華潤置地物業(yè)運營模式研究(編輯修改稿)
2025-02-11 01:29 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 況數(shù)據(jù)來源：華潤置地（）2005年報華潤置地（）持有物業(yè)的價值及盈利能力華潤置地持有的物業(yè)組合按照現(xiàn)行市場價格類比法獲得的估值大約在80億人民幣左右。其中商業(yè)物業(yè)約48億人民幣，寫字樓物業(yè)29億人民幣，另有極少量住宅大約2億人民幣。華潤置地購入三處商業(yè)地產(chǎn)項目之后，持有型物業(yè)的獲利能力顯著提高。根據(jù)現(xiàn)有的租金統(tǒng)計數(shù)據(jù)來預(yù)測，2006年華潤置地的租金收入將增長超過10倍，%。 數(shù)據(jù)來源：Morgan Stanley數(shù)據(jù)來源：City Group華潤置地（）物業(yè)運營技巧分析華潤置地作為華潤集團下屬地產(chǎn)上市旗艦企業(yè)有其特有的優(yōu)勢，但它在公司層面物業(yè)運營面的一些技巧仍然是比較有代表性的，值得其他上市公司借鑒。華潤置地物業(yè)運營技巧的核心是：有效降低帳面風(fēng)險、提升財務(wù)指標(biāo)、擴大股權(quán)融資空間，借助資本市場做大做強成為綜合性的房地產(chǎn)企業(yè)。——降低帳面風(fēng)險、提升財務(wù)指標(biāo) 華潤置地作為上市公司較少采取在同一會計周期內(nèi)獨立開發(fā)多個商業(yè)地產(chǎn)項目，而主要是通過與其他公司合資合作（包括同系公司和其他較有實力的發(fā)展商）開發(fā)后選擇性持有權(quán)益以及收購的方式獲得投資性物業(yè)，減輕了現(xiàn)金流的壓力，有效的降低運營的公開財務(wù)風(fēng)險。華潤置地置入母公司商業(yè)項目的舉動是其從長遠(yuǎn)角度提升上市公司的行為，從短期來看其目的就是全面提升上市公司業(yè)績及未來的盈利預(yù)期。以下我們從幾個指標(biāo)來討論：總市值（Market capitalization）完成收購后，華潤置地總市值提升了75%左右，從43億港幣上升到75億港幣，規(guī)模居港交所中資房地產(chǎn)企業(yè)第四位（不包括萬科B）。市值的大幅度攀升能為華潤置地帶來更高的資信評級，為進一步的銀團融資創(chuàng)造了條件。凈資產(chǎn)（NAV）Estimated NAV指標(biāo)是各研究機構(gòu)對上市公司凈資產(chǎn)的最新變化情況做的量化估值，它反映了該公司即時的真實價值。該指標(biāo)的高低通過“市凈率”影響股價高低的重要因素，也是實現(xiàn)定向增發(fā)的重要參考依據(jù)。華潤置地在完成一系列物業(yè)運營動作后，NAV由于折價置入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（包括
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