【文章內(nèi)容簡介】 一棟 7層疊加、兩棟 5層疊加 戶型 面積 未推量 所占比例 套數(shù) 總面積 套數(shù) 總面積 疊加 200250 24 5400 40% % 275 36 9900 60% % 合計 60 15300 100% 100% 預(yù)估售價：未定 暫定 2022年 10月份上市 區(qū)域市場變化 —— 建發(fā)江灣萃 2（雅苑） 對本項目 280300大戶型形成競爭 疊拼 類獨棟 小獨棟 大獨棟 基本參數(shù) ? 占地面積： 114517㎡ ? 建筑面積： 114517㎡ ? 容積率： ? 綠化率： 35% ? 總戶數(shù)： 418戶 ? 開發(fā)商：中建集團(tuán) 戶型 未推套數(shù) 套均面積 所占比例 疊拼 258 250 % 類獨棟 142 — % 小獨棟 16 — % 大獨棟 2 — % 合計 418 — 100% 社區(qū)規(guī)劃 預(yù)估售價： 69萬元 /㎡ 預(yù)計 8月開盤 區(qū)域市場變化 —— 中建項目 對本項目 280300大戶型形成競爭 基本參數(shù) ? 占地面積： 26000㎡ ? 建筑面積： 26000㎡ ? 容積率： 1 ? 綠化率： 35% ? 總戶數(shù)： 142戶 ? 開發(fā)商：旭輝集團(tuán) 社區(qū)規(guī)劃 多層公寓 聯(lián)排別墅 雙拼別墅 示范區(qū) 戶型 面積段 未推量 所占比例 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 平層公寓 216234 230251（底層復(fù)式） 90 12800 % % 聯(lián)排 —— 48 12022 % % 雙拼 —— 4 1200 % % 合計 —— 142 2600 100% 100% 預(yù)估售價： 4— 6萬元 /㎡ 預(yù)計年底推出多層公寓 區(qū)域市場變化 —— 旭輝項目 主臥 孫子房 客廳 客房 3房 215㎡多層公寓 ? 大面寬橫廳設(shè)計 ? 客廳臥室分離 ? 豪華主臥套間 未來上市戶型 區(qū)域市場變化 —— 旭輝項目 ? 項目總建 6萬平米 ? 產(chǎn)品戶型疊加 230，聯(lián)排 250300 ? 預(yù)計均價 7萬 /平米 ? 預(yù)計上市面積 4萬平米 ? 推盤量未定 銀億領(lǐng)墅 預(yù)估售價： 7萬元 /㎡ 預(yù)計上市 2022年第四季度 目前工地進(jìn)行樁基建設(shè) 基本參數(shù) 區(qū)域市場變化 —— 銀億領(lǐng)墅 ? 14棟獨棟別墅，面積 300600平米 ? 3幢多層 ? 總建面 37000平米 三湘七星 三湘七星預(yù)估售價：未定 預(yù)計 5月份上市 基本參數(shù) 目前工地尚未結(jié)構(gòu)封頂 區(qū)域市場變化 —— 三湘七星 ? 總建筑面積 ? 項目 5棟樓，共計 400套房源 ? 主力面積 120， 140， 160， 180四種戶型 ? 推盤量未定 結(jié)構(gòu)封頂 ? 二期總建面 196000平米 ? 均為大戶型， 122平米大兩房、 166平米大三房和 240平米的大四房 加洲水郡 加洲水郡 保輝香景園 保輝香景園 預(yù)計上市時間最早下半年 價格未定 預(yù)計上市時間 6月 價格未定 保輝香景園預(yù)計 6月上市，戶型常規(guī)，預(yù)計非本案競品 加州水郡二期預(yù)估下半年上市 保輝香景園、加州水郡 項目名稱 交房時間 華潤橡樹灣 88㎡ /20225 180㎡ /20227 280㎡ /202212 保利維拉家園 20220630 公館 1088 202208 仁恒怡庭 202212 祥生御江灣 20221231 新城御景 202204 江灣尊堡 202206 九龍倉璽園 20220630 建發(fā)江灣萃 202208 ? 本案相對其他項目交房時間最早，只有 280㎡房型與仁恒怡庭、祥生御江灣交房時間相近。 區(qū)域市場變化 —— 交房時間 機(jī)會點：區(qū)域競品中，本項目交房最早 項目 產(chǎn)品類型 在售量 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 九龍倉璽園 公寓 13 900 68 13234 仁恒怡庭 疊加 12 3155 96 27600 建發(fā)新江灣景苑 公寓 18 4355 建發(fā)新江灣雅苑 疊加 60 15300 祥生御江灣 公寓 40 9901 聯(lián)排 20 4481 中建 C6 獨棟 10 4355 疊加 28 7000 銀億領(lǐng)墅 疊加 146 33454 聯(lián)排 24 6546 三湘七星 公寓 190 30700 獨棟 14 6300 加洲水郡 公寓 166 30000 旭輝新江灣 公寓 90 12800 聯(lián)排 52 12022 合計 公寓 71 15156 68 13234 190 30700 256 42800 聯(lián)排 20 4481 24 6546 52 12022 獨棟 14 6300 10 4355 疊加 12 3155 96 27600 28 7000 146 33454 60 15300 5月之前，項目主要競品上市 8月之后，區(qū)域內(nèi)其他項目陸續(xù)上市 區(qū)域市場變化 —— 全年供應(yīng)結(jié)構(gòu) 050100150200250300套1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2 0 1 1 年供應(yīng)一覽表公寓 聯(lián)排 獨棟 疊加? 2022年區(qū)域供應(yīng)接近 ，約 1135套。其中 公寓產(chǎn)品供應(yīng) 377套， 疊加產(chǎn)品供應(yīng) 約 342套。 ? 2022年供應(yīng)房源多集中在下半年，板塊競爭激烈。 67月份為競品供應(yīng)空白點， 競品疊加供應(yīng)量巨大，對本項目大戶型產(chǎn)品形成壓力（尤其 8月份以后） 區(qū)域市場變化 —— 全年供應(yīng)結(jié)構(gòu) 項目名稱 主力面積 2022年預(yù)測上市量 合計 （㎡） 套數(shù) 面積（㎡） 套數(shù) 面積（㎡） 華潤橡樹灣 160 108 25043 265 40006 180 49 7763 200 36 7200 九龍倉璽園 137180 44 25850 608 115304 祥生御江灣 184188 130 24404 加洲水郡二期 160180 88 15000 三湘七星 160 190 30700 旭輝新江灣 215 90 19350 項目名稱 主力面積 2022年預(yù)測上市量 合計 （㎡） 套數(shù) 面積（㎡） 套數(shù) 面積（㎡） 華潤橡樹灣 280 24 6403 102 29803 300 78 23400 仁恒怡庭 200210 37 7657 359 87367 祥生御江灣 350 12 4212 九龍倉璽園 230334 24 6744 銀億領(lǐng)墅 230 146 33454 建發(fā)新江灣雅苑 200275 60 15300 中建 C6 230270 28 7000 旭輝新江灣 250 52 13000 項目 88產(chǎn)品量少無競爭， 160180產(chǎn)品機(jī)會與壓力并存， 280300產(chǎn)品市場競爭激烈 ? 目前主要競品為璽園和祥生御江灣 ? 5月份三湘七星 將有大量公寓入市 ? 年底旭輝項目公寓產(chǎn)品（約 4萬）入市 160180競品 280300競品 ? 目前主要競品為璽園、祥生御江灣和仁恒怡庭 ? 未來新的競品預(yù)計在下半年供應(yīng) ? 競品總量較大 區(qū)域市場變化 —— 全年供應(yīng)結(jié)構(gòu) 難點 1 需求 高端市場客戶嚴(yán)重縮水，其中外圍高端市場更甚。（總價越高客戶縮水越厲害） 5月份之前，我們以存貨 PK 主要競品新貨 8月份之后，新江灣城各項目陸續(xù)上市 （ 280300產(chǎn)品競爭尤為激烈） 難點 2 供應(yīng) 項目操作難點 在目前的環(huán)境下，需要解決的問題 “客戶為什么現(xiàn)在購房？” “客戶為什么買我們項目？” 關(guān)鍵點：性價比 我們需要調(diào)整營銷資源 新江灣城，我們項目現(xiàn)處何位置？ 56萬 仁恒怡庭 高 出眾產(chǎn)品 品牌影響力 九龍倉璽園 高 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 震撼的現(xiàn)場表現(xiàn) 45萬 本案 ？ 出眾產(chǎn)品 “低調(diào)”展現(xiàn) 建發(fā)江灣萃 高 出眾產(chǎn)品 價格優(yōu)勢 項目占位 有條件提升 檔次 項目 性價比 特點 地位尷尬！上下夾擊 2022年，必須重塑地位 ! 首要任務(wù)： 現(xiàn)場展現(xiàn)、形象宣傳的升級 除此之外，我們還需要做什么？ ? 板塊的高端屬性深得楊浦為主北區(qū)客戶認(rèn)同 ? 浦東區(qū)域鮮有競品 尋找機(jī)會 —— 市場預(yù)判 新政作用下，改善型客戶群體將合并資產(chǎn)轉(zhuǎn)向高端市場 ? 180m2以內(nèi) 的高端產(chǎn)品更有機(jī)會吸引 楊浦為主北區(qū)、浦東區(qū)域 的 首置首改需求。 ? 180m2以內(nèi) 的高端產(chǎn)品更有機(jī)會吸引 與區(qū)域關(guān)聯(lián)的外地客戶 的 首置需求。 （如：鋼貿(mào)業(yè)中計劃在上海長期發(fā)展的福建客戶） ? 引導(dǎo)心態(tài)較堅定的 受限群體以其他方式購買。 （如：他人名義購房、公司名義購買） 通脹壓力 機(jī)會預(yù)判 案例 尋找機(jī)會 —— 客戶驗證 744532292716129 9 95 5 5 4 4 4 43 3 301020304050607080楊浦福建 虹口 浦東浙江 寶山江蘇安徽 東北其他各省市靜安閘北外籍 盧灣 普陀 徐匯北京 黃浦閔行深圳? 上海地區(qū)客戶 來源集中于： 楊浦、虹口、寶山，浦東。 ? 外地客戶 集中于 福建、江浙。 0204060801001202030 3140 4150 5160 6 1 以上? 50%的客戶年齡在 30