南京五礦地產(chǎn)nog16地塊市場(chǎng)研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-02-11 23:10 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 貴之家 時(shí)間跨度 6年 7年 （ 1）受制于前期的規(guī)劃局限（大規(guī)模居住區(qū)），龍江區(qū)域價(jià)值在 B階段之后難有本質(zhì)的提升。 （ 2） AB 階段的住宅價(jià)格持續(xù)躍升，得益于南京整體房產(chǎn)市場(chǎng)的階段提升。 河西新城發(fā)展階段預(yù)測(cè) 時(shí)點(diǎn) 開(kāi)始發(fā)展 A點(diǎn) B點(diǎn) C點(diǎn) 商業(yè)發(fā)展 住宅為主導(dǎo)，沒(méi)有 商業(yè) 社區(qū)零星商業(yè) 大型集中社區(qū)商業(yè) 出現(xiàn) CBD雛形形成 時(shí)點(diǎn) 2022年 2022年下半年 2022年上 2022年 標(biāo)志性事件 開(kāi)始發(fā)展 第一批商品房入住， 社區(qū)商業(yè)出現(xiàn) 大型超市進(jìn)駐（家 樂(lè)福） 大型商業(yè)開(kāi)業(yè)，產(chǎn) 業(yè)集中進(jìn)駐 描述 商品房集中開(kāi)發(fā)， 價(jià)格較低 商品房?jī)r(jià)格有了較大 提升 商品房?jī)r(jià)格進(jìn)一步 提升 商品房提升很快 主流價(jià)格 4500元 /m2 6000元 /m2 10000元 /m2 客戶 城市新銳＋經(jīng)濟(jì)務(wù) 實(shí) 城市新銳＋少量經(jīng)濟(jì) 務(wù)實(shí) 城市新銳＋富貴之 家 富貴之家＋城市新 銳 時(shí)間跨度 2年 ? 從總體時(shí)間跨度看，河西新城發(fā)展速度為龍江的 2倍。 ? B階段出現(xiàn)的標(biāo)志為大型集中型居住區(qū)商業(yè)出現(xiàn)，依據(jù)新城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度， 09年初年，入住人口約為 4萬(wàn)人，隨著家樂(lè)福的進(jìn)駐標(biāo)志著河西的發(fā)展已經(jīng)是從 A階段向 B階段躍升的過(guò)度期。 ?據(jù)調(diào)查河西現(xiàn)目前在南京人心中的接受度從 05年的 20%已經(jīng)提高到 09年的 80%以上。 □ 對(duì)比龍江區(qū)域發(fā)展模型，奧體板塊目前正處于新城發(fā)展的 A階段向 B階段躍升的過(guò)度期 —— 社區(qū)商業(yè)出現(xiàn)與成熟，大型超市開(kāi)始進(jìn)駐，區(qū)域價(jià)值處于平穩(wěn)發(fā)展期。 □ 奧體 板塊得益于高規(guī)劃起點(diǎn)與政府投入力度，發(fā)展速度預(yù)判為龍江的 2倍，即整體發(fā)展周期 20222022年，2022年輻射型商圈將初步形成。 河西新城區(qū)成熟度綜合評(píng)價(jià) 河西小結(jié) ?河西是受南京主城和奧體板塊輻射的“雙核”區(qū)域，具有強(qiáng)勁發(fā)展動(dòng)力 ?河西是與主城并行設(shè)置的唯一新城區(qū) ?河西的土地供應(yīng)量占主城土地供應(yīng)量的 35%以上，房地產(chǎn)重心向河西轉(zhuǎn)移 ?河西具備完善的城市配套資源，發(fā)展?jié)摿Υ? ?多項(xiàng)引擎支持（奧體中心、會(huì)展中心、圖書館、雙地鐵、濱江公園等公配）助推河西新城發(fā)展 ?政府的持續(xù)關(guān)注與高額投入，保證了新城的快速成長(zhǎng) ?河西現(xiàn)階段發(fā)展 社區(qū)商業(yè)日漸成熟，大型超市開(kāi)始進(jìn)駐，區(qū)域價(jià)值處于 A階段向 B階段躍升的過(guò)渡期，預(yù)計(jì)2022年輻射型商圈將初步形成。 本次匯報(bào)的思路 開(kāi)發(fā)背景 地塊解析 市場(chǎng)背景 一、項(xiàng)目基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ?地塊位置：建鄴區(qū)夢(mèng)都大道188號(hào) ?土地范圍：北至南京上新河中學(xué)，南至夢(mèng)都大街，東至振興路，西至揚(yáng)子江大道 ?出讓土地： ?容積率： ?建筑密度： 30% ?建筑高度： 60米（后改 100米） ?綠地率： 35% ?面積配比： 90平米以下套型占45%以上 注： 項(xiàng)目應(yīng)配套占總建筑面積 8%18%商業(yè)及便民設(shè)施 項(xiàng)目應(yīng)配有占地不少于 2500平米的派出所 本地塊樓面地價(jià) 4882元 /平米 北面 西面 東面 南面 濱江奧城 夢(mèng)都大街 揚(yáng)子江大道 興隆大街 地塊四至：北至興隆大街；南至夢(mèng)都大街；西至揚(yáng)子江大道；東至振興路，周邊道路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，且面 臨揚(yáng)子江大道和夢(mèng)都大街兩條主干道。 揚(yáng)子江大道和夢(mèng)都大街道路兩旁有較寬綠化帶，優(yōu)點(diǎn)可以減少噪音，缺點(diǎn)很難利用發(fā)展沿街商業(yè)，只有地塊與濱江奧城之間的振興路可以發(fā)展沿街商業(yè)。 中學(xué) 地塊周邊現(xiàn)狀 —— 商業(yè)氛圍欠缺，有待改善成熟，公共配套情況還不成熟， 景觀資源較有優(yōu)勢(shì)！ 項(xiàng)目 2公里區(qū)域 本案 奧體中心 上新河中學(xué) 奧體小學(xué) 烹飪學(xué)校 圖書館 濱江公園 綠博園 源江漁港 金陵會(huì)議中心 建鄴醫(yī)院 美術(shù)館 教堂 金陵小學(xué) ?商業(yè) ：離項(xiàng)目最近的商業(yè)配套就是順馳濱江奧城的商業(yè)配套。 ?公交 ：項(xiàng)目對(duì)面可以有109路公交，往東陸續(xù)會(huì)有 7路、 160等路公交。 ?景觀 ：對(duì)面是濱江公園，西邊是綠博園和濱江景觀帶。 ?配套 ：學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、奧體中心等配套分布在項(xiàng)目周邊 2公里內(nèi) ?項(xiàng)目周邊景觀資源豐富，可以是一大賣點(diǎn)；地塊處于最西邊在河西 CBD圈輻射外圍，現(xiàn)階段生活配套發(fā)展尚不成熟。 順馳 社區(qū)商業(yè) 奧體新城 社區(qū)商業(yè) 興隆 社區(qū)商業(yè) 建鄴小學(xué) 濱 江 景 觀 帶 項(xiàng) 目 周 邊 配 套 實(shí) 景 照 片 綠博園 濱江公園 奧體中心 奧體小學(xué) 金陵圖書館 地塊邊綠化帶 源江漁港 建鄴醫(yī)院 屬性 具象 詮釋 區(qū)位 河西 CBD輻射外圍 ? 區(qū)域相對(duì)不成熟，但景觀資源豐富 ? 項(xiàng)目臨近上新河鎮(zhèn)、距河西 CBD較遠(yuǎn) 交通 公交組織 ? 北邊臨城市興隆大街，西面靠主干道揚(yáng)子江大道，南臨夢(mèng)都大道，交通方便，但現(xiàn)目前公交系統(tǒng)尚不完善。 環(huán)境 生活設(shè)施 ? 須向東 1000米到月安街有醫(yī)院、銀行、超市、小學(xué)、幼兒園等 商業(yè)氛圍 ? 項(xiàng)目目前可借助濱江奧城商業(yè)，其商業(yè)氛圍現(xiàn)目前還不完善，有待進(jìn)步成熟。 項(xiàng)目 中等偏下規(guī)模 ? 占地 ㎡，容積率 ≤ 地塊 地塊方正，但臨主干
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