【正文】 本項目籌備期開辦費(fèi)預(yù)算由于前期財務(wù)費(fèi)用（即：自有資金投入、貸款及貸款利息等）數(shù)據(jù)不明確，以下預(yù)算只是初步的預(yù)測，總投資額僅包括酒店籌備期開辦費(fèi)一項，更詳細(xì)的預(yù)測，有待具體工程設(shè)計方案及投資資金計劃明確后再計算，因此以下內(nèi)容僅供參考。 經(jīng)營收入預(yù)測一、客房營業(yè)額： 萬元/月（客房數(shù)按132套計）。全年的平均出租率達(dá)到85%，就意味著旺季一定會超過100%，在一定意義上，80%的出租率，是飯店經(jīng)營中最有效運(yùn)作的出租率。故：二、餐飲營業(yè)額（中、西餐、會議室、酒吧、棋牌）： 萬元/月。其他經(jīng)營項目毛利率：85%故：四、酒店月（年）營業(yè)收入及毛利。全酒店月營業(yè)毛利總額：；全酒店年營業(yè)毛利總額：。投資回報分析 單位：萬元/年總開發(fā)成本/營業(yè)收入營業(yè)成本營業(yè)費(fèi)用1284營業(yè)稅金及附加300經(jīng)營利潤營業(yè)外收入（賠償、小商品、停車費(fèi)等）12營業(yè)外支出0投資回報率/投資回報期（年）/注：因本項目貸款金額、貸款利息等核算標(biāo)準(zhǔn)不明確，故此分析中未考慮年還本利息、現(xiàn)金流量、等因素。第 30 頁 共 49 頁 中潤酒店（暫稱）經(jīng)營與管理初步定位及策劃方案第五部分 星級酒店必備條件 星級酒店必備條件 星級標(biāo)準(zhǔn)酒店必備條件●基本條件一、酒店布局合理 功能劃分合理； 設(shè)施使用方便、安全。三、有中央空調(diào)，各區(qū)域通風(fēng)良好。五、有背景音樂系統(tǒng)。保險箱位置安全、隱蔽，能夠保護(hù)客人的隱私；1設(shè)門衛(wèi)應(yīng)接員，18h迎送客人；1專職行李員，有專用行李車，24h提供行李服務(wù)。有殘疾人專用衛(wèi)生間或廁位，能為殘疾人提供特殊服務(wù)；1至少能用2種外語（英語為必備語種）為客人提供電話服務(wù)。室內(nèi)滿鋪高級地毯，或為優(yōu)質(zhì)木地板等。采取有效的防滑措施。有良好的排風(fēng)系統(tǒng)、110/220V電源插座、電話副機(jī)。24h供應(yīng)冷、熱水； 有可直接撥通國內(nèi)和國際長途的電話。播放頻道不少于16個，其中自辦節(jié)目至少有2個頻道，每日不少于2次播放，晚間結(jié)束播放時間不早于凌晨1時； 具備十分有效的防噪音及隔音措施； 有內(nèi)窗簾及外層遮光窗簾； 有單人間；有套房；1有至少3個開間的豪華套房；1有殘疾人客房，該房間內(nèi)設(shè)備能滿足殘疾人生活起居的一般要求；1有與飯店星級相適應(yīng)的文具用品。16h提供加急服務(wù)；有送餐單和飲料單，24h提供中西早餐、正餐送餐服務(wù)?！癫蛷d及酒吧總餐位數(shù)與客房接待能力相適應(yīng)；有布局合理、裝飾豪華的中餐廳。晚餐結(jié)束客人點(diǎn)菜不早于22時；有獨(dú)具特色、格調(diào)高雅、位置合理的咖啡廳（簡易西餐廳）。咖啡廳（或有一餐廳）營業(yè)時間不少于18h并有明確的營業(yè)時間；有適量的宴會單間或小宴會廳。餐廳及酒吧至少能用2種外語（英語位必備語種）提供服務(wù)。●公共區(qū)域 有停車場（地下停車場或停車樓）； 有足夠的高質(zhì)量客用電梯，轎廂裝修高雅，并有服務(wù)電梯； 有公用電話，并配備市內(nèi)電話簿； 有男女分設(shè)的公共衛(wèi)生間； 有商場，出售旅行日常用品、旅游紀(jì)念品、工藝品等商品； 有商務(wù)中心，代售郵票，代發(fā)信件，辦理電報、電傳、傳真、復(fù)印、國際長途電話、國內(nèi)行李托運(yùn)、沖洗膠卷、提供打字服務(wù)等； 有醫(yī)務(wù)室； 提供代購交通、影劇、參觀等票務(wù)服務(wù)； 提供市內(nèi)觀光服務(wù)； 有應(yīng)急供電專用線和應(yīng)急照明燈?！按蟆笔侵浮按髿狻?、“大手筆”、“新”、“奇”、“特”、別出心裁、眼光獨(dú)到、經(jīng)營獨(dú)樹一幟、管理不落俗套，跳出在重慶經(jīng)營慣用手法與國際接軌。大設(shè)計大設(shè)計是指跳出重慶地域，跳出一般的思路，放眼全球，放眼未來趨勢，站在潮流的前面，竭盡全力預(yù)測未來酒店商務(wù)及旅游市場的需求，從各個角度來構(gòu)思酒店的模式、設(shè)計酒店的布局，以“想酒店客人之所未想，想酒店客人之所未敢想”的勇氣與思維來策劃酒店的功能與特色。（2）觀念要與國際接軌，觀念要以客人的滿意甚至驚喜而變化。大回報、大效果大回報、大效果是指酒店的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益雙豐收。（2） 社會效益指本酒店為客人所交口稱譽(yù)、為同行所津津樂道、為從業(yè)者所向往欽羨、為政府所指定接待放心單位。這點(diǎn)固然正確，但我們認(rèn)為管理酒店除了要以“客人為本”外，更應(yīng)樹立以“員工為本”的指導(dǎo)思想，中潤酒店要培養(yǎng)員工的主人翁意識，增強(qiáng)酒店對員工的吸引力、凝聚力、向心力。酒店著力給員工提供更多的培訓(xùn)、升遷機(jī)會，鼓勵員工自我實現(xiàn)，打破慣例，服務(wù)員、行李生、保安員、接待員等不再僅僅是青春性職業(yè)等等。酒店的客人不僅僅是各地商務(wù)客人、旅游人員，酒店要成為國內(nèi)政務(wù)客人所爭相下榻的首選，這里的客人中有部隊領(lǐng)導(dǎo)、各界政要、企業(yè)老板、度假旅游者等等。使到店客人一到酒店就有“回家”的感覺，并能體會到時尚、精致的酒店生活。五、大量使用下崗職工，使其占到酒店員工總數(shù)的30％以上我們公司在幾個酒店的實踐證明：下崗職工的工作穩(wěn)定性強(qiáng)，對企業(yè)較為忠誠，更加珍惜來之不易的工作機(jī)會，對客服務(wù)態(tài)度明顯好于青年人，能更多獲得客人的好評。下崗職工的工資相對稍低，可以大大降低酒店人力資源成本。多使用下崗職工會成為一道亮麗的企業(yè)風(fēng)景線。六、天鵝公司的經(jīng)營管理思路將中潤天鵝酒店定位為四星級標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)+休閑精品酒店；并注意社會效益和經(jīng)濟(jì)效益相結(jié)合，突出管理有序、經(jīng)營靈活、訓(xùn)練有素、服務(wù)一流的“天鵝”風(fēng)格。制定出既有競爭力又適合中潤酒店經(jīng)營的價格體系。按國際慣例管理好中潤天鵝酒店，并做好市場運(yùn)作。設(shè)計出獨(dú)特精品商務(wù)酒店文化（在品味、寓意上作好文章），在客房設(shè)計保留寬大、方便、溫馨、舒適、隱私、安全的同時，還要突出個性化、特色化的服務(wù)，使入住酒店的客人都能贊不絕口、流連往返。 結(jié)論 綜上所述，從宏觀和微觀兩個層面上看，我們對此項目的可行性比較樂觀。 市場的發(fā)展點(diǎn)近年來重慶市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，是西南地區(qū)資金流、人流、物流的交匯點(diǎn)，其經(jīng)濟(jì)容量大，有需求的潛力和相當(dāng)?shù)南M(fèi)基礎(chǔ)，該項目發(fā)展的穩(wěn)定性大于可變性，具有很大的發(fā)展?jié)摿ΑＤ壳爸貞c市的酒店業(yè)存在著幾點(diǎn)不足：一是，重慶現(xiàn)有高端酒店中尚無特色優(yōu)勢，四、五星級酒店主要集中在市中心，特別是商業(yè)繁華地段，周邊環(huán)境較擁擠；二是，重慶市內(nèi)的高檔酒店多注重在大而全上，對于細(xì)節(jié)與精品的打造不夠，使重慶酒店業(yè)很難達(dá)到一個較高水平，很難適應(yīng)不斷增長的市場需求。雖然，以上幾點(diǎn)是重慶酒店業(yè)發(fā)展至今的不足之處，但從另一個角度來講，這也為新的酒店創(chuàng)造了向上發(fā)展的空間和競爭的優(yōu)勢。 市場的作用點(diǎn)品牌酒店管理因素在重慶酒店業(yè)競爭中作用明顯。重慶勁力酒店、重慶五洲大酒店、重慶大世界酒店、廣安思源大酒店等由本公司——天鵝（香港）酒店管理公司管理或介入過管理的酒店，在各地區(qū)贏利酒店中均屬一線酒店，也正是由于酒店管理公司的專業(yè)性運(yùn)作，使酒店項目達(dá)到了令業(yè)主非常滿意的收益。本報告中所擬內(nèi)容是各方面對該項目實施可行性進(jìn)行的分析。 地下停車位：80位。三、工程建設(shè)成本：38,504,880元設(shè)計費(fèi)：45元/㎡17584㎡=791,280元；建筑安裝費(fèi)：包括土建、水電、消防、外墻保溫、裝飾、門窗等建設(shè)費(fèi)按1500元/㎡計：17584㎡1500元=26,376,000元；變配電：17584㎡100元/㎡=1,758,400元；電梯：5臺500,000元=250萬元；發(fā)電機(jī)組：20萬元；中央空調(diào)系統(tǒng)：300萬元；電視、電話、網(wǎng)絡(luò)、安保：100萬元；環(huán)境景觀工程：200萬元；市政管網(wǎng)：給水、燃?xì)狻⑹姓O(shè)施，按50元/㎡計：即：50元/㎡17584㎡=879,200元；四、裝修裝飾工程：29,279,600元根據(jù)裝飾公司概算報價2800元/㎡計，即：10457㎡2800元/㎡=29,279,600元。六、管理費(fèi)用：1520萬元（工期預(yù)計36個月）行政費(fèi)：20萬元/月36個月=720萬元；財務(wù)費(fèi)： 8000萬元2年5%=800萬元。17584㎡=5,659元/㎡。九、銷售稅費(fèi)：16,618,128元銷售推廣：188,796,000 元2%=378萬元；交易稅：營業(yè)及附加、印花、手續(xù)，%計，即：188,796,000元%=12,838,128元；十、稅前利潤：（八）（七）（九）=72,661,880