【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 所以，率先搶占商機(jī)顯得尤為重要。對(duì)于針對(duì)高端客源的精品酒店來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)的輻射影響比較大。目前重慶市周邊城市已經(jīng)建立起了精品酒店，如成都，這些城市不僅有深厚的文化底蘊(yùn)，也有知名的旅游資源，是重慶市比較大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。另外北京的皇家驛站、上海的悅榕莊、昆明的柏聯(lián)溫泉酒店等都會(huì)對(duì)重慶的精品酒店有或多或少的沖擊。（2）重慶市城市化水平提高較慢受總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約，重慶市城市化發(fā)展水平滯后于發(fā)達(dá)地區(qū)。盡管近幾年建設(shè)速度加快，但總體上提高較慢，現(xiàn)代城市設(shè)施和現(xiàn)代城市風(fēng)貌尚有明顯不足。此外，重慶市市民的精神文明建設(shè)雖然較前幾年有所提高，但是與發(fā)達(dá)城市的市民素質(zhì)還有一定的差距。這些都成為制約重慶精品酒店發(fā)展的軟肋。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與管理的規(guī)模、功能初步定位 經(jīng)營(yíng)布局的樓層說(shuō)明（1）酒店一層說(shuō)明入住大堂設(shè)于首層，中部挑空，大門(mén)用旋轉(zhuǎn)門(mén)；大堂客用空間面積占可使用面積的30%；前臺(tái)接待臺(tái)設(shè)于大堂左側(cè)，預(yù)留不少于80平方米用于前臺(tái)后勤功能，如總機(jī)房、行李房以及后臺(tái)、監(jiān)控室等；大堂右側(cè)設(shè)大堂吧兼自助餐廳，總面積占可使用面積的50%；客用電梯共3臺(tái)，其中只抵達(dá)群樓的觀光電梯1臺(tái)。（2）酒店二至三層說(shuō)明作為高檔的純包房中餐區(qū)，打造私密高雅的餐飲會(huì)館概念；以中、大包房為主，平均每間面積約60平方米，設(shè)1315間左右；中餐廚房約占200平方米；后端作配套后勤用途，如辦公室、儲(chǔ)備間、雜物房等。（3）酒店四層說(shuō)明作為休閑、娛樂(lè)區(qū)；內(nèi)設(shè)足浴、按摩、棋牌等；本層也可作其他酒店休閑、娛樂(lè)配套項(xiàng)目使用。（4）酒店五層說(shuō)明作為對(duì)外高檔小型會(huì)議功能配套區(qū)；留二分之一作為酒店行政管理部門(mén)辦公使用。（5）酒店六至十七層說(shuō)明作為客房樓層，各類(lèi)房間總和共計(jì)132間，此為本酒店最佳客房配比；最佳配比指以下關(guān)系：區(qū)域效應(yīng)；精品酒店概念；酒店內(nèi)部各功能搭配；交通流線(xiàn)與電梯數(shù)量；重慶市場(chǎng)與客源；投入與產(chǎn)出等；房型與配比：雙人間占54%；大床單間占36%；豪華套房11套；市長(zhǎng)套房1套。（6）酒店負(fù)層說(shuō)明負(fù)層功能要包括員工食堂、員工更衣室、洗衣房、維修間、各類(lèi)庫(kù)房、雜物間、機(jī)電房等；機(jī)電設(shè)備配置另定方案。 中潤(rùn)天鵝酒店經(jīng)營(yíng)布局平面圖詳見(jiàn)后頁(yè)附圖。 本項(xiàng)目可行性經(jīng)營(yíng)定位 本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 經(jīng)過(guò)對(duì)本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況查勘，結(jié)合重慶目前酒店市場(chǎng)情況及外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，相關(guān)優(yōu)劣勢(shì)分析如下：一、優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目適應(yīng)國(guó)家的總體發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)重慶市是中國(guó)最具投資發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄?，已進(jìn)入高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)階段。2009年，%；2010年，%，發(fā)展?jié)摿薮?。加之近年?lái)，重慶市通過(guò)對(duì)外招商、橫向聯(lián)合、自籌等多渠道籌措旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金。在一些重點(diǎn)旅游區(qū)（點(diǎn)）的基礎(chǔ)設(shè)施、配套服務(wù)設(shè)施和專(zhuān)項(xiàng)旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)上取得了明顯進(jìn)展。同時(shí)，隨著旅游業(yè)的不斷發(fā)展和重慶市政府近期提出的各項(xiàng)要求及推動(dòng)活動(dòng)，均為本項(xiàng)目的建設(shè)提供了一個(gè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的空間。市場(chǎng)的發(fā)展為本項(xiàng)目的建設(shè)提供了契機(jī)酒店行業(yè)的繁榮作為城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的體現(xiàn)，是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，同時(shí)它也表現(xiàn)出了一個(gè)城市或區(qū)域經(jīng)濟(jì)的冷暖寒暑，隨著重慶經(jīng)濟(jì)的不斷提高，重慶對(duì)外開(kāi)放的不斷擴(kuò)大，以及投資與商務(wù)活動(dòng)的不斷增多，重慶星級(jí)酒店的需求量勢(shì)必猛增。區(qū)域優(yōu)勢(shì)為本項(xiàng)目的運(yùn)作提供了良好的政策支持。二、劣勢(shì)資金投入較大，回收期較長(zhǎng)。目前本項(xiàng)目周邊暫無(wú)大型的商圈和高檔寫(xiě)字樓，對(duì)客源檔次和客源量有一定的影響。本項(xiàng)目所在顯豐大道地段流動(dòng)人口較少。 本項(xiàng)目可行性經(jīng)營(yíng)定位一、把中潤(rùn)酒店定位為四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)+休閑精品酒店；并注意社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益相結(jié)合。二、客房數(shù)量不宜過(guò)多，設(shè)置在120至160即可，但客房面積需有一定優(yōu)勢(shì)，應(yīng)有充足的空間為客人提供“家”的精致與溫馨；普通房間的面積至少應(yīng)達(dá)到35平方米以上；豪華房、套房的設(shè)置應(yīng)盡可能齊全。三、餐飲以高檔中餐會(huì)所形式體現(xiàn)，同時(shí)需有配套既提供自助早餐、西餐及大堂吧的多功能咖啡廳。四、在酒店的其他配套設(shè)施方面，應(yīng)考慮到酒店經(jīng)營(yíng)配套的需求及目標(biāo)客戶(hù)的可能性消費(fèi)項(xiàng)目設(shè)置，如高級(jí)SPA房、足藝保健房及小型KTV包房等。五、為提高本項(xiàng)目收益，在酒店部分摟層設(shè)置高檔寫(xiě)字間出售或出租，同時(shí)需考慮到商務(wù)檔次，故建議盡量整體出售或出租，而不分零。六、中潤(rùn)天鵝酒店的總體定位一定要注重“精品”二字。第四部分 經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)及分析 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及酒店籌備期開(kāi)辦費(fèi)預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入和經(jīng)營(yíng)成本預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目投資回報(bào)分析 本項(xiàng)目籌備期開(kāi)辦費(fèi)預(yù)算由于前期財(cái)務(wù)費(fèi)用（即：自有資金投入、貸款及貸款利息等）數(shù)據(jù)不明確，以下預(yù)算只是初步的預(yù)測(cè)，總投資額僅包括酒店籌備期開(kāi)辦費(fèi)一項(xiàng)，更詳細(xì)的預(yù)測(cè)，有待具體工程設(shè)計(jì)方案及投資資金計(jì)劃明確后再計(jì)算，因此以下內(nèi)容僅供參考。開(kāi)發(fā)成本及籌備期開(kāi)辦費(fèi)預(yù)算表 單位：萬(wàn)元科 目預(yù)算數(shù)酒店籌備期間開(kāi)辦費(fèi)1115酒店開(kāi)業(yè)前必備物品項(xiàng)目775其中客房家具100客房易耗品40清潔機(jī)械、用品30客房、餐飲用布草80客房、餐飲用裝飾品20中餐、中廚用品150西餐、西廚用品20易碎品（瓷器、玻璃器皿）30珍品、餐料50酒店電腦軟件系統(tǒng)30電器設(shè)備120工具、用具15印刷品20辦公用品5制服費(fèi)15開(kāi)業(yè)前試餐用食品、酒水5洗衣設(shè)備40其他5開(kāi)業(yè)前期日常開(kāi)支（3個(gè)月）140其中辦公費(fèi)12差旅費(fèi)5通訊費(fèi)3應(yīng)酬費(fèi)10培訓(xùn)費(fèi)（場(chǎng)租費(fèi)、資料費(fèi)、培訓(xùn)期間伙食費(fèi)等）15工資90其他5開(kāi)業(yè)前的廣告、宴請(qǐng)等費(fèi)用30開(kāi)業(yè)后營(yíng)業(yè)所需備用金150不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用20 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入和經(jīng)營(yíng)成本預(yù)測(cè) 以下預(yù)算是初步的預(yù)測(cè)，更詳細(xì)的預(yù)測(cè)，有待管理公司進(jìn)場(chǎng)后重新計(jì)算，因此以下內(nèi)容僅供參考。 經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)一、客房營(yíng)業(yè)額： 萬(wàn)元/月（客房數(shù)按132套計(jì)）。一般來(lái)說(shuō)，58%?60%的出租率是酒店的平均盈虧平衡點(diǎn)，酒店最佳的出租率是75%?85%，極限出租率是90%。全年的平均出租率達(dá)到85%，就意味著旺季一定會(huì)超過(guò)100%，在一定意義上，80%的出租率，是飯店經(jīng)營(yíng)中最有效運(yùn)作的出租率。故本項(xiàng)目月平均開(kāi)房率以80%計(jì)；月平均房?jī)r(jià)以330元計(jì)，；3．客房毛利率以85%計(jì)。故：二、餐飲營(yíng)業(yè)額（中、西餐、會(huì)議室、酒吧、棋牌）： 萬(wàn)元/月。1． 中餐包房按150個(gè)座位計(jì)算：① 中午上座率為50%，人均消費(fèi)以250元計(jì)，；② 晚餐上座率為75%，人均消費(fèi)以350元計(jì)，；③ 全天收入合計(jì)：；2． 會(huì)議室每日收入計(jì)：；3． 西餐廳每日收入計(jì)：；4． 大堂吧、棋牌每日收入計(jì)：；5． 餐飲毛利率以50%計(jì)；故：三、其他（商務(wù)中心、美容美發(fā)中心、商場(chǎng)等）營(yíng)業(yè)額：3萬(wàn)元/月。其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目毛利率：85%故：四、酒店月（年）營(yíng)業(yè)收入及毛利。全酒店月?tīng)I(yíng)業(yè)收入總額：；全酒店年?duì)I業(yè)收入總額：。全酒店月?tīng)I(yíng)業(yè)毛利總額：；全酒店年?duì)I業(yè)毛利總額：。 營(yíng)業(yè)成本 月?tīng)I(yíng)業(yè)成本總額為 萬(wàn)元，其中：一、客房月周轉(zhuǎn)物品成本=客房月?tīng)I(yíng)業(yè)收益百分比（一般在15%左右）=15%=二、餐飲月進(jìn)貨成本=餐飲月?tīng)I(yíng)業(yè)收益百分比（一般在50%左右） =50%=三、其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目周轉(zhuǎn)物品成本=其他收益百分比（一般在15%左右） =3萬(wàn)元15%= 故： 費(fèi)用部分 一、月費(fèi)用總額： 132 萬(wàn)元/月（不含折舊、利息），其中：1． 工 資： 30萬(wàn)元/月2． 福利工會(huì)經(jīng)費(fèi)： 5萬(wàn)元/月3． 員 工 餐 費(fèi)： 4萬(wàn)元/月4． 水、 電、 氣： 35萬(wàn)元/月5． 辦 公 費(fèi)： 1萬(wàn)元/月6． 營(yíng)業(yè)稅及附加： 25萬(wàn)元/月7． 通 訊 費(fèi)： 1萬(wàn)元/月8． 清 潔 用 品： 9． 針 棉 布 草： 10． 玻瓷金銀器： 11． 制 服： 12． 低值易