【文章內(nèi)容簡介】 萬元） （ 3） 計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額： 2022010100=9900（萬元） （ 4） 計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率： 9900247。 10100≈98% （ 5） 計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額： 應(yīng)納土地增值稅稅額 =9900 40%10100 5%=3455（萬元） ? 【例題 計(jì)算題】 ? 某公司 2022年轉(zhuǎn)讓一處 舊房地產(chǎn) 取得收入 1600萬元，該公司取得土地使用權(quán)所支付的金額為 200萬元，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的房屋的評估價(jià)格為 800萬元，該公司支付給房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估費(fèi) 20萬元，繳納的與轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 l0萬元。 ? 計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。 ? （ 1）計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。 根據(jù)《土地增值稅暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，公司轉(zhuǎn)讓該舊房地產(chǎn)允許扣除的項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房屋的評估價(jià)格、支付給房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估費(fèi)、繳納的與轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。 ? 扣除項(xiàng)目金額 =200＋ 800＋ 20＋ 10=1030（萬元） ? （ 2）計(jì)算增值額 ，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，減去扣除項(xiàng)目金額后的余額。 ? 增值額 =1600－ 1030=570（萬元） （ 3）計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的百分比。 增值率 =570247。 1030=%，說明增值額超過了扣除項(xiàng)目金額的 50%，但未超過 100%。 （ 4）應(yīng)納稅額 土地增值稅稅額 = 570 40%l030 5%=（萬元） ? 三、稅收減免 （★★★） ? 納稅人建造“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20％ 的，予以免稅；超過 20％ 的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。 ? 【 解釋 】 對于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或者不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。 ? 自 2022年 11月 1日起，對居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。 ? 企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20％的，免征土地增值稅。 ? 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。 ? 【 解釋 1】 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。 ? 【 解釋 2】 因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。 ? 【例題 多選題】 ? 根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，可以免征土地增值稅的有（ ）。 ? ? 、國家建設(shè)的需要而自行轉(zhuǎn)讓原房產(chǎn) 『正確答案』 BD 四、土地增值稅的納稅清算 （★★） （一）土地增值稅納稅申報(bào)程序 7日內(nèi) ，到 房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 辦理納稅申報(bào)。 預(yù)售方式 銷售房地產(chǎn)的，對在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以 預(yù)征 土地增值稅，之后辦理納稅清算后，多退少補(bǔ)。 ? （二）土地增值稅納稅清算 ? 土地增值稅的清算條件 ? 提示：區(qū)分“ 應(yīng)當(dāng)清算 ”和“ 可要求清算” ? （ 1）符合下列情形之一的，納稅人 應(yīng)當(dāng) 進(jìn)行土地增值稅的清算： ? ①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； ? ②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； ? ③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 ? （ 2）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 可以要求 納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： ? ①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； ? ②取得銷售（預(yù)售）許可證滿 三年 仍未銷售完畢的； ? ③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； ? ④省級稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 ? 【例題 多選題】 根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（ ）。（ 2022年） ? ? ? ? （預(yù)售）許可證滿 2年尚未銷售完畢的 ? 『正確答案』 ABC ? 【例題 2 多選題】 根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列情形中，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的有（ ）。 ? （預(yù)售）許可證滿 2年仍未銷售完畢的 ? ? ，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85％以上 ? ，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例雖未超過 85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的 ? 【答案】 BCD ? 第三節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅 一般規(guī)定 具體規(guī)定 納稅人 在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的 單位和個(gè)人 （外商投資企業(yè)、外國企業(yè)同樣征收 ） （ 1）城鎮(zhèn)土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的 單位或者個(gè)人 繳納 （ 2）擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由 代管人或者實(shí)際使用人 繳納 （ 3）土地使用權(quán)未確定或者權(quán)屬糾紛未解決的，由 實(shí)際使用人 納稅 （ 4）土地使用權(quán)共有的，由 共有各方分別繳納 【 解釋 】 土地使用權(quán)共有的，以共有各方實(shí)際使用土地的面積占總面積的比例，分別計(jì)算繳納土地使用稅 征稅范圍 凡在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地，不論是國家所有的土地，還是集體所有的土地，都屬于城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍 （ 1）建制鎮(zhèn)的征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地的地區(qū)，但不包括鎮(zhèn)政府所在地所轄行政村，即征稅范圍不包括農(nóng)村土地 （ 2）建立在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)以外的工礦企業(yè)則不需要繳 （ 3）自 2022年 1月 1日起，公園、名勝古跡內(nèi)的索道公司經(jīng)營用地，應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 稅率 定額稅率（有幅度的差別稅額） 每平方米土地年稅額規(guī)定如下： （ 1）大城市 30元； （ 2）中等城市 24 （ 3）小城市 18元 （ 4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 12元。 （ 1）城鎮(zhèn)土地使用稅規(guī)定幅度稅額，而且每個(gè)幅度稅額的差距為 20倍 （ 2）經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，城鎮(zhèn)土地使用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)降低，但降低幅度不得 超過規(guī)定最低稅額的 30% （ 3）經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，城鎮(zhèn)土地使用稅的適用稅額可以適當(dāng)提高，但須報(bào)經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn) 計(jì)稅依據(jù) 納稅人實(shí)際占用的土地面積 （ 1）凡由省級人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的土地面積為準(zhǔn) （ 2）尚未組織測定，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確定的土地面積為準(zhǔn) （ 3）尚未核發(fā)土地使用證書的，應(yīng)當(dāng)由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積，待核發(fā)土地使用證書后再作調(diào)整 稅額計(jì)算 年應(yīng)納稅額＝實(shí)際占用應(yīng)稅土地面積（平方米） 適用稅額 【例題 1 多選題】 根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅法律制度的規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，下列單位中，屬于城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人的有 ( )。 A、擁有土地使用權(quán)的國有企業(yè) B、擁有土地使用權(quán)的私營企業(yè) C、使用土地的外商投資企業(yè) D、使用土地的外國企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的機(jī)構(gòu) ? 【答案】 ABCD 【例題 2 多選題】 根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅法律制度的有關(guān)規(guī)定，下列各項(xiàng)中，應(yīng)征收城鎮(zhèn)土地使用稅的有 ( )。 A、某市證券交易所用地 B、某建制鎮(zhèn)所轄的行政村委會辦公用地 C、某大型鋼鐵企業(yè)生產(chǎn)車間用地 D、某市一大型超市用地 【答案】 ACD 【例題 3 單選題】 根據(jù)我國稅收法律制度的規(guī)定，下列稅種中，實(shí)行從量計(jì)征的是 ( )。 (2022年 ) A、契稅 B、車輛購置稅 C、房產(chǎn)稅 D、城鎮(zhèn)土地使用稅 【答案】 D 【例題 4 判斷題】 城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，在尚未取得土地使用證書之前，不繳納城鎮(zhèn)土地使用稅 【答案】 ? 二、城鎮(zhèn)土地使用稅稅收優(yōu)惠 ? 城鎮(zhèn)土地使用稅減免的一般規(guī)定 ? （ 1）國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地； ? （ 2）由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地； ? （ 3）宗教寺廟、公園、名勝古跡 自用 的土地； ? （ 4）市政街道、廣場、綠化地帶等 公用 用地； ? （ 5）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地； ? （ 6）經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從 使用的月份起 免繳土地使用稅 5年至 10年； ? （ 7）由財(cái)政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。 ? 城鎮(zhèn)土地使用稅減免的特殊規(guī)定 ? （ 1）凡是繳納了耕地占用稅的，從 批準(zhǔn)征用之日起滿 1年后 征收城鎮(zhèn)土地使用稅；征用非耕地因不需要繳納耕地占用稅，應(yīng)從 批準(zhǔn)征用之次月起 征收城鎮(zhèn)土地使用稅。 ? （ 2）對免稅單位無償使用納稅單位的土地（如公安、海關(guān)等單位使用鐵路、民航等單位的土地），免征城鎮(zhèn)土地使用稅；對納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應(yīng)照章繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 ? （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建造商品房的用地， 除經(jīng)批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的用地 外，對各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅。 ? （ 4） 老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用的土地 ，免征城鎮(zhèn)土地使用稅 【考題 單選題】 某火電廠總共占地面積 80萬平方米，其中圍墻內(nèi)占地 40萬平方米，圍墻外灰場占地面積 3萬平方米，廠區(qū)及辦公樓占地面積 37萬平方米，已知該火電廠所在地適用的城鎮(zhèn)土地使用稅為每平方米年稅額 。該火電廠 2022年應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅為（ ）萬元。（ 2022年） 『答案及解析』 C 本題考核城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)算。對于圍墻外灰場用地免征城鎮(zhèn)土 地使用稅。應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅＝（ 80－ 3） ＝ （萬元）。 【例題 單選題】 某鹽場 2022年度占地 202200平方米，其中辦公樓占地 20220平方米，鹽場內(nèi)部綠化占地 50000平方米，鹽場附屬幼兒園占地 10000平方米，鹽灘占地 120220平方米。鹽場所在地城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額每平方米 。該鹽場 2022年應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅為（ ）。 『答案及解析』 B 企業(yè)內(nèi)部的幼兒園和鹽場的鹽灘占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅， 該鹽場應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅 =（ 20220010000120220） =70000 =49000（元）。 【例題 單選題】 某人民團(tuán)體擁有 A、 B兩棟辦公樓， A棟占地 3000平方米， B棟占地 1000平方米。 2022年 3月 18日至 12月 31日將 B棟出租。已知，當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)土地使用稅每平方米年稅額為 15元，該人民團(tuán)體 2022年應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅（ ）元。 【答案及解析】 B（ 1）國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地（ A棟）免征城鎮(zhèn)土地使用稅； （ 2）出租的 B棟應(yīng)自交付出租房產(chǎn)之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅， B棟應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅＝ 1000 15 9個(gè)月 /12＝ 11250（元）。 ? 三、城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理 ? （一）城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 ? ，自 房屋交付使用之次月 起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 ，自 辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月 起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 ? 、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之 次月 起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 ? ，應(yīng)由受讓方從 合同約定交付土地時(shí)間 的 次月 起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由 受讓方從合同簽訂 的 次月 起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 ? ，自 批準(zhǔn)征用之日起滿 1年 時(shí)開始繳納土地使用稅。 ，自批準(zhǔn)征用 次月 起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 ? 解釋：只有第 5種情況是特殊的，其余都是從“之次月” 起繳納城鎮(zhèn)土地使用。 ? （二）城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅地點(diǎn)：土地所在地。 ? （三）城鎮(zhèn)土地使用稅納稅期限：按年計(jì)算、分期繳納。 ? 【 考題 多選題 】 關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的下列表述中，正確的有（ ）。（ 2022年） ? ，自批準(zhǔn)征用之日起繳納 ? ，自批準(zhǔn)征用次月繳納 ? 地使用權(quán)，合同約定交付土