【正文】 高星級標準精品酒店的SWOT分析 本項目經(jīng)營與管理的規(guī)模、功能初步定位 本項目可行性經(jīng)營定位 項目設(shè)立高星級標準精品酒店的市場條件 重慶市酒店業(yè)發(fā)展的七大優(yōu)勢對本項目的影響一、重慶作為中國西南地區(qū)唯一的直轄市以及城市發(fā)展趨勢為酒店業(yè)的發(fā)展提供了廣闊市場。在重要的會議、展會或者節(jié)假日期間，五星級酒店基本上都處于客滿狀態(tài)。二、地理及交通優(yōu)勢促進了酒店業(yè)的發(fā)展。地理和交通的優(yōu)勢為各項商貿(mào)活動的日益活躍提供了有利條件，同時也促進了重慶酒店行業(yè)的發(fā)展。近年來，隨著重慶市民收入的不斷增加，其消費水平也不斷提高。市民消費水平的持續(xù)提高，為酒店等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展建造了良好的操作平臺。作為一個國際大都市，重慶的商務(wù)和旅游在蓬勃發(fā)展，將來的一個時期內(nèi)仍然會保持快速增長。據(jù)重慶市旅游局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近年來，重慶酒店業(yè)出現(xiàn)方興未艾的發(fā)展態(tài)勢。重慶酒店市場空間巨大，顯然不能滿足市場需要。縱觀重慶，巴山綿延，渝水縱橫；俯瞰山城，歷史久遠，文化深厚。從夏禹王“三過其門而不入”的涂山舊痕，到國共兩黨眾多名人名事遺址；從大寧河古懸館真貌，到“上帝折鞭之處”的合川釣魚城古戰(zhàn)場；從享譽中外的大、小三峽、豐都鬼城，到中華石窟藝術(shù)之魂寶的大足石刻；從天坑地縫、青龍瀑布、武隆天生橋、巫峽夏冰洞等新開發(fā)的神秘別致自然景觀，到四面山、金佛山、縉云山、仙女山、黃水森林公園等生態(tài)旅游區(qū)；構(gòu)成了重慶市集山、水、泉、瀑、峽、洞為一體的壯麗自然景色和溶巴渝文化、民族文化、移民文化、三峽文化、“陪都”文化、都市文化于一爐的濃郁文化特點；同時，巴渝古樸獨特的民風民俗引人入勝，多姿多彩的地方文藝令人傾倒。 已形成了各具主題的“山城都市風光”、“長江三峽旅游黃金線”和“八大特色旅游區(qū)”。過去7天，首次突破千萬大關(guān)，%。重慶的旅游開發(fā)前景廣闊，旅游業(yè)以及其配套產(chǎn)業(yè)已被列為新的支柱產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟增長點加以培育。重慶的金融匹配能力較好，中國的商業(yè)銀行都在重慶設(shè)立了分支機構(gòu)，充足、便捷的融資途徑，為酒店項目的設(shè)立提供了有利條件。重慶的勞動力成本相對較低，具有相對優(yōu)勢，而且在中國西部地區(qū)電力、能源、交通、原材料等普遍緊張的情況下，重慶的土地和電力等資源擁有相對優(yōu)勢，這些優(yōu)勢都為酒店項目的營運降低了成本。沙坪壩區(qū)是重慶市中心城區(qū)之一，位于市區(qū)西半部，與渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、高新區(qū)、北碚區(qū)接壤。雖重慶酒店行業(yè)的發(fā)展正處于“蓬勃”階段，但沙坪壩區(qū)的酒店業(yè)發(fā)展并沒有得到明顯提升。沙坪壩區(qū)是重慶市的文化教育中心，其市民及到訪該區(qū)的游客、訪客對“文化”與“品位”的追求更甚于對其他區(qū)域。 項目的周邊人口及環(huán)境本項目位于市區(qū)西面的沙坪壩區(qū)，全區(qū)幅員面積396平方公里，轄26個街鎮(zhèn)園區(qū)，常住人口87萬。 本項目的自身優(yōu)勢本項目所處地形方正，有利于酒店內(nèi)部規(guī)劃；交通便捷，有利于客源周轉(zhuǎn)；且比鄰平頂山公園，環(huán)境優(yōu)美、空氣清新。 本項目投資高星級精品酒店的六大好處一、投資酒店的穩(wěn)定性比較強，相應(yīng)來說風險也就不大。國家計委曾經(jīng)有一個材料，分析了20個大型投資項目，最少的投資是20億，其中有的項目，建成之日就是虧損之時。所以，同工業(yè)比較，投資酒店的穩(wěn)定性很強。雖然酒店投資是資金密集型投資，但是總體來看成長性比較好，其中的基礎(chǔ)是級差地租效益。三、階段性效益顯著。 四、品牌性效應(yīng)突出。按道理來說，私營企業(yè)投資酒店產(chǎn)權(quán)最明晰，經(jīng)營情況應(yīng)該最好。五、現(xiàn)金流的作用。正是這個現(xiàn)金流效應(yīng)，使很多酒店的投資商即使虧損也要繼續(xù)經(jīng)營。這是經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律，經(jīng)濟發(fā)展到一定程度，要向平均利潤率這個角度轉(zhuǎn)化，只要這個市場是比較成熟的市場，相應(yīng)來說自由進入自由退出，最終會達到一個總體均衡的狀況。SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機遇、威脅）是英文（Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats）的縮寫。1997年以原四川省重慶、萬縣、涪陵三地級市區(qū)域設(shè)中央直轄市重慶,是我國面積最大、行政轄區(qū)最廣、人口最多的中央直轄市。此外，重慶市也是我國歷史較為悠久的對外通商口岸之一，對外貿(mào)易自古以來一直很繁榮，在我國經(jīng)濟發(fā)展中一直扮演著重要的貿(mào)易口岸角色。簡言之，繁榮的經(jīng)濟基礎(chǔ)和優(yōu)越的地理環(huán)境，將會是重慶市發(fā)展精品酒店的有利條件。首先，重慶市是經(jīng)濟發(fā)達、對外開放程度較高的國際現(xiàn)代化都市。其次，外資企業(yè)的紛紛進駐為重慶市提供了眾多具有高端消費能力的外國客人，既包括政府的官員，也包括商務(wù)客人。重慶作為歷史文化名城，擁有眾多極具特色的自然資源和人文資源，也為重慶發(fā)展精品酒店提供良好的素材。（4）具有全國聞名的商業(yè)和金融中心重慶自古以來就是商賈云集之地，商業(yè)貿(mào)易活躍。2011年1月到11月，在全國城市中居第5位，僅次于北京、上海、廣州、深圳等城市。同時，重慶市的金融業(yè)也日益發(fā)達。重慶市高度發(fā)展的商業(yè)和日益發(fā)展進步的金融業(yè)都為其精品酒店的發(fā)展營造了良好的外部環(huán)境。尤其是沙坪壩區(qū)作為重慶的文化教育中心，僅大學城就有高等院校近10所，這些院校每年可以為重慶發(fā)展精品酒店提供大量的技術(shù)人才，如計算機人才、營銷人才等。因而對設(shè)計各方面要求很高，精品酒店的打造不僅要引領(lǐng)時尚，體現(xiàn)個性，還需要有本土的歷史文化底蘊做鋪墊。（2）缺乏精品酒店的服務(wù)人才精品酒店要體現(xiàn)家一樣的舒適與溫馨，除了在產(chǎn)品設(shè)置上體現(xiàn)精品，必須在服務(wù)上體貼細致。針對精品酒店所需要的精而全、精而靈、精而細的高級服務(wù)人員，目前比較匱乏。（3）消費者固有星級決定價格觀念對精品酒店發(fā)展造成某種程度的制約精品酒店的特征決定了精品酒店的規(guī)模不大。它追求的是自己獨特的風格而不拘泥于標準。這給精品酒店的宣傳和自身品牌打造帶來一定的難度。 重慶發(fā)展精品酒店面臨的機會（1）地區(qū)經(jīng)濟和旅游業(yè)快速發(fā)展隨著“西部大開發(fā)”戰(zhàn)略的提出，西部地區(qū)的經(jīng)濟得到很大的發(fā)展。一些高端、有特殊愛好的客人紛紛來到重慶，為重慶發(fā)展精品酒店提供了客源。大量境外游客的涌入，其中的高消費群體，進一步促進中國旅游飯店業(yè)的發(fā)展，國內(nèi)旅游也已成為人們業(yè)余休閑的主流。而重慶市目前已經(jīng)建成的酒店多是星級酒店，“非豪華即經(jīng)濟”，即千篇一律的標準化、程序化的傳統(tǒng)酒店，并沒有個性化、獨特的酒店，存在精品酒店這一斷層，給重慶市精品酒店發(fā)展提供了大好機遇。 重慶發(fā)展精品酒店面臨的威脅（1）周邊城市精品酒店的威脅由于精品酒店的市場容量有限，誰先占據(jù)市場獲得成功并擁有自己的忠實顧客，就意味著后來跟進的類似特色的酒店可供開拓的市場空間不大，從而形成進入壁壘。對于針對高端客源的精品酒店來說，市場的輻射影響比較大。另外北京的皇家驛站、上海的悅榕莊、昆明的柏聯(lián)溫泉酒店等都會對重慶的精品酒店有或多或少的沖擊。盡管近幾年建設(shè)速度加快，但總體上提高較慢，現(xiàn)代城市設(shè)施和現(xiàn)代城市風貌尚有明顯不足。這些都成為制約重慶精品酒店發(fā)展的軟肋。（2）酒店二至三層說明作為高檔的純包房中餐區(qū)，打造私密高雅的餐飲會館概念；以中、大包房為主，平均每間面積約60平方米，設(shè)1315間左右；中餐廚房約占200平方米；后端作配套后勤用途，如辦公室、儲備間、雜物房等。（4）酒店五層說明作為對外高檔小型會議功能配套區(qū)；留二分之一作為酒店行政管理部門辦公使用。（6）酒店負層說明負層功能要包括員工食堂、員工更衣室、洗衣房、維修間、各類庫房、雜物間、機電房等；機電設(shè)備配置另定方案。 本項目可行性經(jīng)營定位 本項目優(yōu)劣勢分析 經(jīng)過對本項目現(xiàn)場情況查勘，結(jié)合重慶目前酒店市場情況及外部經(jīng)濟環(huán)境，相關(guān)優(yōu)劣勢分析如下：一、優(yōu)勢本項目適應(yīng)國家的總體發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的趨勢重慶市是中國最具投資發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄唬堰M入高速經(jīng)濟增長階段。加之近年來，重慶市通過對外招商、橫向聯(lián)合、自籌等多渠道籌措旅游項目開發(fā)資金。同時，隨著旅游業(yè)的不斷發(fā)展和重慶市政府近期提出的各項要求及推動活動，均為本項目的建設(shè)提供了一個與經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)的空間。區(qū)域優(yōu)勢為本項目的運作提供了良好的政策支持。目前本項目周邊暫無大型的商圈和高檔寫字樓，對客源檔次和客源量有一定的影響。 本項目可行性經(jīng)營定位一、把中潤酒店定位為四星級標準的商務(wù)+休閑精品酒店；并注意社會效益和經(jīng)濟效益相結(jié)合。三、餐飲以高檔中餐會所形式體現(xiàn)，同時需有配套既提供自助早餐、西餐及大堂吧的多功能咖啡廳。五、為提高本項目收益，在酒店部分摟層設(shè)置高檔寫字間出售或出租，同時需考慮到商務(wù)檔次，故建議盡量整體出售或出租，而不分零。第四部分 經(jīng)營預測及分析 本項目開發(fā)成本及酒店籌備期開辦費預測 本項目經(jīng)營收入和經(jīng)營成本預測 本項目投資回報分析