2009年江西吉安河?xùn)|街道427畝項(xiàng)目定位研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-02-12 03:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ?產(chǎn)品分布及開發(fā)次序要考慮到對(duì)景觀面的利用以及天際線的處理；廣場景觀山景江景各地塊優(yōu)劣勢 排序總建設(shè)用地： 427畝。地 塊 排序 地 塊編 號(hào) 地 塊 面 積 優(yōu) 劣 勢 分析1 A1 9600平 三角形地塊，兩面臨街，處于地塊中間。能很好滿足項(xiàng)目里面。2 A2 86707平 兩條主干道的交匯處，市政府對(duì)面，位置很好。3 A3 86117平 地塊方正，三面臨路，方便規(guī)劃布局。4 B1 50460平 臨贛江大道，交通便捷，項(xiàng)目昭示性好。5 B2 13000平 地塊狹長，6 B3 5564平 處于十字路口，位置好。分期開發(fā)原則市場導(dǎo)向原則n 分期規(guī)模與市場消化能力相適應(yīng)。n 分期規(guī)模與企業(yè)資金約束相適應(yīng)，開發(fā)成本所需資金必須與企業(yè)財(cái)力資金能力結(jié)合。功能物業(yè)價(jià)值提升原則 展示性原則n 分期開發(fā)宜結(jié)合各地塊臨路狀況，選擇昭示性良好的地塊優(yōu)先開發(fā)。n 選擇一定量的體現(xiàn)項(xiàng)目特色的功能物業(yè)優(yōu)先開發(fā)。n 集中式商業(yè)物業(yè)能提升區(qū)域整體價(jià)值，在企業(yè)資金允許的條件下優(yōu)先開發(fā)。n 商業(yè)部分開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇遵照以下兩點(diǎn)原則：，達(dá)到相當(dāng)?shù)囊?guī)模，當(dāng)招商規(guī)?？梢员ＷC商業(yè)中心的順利運(yùn)營時(shí)，即可開始商業(yè)中心的開發(fā)依據(jù)地塊資源、項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略和開發(fā)節(jié)奏等因素確定項(xiàng)目地塊的開發(fā)次序啟動(dòng)區(qū)n 項(xiàng)目北部區(qū)域n 交通主干道一側(cè)昭示性強(qiáng)n 通達(dá)性好n 企業(yè)先取得土地n 可作為商業(yè)配套，在前面幾期人氣逐步上升時(shí)開發(fā)。n 大地塊，形狀不規(guī)則n 區(qū)政府對(duì)面n 昭示性強(qiáng)n 項(xiàng)目品牌效應(yīng)易于凸現(xiàn)n 靠近啟動(dòng)區(qū)，方便借勢操作。三期二期四期五期n 體量較大，所需資金較大。n 地塊方正，可塑性強(qiáng)。整體規(guī)劃概念構(gòu)思原則：通過水系解決資源分布不均的問題，通過水系形成的組團(tuán)自然分隔水系的位置只是一個(gè)示意，在規(guī)劃上建議盡可能地引入多條支流貫穿于園林，營造 “水城 ”意境。廣場景觀山景江景亮點(diǎn)一 : 商住兩組團(tuán) 純粹化 ，既 相對(duì)分離又有機(jī)結(jié)合 ,形成互補(bǔ)住宅組團(tuán)商業(yè)、商務(wù)組團(tuán)本階段報(bào)告包括四個(gè)部分項(xiàng)目整體開發(fā)計(jì)劃研究B1啟動(dòng)區(qū)定位及招商建議項(xiàng)目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議財(cái)務(wù)分析策略選擇地塊整體定位思路住宅思路商業(yè)思路案例參考自我中心化系統(tǒng)分析SWOT 分析政府、企業(yè)主題商業(yè)會(huì)議中心 星級(jí)酒 店輻射周邊人群生活配套商業(yè)（如：超市、干洗店、美容美發(fā)、藥店等）項(xiàng)目住宅大規(guī)模居民外向型日常消費(fèi)商業(yè)（如：餐飲、酒吧、咖啡、網(wǎng)絡(luò)會(huì)所等）本項(xiàng)目業(yè)態(tài)互補(bǔ)、功能互動(dòng)關(guān)系圖休閑娛樂城市居民宜商宜住的 LOFT（面向中高端外地駐吉人員、在外贛籍人士等）商業(yè)街區(qū)LIHO從項(xiàng)目造城的 “ 雙核 ” 理念出發(fā)，我們能夠推導(dǎo)出項(xiàng)目綜合開發(fā)的思路：住宅、商業(yè)、商務(wù)、公建配套的業(yè)態(tài)互補(bǔ)、功能互動(dòng)，“ 自我中心化 ” 。延續(xù)項(xiàng)目整體 “在城市新區(qū)造一個(gè)中心，創(chuàng)造另一種可能 ”的 “主動(dòng)中心化 ”思路走業(yè)態(tài)互動(dòng)、功能復(fù)合化，通過項(xiàng)目功能化體系的建立，規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)；地塊整體策略選擇通過產(chǎn)品創(chuàng)新、多業(yè)態(tài)互動(dòng)實(shí)現(xiàn)區(qū)域突破，形成項(xiàng)目核心競爭力。定位思考增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力打造核心競爭力策略選擇地塊整體思路住宅思路商業(yè)思路競爭對(duì)手青原區(qū)住宅戶型供需情況青原區(qū)住宅客戶群分析住宅開發(fā)策略選擇主流市場低風(fēng)險(xiǎn)首置和首改客戶舒適戶型產(chǎn)品創(chuàng)新開發(fā)策略策略關(guān)鍵詞依托產(chǎn)品創(chuàng)新進(jìn)入青原區(qū)主流市場，以主流市場戶型為主全面爭奪首置和首改客戶，降低項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。城市生活先鋒住宅＋先鋒住宅、創(chuàng)新戶型、升級(jí)產(chǎn)品、增值無限＋住宅功能定位住宅部分的客戶界定：客戶分類 客戶類型 意向戶型 客戶特征核心客戶群(65%) 下屬縣鎮(zhèn)居民二房、三房、四房、復(fù)式 改善置業(yè)為主改善置業(yè)為主 ， 注重性價(jià)比，追求高質(zhì)量注重性價(jià)比，追求高質(zhì)量的生活，臨近工作場所的生活，臨近工作場所青原區(qū)中有換房需求的原住民及調(diào)任區(qū)域的公務(wù)人員注重投資熱點(diǎn)區(qū)域，首選風(fēng)險(xiǎn)較低，升值注重投資熱點(diǎn)區(qū)域，首選風(fēng)險(xiǎn)較低，升值潛力較大的物業(yè)潛力較大的物業(yè)重點(diǎn)客戶群(30%) 兩房、三房、四房 經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，為父母改善居住環(huán)境，注經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，為父母改善居住環(huán)境，注重居住舒適度及生活配套重居住舒適度及生活配套華能電廠中高層管理人員 二房、三房 事業(yè)有成，重視生活品位，講究社區(qū)環(huán)境事業(yè)有成，重視生活品位，講究社區(qū)環(huán)境 及質(zhì)素及質(zhì)素游離客戶(5%)經(jīng)常往返于青原區(qū)的商家或其它人員 兩房、三房等基于業(yè)務(wù)需要或安置相關(guān)人員，經(jīng)濟(jì)實(shí)力基于業(yè)務(wù)需要或安置相關(guān)人員，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，注重社區(qū)的檔次，配套便利程度較強(qiáng)，注重社區(qū)的檔次，配套便利程度結(jié)合我司第一階段市場調(diào)研分析數(shù)據(jù)及項(xiàng)目的特點(diǎn)得出本項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶如下：在外贛籍投資客策略選擇地塊整體思路住宅思路商業(yè)思路商業(yè)開發(fā)策略選擇自我中心化市場空缺青原區(qū)餐飲娛樂后街開發(fā)策略策略關(guān)鍵詞自我 “中心化 ”綜合功能布局瞄準(zhǔn)青原區(qū)在餐飲、休閑娛樂、商務(wù)上的市場空缺打造青原區(qū)主題綜合形態(tài)商業(yè) MALL商業(yè)研究下定位思路發(fā)展思路? 保守的方案全街鋪開發(fā)? 穩(wěn)妥的方案主力店加商業(yè)街? 價(jià)值最大的方案商業(yè)綜合體全街鋪規(guī)劃，打造青原新區(qū)風(fēng)情購物廊本方案結(jié)
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