【正文】 重慶旅游資源獨具特色，集山、水、林、泉、瀑、峽、洞自然景色為一體，熔巴渝文化、民族文化、移民文化、三峽文化、“陪都”文化、都市文化于一爐。同時，隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，重慶正在逐步成長，為其經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境，重慶迅速發(fā)展已是必然趨勢，它迫切需要與之相匹配的大城市配套服務(wù)設(shè)施，這也為重慶酒店的發(fā)展提供了廣闊的市場空間。沙坪壩區(qū)科技教育發(fā)達，是長江上游科教文化名區(qū)。因該項目地處重慶市沙坪壩區(qū)，目前沙坪壩區(qū)的高星級酒店及高規(guī)格、精品酒店比較欠缺，故本酒店項目完成后要成為沙坪壩區(qū)的酒店形象代表。且所處區(qū)域旁邊即是沙坪壩區(qū)平頂山公園，背靠青山，風(fēng)景旖旎，空氣清新，足以吸引很大一批潛在的消費群體。據(jù)重慶市旅游局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近年來，重慶酒店業(yè)出現(xiàn)方興未艾的發(fā)展態(tài)勢。重慶的勞動力成本相對較低，具有相對優(yōu)勢，而且在中國西部地區(qū)電力、能源、交通、原材料等普遍緊張的情況下，重慶的土地和電力等資源擁有相對優(yōu)勢，這些優(yōu)勢都為酒店項目的營運降低了成本。所以，同工業(yè)比較，投資酒店的穩(wěn)定性很強。SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機遇、威脅）是英文（Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats）的縮寫。2011年1月到11月，在全國城市中居第5位，僅次于北京、上海、廣州、深圳等城市。它追求的是自己獨特的風(fēng)格而不拘泥于標(biāo)準(zhǔn)。另外北京的皇家驛站、上海的悅榕莊、昆明的柏聯(lián)溫泉酒店等都會對重慶的精品酒店有或多或少的沖擊。同時，隨著旅游業(yè)的不斷發(fā)展和重慶市政府近期提出的各項要求及推動活動，均為本項目的建設(shè)提供了一個與經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)的空間。全年的平均出租率達到85%，就意味著旺季一定會超過100%，在一定意義上，80%的出租率，是飯店經(jīng)營中最有效運作的出租率。保險箱位置安全、隱蔽，能夠保護客人的隱私；1設(shè)門衛(wèi)應(yīng)接員，18h迎送客人；1專職行李員，有專用行李車，24h提供行李服務(wù)?！癫蛷d及酒吧總餐位數(shù)與客房接待能力相適應(yīng)；有布局合理、裝飾豪華的中餐廳。大回報、大效果大回報、大效果是指酒店的經(jīng)濟效益與社會效益雙豐收。多使用下崗職工會成為一道亮麗的企業(yè)風(fēng)景線。 市場的發(fā)展點近年來重慶市的經(jīng)濟發(fā)展迅猛，是西南地區(qū)資金流、人流、物流的交匯點，其經(jīng)濟容量大，有需求的潛力和相當(dāng)?shù)南M基礎(chǔ)，該項目發(fā)展的穩(wěn)定性大于可變性，具有很大的發(fā)展?jié)摿?。六、管理費用：1520萬元（工期預(yù)計36個月）行政費：20萬元/月36個月=720萬元；財務(wù)費： 8000萬元2年5%=800萬元。 地下停車位：80位。五、大量使用下崗職工，使其占到酒店員工總數(shù)的30％以上我們公司在幾個酒店的實踐證明：下崗職工的工作穩(wěn)定性強，對企業(yè)較為忠誠，更加珍惜來之不易的工作機會，對客服務(wù)態(tài)度明顯好于青年人，能更多獲得客人的好評。大設(shè)計大設(shè)計是指跳出重慶地域，跳出一般的思路，放眼全球，放眼未來趨勢，站在潮流的前面，竭盡全力預(yù)測未來酒店商務(wù)及旅游市場的需求，從各個角度來構(gòu)思酒店的模式、設(shè)計酒店的布局，以“想酒店客人之所未想，想酒店客人之所未敢想”的勇氣與思維來策劃酒店的功能與特色。播放頻道不少于16個，其中自辦節(jié)目至少有2個頻道，每日不少于2次播放，晚間結(jié)束播放時間不早于凌晨1時； 具備十分有效的防噪音及隔音措施； 有內(nèi)窗簾及外層遮光窗簾； 有單人間；有套房；1有至少3個開間的豪華套房；1有殘疾人客房，該房間內(nèi)設(shè)備能滿足殘疾人生活起居的一般要求；1有與飯店星級相適應(yīng)的文具用品。三、有中央空調(diào)，各區(qū)域通風(fēng)良好。第四部分 經(jīng)營預(yù)測及分析 本項目開發(fā)成本及酒店籌備期開辦費預(yù)測 本項目經(jīng)營收入和經(jīng)營成本預(yù)測 本項目投資回報分析 本項目籌備期開辦費預(yù)算由于前期財務(wù)費用（即：自有資金投入、貸款及貸款利息等）數(shù)據(jù)不明確，以下預(yù)算只是初步的預(yù)測，總投資額僅包括酒店籌備期開辦費一項，更詳細的預(yù)測，有待具體工程設(shè)計方案及投資資金計劃明確后再計算，因此以下內(nèi)容僅供參考。 本項目可行性經(jīng)營定位 本項目優(yōu)劣勢分析 經(jīng)過對本項目現(xiàn)場情況查勘，結(jié)合重慶目前酒店市場情況及外部經(jīng)濟環(huán)境，相關(guān)優(yōu)劣勢分析如下：一、優(yōu)勢本項目適應(yīng)國家的總體發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的趨勢重慶市是中國最具投資發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄?，已進入高速經(jīng)濟增長階段。 重慶發(fā)展精品酒店面臨的威脅（1）周邊城市精品酒店的威脅由于精品酒店的市場容量有限，誰先占據(jù)市場獲得成功并擁有自己的忠實顧客，就意味著后來跟進的類似特色的酒店可供開拓的市場空間不大，從而形成進入壁壘。針對精品酒店所需要的精而全、精而靈、精而細的高級服務(wù)人員，目前比較匱乏。重慶作為歷史文化名城，擁有眾多極具特色的自然資源和人文資源，也為重慶發(fā)展精品酒店提供良好的素材。正是這個現(xiàn)金流效應(yīng)，使很多酒店的投資商即使虧損也要繼續(xù)經(jīng)營。 本項目投資高星級精品酒店的六大好處一、投資酒店的穩(wěn)定性比較強，相應(yīng)來說風(fēng)險也就不大。重慶的旅游開發(fā)前景廣闊，旅游業(yè)以及其配套產(chǎn)業(yè)已被列為新的支柱產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟增長點加以培育。市民消費水平的持續(xù)提高，為酒店等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展建造了良好的操作平臺。沙坪壩區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達，市場潛力巨大，是重慶重要的物資集散地和商貿(mào)區(qū)。交通便利，市政配套設(shè)施齊全，環(huán)境方便。全國鐵路集裝箱網(wǎng)絡(luò)重慶中心站、西南地區(qū)最大鐵路編組站和國家二級火車站等七個火車客貨站棋布于此；國道、省道等高等級公路五條，成渝、渝長、上界高速公路縱橫域內(nèi)。三、國民收入的顯著提高為酒店的發(fā)展?fàn)I造了良好平臺。據(jù)重慶市旅游局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010虎年春節(jié)旅游黃金周，創(chuàng)下了重慶旅游歷年的新高。域內(nèi)歷史文化積淀深厚，城市發(fā)展繁榮興旺。當(dāng)然，也有經(jīng)營情況不佳的，其原因很多，比如說規(guī)模過小，核心競爭力不夠，市場定位不準(zhǔn)確等等，但是在這種狀況之下，為什么大家還要投呢？其中很重要的一點就是看到這個品牌效應(yīng)。本地本來就擁有眾多的高端消費者，另外，作為中西部地區(qū)重要的城市，重慶市也有比較充足的往來高端商務(wù)客人。中國本土的設(shè)計大師很少，國外的設(shè)計大師雖然可以引進，但是他們很難把握重慶深厚歷史與悠久文化。重慶市作為長江流域一個重要的旅游城市，其旅游活動和日益增強的經(jīng)濟所吸引的商務(wù)活動將更趨活躍。（5）酒店六至十七層說明作為客房樓層，各類房間總和共計132間，此為本酒店最佳客房配比；最佳配比指以下關(guān)系：區(qū)域效應(yīng)；精品酒店概念；酒店內(nèi)部各功能搭配；交通流線與電梯數(shù)量；重慶市場與客源；投入與產(chǎn)出等；房型與配比：雙人間占54%；大床單間占36%；豪華套房11套；市長套房1套。四、在酒店的其他配套設(shè)施方面，應(yīng)考慮到酒店經(jīng)營配套的需求及目標(biāo)客戶的可能性消費項目設(shè)置，如高級SPA房、足藝保健房及小型KTV包房等。此分析是以70%的客房出租率為標(biāo)準(zhǔn)進行的。配有吹風(fēng)機。第六部分 研究結(jié)論與建議 項目經(jīng)營管理總體描述 建議合作管理方式 結(jié)論 項目經(jīng)營管理總體描述對于中潤天鵝酒店今后的總體經(jīng)營管理情況，本公司——天鵝（香港）酒店管理有限公司擬從設(shè)計、經(jīng)營、管理思路等幾方面進行如下描述：一、大投入、大設(shè)計、大管理、大回報、大效果“大”——不是指規(guī)模大。酒店的裝修、功能設(shè)置更具人性化、細節(jié)化的特點。 建議合作管理方式●全權(quán)委托管理模式天鵝（香港）酒店管理公司在西南片區(qū)運作十年有余，對西南地區(qū)的市場非常熟悉，且能將豐富的專業(yè)經(jīng)驗與市場特點相結(jié)合，相比外資酒店管理集團更貼近市場、更具優(yōu)勢。八、項目收益：188,796,000元517層產(chǎn)權(quán)酒店總建筑面積：7332㎡，按18000元/㎡銷售，即：7332㎡18000元/㎡=131,976,000元；1層商業(yè)門面建筑面積：898㎡，按26000元/㎡銷售，即：898㎡26000元/㎡=23,348,000元；2層、3層中餐酒樓建筑面積：1492平方米，按16000元/㎡銷售，即：1492㎡16000元/㎡=23,872,000元；車庫車位共計80位，按120，000元/位銷售，即：80位120，000元/位=960萬元。三是，從重慶目前已有的酒店看，大部分已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)挠布O(shè)施，但服務(wù)水平離要求相去甚遠，酒店從業(yè)人員的素質(zhì)急需提高。為中潤培養(yǎng)一批酒店管理骨干人員。二、以人為本，培養(yǎng)“三代同堂”人才酒店管理以人為本通常被理解為“以客人為本”，即客人的要求一定要滿足，客人的喜