【文章內(nèi)容簡介】 戶外、車體是項目形象及長期效應(yīng)，是有針對性的選擇。我項目的具體媒體組合會在下周和唐山的媒體朋友溝通后，并結(jié)合我們的投放資金計劃，做出適合本項目的媒體組合及投放計劃 營銷推廣： 1銷售情況 鷺港未來城 根據(jù)施工周期再調(diào)整，以拿到預(yù)售證后為前提再進行正式銷售，前期蓄水到面世銷售， 2個月的時間。 2021年開盤當(dāng)日銷售業(yè)績?yōu)橐蝗胀瓿?300多套簽約。已消化掉 80萬建面，剩余近 50萬建面， 30棟高層， 50棟別墅?，F(xiàn)余板樓 20多套，主力為 132平米，精裝價 7800元 /平米。現(xiàn)在正準(zhǔn)備推出精裝塔樓 230套，主力面積為 6080平米，預(yù)計均價 7500元 /平米 鳳凰世嘉 一期余四套房 74平米與 128平米（ 57層），尾房 63006500元 /平米。二期 2021年 10月底以后開盤，將推出三棟高層和十棟花園洋房，以 90平米 —— 135平米為主 新華 1號 現(xiàn)剩余尾房約 40套，板樓主要為 139平米及頂躍 20余套，塔樓主要為 150平米余 20多套 萬達(dá)廣場 一期目前已售完，二期未開盤 東旭花園 共約 400套房源，主力戶型為 80— 100㎡ （ 70%）， 60㎡ 約 10%， 130余㎡約 20%，目前基本剩余 70余套房源，總銷售 80% 注解：以上五個項目中，目前銷售的房源基本對我們的項目沒有太大的影響，因為基本沒有太多房源。但鷺港未來城和鳳凰世嘉的二期項目即將面世，在銷售中會對我們的一定的沖擊，而且在產(chǎn)品類型方面也十分雷同，都是高層住宅和精裝小戶型公寓。所以，在后期的項目認(rèn)購和銷售過程中，這兩個項目會做為重點考察對象 1項目分析 鷺港未來城 項目于 2021年 2月正式啟動，總建設(shè)規(guī)模 130多萬平方米，是路北區(qū) “ 城中村 ” 改造的重點項目。以最大社區(qū)，新區(qū)地段價值，現(xiàn)房，產(chǎn)品線豐富、性價比高等為最大優(yōu)勢；銷售時間較長，政府支持，項目人氣氛圍較好；營銷推廣格調(diào)較高，大受本市民歡迎 鳳凰世嘉 項目周邊居住氛圍濃郁，市政配套完善，周邊有足夠的需改善居住條件的客戶資源；品牌開發(fā)商，價格低，戶型合理。；劣勢：項目規(guī)劃用地大部分臨近道路，存在一定的噪音污染 新華 1號 項目地處唐山傳統(tǒng)的城市核心區(qū) ,各項配套是唐山市最優(yōu)越的 ,周邊商業(yè)非常成熟，精裝修；塔樓舒適性差，北向 152平米戶型面積過大 萬達(dá)廣場 融合 12種業(yè)態(tài)的大型高端城市綜合體。項目地理位置優(yōu)越，開發(fā)商品牌實力保證，加上項目的整體規(guī)模優(yōu)勢，所以項目在市場的知名度較高。在項目的單價方面也較高 東旭花園 項目地理位置較好，但產(chǎn)品規(guī)模及形象做的一般。此項目缺少包裝，所以，項目的在 唐山的形象一般 注解：可以看出，在項目的形象方面，相比鳳凰世嘉和東旭花園，萬達(dá)廣場、鷺港未來城、新華 1號此三個項目做的還是較好。當(dāng)然這三個項目銷售情況也比較良好。鳳凰世嘉因為在價格方面明顯低于市場，所以銷售情況也較好。東旭花園約是 06年開始運作的項目，到現(xiàn)在才銷售 80%，說明市場認(rèn)可度一般 從以上的市場項目分析中，可以看出，市場比較認(rèn)可和銷售 較好 的產(chǎn)品是： 地理位置： 同等價格情況下，在新城區(qū)和老城區(qū)之間，市場客戶更認(rèn)可老城區(qū)的交通、生活配套、市政配套等因素。 規(guī)模方面： 市場客戶更樂意接受大規(guī)模社區(qū)，因為大規(guī)模社區(qū)的自身配套相對更完善。 建筑類別： 產(chǎn)品類型多了，能夠更好的被市場接受，多層、板式高層、洋房是客戶的首選。目前市場的塔樓基本都是精裝修，說明要是塔樓不裝修會有一定的風(fēng)險，而且精裝修的塔樓小戶型的市場銷售情況也比較良好，說明市場已經(jīng)認(rèn)可了精裝修的小戶型塔樓。 工程情況： 現(xiàn)房是客戶的首選，在工期方面也有一定的優(yōu)勢。價格低、選擇余地大是期房，但是在風(fēng)險和工期方面還是有一定的劣勢。 產(chǎn)品情況： 市場還是比較認(rèn)可有一定特色、自身配套較全的項目 周邊配套： 因為唐山市規(guī)模較小，很多市政配套都能夠相互利用，但相對來說，完善的生活配套還是有明顯的優(yōu)勢。 價格方面： 毛坯房的價格基本在 6500元 /㎡ 到 7500元 /㎡ 之間，精裝修的基本能提高 1500元 /㎡ — 2021元 /㎡ 左右。 客戶群體： 以上的項目中，只有萬達(dá)廣場的主要客戶群體是走高端路線及投資客為主，其他項目基本是以周邊客戶群體為主，投資客戶為輔。說明唐山市場的投資產(chǎn)品較少。 蓄客時間： 在項目開盤前，蓄客期基本是 2個月到半年左右。根據(jù)項目具體情況來做確定項目的蓄客時間。 戶型面積： 暢銷面積區(qū)間在 6080平米、 90120平米，以二居和三居為主力戶型。銷售次之的為 50— 70平米的一居及 130平米以上的大戶型三居。 營銷推廣： 大型的促銷活動還是能很好的被市場認(rèn)可。選擇好了媒體做到造勢宣傳就能更好的效果。 區(qū)域市場情況： 目前項目區(qū)域的可銷售產(chǎn)品不多，但鷺港未來城和鳳凰世嘉的二期和和我們的產(chǎn)品雷同，加上區(qū)位原因，對我們銷售會有一定的影響。 項目自身： 現(xiàn)在不是“酒香不怕巷子深”的年代，光有好的產(chǎn)品還不夠，還要有好的包裝及推廣，才能實現(xiàn)利潤最大化和銷售快速化。 客戶需求分析 為了能更好的了解市場客戶的需求，我司針對本項目做了一次詳細(xì)的市場客戶需求調(diào)查。 分別在 : 路北區(qū) : 碧玉華府附近、鳳凰世嘉附近、陽光大廈附近 富人區(qū) : 金色家園附近、麗景琴園附近、 張大里新村附近、人民購物廣場附近 市中心及路南區(qū) :三利購物中心附近、百貨大樓附近 人民紀(jì)念碑廣場附近 高新區(qū) : 遠(yuǎn)洋城附近 目的 男 女 備注 人數(shù) 120 156 276 比例： % % % 100% 客戶性別 (276人 ) 注 :括弧內(nèi)數(shù)字為回答此問題人次 ,以下雷同 購房置業(yè)是目前社會生活中的一個最大的人生開支，也是人生最重要的生活空間，所以，在客戶調(diào)查的第一項的性別選擇方面，我們選擇的基本相同的比例，而且站在家庭使用方面考慮，女性要比男性的使用方面更多一些，也更實際。所以，我們選擇的女性比男性相對高一些。 目的 25歲以上 2535 3645 4655 5660 60以上 備注 人數(shù) 26 136 76 38 4 0 280 比例：% % 49% 27% 14% % 0 0% 客戶的年齡 (280人 ) 在年齡方面的考慮，我們在 25歲 55歲之間的選擇占了總數(shù)的 90%，這個年齡段也是一個家庭的置業(yè)方面考慮最多的，需求也是最全面的，不管是結(jié)婚用房、為老人購房、二次置業(yè)、投資的各方面，這類人群是最多的。 目前的社會財富正在一直向年輕化靠攏，而且結(jié)婚用房、首次置業(yè)都是占了很大的比重，所以， 25歲 35歲的年齡段客戶占了近總數(shù)的 50%， 目的 單身 夫妻雙方 夫妻帶孩子 和老人一起 備注 人數(shù) 32 80 128 36 276 比例： % 12% 29% 46% 13% 100% 置業(yè)客戶家庭人口數(shù)量 (276人 ) 剛才說到 25歲 55歲之間的客戶占我們調(diào)查的 90%，而在家庭人口方面，二人世界和三口之家占了 85%，也就可以說是目前的社會家庭基本是以此為主，在后面的戶型設(shè)計方面，也是要更多的為他們考慮。 單身及三代同住在社會上還是有一定的家庭出現(xiàn)，所以，在戶型的設(shè)計方面，他們也是在我們的考慮范圍之內(nèi)，但并不是一個房產(chǎn)項目的重點考慮對象，只是有一定的比例即可。 目的 中專以下 專科 本科 碩士以上 備注 人數(shù) 50 138 108 6 302 比例： % 17% 46% 36% 2% 101% 客戶文化程度 (302個 ) 目前的社會在學(xué)歷方面已經(jīng)比前幾年有所偏高，?？坪捅究普剂丝倲?shù)的 82%，這部分人置業(yè)方面會更理性一些，考慮的問題也更全面一些。 從學(xué)歷方面也能看出唐山目前社會的學(xué)歷偏高，不管現(xiàn)在的首次置業(yè)還是二次置業(yè)，占在以后的方面來考慮，二次置業(yè)、投資，他們也是最主要的客戶群體。 目的 公務(wù)員 事業(yè)單位 企業(yè)單位 個體戶 私營企業(yè)主 自由職業(yè) 其它 備注 人數(shù) 2 58 46 48 44 50 28 278 比例： % % 21% 17% 17% 16% 18% 10 100% 客戶職業(yè) (278個 ) 單位職工、中層干部、個體戶、私營企業(yè)主、自由職業(yè)者是目前社會的主要群體，他們也是在社會上需求最多的置業(yè)客戶。 目的 3000以下 30014000 40015000 50016000 60018000 8000以上 備注 人數(shù) 36 28 66 46 38 30 274 比例： % 13% 21% 24% 17% 14% 11% 100% 家庭月收入 (274個 ) 在家庭月收入方面， 3000元 5000元占總數(shù)的 45%， 5000元 8000元占總數(shù)的 31%，3000元以下的中、低收入者和 8000元以上的高端客戶群體只是占很少的比重，在后期的銀行按揭方面，月還款還是要和他們的月收入成一定的正比 . 目的 租房 單位福利房 經(jīng)濟適用房 商品房 其他 備注 人數(shù) 12 18 46