏大，但層高符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定，戶型布局合理，室內(nèi)設(shè)施齊全，采光、通風(fēng)良好 使該房地產(chǎn)價(jià)值趨于正常。 估價(jià)對(duì)象建筑面積偏大，但層高符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定，戶型布局合理，室內(nèi)設(shè)施齊全，采光通風(fēng)較好，建筑物維護(hù)較好， 使該房地產(chǎn)價(jià)值趨于正常 。 建設(shè)用地利用狀況 估價(jià)對(duì)象宗地為賀蘭縣德勝工業(yè)園區(qū)瑞士花園 17 號(hào)樓 2 單元 101 室分?jǐn)傆玫兀?國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)面積為 ，地類用途為城鎮(zhèn)單一住宅，使用權(quán)類型為出讓，容積 率為 ，宗地形狀呈長(zhǎng)方形，地勢(shì)平坦，工程地質(zhì)條件較好，在利用上無地質(zhì)、水文等不良自然條件限制及自然災(zāi)害威脅，目前達(dá)到宗地紅線外“七通”（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通暖、通氣），宗地紅線內(nèi)“七通一平”（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通暖、通氣及土地平整）的開發(fā)程度。 估價(jià)對(duì)象宗地形狀規(guī)則、開發(fā)程度較高， 使該房地產(chǎn)價(jià)值趨于正常。 三、權(quán)益狀況分析 估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)登記狀況 ⑴建設(shè)土地使用權(quán)狀況 土地使用權(quán)人為葉學(xué)武，座落為 賀蘭縣德勝工業(yè)園區(qū)瑞士花園 17號(hào)樓 2單元 101 室 ，地號(hào)為 95849， 地類用途為城鎮(zhèn)單一住宅，使用權(quán)類型為出讓，使用權(quán)面積為 ，終止日期為 2054 年 05 月 11 日，《國(guó)有土地使用證》為銀國(guó)用（ 2022）第 13571號(hào) 。 [鍵入文字 ] 19 ⑵房屋所有權(quán)狀況 估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人為葉學(xué)武，房屋產(chǎn)權(quán)為私有，框剪結(jié)構(gòu)，建筑面積為 ，設(shè)計(jì)用途為住宅，《房屋所有權(quán)證》證號(hào)為房權(quán)證賀國(guó)用 2022地 1002 號(hào)。 估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)合法，未涉及其他法律糾紛，符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，現(xiàn)由房屋所有權(quán)人使用，無出租、占用情況，其權(quán)利狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不產(chǎn)生任何影響。 估價(jià)對(duì)象優(yōu)先受償權(quán)利狀況 ⑴已設(shè)定的他項(xiàng)權(quán) 利：尚未設(shè)立抵押、典當(dāng)?shù)人?xiàng)權(quán)利； ⑵其他法定優(yōu)先受償款：無。 四、最高最佳使用分析 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。具體包括最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度。當(dāng)估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境最為協(xié)調(diào)，同時(shí)其內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合最為均衡時(shí)，便為最高最佳使用。具體從以下幾方面分析是否為最高最佳使用方式： 法律上的許可性：對(duì)于每一種潛在的使用方式，首先檢查它是否為法 律所允許。 技術(shù)上的可能性：對(duì)于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。 經(jīng)濟(jì)上的可行性：對(duì)于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式，還要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)。 價(jià)值是否達(dá)到最大化：在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。 估價(jià)對(duì)象為已建成正在使用的房地產(chǎn)，其合法用途為住宅，目前亦按住宅使用，其建筑面積偏大，但結(jié)構(gòu)布局合理、通風(fēng)采光較好，目前類似房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量較大。估價(jià)對(duì)象 小區(qū)容積率、綠化率等指標(biāo)符合規(guī)劃要求，建[鍵入文字 ] 20 筑物布局較為合理，建筑物室內(nèi)功能、設(shè)施齊全，其內(nèi)部構(gòu)成要素較為均衡，能使其價(jià)值達(dá)到最大化，故其目前使用方式已為最高最佳使用方式，本次評(píng)估以此為前提估價(jià)。 五、市場(chǎng)背景分析 ㈠ 2022年及 2022年一季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 2022 年年初，全國(guó)部分城市商品住宅出現(xiàn)價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的局面引起國(guó)家高層領(lǐng)導(dǎo)的重視，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展， 2022年 7月 04日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《國(guó)務(wù)院堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》及相關(guān)配套政策措施，綜合運(yùn)用土地、金融 、稅收等手段，加強(qiáng)和完善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭。 為了更好的執(zhí)行中央房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，國(guó)家 財(cái)政部 、 國(guó)家稅務(wù)總局 及 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 2022 年 9 月 29 日 下發(fā)了 財(cái)稅 [2022]94 號(hào) 《 關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知 》，對(duì) 房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié) 中 契稅 及 個(gè)人所得稅 的 優(yōu)惠政策 分類進(jìn)行調(diào)整。同時(shí)， 中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行監(jiān)督管理委員會(huì)下發(fā)了銀發(fā) [2022]275號(hào)《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》 。隨著各項(xiàng)政策的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)交易量大幅下降，房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度明顯減緩 。 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布報(bào)告， 2022 年 12 月份全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比上漲 %，這是 9月份以來房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)第二個(gè)月環(huán)比上漲，但漲幅較上個(gè)月回落 。其中：新建住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲 %，漲幅比上月回落 個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比基本持平；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲 %，漲幅比上月回落 ，環(huán)比基本持平。 進(jìn)入 2022年以來，中央銀行連續(xù)二次加息，并縮小信貸規(guī)模，使得房地產(chǎn)開發(fā)成本加大，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)貸款難度加大，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了很大影響。近期 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次就房地產(chǎn)調(diào)控出 臺(tái)了 8項(xiàng)措施，要求進(jìn)一步收緊投資性購(gòu)房限制。 主要從以下幾方面進(jìn)行調(diào)控： 合理確定本地區(qū)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)； 加大保障性安居工程建設(shè)力度； 完善相關(guān)稅收[鍵入文字 ] 21 政策，加強(qiáng)稅收征管； 強(qiáng)化差別化住房信貸政策； 各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房等要求； 省會(huì)城市戶籍家庭第三套房停購(gòu)，非戶籍家庭第二套房停購(gòu)； 落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制； 堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。 目前 ， 各地 房地產(chǎn) 投機(jī)行為已非常嚴(yán)重，使其不僅脫離了我們的居民家庭收入，還導(dǎo)致了大量的資源浪費(fèi)，對(duì)價(jià)格體系、產(chǎn)業(yè)體系、人民消費(fèi)，構(gòu)成嚴(yán)重 危害，且造成了嚴(yán)重的社會(huì)危害。 全面限購(gòu)政策的執(zhí)行將使得市場(chǎng)投資需求基本萎縮，有利于使樓市回歸到滿足自住需求的軌道上來。 ㈡ 2022年及 2022年一季度寧夏房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況及 2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 據(jù) 寧夏回族自治區(qū)統(tǒng)計(jì)局 及 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局寧夏調(diào)查總隊(duì) 統(tǒng)計(jì)， 2022 年全區(qū)全年完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 ，比上年增長(zhǎng) ％；建筑業(yè)企業(yè)房屋建筑施工面積 萬平方米，增長(zhǎng) ％；房屋建筑竣工面積 平方米，增長(zhǎng) ％；按建筑業(yè)總產(chǎn)值計(jì)算的勞動(dòng)生產(chǎn)率 147877 元 /人，增長(zhǎng) ％ 。全年全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資 ，比上年增長(zhǎng) ％。其中，基本建設(shè)投資 ，增長(zhǎng) ％；更新改造投資 ，增長(zhǎng) ％；房地產(chǎn)開 發(fā)投資 ，增長(zhǎng) ％。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)投資 ，增長(zhǎng) %；農(nóng)村投資 ，增長(zhǎng) ％。分投資主體看，國(guó)有經(jīng)濟(jì)控股投資 ，增長(zhǎng) %；非國(guó)有經(jīng)濟(jì)控股投資 ， 增長(zhǎng) %。全區(qū)全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比上年增長(zhǎng) ％。其中，住宅投資 億元，增長(zhǎng) ％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資 億元，增長(zhǎng) ％。商品房施工面積 萬平方米，增長(zhǎng) ％，竣工面積 萬平方米，增長(zhǎng) ％。全區(qū)全年商品房銷售面積 ，比上年增長(zhǎng) ％。截至 2022年 12月底，全區(qū)商品房待售面積 ，同比增長(zhǎng) ％，商品房銷售價(jià)格分類指數(shù)下降 ，全區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲趨勢(shì)初步得到了遏制。 2022 年，在國(guó)家相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的指導(dǎo)下，回族自治區(qū)人民[鍵入文字 ] 22 政府也制定了相關(guān)控制措施，今年，我區(qū)將把穩(wěn)定 住房?jī)r(jià)格作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控監(jiān)管的主線，使商品房住宅銷售價(jià)格同比增幅保持在 8%以內(nèi)。我區(qū)將積極爭(zhēng)取金融機(jī)構(gòu)對(duì)有實(shí)力、守信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和普通商品住房項(xiàng)目的資金支持，增加商品住房有效供給。合理確定土地出讓價(jià)格，指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)降低建設(shè)成本，穩(wěn)定住房銷售價(jià)格。嚴(yán)格落實(shí)保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供應(yīng)政策，為城市低收入家庭提供住房保障。鼓勵(lì)引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大建設(shè)中低價(jià)位、中小戶型普通商品房開發(fā)建設(shè)中的比例，滿足群眾合理住房需求。在此前提下，我 區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)得到健康穩(wěn)定的發(fā)展。 ㈢ 2022年銀川市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及 2022 年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)開發(fā)投資 2022年，銀川市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資 160. 82億元，比上年增長(zhǎng) %，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重 的 %，成為拉動(dòng)全市固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿ΑＦ渲?，住宅投資 ，占整體房地產(chǎn)開發(fā)投資的 %，比上年增長(zhǎng)了 %。 住宅市場(chǎng) 2022 年，全市商品房銷售面積 萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額 億元，分別比去年同期增長(zhǎng) %和 %。受 2022 年政府調(diào)控的影響，漲幅比 2022 年有所降低 。 2022 年，銀川市房屋銷售均價(jià) 達(dá)到 4234 元 /㎡ ,增長(zhǎng)率為 %。近兩年銀川市房屋銷售面積和均價(jià)增長(zhǎng)較快，說明寧夏其他地區(qū)及西北地區(qū)有一定支付能力的客戶，開始關(guān)注銀川這個(gè)價(jià)值洼地，傾向于在銀川改善居住條件或投資。 銀川市雖然是西部城市，但是隨著外來人口購(gòu)房需求的不斷增長(zhǎng)，202 2022年樓市的火爆，造成空置率逐年降低。截至 2022年 8月，全市商品房空置面積為 ，同比下降了 %。 土地市場(chǎng) 銀川土地折合到樓面價(jià)格在逐漸攀升 ,近年住宅用地成交樓面價(jià)集中在 10001500 元 /㎡，商服用地樓面價(jià)集中在 20222700 元 /㎡。近兩年銀[鍵入文字 ] 23 川的土地掛牌數(shù)量沒有大幅增減，處在快速發(fā)展的初期。 但是受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速上漲的影響， 2022 年至今，銀川市房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了不正常發(fā)展的勢(shì)態(tài)。一些新的開發(fā)項(xiàng)目，大部分建筑面積較大，小區(qū)檔次高、樓盤定價(jià)較高的項(xiàng)目，不符合大部分老百姓的住房需求，造成了土地資源浪費(fèi)。二手房市場(chǎng)也受此影響，價(jià)格快速攀升。 銀川市為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)， 2022年 2月 23日出臺(tái)了《銀川市貫徹落實(shí)〈國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)天進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知〉實(shí)施意見》，對(duì)限定購(gòu)房套數(shù)、房?jī)r(jià)增幅、房屋交易、房貸政 策、保障性住房建設(shè)等作出了具體要求： 對(duì)銀川市已擁有二套及以上住房的本市戶籍居民家庭限購(gòu)第三套住房。對(duì)本市擁有一套住房的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)第二套住房； 銀川市 2022 年新建商品房?jī)r(jià)格上漲幅度控制在當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增漲幅度內(nèi)，同比增幅低于 10%。 對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 倍； 對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，全部按其銷售收入全額征收營(yíng)業(yè)稅； 2022 年，銀川市將開工建設(shè)限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房及廉租住房 4 類保 障性住房 5500 套； 在年度計(jì)劃中，將單列保障性住房用地，明確供地規(guī)模、供地時(shí)序等內(nèi)容，保證各類保障性住房和中小套型普通住房用地不能低于年度供地的 70%； 打擊性價(jià)比不合理樓盤，銀川市將加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房買賣合同備案管理，對(duì)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行摸排、檢查，對(duì)性價(jià)比不合理的價(jià)格畸形樓盤進(jìn)行重點(diǎn)紕漏。銀川市未來將重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。對(duì)這類樓盤，住房保障部門將公布其成本構(gòu)成，特別是土地成本，并限制其商品住房備案價(jià)格，對(duì)處于預(yù)售階段的，取消預(yù)售許可。 若 新政得以嚴(yán)格執(zhí)行，將在一定程度上增加部分開發(fā)商促銷的可能，也迫使一些入市的新盤定價(jià)更為謹(jǐn)慎，但房?jī)r(jià)不太可能出現(xiàn)大幅下跌。細(xì)則出