【文章內(nèi)容簡介】 3個百貨商場，面積都在萬米左右，建森柏尼百貨店以床上用品、燈具、廚房用品、玻璃器皿為主；哈森百貨卻突出化妝品，以將近1/3的面積經(jīng)營世界名牌化妝品，同時突出男人服裝；而西爾斯百貨店是以女裝、兒童服裝、電器和五金為特色。商家錯位經(jīng)營，各有特色，優(yōu)勢互補(bǔ)，都獲得了自己的生存空間。 　　五、商業(yè)街業(yè)態(tài)的選擇和組合 　　目前，不論是對那些成熟的商業(yè)街，還是對那些正在調(diào)整業(yè)態(tài)的商業(yè)街，業(yè)態(tài)和業(yè)種的組合和設(shè)計(jì)都是非常頭痛的話題，理論界對此也沒有定論，因?yàn)槊恳粋€國家、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)能力的差異，決定了業(yè)態(tài)、業(yè)種組合設(shè)計(jì)上不可能有可以套用的模式。 　　一些商業(yè)街研究的權(quán)威專家認(rèn)為，在商業(yè)街上，專業(yè)店和專營店要占50%，餐飲占25%，綜合性商場占15%，10%是綜合的娛樂業(yè)。但依據(jù)是什么？事實(shí)上，城市的人口，消費(fèi)能力和消費(fèi)水平，恩格爾系數(shù)，城市的輻射能力，交通的通達(dá)性等各種指標(biāo)，每一項(xiàng)指標(biāo)都會影響業(yè)態(tài)和業(yè)種的配比比例。 　　當(dāng)然，商業(yè)街業(yè)態(tài)組合還是有規(guī)律可循的，有些業(yè)態(tài)是必不可少的、必備的，如： 　　。在大型商業(yè)街他是必須存在的業(yè)態(tài)，而且是商業(yè)街的主力店， 經(jīng)歷了90年代末商場倒閉年洗禮的百貨，目前也在進(jìn)行新一輪的調(diào)整，賣品牌、賣時尚、賣服務(wù)是它們發(fā)展的方向。 　　。在綜合性的商業(yè)街，大型專營店也是業(yè)態(tài)組合中重點(diǎn)引進(jìn)的業(yè)態(tài)，當(dāng)初朝外海藍(lán)云天商業(yè)寶地，變成許多大商場的滑鐵盧，但為什么百腦匯能經(jīng)營成功，就是借助朝外商圈優(yōu)勢，錯位經(jīng)營的結(jié)果。專賣店是商業(yè)街上永遠(yuǎn)的風(fēng)景，也是渲染商業(yè)氣氛的招牌，但是她們是商業(yè)街上永遠(yuǎn)的附屬品，不具備聚客效應(yīng)。 　　3. 餐飲業(yè)。你逛了整天的商業(yè)街，可能沒有購物，但是不可能沒有消費(fèi)，如果有消費(fèi)肯定是吃飯，餐飲在商業(yè)街的比例正在呈上升趨勢。 　　。娛樂業(yè)目前正以迅猛的勢頭發(fā)展，特別是網(wǎng)吧、量販?zhǔn)終TV、夢幻電影城等新型娛樂業(yè)種，成為商業(yè)街成功的重要砝碼。 選擇和組合業(yè)態(tài)的方法非常重要，除了老商業(yè)街的改造主要通過政府的行政手段調(diào)節(jié)外，目前的商業(yè)街運(yùn)營基本上是市場化行為，通過經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)，如充分利用城市的級差地租去調(diào)整經(jīng)營業(yè)態(tài)。目前，財(cái)政部正在以北京為例研究城市地租，把城區(qū)內(nèi)的土地分為9類，不同的區(qū)域交不同的地皮稅。馬克思的級差地租理論認(rèn)為，城市的幾何中心應(yīng)該讓給銀行家和商業(yè)家。 三．商業(yè)街設(shè)計(jì)思想在2002年國內(nèi)的房地產(chǎn)市場上，商業(yè)地產(chǎn)儼然一朵璀璨的奇葩。從專為準(zhǔn)備進(jìn)入國內(nèi)著名外資商業(yè)品牌開發(fā)的大型商業(yè)物業(yè)，到特色商業(yè)街區(qū)，再到散布在各個新建小區(qū)的社區(qū)超市、店鋪，自1993年開始沉寂近十載的房地產(chǎn)市場終于復(fù)蘇了。 　　伴隨著商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)生水起，昨日的沉疴舊病再次突現(xiàn)。傳統(tǒng)的以單一的房地產(chǎn)開發(fā)來改造城市商業(yè)格局的模式，由于發(fā)展商缺乏對商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、業(yè)態(tài)需求、經(jīng)營模式的專向研究，不易選擇和把握入駐商家，而導(dǎo)致了93年全國大型商廈的供給過剩，直到98年市場才勉強(qiáng)消化的尷尬局面。因而，對于發(fā)展商而言，從商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)看，不能局限在簡單的商鋪開發(fā)上，隨著商業(yè)環(huán)境的日趨成熟和漸進(jìn)發(fā)展，對商業(yè)地產(chǎn)前瞻性的整體經(jīng)營才是最終勝出的關(guān)鍵?，F(xiàn)行的“點(diǎn)式”開發(fā)商鋪的市場行為，盡管在目前仍擁有較好的市場前景，但是這種做法極易形成項(xiàng)目后期銷售管理等諸多方面的困難。不容易將商鋪?zhàn)龊?，好鋪?zhàn)鐾瑢τ陂_發(fā)商、投資者而言都存在著潛在的危機(jī)。從長遠(yuǎn)看，把商鋪開發(fā)從獨(dú)立商鋪上升到整體經(jīng)營，是市場發(fā)展的必然趨勢。其不僅規(guī)避了發(fā)展商、投資者潛在的經(jīng)營風(fēng)險，也為發(fā)展商營造了一個非?？捎^的利潤空間。 　　但于發(fā)展商而言，商業(yè)地產(chǎn)與普通地產(chǎn)的開發(fā)是不能同日而語的。一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)建設(shè)到開始經(jīng)營，涉及到建筑規(guī)劃、市場定位、主題定位、裝飾裝潢、商品布局、商鋪間隔、宣傳推廣、招商銷售以至商場的經(jīng)營管理等諸多方面的內(nèi)容，其操作難度明顯高于普通住宅地產(chǎn)。然而，就一個成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，準(zhǔn)確合理的市場定位又是諸多因素中的重中之重。市場定位是項(xiàng)目前期工作的重點(diǎn)，準(zhǔn)確的定位可以賦予項(xiàng)目獨(dú)特鮮明的個性。如北京王府井、國貿(mào)為國際商品特區(qū)，定位于高檔購物消費(fèi)中心；廣州天河廣場定位為大型一站式購物中心，集購物、休閑、娛樂、旅游等于一體，吸引的則是大眾消費(fèi)者。項(xiàng)目的定位傳達(dá)的是項(xiàng)目的精髓，項(xiàng)目的中旨，定位不準(zhǔn)甚或不當(dāng)，項(xiàng)目就很難適應(yīng)市場，甚至難以生存。 　　商業(yè)街，作為城市化進(jìn)程的產(chǎn)物，就好象名片一樣，是市容市貌中最繁華最絢麗的景觀，是一個城市最引人注目的寫真。但就在這樣一個花團(tuán)景簇之地，殘紅敗綠卻隨處可見。即便是聞名全國的南京路和王府井，也很難稱得上是成功。定位，已成為了各大商業(yè)街晉升發(fā)展的桎梏，也成為了眾多商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商和零售商爭相矚目的焦點(diǎn)。 　　根據(jù)美國著名學(xué)者艾amp。8226。里斯（AIRIES）和杰amp。8226。特勞特（JACK TROUT）在風(fēng)靡全球的《定位》一書中的詮釋，所謂定位既是指明確和顯化企業(yè)、品牌形象及產(chǎn)品價值，以幫助目標(biāo)顧客群正確認(rèn)識并理解企業(yè)區(qū)別于競爭對手形象的行為過程。但在商業(yè)街實(shí)際的運(yùn)行操作過程中，定位的盲區(qū)無處不現(xiàn)。 明確和顯化：兩大運(yùn)作缺位　　有時侯，企業(yè)營銷組合的運(yùn)用由于某些方面的不協(xié)調(diào)可能會導(dǎo)致市場定位的失真。這種傳導(dǎo)失真在商業(yè)街定位運(yùn)作中可以說是屢見不鮮。 　　首先表現(xiàn)在消費(fèi)需求滿足的功能組合上。據(jù)王府井和南京路最新的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，消費(fèi)者進(jìn)商業(yè)街60%以上是為了娛樂、旅游和休閑，而只有不到40%的人是專為購物而來。有跡象顯示，這個數(shù)字還在進(jìn)一步向前者傾斜。因而，如何將商業(yè)與娛樂融為一體，讓人們在休閑娛樂中產(chǎn)