府苑名都二期項目整合推廣思路(編輯修改稿)
2025-02-13 11:49 本頁面
【文章內容簡介】 人 三者和諧統(tǒng)一，為居住在城市的成功人士營造全新的居住模式和生活概念。 項目坐落于市府大路與奉天街交匯處，與市政府比鄰而立，并與正在建 設當中的沈陽 CBD項目緊密相連。占地近 40,000平方米，首期建筑面積 75,000 平方米，綠化面積 70%以上。 二、 SWOT分析 項目背景分析（ 2） 精誠置業(yè) — 發(fā)展商的全程伙伴 /老百姓的置業(yè)專家 商務資源 火炬大廈 /時代廣場 /新港澳大廈 /沈陽財富中心 文化資源 遼寧歌劇院 /市圖書館 /新省博物館 金融資源 北站金融商務區(qū) /金融大廈 餐飲娛樂資源 格林飯店 /凱萊酒店 /IT飯店 交通資源 鐵路樞紐 /公交便捷 政治資源 市政府 /市人大 /市法院 商業(yè)資源 家樂福 /中街商業(yè)街 /國美家電 本案所屬 “高尚生活”圈 四、五年來，在格林豪森的 推動、牽引下，奉天北街已成為 繼河畔花園區(qū)域之后又一 高檔居住地帶。 教育資源 回民小學 /市實驗小學 二、 SWOT分析 周邊資源整合情況 精誠置業(yè) — 發(fā)展商的全程伙伴 /老百姓的置業(yè)專家 競爭優(yōu)勢分析 ? 地段好，已形成中心高尚居住區(qū)氛圍。 ? 周邊配套好，可共享資源豐富。 ? 一期陽臺全部贈送，最大可達 10余平方米。 ? 戶型多樣化，能滿足多種消費需求。 ? 建材標準比較高。 ? 板式高層，采光通風好。層高 3米，滿足檔次住宅的空間需求。 ? 園區(qū)已經形成，綠化率較高、規(guī)劃設計景致到位。 ? 本區(qū)域項目中，首家擁有社區(qū)內 “ 私家游泳館 ” 。 ? 前期推廣密度較大，項目認可度較高。 ? 倡導 “ 都市中心區(qū)度假生活 ” 理念為大多數(shù)人接受。 二、 SWOT分析 產品力 核心競爭力 精誠置業(yè) — 發(fā)展商的全程伙伴 /老百姓的置業(yè)專家 ? 推廣工作前段過熱，周期性工作安排失當。 ? 市場推廣與終端銷售脫節(jié)。 ? 嚴峻的回款壓力迫使部分承諾難以兌現(xiàn)。（一再拖延入住時間，降低誠信度） ? 代理公司與銷售員頻繁更換，客戶流失現(xiàn)象嚴重。 ? 產品宣傳訴求點單一，產品力挖潛不足。 ? 定價策略與總體市場走勢背離，沈陽高端地產市場 “ 高開高走 ” 的價格承接力差。 ? 樓體色彩給人感覺 “ 貴氣不足 ” 。 ? 部分樓體外立面材質施工質量較差。（存在水平線失調現(xiàn)象） ? 戶型設計交通空間大，浪費面積較多。 ? 戶型功能性較差，衛(wèi)生間面積較小。 ? 園區(qū)缺乏多種人群活動空間（廣場較少） 二、 SWOT分析 競爭劣勢分析之 ——“一期項目診斷 ” 造夢 ≠ 產品力 精誠置業(yè) — 發(fā)展商的全程伙伴 /老百姓的置業(yè)專家 ? 沈陽市政府加大對外招商引資力度，近在咫尺的金融商貿開發(fā)區(qū)成為堅實經濟后盾。 ? 南方消費群體已有“北上買房”的趨勢。 ? 沈陽戶籍制度改革將繼續(xù)深入。 ? 沈陽房地產市場提高性消費趨勢已經形成。 ? 地方城市化進程加速房地產發(fā)展。 ?政策支持 2021年沈陽市住房消費貸款新增 41億元 ， 其中住房公積金貸款 11億元； 沈陽市人民政府 2021年 3月 7日頒布 《 關于促進住房消費的若干措施 》 二、 SWOT分析 機會點分析 時勢造英雄 —— 借大勢，造小勢 精誠置業(yè) — 發(fā)展商的全程伙伴 /老百姓的置業(yè)專家 ? 項目主張 —— 度假生活，已經為很多開發(fā)商采用。 ? 領秀 e家二期銷售工作正在進行中，必須盡快提高自身產品力。 ? 本案同區(qū)域內尚有多塊待開發(fā)土地，如果啟動，對本案會造成巨大影響。 ? 麥肯特大廈興建之后，對本項目存在擋光現(xiàn)象。 ? 資金積壓現(xiàn)象較嚴重，一期空置量一時不能完全消化。 ? 一期項目銷售周期較長，容易使消費者產生心理憂慮。 ? 沈陽市高檔商品房市場分流嚴重。 ? 沈陽已經進入中低檔消費時代，大戶型需求相對較弱。 二、 SWOT分析 問題點分析 不利因素 有利因素 實現(xiàn)事態(tài)利好化 精誠置業(yè) — 發(fā)展商的全程伙伴 /老百姓的置業(yè)專家 本案 東 南 西 北 天龍家園 萬科金色家園 新家源 世紀情緣 本案競爭壓力主要源自于四組版塊： ? 東北版塊 /東南版塊 /西北版塊 單價 /面積 都對本案存在相似、但不構成強力威脅； ? 本地板塊 在地段 /規(guī)模方面與本案產生競爭，是主要競爭對手； 金苑華城 格林豪森 南 北 東 西 東北板塊 西北板塊 東南板塊 一 都市情緣 領秀 e家 二、 SWOT分析 競爭分析 71 版塊競爭 精誠置業(yè) — 發(fā)展商的全程伙伴 /老百姓的置業(yè)專家 二、 SWOT分析 競爭分析 72 競爭對手劃定 本項目 領秀 e家二期 河畔新城 華麗山莊 SR新城 天龍家園 艾特國際公寓 地王國際花園 中高端地產市場基本是吸引消費全體金字塔頂端的人物，此類消費行為不可能在同一區(qū)域內完成，當然本項目競爭對手也不能僅局限本區(qū)域范圍內，在綜合性價比接近的前提下，應有“大局觀”。 精誠置業(yè) — 發(fā)展商的全程伙伴 /老百姓的置業(yè)專家 本案 東 南 西 北 領秀 e家 都市港灣 （售罄） 無論是回避領秀的競爭，還是從中、長期市場需求考慮，調整產品供應結構勢在必行。 格林豪森 南 北 東 西 高端品牌，營銷重心轉移至格林夏夢。但本案可以借其勢，提升自身。 均價 5500元，主力面積 160190平方 昊宇的潛在項目待開發(fā) 萬科金色家園 新家源 東北板塊 一 價格較低，檔次方面刻意接近格林豪森接近，分流了部分客戶 二、 SWOT分析 競爭分析 73 競爭環(huán)境分析 精誠置業(yè) — 發(fā)展商的全程伙伴 /老百姓的置業(yè)專家 二、 SWOT分析 競爭分析 74 部分項目主要競爭優(yōu)勢 領秀 e家 定位準確 戶型配比合理 房屋總價較低 市場定位準確 一期銷售業(yè)績好，市場知名度高。 精誠置業(yè) — 發(fā)展商的全程伙伴 /老百姓的置業(yè)專家 地王國際花園 一、市場分析 7
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