房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人ppt課件(編輯修改稿)
2025-02-13 06:46 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 據(jù) 《 物權(quán)法 》 第十五條規(guī)定：“ 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效 。未辦理登記的，不影響合同效力。 ” 所以說登記機(jī)構(gòu)從維護(hù)群眾根本利益出發(fā)，認(rèn)為委托代理有效，直接辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)也是合法的。 以上兩種觀點截然相反，各有各的道理。我們認(rèn)為 :審理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時要本著謹(jǐn)慎的態(tài)度，尊重事實，依法做好產(chǎn)權(quán)登記工作。就本宗案例來說，我們比較贊成第二種觀點，只要張某繼承人都承認(rèn)這個事實，出具書面證明，可以直接將張某的房屋轉(zhuǎn)移到李某名下。也就是說，產(chǎn)權(quán)人生前處置的房屋，雖然未辦理登記，其授權(quán)委托仍然有效，只是要補(bǔ)充一些證明材料，這樣處理還是有法律依據(jù)的。 案例分析 二 產(chǎn)權(quán)人死亡，繼承應(yīng)該公證的法律依據(jù) 依據(jù)司法部、建設(shè)部《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》（ 1991年 9月 12日司公通字（ 1991） 117號）第一條：繼承房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)持公證機(jī)關(guān)出具的 “ 繼承公證書 ” 和房產(chǎn)所有權(quán)證、契證到房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。及建設(shè)部《房屋登記辦法》第十八條：房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為申請登記房屋的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，可以要求申請人補(bǔ)充材料。上文中，我們從工作實際出發(fā)，要求申請人出具書面證明，也就是公證書，其他證明效力相對弱一點。雖然以上《通知》是 1991年頒發(fā)實施的，但至今仍然有效。 三 產(chǎn)權(quán)人生前購買的商品房未辦理登記如何處理 按《物權(quán)法》第十四條規(guī)定，因買賣取得的不動產(chǎn)物權(quán)，自該物權(quán)記載于不動產(chǎn)登記簿上時發(fā)生效力。產(chǎn)權(quán)人生前購買的商品房未辦理登記也就是說，他的物權(quán)還沒有真正取得，繼承人去辦理繼承公證辦不了，物權(quán)繼承轉(zhuǎn)移登記也就無從談起。針對這種情況，我們的做法是：首先有繼承人申請將房屋登記在被繼承人名下，然后繼承人持被繼承人房產(chǎn)證到公證處辦理繼承公證，最后將房屋轉(zhuǎn)移到繼承人名下。 案例分析 這種做法目前普遍使用，但是，缺少理論依據(jù)，第一，產(chǎn)權(quán)人死亡，他的主體資格已不存在，他的一切債權(quán)債務(wù)均有繼承人承擔(dān)，為他辦理房屋登記顯然與 《 物權(quán)法 》和 《 繼承法 》 相違背。第二，申請產(chǎn)權(quán)登記時需要詢問筆錄，這時，純粹有某個繼承人單方面回答，不可能是真實意思表示，因此，登記簿記載的內(nèi)容不準(zhǔn)確，隨意性較大。第三，若多個繼承人意見不一致，他們中有人提出異議，登記機(jī)構(gòu)將會很被動。在此筆者希望理論界給予進(jìn)一步明確。 四 夫妻存續(xù)期間共同購買一套商品房，在未辦理登記情況下，夫或妻一方死亡，這種房屋如何登記 一種觀點認(rèn)為：房屋登記簿上應(yīng)該記載產(chǎn)權(quán)一半是繼承取得，另一半是購買取得。因為該套房屋是夫妻存續(xù)期間共同勞動下，通過多年積蓄才買下這套房屋，一方去世前，沒有辦理登記，是因為他們購買的是期房，當(dāng)時不符合辦證條件，才留下這樣的隱患，所以說另一半應(yīng)該屬于繼承房產(chǎn)。 另一種觀點認(rèn)為：房屋登記簿上應(yīng)該記載產(chǎn)權(quán)屬于健在的一方單獨所有。因為 《 物權(quán)法 》 第十四條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。當(dāng)時，不具備辦證條件，沒有將此物權(quán)登記在夫妻名下，現(xiàn)在，健在的一方申請辦理單獨所有，應(yīng)該是合理請求。死亡一方遺產(chǎn)是購買該套房屋所花費(fèi)用一半的債權(quán)，應(yīng)當(dāng)由其繼承人繼承，但繼承人繼承與否，如何繼承，均與現(xiàn)時的房屋登記無關(guān)。 兩種觀點不一致，關(guān)鍵看登記機(jī)構(gòu)工作人員如何掌握尺度，
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